Podpora teorie, že splácení úvěru SVJ nepřechází na nového vlastníka

Pane „jen pro info“,
podle Vašeho popisu je rozsudek v rozporu s rozhodnutími Nejvyššího soudu 32 Odo 293/2002, 22 Cdo 216/2011 ze dne 24.1.2013 a zejména s rozsudem Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 a usnesením Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011. Viz http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.

Soudy jsou vždy povinny držet se konstantní judikatury a odchýlí-li se od ní, je soud povinen pečlivě odůvodnit z jakého nosného (nosných) důvodu (důvodů) se odchýlil.

Podle Vámi citovaného textu jde o příkrý rozpor s názorem Nejvyššího soudu i Ústavního soudu. Vzhledem ke konstantní judikatuře bylo tedy těžké, téměř nemožné takovou při prohrát. Více nelze zatím k věci říci pro nedostatek informací.

lake

Provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav, relevantní pro právní posouzení: Žalobci nabyli vlastnické právo k bytové jednotce, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, označených v žalobě. Před uzavřením smlouvy jednali žalobci s realitní kanceláří, makléři a informovali se o skutečnostech právně významných pro uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně a) se e-mailovým přípisem ze dne xxxx dotazovala paní xxx na způsob financování zateplení bytu a výměny oken; zda je byt v současné době zatížen dluhem vůči správci domu či nikoli. V návaznosti na tento e-mailový přípis byl žalobkyni a) zaslán evidenční list a půdorys bytu. Smlouva o úvěru byla uzavřena mezi společenstvím vlastníků a peněžním ústavem. Smluvní strany si ujednali zajištění závazku pro případ převodu bytové jednotky v článku VII. Úvěr byl schválen na shromáždění vlastníků dne xxxx. Žalobci platí po uzavření kupní smlouvy částky dle evidenčního listu. Evidenční list neobsahoval rozpis jednotlivých částek do fondu oprav v celkové výši xxxx Kč měsíčně.

Žalobci neprokázali tvrzený vznik bezdůvodného obohacení žalované podle § 454 ve spojení s § 451 OZ.

Cena za dílo byla zaplacena společenstvím z peněžních prostředků poskytnutého úvěru, jenž je splácen měsíčními splátkami dlužníkem (společenstvím vlastníků bytových jednotek) věřiteli (bance). Měsíční splátky se stávají splatnými dle smlouvy o úvěru (jednotlivé splátky do budoucna). Smluvní ujednání mezi společenstvím a bankou obsažené v článku VII. bod 2. smlouvy o úvěru nezavazuje žalovanou jako původního vlastníka jednotky v projednávané věci. Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů). Žalovaná se žalobci neuzavřela smlouvu (dohodu), jíž by se zavázala platit do budoucna od změny vlastníka bytové jednotky částky podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů za žalobce. Žalovaná neměla závazek vůči společenství v době převodu vlastnického práva. V projednávané věci přešla povinnost platit částky podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů dle stavu v době převodu vlastnického práva, na žalobce podle § 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Smluvní strany (účastníci) si neujednali placení částek (splatné pohledávky společenství vůči vlastníku jednotky od převodu vlastnického práva) podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů žalovanou do budoucna. Dohoda původního vlastníka jednotky a vlastníka jednotky není vyloučena, stejně jako jakékoli zohlednění ujednání smluvních stran o snížení nebo zvýšení kupní ceny (autonomie vůle smluvních stran v soukromém právu Splátky úvěru jsou závazkem společenství (právnické osoby). Žalovaná do doby převodu vlastnického práva na žalobce platila podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů zálohy splatné v době, kdy byla vlastnicí bytové jednotky a spoluvlastnicí společných částí domu a pozemku. Argumentace žalobců k závazkovému vztahu mezi žalovanou a žalobci s odkazem na § 531 OZ, stejně jako usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4.3.2008, sp. zn. 30 Cdo 1213/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.12.2010, sp. zn. 22 Cdo 242/20092, tak není pro projednávanou věc případná. V rámci úvah obiter dicta soud poukazuje na zásadu autonomie vůle smluvních stran v soukromém právu, na obsah vlastnického práva věc držet, užívat a nakládat s ní. Žalobci užívají věc zhodnocenou tzv. revitalizací do budoucna a žalované tvrzené bezdůvodné obohacení nevzniklo. Práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek, spoluvlastníků společných částí domu a pozemku jsou modifikována zákonem o vlastnictví bytů, právní úpravou podmíněnou specifickou povahou věci. Soud se ztotožňuje se žalobci, že banka (zřejmě) iniciovala zajištění úvěru v článku VII. smlouvy o úvěru, přičemž společenství neučinilo další kroky pro smluvní mechanismus sjednaného zajištění. Zůstává otázkou platnost ujednání v článku VII. bod 2 smlouvy o úvěru vzhledem k ochraně práv třetích osob. Ze zákona zajištění úvěru pro banku vyplývá, mimo jiné, z § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů.

Jak už jsem napsal dříve, výklad § 20 odst. 1 ZoVB soudem je v příkrém rozporu s konstantní judikaturou ÚS a NS. Soudci neumějí rozeznat věcná práva od závazkových práv.

Váš problém však vidím v této větě z rozsudku: „Žalobci platí po uzavření kupní smlouvy částky dle evidenčního listu. Evidenční list neobsahoval rozpis jednotlivých částek do fondu oprav v celkové výši xxxx Kč měsíčně.“

Právní stav v tomto SVJ byl takový, že SVJ „zapomnělo“ požadovat od vlastníků jednotek úhradu jejich dluhu podle § 15 odst. 1 ZoVB, prokazatelně vzniklého z oprav domu společenstvím. Jde o známý švindl v účetnictví, na který jsem vícekrát upozorňoval. Bohužel jste jej před koupí jednotky neodhalil, a co je mnohem horší – začal jste platit, přestože Vám nebyl poskytnut položkový rozpis celkové částky.

Bývalé vlastnici nevznikla tedy (vinou SVJ) žádná povinnost zaplatit co je SVJ dlužna: nedostala nikdy výzvu k úhradě svého dluhu!!! Žalovaná bývalá vlastnice se tedy na úkor kupujícího skutečně bezdůvodně neobohatila. Obohatila se pouze na úkor SVJ. Nárok SVJ se ovšem po dvou letech promlčel a je již nevymahatelný. Švindl se povedl.
---------------------------------------------------------------------------

Závěr:
Domnívám se, že nesprávný závěr soudu o § 20 ZoVB je lehce napadnutelný, vzhledem ke konstantní judikatuře. Pokud byste Vaši žalobu od počátku směřoval proti SVJ, mohl jste uspět. Žaloval jste však prodávající, která (z důvodu na straně SVJ) žádný dluh vůči SVJ neměla a nemá.

lake

Tím, že žalobci za žalovanou tento závazek plní, měsíčně splácí xxx Kč, žalovaná

se bezdůvodně obohacuje. Na posuzovaný případ je tak nutno aplikovat ustanovení o

bezdůvodném obohacení podle ust. § 451 a násl.  OZ. Podle ust. § 454 OZ se bezdůvodně

obohatil i ten, za nějž bylo plněno, co po právu měl plnit sám. Skutková podstata

bezdůvodného obohacení podle § 454 OZ je založena na současném splnění dvou podmínek:

1. existence právní povinnosti ke konkrétnímu plnění na straně toho, za něhož bylo plněno

( tj. povinného subjektu) – tj. povinnost odsouhlasená dne 27.11.2008 shro­mážděním

vlastníků jednotek a b) splnění této povinnosti subjektem, který neměl právní povinnost

plnit – měsíční splácení částky xxxx Kč prostřednictvím fondu oprav ze strany žalobců.

Bezdůvodné obohacení ve smyslu ust. § 454 OZ nespočívá ve zvětšení majetku povinného subjektu , nýbrž v tom, že se jeho majetkový stav nezmenší v důsledku toho, že jeho dluh byl splněn třetí osobou.

Ten, kdo poskytl plnění ve smyslu ust. § 454 OZ může požadovat nikoliv

po tom, komu plnil, nýbrž po tom, jemuž jeho plněním bezdůvodné obohacení vzniklo, tedy

po tom, za koho plnil. Shodně usnesení NS ČR ze dne 4.3.2008, sp. zn. 30 Cdo 1213/2007.

Nu, a co chcete tím prokázat? Vy jste neplnil nic za žalovanou. Plnil jste bez právního důvodu na účet SVJ. Měl jste tedy žalovat SVJ.

Žalovaná se bezdůvodně obohatila na úkor SVJ tím, že jí SVJ provedlo opravu/zhodnocení majetku, avšak nikdy ji nevyzvalo o úhradě vzniklého dluhu. To byl problém neschopného výboru. Její dluh vůči SVJ se tak promlčel po dvou letech. Stejnou námitku by ostatně mohla uplatnit vůči Vám, i kdybyste Váš spor byl vyhrál. Přečtěte si ten rozsudek NS 30 Cdo 1213/2007.

Podotýkám, že dnes by taková nebetyčná hloupost členů výboru byla hodnocena jako porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře. Do 31.12.2013 to bylo nepostižitelné.

Je mi líto, že Vám nemohu dát příznivější zprávu. Bohužel jste nám od počátku zatajil, že jste začal již dobrovolně platit, a to bez znalosti co celková částka obsahuje.

lake

Tohle je krásný případ neschopného výboru a členů společenství, kterým je naprosto všechno jedno. Pak se stane členem společenství nový vlastník a ten na to všechno doplatí, protože si nezjistí do čeho leze. Nezjistí si nic, protože neví jak. A takto to vypadá ve většině společenství.

mám smůlu chápu

Někde se tu řešilo jak správně má SVJ v těchto případech postupovat (aby bylo zajištěno to, že dluh je na správné osobě), ale nemůžu to najít. Můžete mi sem dát odkaz.¨ Mám ještě 8 dní pro podání trestního oznámení na SVJ jinak dojde k promlčení po 3 letech.

Předem děkuji

Jen pro info

Pane „jen pro informaci“, máte zřejmě na mysli příspěvek http://www.portalsvj.cz/…latit-ustava#….

Je s podivem, že tento jednoduchý a logický návod nedokážou někteří členové výborů pochopit a namísto toho se pouštějí do rozsáhlých podvodů a švindlování s účetnictvím právnické osoby. Mé příspěvky pak naivně minusují v domění, že se tím tyto jejich podvody nějak zakryjí.

Přečtěte si diskuse pod štítkem „podvod s úvěrem“. Ty hovoří samy za sebe:

• nevymáhání příspěvků na správu po dlužnících, pžestože závazek vlastníků jednotek jižý vznikl a jeho výše je známa,
• neuzavírání řádných smluv s těmito dlužníky se splátkovým kalendářem,
• nevymáhání pohledávek SVJ za dlužníky – až do jejich promlčení,
• rozsáhlé a dlouhodobé účetní „podvody“ s cílem zakrýt toto neřádné hospodaření,
• nedodržování zásady věrnosti a poctivosti vedení účetnictví právnické osoby,
• páchání trestného činu zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění,
• páchání podvodu v organizované skupině, když se nabyvateli jednotky dává k úhradě částka, která není částkou na správu domu, a která je ve skutečnosti existujícím a vymahatelným dluhem jiné osoby,
• vydávání příspěvků na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB za zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB,
• vydávání poskytnuté peněžní služby jednotlivcům za náklad na správu domu,
• vydávání splátek jistiny úvěru za náklad na správu domu.

Vy jste tento kolotoč švindlů a podrazů zažil na vlastní kůži.

Pokud by byl předvolán ke svědecké výpovědi odborník-daňař, nebo pracovník finančního úřadu, dosvědčí, že splátky jistiny úvěru NEJSOU v účetnictví daňově účinným nákladem (neboť těmito platbami právnická osoba pouze vrací co od banky již dostala; a přijetí úvěru také není daňově účinné). Stejně tak není splácení jistiny úvěru nákladem na správu domu, neboť právnická osoba pouze vrací co od banky již dříve dostala.

lake

Moc děkuji – dnes to dám nějak dohromady. Jsem zvědavá, jak to dopadne…

Není to právě ten problém, že to dáváte „nějak“ dohromady? Ptala jsem se na přesné znění toho, čeho se v žalobě domáháte. Opravdu jsem to nikde nenašla. Na žalobní petit se vás zde už také někdo ptal. To znamená, že když se něčeho v žalobě domáháte, musí to být náležitě zformulováno. Nějak mi ve vašem případě chybí závěr. Třeba to, že žalobce navrhuje soudu, aby žalované uložil… nebo tak nějak zformulováno. Podle mě jste se domáhali vydání bezdůvodného obohacení. Ale tu větu prostě nevidím. Napsala jsem to hodně laicky.

Žalobu sestavovala právnička a chtěli jsme vrácení bezdůvodného obohacení a tady je jen ta prostřední část. Trestní oznámení na SVJ jsem dnes podala a jsem zvědava zda se SVJ dopouští nějakého trestného činu či nikoli.

Za 30 dní uvidíme …

Dobrý den,

můžete anonymizovaný rozsudek vyvěsit? Vím, že části prvoinstančního rozsudku zde byly přepsány, ale celý rozsudek odvolacího soudu je přece jenom něco jiného.

Hezký den!

Pavel

Zatím ho nemám dnes proběhlo odvolací řízení a bylo nám řečeno, že se ztotožňují s rozhodnutím soudu prvního stupně. Byli opravdu velmi struční až mi přijde písemné vyhotovení dám ho sem. JDE O TOTO: V projednávané věci přešla povinnost platit částky podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů dle stavu v době převodu vlastnického práva, na žalobce podle § 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů a žalobu zamítl…

Děkuji.

Hezký den!

Pavel

A nebylo to proto, že soud usoudil, že jste byl předchožím vlastníkem informován o dluhu a jeho výši a měl za to, že jste tedy souhlasil s tím, že ho budete nadále splácet za něj??? Jirka

Vložila jsem naši žalobu a rozhodnutí soudu. Potřebujte ještě něco? Těšila jsem se právě na Vaše argumenty, protože mi přijdou Vaše argumenty opravdu logické a podložené.

Především se domnívám, že jste plakali hezky, ale otázka je, jestli na správném hrobě. Otázkou je, jestli bylo vhodné žalovat původního vlastníka bytu. Neměli jste platit za úvěr společenství vůbec nic. To by pak muselo peníze vymáhat žalobou. Správně by měli žalovat původního vlastníka. Pokud by žalovali vás, pak by se ukázalo, kde je pravda. Podle mě na vaší straně. Problém ale je, jste se dohodli s předchozím vlastníkem, že budete platit 4 roky a ukázalo se, že to bude mnohem víc. Tady záleží na soudu, jak by rozhodl. Jestli by nerozhodl, že, když jste už platit začali, převzali jste dluh celý. Když už jste o dluhu věděli, měli jste si zjistit všechno. Jirka

To byl jiný případ, to s těmi 4 roky splácení.

Nojo, pravda, trochu mi to splynulo. Jirka

Lakovy vývody jsou logické, protože je takové chcete mít. Není třeba nic dodávat. Už i Lake vystřílel veškerou munici.

lake: „Neumí rozeznat obligační práva od závazkových. Školácká chyba. Ustanovení § 20 se nepoužije.“

Rozeznat obligační od závazkových? Nemělo být správně od věcných?

Děkuji pane Dušane za upozornění na záměnu slov. Ano, jde o zásadní rozdíl mezi věcnými právy a obligačními (závazkovými) prá­vy.

Ustanovení § 20 ZoVB nelze vykládat extenzivně, nýbrž pouze tak, že na nabyvatele přecházejí pouze věcná práva, spojená s převáděnou nemovitostí. Závazková práva (vyjádřená dluhy a pohledávkami) na nabyvatele jednotky samozřejmě nepřecházejí. To plyne z Občanského zákoníku. Jestliže Franta Vonásek je povinen uhradit právnické osobě SVJ vynaložený náklad opravu či zateplení svého majetku, nemůže se zbavit svého závazku tím, že jednotku prodá. A je bezvýznamné, zda toto SVJ splácí cosi kterési bance, nebo nesplácí nic.

Psal jsem o tom zde na více místech. Existuje i judikát s výkladem obsahu § 20 ZoVB, který jsem tam citoval: http://www.portalsvj.cz/…C4%8Dn%C3%AD

lake

žalovaný – bývalý vlastník, který nám byt prodal (za cenu, která odpovídala skutečnému stavu nemovitosti – byt v původním stavu s umakartovým jádrem v domě po revitalizaci) žalobci – mi kteří jsme si byt koupily a přes to, že jsme se snažili zjistit zda se na zateplení bral nějaký úvěr jsme se dozvěděli jen to, že se to zaplatilo z fondu oprav a kolik se do fondu oprav platí a proto ve smlouvě nemáme nic speciálního a ni, že by jsme něco takového přebrali, protože jsme o tom nevěděli.

Text naší žaloby zněl: Na základě kupní smlouvy ze dne xxx, s právními účinky vkladu ke dni x, nabyly žalobci úplatně od žalované bytovou jednotku č. xxx Bytová jednotka včetně podílů na společných částech domu a pozemků je zapsána na listu vlastnictví číslo xxxxxx. Kupní cena za převáděné nemovitostí byla účastníky sjednána ve výši xxx,–Kč.

II. Před uzavřením kupní smlouvy o převodu bytové jednotky se žalobkyně informovala od realitní kanceláře, která obchod zprostředkovávala, jak se hradilo zateplení domu ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází a bylo jí řečeno, že to bylo zaplaceno z fondu oprav. Až poté, co se žalobci stali vlastníky bytové jednotky , žalobkyně požádala správce, aby jí specifikoval částku placenou do fondu oprav a z této specifikace zjistila, že část platby do fondu oprav ve výši xxxx Kč jde měsíčně na splacení úvěru od České spořitelny, a.s., číslo smlouvy xxx, který byl čerpán SVJ xxx, k zaplacení zateplení domu. Stavební úpravy , sjednání úvěru ve výši xxx,–Kč a navýšení fondu oprav byly schváleny na shromáždění vlastníků jednotek dne XXX, tedy v době, kdy vlastníkem jednotky uvedené v čl. I. shora byla žalovaná.

III. Žalobci mají za to, že z důvodu převodu bytové jednotky citované v čl. I. shora této žaloby, na ně nepřešel závazek k náhradě nákladů na rekonstrukci domu, který vznikl za trvání vlastnického práva žalované k bytové jednotce. Tento závazek nebyl nikdy platně předveden na žalobce, ani kupní smlouvou citovanou shora, tento závazek nebyl ani nijak zohledněn v kupní ceně, např. jejím ponížením. Žalobci tak ke dni sepsání žaloby zaplatili za žalovanou částku ve výši XXX

IV.

V rámci právního posouzení je nutné vycházet ze zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, v platném znění , který upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám, některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům ( dále v textu žaloby jen ZVB) a ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění ( dále v textu žaloby jen OZ). Spolu s jednotkou přecházejí na vlastníka jednotky i další práva a povinnosti spojené s tímto předmětem vlastnictví. Tato práva plynou ze zákona ( ZVB,OZ) , ze stanov společenství vlastníků a ze smlouvy o převodu bytové jednotky. K základním právům a povinnostem vlastníka jednotky patří jednotku užívat, právo s jednotkou disponovat a jednotku držet. Vlastník jednotky má ovšem i povinnosti, vycházejí obecně z přijaté Hedemanovy koncepce vlastnického práva vyjádřené v článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod dikcí, že vlastnictví zavazuje. Vlastník jednotky se podílí na správě domu. Podíl vlastníka jednotky na správě domu je také jeho právem ale i povinností. Rozsah tohoto práva a povinností odpovídá spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, a to na těch částech domu, které jsou společné všem vlastníkům jednotek ( §13 odst. 1 ZVB) . Podíl na správě domu je nutno chápat v souladu s ust. § 9 odst. 1 ZVB, tj. jako podíl na správě, provozu a opravách. S tím souvisí i podíl na nákladech spojených se správou domu ( § 15 odst. 1 ZVB). Ustanovení § 15 ZVB zní: 1 )Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ( §8 odst. 2 ZVB).

1. K účelu uvedenému v odst. 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši zálohy si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům výbor nebo pověřený vlastník.
2. K zajištění pravomocně přiznaných pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníků jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.
3. Pokud vznikla právnická osoba ( § 9 ZKB) , jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypřádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odst. 2.

Přechodem práv, která jsou spojena s vlastnictvím jednotky na jejího nabyvatele se zabývá také § 20 ZVB, který zní takto:

1. S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.
2. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.
3. Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.
4. Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky, týkající se plateb záloh na správu domu ve smyslu citovaného § 15 odst. 2 ZVB je vztahem závazkovým. Změna v subjektu závazkového vztahu je možná jen na základě důvodů uvedených v zákoně, především v příslušné části OZ. Protože závazkové vztahy jsou vztahy mezi konkrétními osobami a jejich přechod na nabyvatele věci, kterých se týkají, je výjimkou z pravidla, nelze ustanovení o takovém přechodu vykládat extenzivně. Z uvedeného lze učinit právní závěr, že obligační závazek , který vznikl přímo žalované v době jejího vlastnictví, nepřešel na základě kupní smlouvy na žalobce. Tím, že žalobci za žalovanou tento závazek plní, žalovaná se bezdůvodně obohacuje a na posuzovaný případ je tak nutno aplikovat ustanovení o bezdůvodném obohacení podle ust. § 451 a násl. OZ. V. Žalovanou jsme k plnění vyzvali, a to dopisem ze dne xxx , dne xxx a dne xxx a ze dne xxxx. Žalovaná však plnit odmítá s tím, že neuznává nárok žalobců , tvrdí , že došlo k ponížení kupní ceny a že jsme o závazku vůči České spořitelně a.s. věděli. Důkaz: korespondence mezi právní zástupkyní žalobců a žalovanou

Možná to nechápu, ale čeho se konkrétně v žalobě domáháte? Přesné znění.

Smlouva o úvěru na zateplení uzavřená mezi Bankou a Společenstvím je absolutně neplatná. Obsah stanov, popřípadě usnesení vlastníků je při posuzování platnosti této smlouvy vůči třetím stranám bez právního významu (NS 29 Cdo 382/2010).

Společenství překročilo svoje zákonné oprávnění, pokud zajišťovalo a zavazovalo se ve věcech změn dokončených staveb (zateplení). Společenství ze zákona nezajišťuje ani instalaci opěrného madla na schodišti (NS 28 Cdo 2381/2002).

Váš spor je sporem mimo Společenství, původní vlastník bytu je dnes třetí strnou, soud se musí zaobírat platností smlouvy ze zákona.

Původní vlastník bytu svými hlasy inicioval (ukládal) Společenství protiprávní jednání a vytěžil ze svého jednání neoprávněný prospěch – bezdůvodně se obohatil.

wiki

No, když tomu věříte. :-)) Já si raději počkám na stanovisko soudu. Předpokládám, že bude zcela jiné než vaše představy o právu.

Právo vlastníka jednotky napadnout neplatnost Smlouvy (usnesení vlastníků) zaniklo po 6 měsících od přijmutí usnesení,

právo vlastníka jednotky napadnout přímo neplatnost Smlouvy uzavřené mezi Bankou a Společenství nikdy nevzniklo a

platnost smlouvy (právního úkonu) v ostatních sporech bude přezkoumávána ze zákona jako otázka předběžná. Tedy i Vašem sporu, který nevedete ani s Bankou, ani se Společenství a není to ani spor z jednání shromáždění společenství.

Nedomáháte se totiž vyslovení neplatnosti Smlouvy nebo usnesení Společenství, domáháte se vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo původnímu vlastníku bytu na základě neplatného právního úkonu, který sám tento původní vlastník inicioval.

wiki

Soudu demonstrujte následující příklad o úvěru:

Vlastníci jednotek se usnesou o čerpání úvěru či půjčky (od Lichváře) ve výši 500.000,– Kč na bytovou jednotku bez určení účelu. Tyto prostředky Společenství ke konci roku na základě usnesení vyplatí vlastníkům jednotek, jelikož pro použití těchto prostředků není žádný důvod. Po 6 měsících jsou obě usnesení uvnitř Společenství nenapadnutelná. Jeden vlastník svoji jednotku prodá a informaci o úvěru zatají. Nabývatel jednotky má přispívat Společenství na splátky včetně Lichvářských ú­roků.

Nabyvatel jednotky tak bezpochyby splácí půjčku, jejíž plody sklidil původní vlastník jednotky.

wiki

Ano, vše je pravda. Jednoznačně mi vyplývá, že nový vlastník převzal veškerá práva a povinnosti spojené s bytem a společnými částmi domu. Jestli posléze zjistil,ze udělal blbost, má smůlu. Smlouva je platná, protože určitě obsahuje obligátní větu o porozumění s vyloučením jakékoli tísně.

smlouva nic takového neobsahuje

No, vidíte. A hned máte důvod zneplatnit smlouvu. Tvrdte, ze jste podepsal v tísni a ze jste byl záměrně uveden v omyl.

Máme tam jen: Prodávající tímto prohlašuje, že na převáděných nemovitostech nevázne žádné zástavní právo, věcné břemeno, ani jiná omezení vlastnického práva, vyjma zástavního práva ve prospěch Modré pyramidy, Dále prodávající prohlašuje, že ke dni podpisu této kupní smlouvy nemá žádné závazky po lhůtě splatnosti vůči státu a jeho orgánům, místně příslušnému správci daně, okresní správě sociálního zabezpečení či zdravotním pojišťovnám. V této souvislosti prodávající výslovně prohlašuje, že i daň z předmětné nemovitosti podle této smlouvy za rok xxx byla řádně a včas uhrazena. Dále prodávající prohlašuje, že není v úpadku, že na její majetek nebyl prohlášen konkurz, resp. nebylo zahájeno insolvenční, či konkurzní nebo vyrovnávací řízení a ani jí není známo, že by kdokoliv jiný podal návrh na prohlášení konkurzu na majetek prodávající.

Článek VI.

Prodávající se zavazuje, že nejpozději do 15-ti dnů od povolení vkladu příslušným katastrálním úřadem, předá kupujícím vyklizenou předmětnou nemovitost- bytovou jednotku, a to předávacím protokolem. Současně se zavazuje, že spolu s kupujícími přehlásí u dodavatelů na kupujícího odběr elektřiny, vody, plynu, atd.

Já bych jen upozornila na skutečnost, že my jsme zateplení už zaplatili, protože jsme kupovali zateplený byt bez dluhů (bláhově jsme si mysleli) a této skutečnosti odpovídala i kupní cena. Proč je podle Vás správné ho platit ještě jednou. Pokud by jsme kupovali byt po rekonstukci s tím, že se má doplatit za rekonstukce ještě XYZ chtěli by jsme slevu z kupní ceny která byla xxx. Jenže jsme o tom nevěděli.

To, ze něco nevíte, není důvod žalovat proti stranu. Vy si musíte zjistit vše potřebné. Pakliže toho nejste schopni, měli jste si najít a zřejmě zaplatit poradce. Za znalosti se totiž platí. A jak vidno, platí se i za neznalosti.

My se snažili zjistit: jak bylo zateplení financováno a bylo nám řečeno, že se zaplatilo z fondu oprav – tak jsme měli za to, že je to zaplaceno. Kdo jiný než majitel – potažmo jeho zprostředkovatelé – tedy realitka, by nás měl informovat. Obzvláště pokud se na danou věc přímo zeptáme?

Někteří diskutující žvaní, žvaní, žvaní, žvaní. Někdo se pokusil podvést kupujícího – a oni se do něj pouštějí, jako by za to on sám nesl odpovědnost.

• Nebylo povinností kupujícího cokoliv si zjišťovat. Kupujícímu je úplně jedno jaké dluhy „nasekal“ předchozí vlastník. Za tyto dluhy je odpovědný pouze dlužník. Mně také můj soused nesděluje, jaké půjčky či úvěry komu splácí. Nic mi do toho ostatně není.
• Je bezvýznamné kolik byt stál. Jisto totiž je, že žádná dodatečná platba nebyla ve smlouvě zmíněna a kupující se k ničemu takovému nezavázal. Je úplně jedno, zda bývalý vlastník něco splácí Frantovi Bezdomovci, bance, bývalé manželce či společenství vlastníků. Prodejem bytu se svých dluhů nezbavil.
• Jestliže kupujícímu někdo mával před nosem předpisem záloh či plateb předchozího vlastníka, nemá to žádný právní význam. Co hradil SVJ předchozí vlastník je něco jiného než to, co má po právu hradit nabyvatel jednotky. Předchozí vlastník zřejmě splácel nějaký svůj dluh na účet společenství. To se nabyvatele sanozřejmě netýká.
• Není povinností kupujícího hradit dluhy jiné osoby, ať o nich věděl nebo nevěděl. Přechod dluhu (privativní intercese) by nastal pouze tehdy, pokud by to výslovně podepsal ve smlouvě, kde by byl uveden srozumitelně a určitě jak důvod dluhu, tak i výše dlužné částky.

lake

Znovu opakuji větu (sice neznám přesné znění), ale minimálně by mě zajímalo, proč je v kupní smlouvě zmínka o zástavním právu. Vas, pane Lake by to ne znepokojilo? Tak proto pořád prudim kupujícího.

Pane chápající,když si přečtete ZoVB, zjistíte, že věta o věcných břemenech a zástavních právech je přesně opsaná ze ZoVB. Je v zákonu takto uvedena od roku 1994.

Proč ji kdosi přesně opsal do smlouvy netuším. Ale neznepokojilo mne to. Není důvod. V této diskusi vůbec nejde o zástavní právo k nemovitosti.

lake

Přesná citace zákona mi nevadí. A proč je ve smlouvě? Já naopak to tuším. Pravě aby tam byla!!! A pochopitelně jde o zástavní právo vázající se ke koupenému bytu a současnému vlastníkovi. Tak to vidím já, Váš pohled Vám neberu.

Skvělá dedukce, milý Watsone. Věta o zástavním právu se týká zástavního práva. Jak překvapivé odhalení! A ve smlouvě je uvedena proto, aby tam byla uvedena. To by mne samotného nenapadlo …

V této diskusi vůbec nejde o zástavní právo k nemovitosti.

lake

Samozřejmě jde o Z ZP k nemovitosti. Ještě jsem neviděl ZP k občanovi. Občan koupil nemovitost se ZP. Když nebude platit, (občan), přijde o byt. Tak to vidím já. § neznám.

Takže potřetí a naposledy: V této diskusi vůbec nejde o zástavní právo k nemovitosti.

lake

Prosím o Vaše argumenty k tomu, proč soud rozhodl špatně.

Vzhledem k tomu, že se jedná o aktuálně probíhající proces máte možnost věcně argumentovat a posléze prověřit Vaše argumenty u odvolacího soudu. Tak se zapojte do diskuze ohledně toho, zda dluh SVJ přechází na nového vlastníka, když o úvěru nebyl ani informován, natož aby jej převzal písemně, jak je uvedeno v samotné úvěrové smlouvě:

ZMĚNA VLASTNÍKA JEDNOTKY:

V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní cena prodávané jednotky byla použita na splacení příslušné části úvěru odpovídající podílu této Jednotky na Úvěru nebo předložit bance po formální a obsahové stránce pro ni přijatelné písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek podílet se na splácení Úvěru a nadále strpět Zajištění připadající na prodávanou jednotku,je-li zřízeno.