Používání pojmu "fond oprav"

„…SVJ je povinno doložit na jaký účel zálohy použije…“

• na základě jekého § JE POVINNO? protože to je častý argument protistrany. Takže kde je tato povinnost uvedena. Psím :)

Neználek

odpoved na tuto pretezkou otazku by me take zajimala. Zatim jsem nenalezl kde by v § byla tato povinnost SVJ zakotvena, takze zrejme dosud NEexistuje =(

flexi

„…Ten definuje co je touto zálohou. SVJ je povinno dodržovat zákon… …Rozhodnutí bylo přijato shromážděním již dříve…“

• ano, mělo by. Ale §15/2 uvádí, že se schvaluje „výše zálohy“ a nikoliv „předpokládané zálohy“ – zvlášť tehdy pokud bere SVJ úvěr a banka požaduje tuto konkrétní částku v bankou stanovené výši (i když tato hrubě neodpovídá „předpokládané výši záloh“). Pokud časem vznikne nesoulad mezi „výší zálohy“ a „předpokládanými zálohami“ pak by mělo dojít k úpravě. A jsme u toho: pokud tak SVJ nebude chtít učinit AVŠAK ani většina vlastníků, kteří o její výši mají hlasovat – pak menšina či jednotlivec mají podle Vás udělat co?
  Že by text usnesení měl být dostatečně určitý je zjevné – nikdy jsem ještě takové neviděl. Takže předpokládejme že „účel“ je zmíněn jen velmi vágně ale zcela určitě je stanovena částka za m2

„…SVJ požaduje hradit jako zálohu určitou částku, avšak není schopno/ochotno prokázat její důvod a oprávněnost…“

• vlastníci platí již 3 roky usnesenou výši dle §15/2; v usnesení o výši částky dle §15/2 je pregnantně stanovena pouze částka za m2 tj. výše záloh (předchozí usnesení vágně zmiňuje ale platně odsouhlasuje rekonstrukci výtahu). Jeden stávající „prudič“ (v tomto případě nečlen Výboru, který se aktivně stará o účel používání svých záloh spravovaných SVJ) hrubě spočítal, že soulad mezi „výší schválené zálohy“ a „krytí předpokládaných nákladů“ je již jen na 50%
  
  Můžete uvést, které „rozhodnutí shromáždění o předpisu záloh,“ budete reklamovat?
  Můžete uvést, co by měla udělat NEÚSPĚ3NÁ menšina či jednotlivec dožadující se „souladu“?

  pokud stav trvá dlouho a během té doby se najde vlastník, který by chtěl byt prodat (třeba ten „prudič“) – pak dle §15/4 s ním částka vybraná dle §15/2 nebude vyrovnána ani vyúčtována. Tato část „zálohy na správu“ tedy nevybraná za účelem „krytí předpokládaných nákladů“ se pak stane darem SVJ od prodávajícího vlastníka pro SVJ ???

„…Mimochodem ten, kdo něco tvrdí, je také povinen to prokazovat. A to tak, abyste si mohl zkontrolovat, zda požadavek je oprávněný či nikoliv.....“

• pokud není toto jen „marketingová proklamace“ tak rozveďte, jak konkrétně má jednotlivec postupovat pokud „…ten, kdo něco tvrdí, …“ pouze „stanoví zálohy“ a „vymáhá zálohy“ dle nějakého článku Stanov a požadavky na „prokázání“ odkazuje na soudy a trestní oznámení. Zde lze těžko mluvit o „útisku“ na který jste zde nedávno odkazoval…

Neználek

Píšete, že náležitý pojem je „dlouhodobá záloha na správu, opravy a údržbu (DZSOÚ)“. Uveďte, prosím, v jakém § má tento pojem oporu. Děkuji.

Šplíchalová

Velmi pěkné články, pane lake a paní PeDuples. Dovolila jsem si je převzít na svůj web pro účetní. A protože jsem tam pro ně připojila pár slov, zde je odkaz:

http://klaiex.webnode.cz/…-fond-oprav/

Znovu upozorňuji, že to je odkaz pro účetní, ne pro dále diskutující návštěvníky tohoto jinak skvělého Portálu. Ti, kdo tak vehementně obhajují používání pojmu „fond oprav“, nechť v žádném případě na můj účetnický web nechodí!!!

Jediným výsledkem by bylo, že by čtením ztratili spoustu času, který mohou smysluplně využít psaním příspěvků o jedinečném fondu oprav.

Za mínusy děkuji předem. Jen doufám, že nebudou nesekány moc rychle a že si to stačí přečíst alespoň pár účetních, kteří se také nemohou s milovaným „fondem oprav“ zatím rozloučit.

N. Klainová

U nás v SVJ to máme takto:

Dlohodobé zálohy:

1. Fond oprav (tento měsíc z něj proplácím opravu balkónů, kterými zatéká do bytů).

Krátkodobé zálohy:

1. Správa a provoz (odměny statutárům,vy­pracování roční účetní závěrky,bankovní poplatky,kolky,vý­pisy z katastru,výměna žárovek,kopie klíčů, …
2. Pojištění domu (úhrada pojistky 1× ročně).
3. Daň z nemovitosti (pouze za společná garážová stání,vlastníci bytů a samostatných garáží si toto platí sami).
4. Odvoz komunálního odpadu.
5. Úklid domu
6. Režijní elektřina
7. Vodné a stočné

Je podle vás tato struktura přijatelná ? Dík za odpověď.

A za druhé nechápu, proč se tady (Lake) hovoří u SVJ o opravách cizího domu ???? Z FO se opravují společné části domu a ty jsou ve spoluvlastnictví (vlastnické podíly na společných částech domu a pozemku). Takže ne cizí dům, ale náš společný !!!

To bude kritiky …

„Je podle vás tato struktura přijatelná ?“

Není, nepřípustně směšujete správu a služby.

§15, odst.1),2) ZOvB říká, jak vlastníci přispívají na správu domu, na co přispívají. Společenství nevytváří žádný fond oprav. To co máte uvedeno jako správa a provoz není komplexní správa domu a provoz domu, to je jenom část správy domu. Pojištění domu a daň z nemovitosti patří do správy domu. Samozřejmě, že SVJ opravuje cizí dům, dům napatří SVJ. Sám jste to napsal, jenom tomu nerozumíte. Osobně vás nekritizuju, plaťte si co chcete, splácejte třeba půjčky paní sousedky, když Vám to přijde normální. Komu není rady, tomu není pomoci. Tahání peněz v vaší kapsy nás nebolí. Co to je režijní elektřina?

Vážený já nic z cizí kapsy netahám, takto mám členěný rozpočet a vy jste nenapsal, co je tam špatně. Pořád se oháníte nějakou terminologií. To že mám pojistku a daň zvlášt proti zákonu není. Je to přehlednější. Stejně to leží na jednom účtě v bance dohromady.

Pojem cizí dům odmítám, mám v něm procenta vlastnictví i na pozemku zastavěném a souvisejícím. Kampak se vám ti vlastníci vypařili ? Co byste řekl ? Netvoří oni náhodou to SVJ ?

„Komu není rady …“ žádnou radu jste mi nedal, pouze zase jeden papouch ZOvB.

Pro vaši informaci „režijní elektřina“ je spotřeba ve společných částech domu našeho SVJ, fakturovaná na režijním elektroměru, která se rozpočítává vlastníkům.

A na závěr. Někde jsem vytáhle peníze vlastníkům z kapsy, kde jsem neměl ? Poučte mě. Kde konkrétně ?

Paní Klainová zveřejnila na svém webu další zajímavý článek s názvem Fond oprav a rezervní fond v SVJ .

Podařilo se jí rozšířit sbírku nesmyslných definic "fondu oprav" o další možnost: nazvat takto fond tvořený ze zisku SVJ (tedy nikoliv ze záloh na správu domu). Paní Klainová k tomu poznamenává:

"U fondů tvořených ze zisku a určených na krytí nákladů na správu, včetně nákladů na opravy, mám trochu obavy z daňových dopadů, takže tvorbu takových fondů nedoporučuji.
Zatím jsem nedostala jednoznačnou odpověď na dotaz, jestli zisk vložený do fondu a použitý na úhradu nákladů na správu nepodléhá zdanění daní z příjmů, ani od daňových poradců."
------------------------------------------------------------------------------
Obavy paní Klainové jsou zcela na místě. Spíše se divím, že daňoví poradci, které zřejmě oslovila, nebyli schopni tento jednoduchý případ jednoznačně pojmenovat. Podívejme se tedy na věc blíže zejména z hlediska zdanění.

Je samozřejmě možné vlastní příjem SVJ označit v účetnictví jako fond a je to tak v pořádku. Avšak označit vlastní příjem SVJ za "fond oprav" by bylo nesmyslem.

SVJ je právnickou osobou, jejímž předmětem činnosti je správa domu a pozemku. Do správy domu však nelze počítat zvelebování CIZÍHO domu z VLASTNÍCH prostředků SVJ.

• Z hlediska SVJ:
Pokud by SVJ použilo prostředky z vlastních zdrojů na údržbu, opravy, modernizaci či rekonstrukci cizího majetku, nebude se jednat o daňově uznatelný náklad a SVJ bude tedy povinno takto vydané částky zdanit daní z příjmu právnických osob. Ale tím to nekončí.

• Z hlediska vlastníka jednotky:
Takto vydané náklady na zvelebení domu budou ku prospěchu vlastníků jednotek, pro které tedy půjde o přijaté nepeněžní plnění bez právního důvodu. Jsou povinni doložit Finančnímu úřadu výši částky a odvést daň z příjmu. SVJ je k tomu povinno vystavit jim daňové potvrzení o výši částky připadající na vlastníka jednotky.

Takto nakládat s příjmem SVJ a vystavovat se dvojímu zdanění považuji za velmi nerozumné. Proto ani u fondu tvořeného z vlastního zdroje SVJ nedoporučuji nazývat jej "fondem oprav". Jeho použití na opravy domu by schválil jen hlupák, který chce vlastníky jednotek připravit o peníze na daních.

Z vlastního zdroje může samozřejmě SVJ čerpat jinak: výdaje na vlastní činnost, na pořízení vlastního majetku, na odměny členům svého statutárního orgánu, atd.

lake

Velmi pěkná reakce, děkuji a přebírám na svůj účetnický web. Jen pevně doufám, že má slova o fondu oprav a rezervním fondu pochopili všichni správně. Podstatné je, že jejich tvorbu nedoporučuji.

Jen jsem chtěla upřesnit, že není možné zakázat SVJ, aby si nazývala fondy tvořené ze zisku, jak uznají za vhodné. Šlo skutečně o úvahu pro ty, kdo chápou rozdíly mezi vlastními a cizími zdroji.

Ke zdanění fondu tvořeného ze zisku bych dodala jen maličkost. Mé obavy se týkaly i případného hrazení odměn členů orgánů SVJ z fondu ze zisku. I to je totiž náklad na správu. Proto nedoporučuji hradit z fondu ze zisku ani odměny. Když něco, tak zatím pouze pořizování majetku do vlastnictví SVJ, např. nákup židlí do společenské místnosti apod. Takto to mám i ve svých příkladech.

N. Klainová

Táži se.

1. Co tvoří vlastní přijmy SVJ?Jaké má SVJ vlastní zdroje?
2. Čím se naplňuje fond zisku SVJ, z čeho má SVJ zisk, neboli z čeho má SVJ zisk?
3. Jsou příspěvky členů na účet SVJ zdroje cizí?

Odborníky na účetnictví prosím zodpovědět. Myslím, že trochu osvěty neuškodí všem. Děkuji.

Paní PeDuPles napsala (18. Říjen 2010 - 8:57), že u nich jsou za "FO" považovány "dlouhodobé zálohy na správu, opravy a údržbu"(DZOÚ).

Toto SVJ tedy rozlišuje dlouhodobou a krátkodobou zálohu. Do "fondu oprav" nezahrnuje tedy paní PeDuPles tyto krátkodobé zálohy (podle účetního předpisu s dobou použití kratší než jeden rok):
- náklady na běžné opravy a údržbu,
- na společnou elektřinu,
- příspěvky na splátky úvěru či bankovní půjčky (!),
- náklady na provoz výtahu a příslušné prohlídky,
- náklady ne vedení účetnictví,
- odměny správní firmě,
- odměny za výkon funkce statutárního orgánu (pokud vyplácejí alespoň jednou ročně),
- drobné režijní výdaje výboru,
- odměny z dohod a příslušné částky zdravotní a sociální daně,
- bankovní poplatky,
- každoročně se opakující další výdaje.

Všimněte si: Záloha na budoucí opravy a údržbu zřejmě patří do "FO", avšak tatáž záloha použitá ke splácení úvěru na opravu střechy či na zateplení domu do "FO" nepatří (jde nepochybně o krátkodobé zálohy, i když budou spláceny třebas 20 let).

Vysvětlení paní PeDuPles tedy pouze názorně dokládá, co už je uvedeno v úvodním příspěvku: v každém konkrétním SVJ si pod pojmem "FO" představují něco zcela jiného.

Opakuji: Pojem "FO" je nejednoznačný, není nikde srozumitelně definován - z toho důvodu jsem doporučil jej na tomto webu nepoužívat.

lake

Tak já odpovím třeba sem, a začnu trochou citací:

ZoVB:

§ 9 odstavec 1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.

Správou domu se tedy rozumí jeho (přesněji nedefinovaná) správa, opravy a provoz. A dále:

§ 15 odstavec 1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Tady se nám najednou vyloupl pozemek :-)

§ 15 odstavec 2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.

A teď Zákon o účetnictví:

§ 19 odstavec 7) Pro účely tohoto zákona se majetek a závazky člení na dlouhodobé a krátkodobé. Dlouhodobým se rozumí takový majetek a závazky, kde doba použitelnosti, popřípadě sjednaná doba splatnosti při vzniku účetního případu je delší než 1 rok, ostatní majetek a závazky jsou považovány za krátkodobé. Pokud s ohledem na charakter majetku a závazků objektivně nelze použít uvedená hlediska členění, je rozhodující záměr účetní jednotky projevený při jejich pořízení.

Shrnuto a podtrženo: s ohledem na charakter závazku (zálohy na krytí předpokládaných nákladů, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech) byl rozhodující záměr mého SVJ používat ji dlouhodobě, když objektivně nebylo možno přesně stanovit podíl použití v roce běžném a následujícím.

Dále, vzhledem k převodu nespotřebovaného zůstatku do dalších let je zřejmé, že s použitím analogie skladu FIFO (first in, first out) jsou na čerpání záloh prioritně používány prostředky složené v minulých letech a teprve v okamžiku jejich deficitu prostředky skládané aktuálně.

Přijde mi také logické, že zůstatek DZSOÚ meziročně narůstá, stejně jako podle počtu pravděpodobnosti narůstá riziko havarijní situace; onen nárůst je pak způsoben plánovaným „přebytkovým hospodařením“ v letech minulých.

Dlouhodobost zálohy jako celku tudíž nepovažuji za spornou, naopak při znění ZoVB o skládání zálohy (nikoli záloh) pro použití v dalších měsících a letech mi čerpání této zálohy i na běžné výdaje (v dalších měsících – pokud nejsem v minusu, náklady běžného měsíce hradím ze záloh měsíců minulých) přijde naprosto v souladu se zněním zákona.

Dedukce pana lake pak podle mého názoru neprokazují, že by byl chaos v používání výrazu „Fond oprav“, dokazují pouze, že je chaos především v interpretaci a účtování záloh na správu dle § 15 odstavec 2), když v každém konkrétním SVJ si pod pojmem „zálohy na správu“ představují něco zcela jiného. Jejich interní pojmenování v jednotlivých SVJ už tomu jenom nasazuje korunu.

AnonymousIX napsal: "Třeba se ozve p. PDP a ujasní termíny a poměry v jejich SVJ".

AnonymousIX svým vyjádřením perfektně podporuje mou úvodní tezi. Čeká na ujasnění, protože neví co je ve FO. Já to též nevím, což tvrdím od počátku. Tedy se oba shodujeme:

Pojem "fond oprav" je nejednoznačný - v každém konkrétním SVJ si pod pojmem "FO" představují něco zcela jiného. Proto je nevhodné jej používat na tomto fóru.

Žádné ujasnění od paní PeDuPles netřeba. Co obsahuje její FO nebo kterýkoliv jiný "fond oprav" je zcela bezvýznamné. Zde se nediskutuje o jednom konkrétním FO jednoho konkrétního SVJ. Každý nechť si u sebe doma používá jaké termíny je mu libo. Třeba i termíny zjevně nesprávné. Ale zde jim není rozumět. Toť vše.

P.S.
Obdobně se zde psalo již v r. 2008, viz příspěvky paní Klainové.

lake

plně s vámi souhlasím…je to zcela zažitý pojem který je při vyslovení všem ihned jasný…je pravdou že nemá jako název oporu v zákoně…ovšem musím napsat svojí vlastní zkušenost při soudním vymáhání od neplatičů…soud bez problému označení „předepsané zálohy a fond oprav“ přijal…proti strana(dlužníci) měli najatého právníka a ani ten nějak neprotestoval…soud dvakrát rozhodl pro SVJ a nařídil zaplatit dlužnou částku takto označenou…a jeden trochu podobný příklad…již jednou jsem to sem napsal všichni používáme například název „počítač“ přesto že správně je „computer“…pokud se nepletu…je to stejně zažité jako pojem fond oprav a nikoho to nepohoršuje…mi­mochodem tenkrát jsem zde za tento příklad dostal „nandáno“…a hádejte od koho…předpokládám že to bude i tentokrát…

tpd napsal: "... je to zcela zažitý pojem ..."
Pan tpd píše nepravdu. Například zde na portálu je více osob, pro které nejde o zažitý pojem: paní Klainová, pan Pavel, lake, též paní PeDuPles vyjádřila výhradu a jiní.

tpd napsal: "... který je při vyslovení všem ihned jasný ..."
Opět nepravdivé a navíc demagogické tvrzení. Jak už bylo uvedeno v úvodním příspěvku: některým je možná jasný, ale pod tímto "ihned jasným" pojmem si každý představí něco zcela jiného.
---------------------------------------------------------------------------
Namátkou uvedu některé "ihned jasné" názory na obsah pojmu FO. Kdo tomu rozumí dostane lízátko.

• Částku do fondu oprav a na správu domu je vlastník povinen platiti ve výši, kterou schválilo shromáždění
Vložil Anonymous, 28. Září 2006 - 17:19
Tvrdí se, že FO je částka oddělená od příspěvku na správu domu.

• Peníze do tzv. fondu oprav jsou určeny pouze na opravy a rekonstrukce atd.
Vložil JarekSVJ, 18. Červen 2008 - 14:10
Tvrdí se, že FO je částka pouze na opravy a rekonstrukce, bez rozlišení dlouhodobé a krátkodobé zálohy.

• Ale jak to je, když jsem koupou bytu vstoupil do SVJ, které splácí úvěr. V rozpisu poplatků mám tuto položku uvedenou jako „fond oprav“. Jde o úvěr , který se bral na zateplení.
Vložil LidskyZdroj, 20. Září 2010 - 16:16
V onom SVJ zřejmě platí, že fond oprav je pouze splátka úvěru.

• Společenství vlastníků jednotek je oprávněno v rámci vyúčtování fondu oprav uvádět osobní údaje získané pouze za účelem správy domu, tedy za účelem provádění činností hrazených z fondu oprav.
(ze stanoviska Úřadu pro ochranu osobních údajů)
ÚOOÚ tvrdí, že fond oprav rovná se veškeré náklady na správou, údržbu a opravy společných částí domu (včetně odměn statutárům atd.). Nesmyslnost tohoto označení je zřejmá.

• Fond oprav je třeba nastavit tak, aby jste především byli vůbec schopni udržovat dům v zákonném technickém stavu, dále aby jste byli schopni provádět běžnou údržbu
Vložil Anonymous, 21. Říjen 2007 - 17:48
Tvrdí se, že FO je jakási kombinace části krátkodobé zálohy na údržbu domu a k tomu dlouhodobá záloha. Krátkodobá a dlouhodobá záloha ale nemůže být účetně vedena dohromady.

• Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako:
1. krátkodobá záloha na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek,
2. příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku jakožto společných částí; k uvedenému účelu společenství zřizuje Fondy, např. Fond oprav a Fond společenství.
Vložil Matějka Jaroslav, 26. Duben 2008 - 16:26
Tvrdí se, že FO je pouze dlouhodobou zálohou a existuje v účetnictví vedle jiných dlouhodobých záloh.

lake

…bingo…trvalo to trochu déle než jsem čekal ale přeci jsem se dočkal…pane lake opravdu jste nezklamal…ještě bych na vašem místě přidal nějaký ten judikát…aby to bylo na 100%…předpokládám že i soud který v našem případě nařídil úhradu dlužné částky pod názvem " předepsané zálohy a fond oprav" je také nepravdiví a demagogický…alespoň podle vašeho chápání práva…já zas tvrdím že 95% svj je tak zvaný „fond oprav“ zcela jasný a srozumitelný…zby­lých 5% mezi které patříte i vy hold mají doživotní problém…

O tom, kdo má problém, lze celkem úspěšně diskutovat. To, že něčemu nerozumíte, neznamená, že i ostatní jsou na tom stejně. A neznamená to, že příspěvky některých autorů jsou „nepravdiví“.