Podle Ústaního soudu se i "stará" SVJ řídí "bytovým spoluvlastnictvím" NOZ

Čtete sice počtvrté, ale ani jednou jste ho nepochopila. Hlavně, že máte názor.

Ústavní soud je podle čl. 83 Ústavy České republiky soudním orgánem ochrany ústavnosti; nepředstavuje další stupeň přezkumu věcné správnosti či konkrétního odůvodnění rozhodnutí obecných soudů.

Souhlas, proto by bylo dobré vidět tu stížnost. Možná byla jenom špatně napsaná.

Magda

Když to víte tak proč jste čekala nějaké argumenty a nikoli konstatování ?

paní Magda3,

1. podle mého laického názoru citované zdůvodnění ÚS je zavádějící, neboť vlastní přechod závazků umožňují pragrafy NOZ:
§ 1106
Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.
§ 1107
(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Paragraf § 1186 odst. 2 pouze vytváří „okolnost“ ke zjištění další závady (dluhy vůči SVJ), které je potřeba přejímat.
Poznámka:
Nevím, co je na tom nepochopitelný, pro mně naopak nepochopitelné 3–5 stránkové výklady nového poznatku, který lze popsat i ve třech větách. 

2. Pokud pro Vás nepřijatelná tato varianta (přechod dluhu prodávajícího na kupující, prodávající versus SVJ nevypořádat), uvažovala jste o složitosti realizace opačné variaty (dlužníkem SVJ zůstává osoba prodávajícího, prodávající versus SVJ vzájemné vztahy vypořádá)? Dovedete si představit právní předpis kterým lze účinně vymáhat nějaký dluh SVJ od osoby, která k SVJ již jiný vztah nemá a nemá žádný zájem tento dluh vyrovnat. Ke spravedlivému vypořádání by bylo potřeba i vyúčtovat, k tomu zase odečítat a přinutit ext. dodavatele k vyúčtování. Když výbor nebyl schopen vymáhat své pohledávky v čase, kdy osoba byla členem SVJ a vlastnil majetek, jak by byl výbor uspěšný následně, asi nijak.

Dovolím si několik laických dotazů ...

Dovedete si představit právní předpis kterým lze účinně vymáhat nějaký dluh SVJ od osoby, která k SVJ již jiný vztah nemá a nemá žádný zájem tento dluh vyrovnat.
Jak analogickou situaci řeší např. mobilním operátoři, dodavatelé energií atd.?
S klientem uzavřou smlouvu s dodávce nějaké služby (SVJ také na základě smlouvy (stanov) dodává službu např. osvětlení společných prostor). Klient neplatí a vypoví smlouvu. Předpokládám, že dluh se neztratí a je i navzdory vypovězené smlouvě stále vymáhán.

Ke spravedlivému vypořádání by bylo potřeba i vyúčtovat, k tomu zase odečítat a přinutit ext. dodavatele k vyúčtování.
Jak nový majitel donutí původního vlastníka ke spravedlivému vypořádání? Co když v rámci zúčtovacího období dojde k postupně k několika změnám vlastníka? Lze vůbec před prodejem jednotky korektně stanovit výši dluhu za služby? SVJ nemá k dispozici Vámi zmíněné vyúčtování od externího dodavatele.

ad1) Postavení SVJ při vymáhání dluhů by bylo podobné. Pokud klient přestane platit, dodavatel služeb přestane dodávat, a tím minimalizuje možné ztráty. U SVJ ten dluh již existuje a někdy i značný (zde uvedený případ 70 tis. Kč). V případě nevymahatelnosti dluhu, ten by zaplatili ostatní vlastníci!
ad2) Zájemce nového vlastníka má úplně jiné postavení, neboť je zde donucovací faktor, zájem uskutečnit prodej a zde navíc ještě k „dispozici“ cena nemovitosti, do které lze zahrnout likvidaci dluhu na základě i odhadu. Mají-li jednající strany zájem se dohodnout, jsou i přístupné ke kompromisům.

Poznámka: U SVJ ten dluh již existuje a někdy i značný...... V případě nevymahatelnosti dluhu, ten by zaplatili ostatní vlastníci.

Pak je někde něco špatně, nemyslíte? Proč SVJ nechalo dojít dluh tak daleko, aby byl značný. Proč dluh nevymáhalo? A proč je dluh nevymahatelný.

Já bych to tedy jako vlastník neplatila. Já bych to nechala zaplatit členy výboru. Teprve pak by se mohlo začít dít v SVJ něco k lepšímu. Prozatím se zde snažíte krýt SVJ, které nejedná s péčí řádného hospodáře.

Magda

Postavení SVJ při vzniku/vymáhání dluhu je asi horší (neřeším, kdo za to může) než mají plynárny, protože: 

1. vedení plynáren vždy jedná způsobem „řádného hospodáře“ 
   
2. vedení SVJ to vždy nedělá, zejména pokud vlastnící nemají mezi sebou „Magdu“, která by donutila výbor SVJ jednat „s péčí řádného hospodáře“ Já takové výbory neschvaluji a nekryju, ale důsledky jejich jednání zaplatí ostatní a i ti, kteří z důvodu nedostatku vzdělání nebo vysokého věku se bránit již nedokážou. A to považuji za nespravedlivý. 
   
3. SVJ nemá svůj „plynoměr“, který by odmontoval a zamezil nárůstu dluhu do citovaných výšek.

Pokud členové výboru nejednali s péčí řádného hospodáře, zaplatí to ostatní. Tak to fungovalo podle ZoVB a starého o.z..

NOZ přišel s novým řešením, podle kterého zodpovídají členové statutárního orgánu za škody, které způsobili, když nejednali s péčí řádného hospodáře. Samozřejmě to vyžaduje tyto škody vymáhat, pokud je členové dobrovolně neuhradí. To platí ale obecně, že se každý musí o starat o svá práva.

Tak si představme dobře fungující SVJ.

Vše má podložené a v pořádku. (vím, že to není často pravda)

Vlastník jednotky se dostane do problémů a přestane platit SVJ, jak za správu, tak za služby. Měsíčně to dělá dejme tomu 5 000 – 8000 kč. U bytu 3+1 se společným vytápěním nijak vyjímečná částka.

Výborně fungující SVJ ho po měsíci upomíná (v tuto chvíli už dluží 2 měsíce), po dalším měsící znovu (dluží 3 měsíce) a po dalším měsíci se začne chystat žaloba a po měsící jde žaloba k soudu (dluží 5 měsíců) (vím, je to scifi, takto rychlých 99% SVJ nebude).

Takže už žaloba je psána na 5×8 000kč = 40 000kč.

Vlastník v problémech se ovšem začne bránit a najednou má dokonce i advokáta. Nic vyjímečného. Začne soud. Než proběhne nařízení prvního jednání, uplyne dalších 6 měsíců (nic vyjímečného, vím i o případech kdy mezi žalobou a prvním jednání uplynulo 12 – 15 měsíců).

Takže k soudu už jdeme s problémem za 11×8 000kč = 88 000kč.

Advokát vlastníka začne používat i „podpásové taktiky“. (bude zdržovat jednání omluvou – posun termínu o 2 – 3 měsíce, bude uplatňovat námitku podjatosti – posun termínu o 2 – 3 měsíce a mnoho dalšího)

Celkově už u soudu můžeme být v první instanci cosi mezi 6 – 24 měsíci a klidně už velikost problému SVJ může být 30×8 000kč.

Následně konečně prvoinstančne vyhrajeme, nicméně vlastník se odvolává a dále používá i podpásové procesní taktiky.

Dejme tomu tak 6 měsíců před očekávanou definitivní prohrou vlastník prodává byt, peníze z prodeje mizí neznámo kde, protože SVJ v tuto chvíli ještě nemělo žádný pravomocný rozsudek a soud s teď už bývalým vlastníkem pokračuje.

Celkově jsme do pravomocného rozsudku druhé instance před soudy 18 – 60 měsíců. problém SVJ je tedy cosi mezi 18×8 000kč – 60×8 000kč, tedy cosi mezi 144 000 – 480 000kč. K tomu je nutno připočíst náklady právního zastoupení SVJ, které v tuto chvíli činí cosi mezi 50 000 – 200 000kč.

Celou tu dobu mu SVJ nemohlo přestat vytápět, nemohlo odpojit vodu atd., neboť to technologie vytápění a ani rozvody vody neumožňovaly.

Ve chvíli získání tohoto pravomocného rozsudku je původní vlastník již v konkurzu, protože jeho problémy celou dobu pyramidově rostly a nemá vůbec nic.

Takže se SVJ chovalo naprosto zodpovědně, nic nezanedbalo, ale také nic nevymohlo a celkově to stálo všechny ostatní členy SVJ klidně 700 000kč, které se úplně klidně mohly pokrýt cenou bytu.

A dokonce původní vlastník v tomto scénáři ani nespáchal žádný trestný čin (například se celou dobu mohl domnívat, že vyúčtování jsou vadná a platby dlouhodobých záloh jsou vymáhány na základě neurčitého usnesení, tedy očekával, že vyhraje a posláním peněz z prodeje jednotky tedy nemohl úmyslně poškodit věřitele).

Skutečně si nemyslím, že někdo ústavní soud přesvědčí, že přechod dluhu jako překážka zabraňující výše popsanému scénáři je v čemkoliv protiústavní.

evidentně jste takový solud nikdy neabsolvoval. Nedovedu si představit byt se zálohami 8k, ale budiž. pokud je vysouzený dluh 88k. tak odvolání k vyšší instanci není možné – většina (byli jsme u 5) pražských soudů věří, že spor vlastník SVJ musí řešit městský soud, a u tho při škodě do 100k, není odovolání možné.

Za prvé si pletete dovolání s odvoláním. Vámi uvedená částka se týká možnosti dovolání – viz http://profipravo.cz/index.php…

Za druhé nevíte, který soud je v tuto chvíli věcně příslušný.

Bylo to takto http://www.epravo.cz/…k-90499.html

Vrchní soud v Praze zastával názor, že spory o platby SVJ soudí krajské soudy (městský soud). Vrchní soud v Olomouci byl opačného názoru, že spory o platby SVJ soudí okresní soudy (obvodní soudy).

Tento rozpor v praxi byl sjednocen novelou od 1.5.2015 je to takto. Občanský soudní řád – aneb, kdo bude soudit neplatiče v SVJ http://www.pravniprostor.cz/…-od-1–5–2015

Pro možnost odvolání platí

§ 202

(2) Odvolání není přípustné proti rozsudku, jímž bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 10000 Kč, k příslušenství pohledávky se přitom nepřihlíží; to neplatí u rozsudku pro uznání a u rozsudku pro zmeškání.

A celkově Vám závidím sebevědomí, jež Vám umožnuje napsat, že evidentně nevím, o čem píši. ;)

Existuje institut předběžného opatření. Pokud přesvědčíte soud, pak je možné nemovitost zablokovat i bez přechodu dluhů v průběhu soudního řízení. Pokud přesvědčíte soud!!!

Magda

a k tomu, abyste o něj mohla požádat se musíte o prodeji dozvědět. Vzhledem k tomu, že prodej proběhne podepsáním smlouvy a jejím vložením do katastru nemovitostí, dozvíte se o něm až ve chvíli, kdy už bude pozdě. Z veřejných zdrojů to prvně zjistíte až ve chvíli, kdy už bude v běhu vklad práva na katastru. Peníze už budou v tuto chvíli nenávratně pryč.

O předběžné opatření můžete zažádat hned, jak budete mít podezření, že by vás tímto vlastník mohl poškodit. Nemusíte čekat na prodej. Mimochodem, o prodeji se dozvědět můžete. Vklad na katastru neproběhne hned, ale vyznačí se tam poznámka.

Magda

Vklad na katastr je nejdříve ošetřen P = plombou a do 30 dní nesmí KN s návrhem na vklad jakkoliv zacházet, t.j. nic provádět- takže opět souhlas s pí. Magdou. Já jsem přesvědčena, že do dvou let vyjde doplnění NOZ, kde bude jednoznačně stanoveno=pot­vrzeno, že SVJ vzniklá před účinností NOZ, se řídí nadále zákonem, dle kterého SVJ vznikla. Pokud je to tak, jak se podávají zde odkazy na Rozhodnutí jednotlivých soudů, tak NOZ vlastně znehodnotil majetek dosavadních vlastníků bytů a je to krok zpátky. Opravdu souhlasím s pí. Magdou, že není možné, aby o individuelním vlastnictví (vlastnictví bytu-b.j. dle ZoVB) nyní rozhodovalo společenství, v případě že si to dají samozřejmě usnesením shromážděním do stanov. A když si to nedají do stanov dnes, tak kde máte záruku, že příští výbor nepřesvědčí shromáždění společenství a pár jednotlivců bude chtít rozhodovat o Vašem bytě a dají si to do stanov následně – to jim totiž NOZ umožňuje. Takže jsem přesvědčena, že v oblasti vlastnictví k bytům bude NOZ aspoň upřesněn. Ikdyž tedy nechápu, proč katastr nemovitostí nyní má předpis, jak má rozlišovat SVJ vzniklá ze ZoVB a vzniklá dle NOZ. Jestliže se nyní veškerá SVJ řídí NOZ, tak potom by KN měl všechny zápisy SVJ v KN sjednotit a ne rozlišovat tato SVJ (dle ZoVB a NOZ). Tak očekávám mínusy. Pro pí. Magdu: zde je můj telefon jen pro odeslání sms pro vzájemný kontakt, jinak toto číslo neužívám: 776135940.

Já jsem Vám dal plus :)

Nicméně dovolím si nesouhlasit, nikdy jste nebyla vlastníkem a něměla jakákoliv práva se chovat jako vlastník s plnou dispozicí věcí.

Viz Plénum ústavního soudu posuzující novelu ZoVB účinnou od 1.7.2000. http://kraken.slv.cz/Pl.US51/2000 Platná právní úprava je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí).

I podle ZoVB jste byla spoluvlastník. A jako spoluvlastníkovi nemáte plnou dispozici a nemůžete ignorovat ostaní spoluvlastníky.

Argumentům navrhovatelů proto nelze přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3 Listiny). Zákonodárce byl veden snahou o spravedlivé, vyrovnané řešení, podporující vlastníky, kteří respektují citovanou zásadu, a poskytující vyšší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám, plnícím své úkoly v souvislosti se správou domu.

Takže NOZ Vám v tomto nic nesebral a ani z Vás z „vlastníka“ neudělal „spoluvlastníka“. Nic jako individuelni vlastnictví jednotky podle ZoVB nikdy neexistovalo. NOZ pouze jinak určil pravidla pro chod SVJ. Na což má demokratický zákonodárce plné právo.

Měl jej, když vytvořil od 1.7.2000 ve všech domech kde došlo podle ZoVB k prostorovému vymezení jednotek a kde se od roku 1994 do 30.6.200 spolu­vlastníci nějak chovali i bez SVJ a podle mého nepochybně měl zákonodárce plné právo upravit v jednotlivostech odlišne chod SVJ i s účinností od 1.1.2014.

Porušením zásady ochrany nabytých práv by byla pouze taková změna, která by se zpětnou účinností zhoršila právní postavení subjektu práva. Základní změnou, provedenou zde zákonem č. 103/2000 Sb., je, že společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti, která je součástí předmětu jeho činnosti), nezbytnou pro řádné zabezpečení úkolu společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku. Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce, který z principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato právnická osoba, způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech, spojených se správou domu, vznikne.

Pane zdeseny, vlastnictví bytové jednotky dle ZoVB je zde opakovaný mýtus??? Pak je zbytečné číst zákon. Protože § 3063 říká úplně něco jiného.

§ 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

Vlastnictví mé jednotky včetně práv a povinností zůstává stejné a je definované v ZoVB. Pokud by to bylo jak píšete, tak toto přechodové ustanovení zřejmě není potřeba. Co myslíte?

Magda

Magda

Což je účel tohoto ustanovení.

Ale i podle ZoVB jste nebyla vlastník této jednotky, ale spoluvlastník domu. A tím pádem výkon Vašich práv je omezen právy ostatních spoluvlastníků.

A vaše vzájemné vztahy, poměry se řídí NOZ.

Pokud nejsem majoritním vlastníkem bytové jednotky,kterou mám řádně zapsánu v KN na LV,ale pouze spoluvlastníkem části společného domu,proč u své jednotky nemám zapsáno věcné břemeno vůči ostatním vlastníkům jednotek v domě?Že by opět chyba našich zákonodárců,nebo mě šálí zrak a zapsáno to tam je ,pouze já, to na rozdíl od odborné veřejnosti, nevidím.JaVa

To, co zde uvádíte, je naprostá lež. Jestliže takto nahlížejí na vlastnictví SVJ dle ZoVB i soudci, tak se potom nedivím, že vydávají taková rozhodnutí. Dle ZoVB jsem byla a dosud jsem výlučným vlastníkem jednotky-bytu a společným vlastníkem společných prostor a to v poměru velikosti své b.jednotky na celkové ploše společných prostor domu. Nechtěla jsem to zde uvádět ale před 12 lety jsem zpracovávala Prohlášení vlastníka, protože jsme zaplatili 100.000,– Kč AK, která vypracovala takový nesmysl, že nakonec jsem nastudovala ZoVB a zpracovala jsem PV sama. Doslova jsem se hádala na KN, protože u jednoho domu toto nesmyslné PV katastr už zapsal. Doufám, že je Vám jasné, co znamená, abyste dokázal změnit-opravit zapsaný nesmysl katastrem. Jen Vám sděluji, že jsem 2× týdně nakonec doslova otravovala ředitele katastru, až nakonec jsem ho přesvědčila, že zapsal katastr nesmysl. Následně ředitel mi vydal oficielní potvrzení o chybě KN a současně zablokoval zápis dalších chybných PV. Jen Vám sdělím, že na takto chybné zapsání PV, na které už byly provedeny i převody bytů do OV (prováděla AK), potom po 7 letech Magistrát HMP odmítl vydat pozemky. A vzniklé SVJ nebylo schopno po opakovaných pokusech u KN dát to do pořádku. Nakonec jsem vzala kytici, došla se zástupcem SVJ na katastr za vedoucí, vysvětlila problém a do 14 dnů byla chyba u katastru odstraněna a následně dostali vlastníci převedeny pozemky pod SVÝMI byty. Znovu opakuji pod SVÝMI byty.

Zděšená napsala: „jsem výlučným vlastníkem jednotky-bytu a společným vlastníkem společných prostor a to v poměru velikosti své b.jednotky na celkové ploše společných prostor domu“

To je nesmysl, velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.

Ano, máte pravdu, že velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Byla jsem rozčilená, když mi zde bylo sděleno, že dle ZoVB nejsem výlučným vlastníkem jednotky v domě (t.j. že nemám jednotku-byt v osobním vlastnictví), protože to je to zásadní pro posouzení rozdílu mezi ZoVB a NOZ ve věci SVJ a tak jsem byla nepozorná. Děkuji za upozornění. Ale podstata sporu byla, zda jsem dle ZoVB výlučným vlastníkem jednotky nebo ne.

KdybY vlastníci dle ZoVB neměli jednotky (byt, nebytový prostor) v osobním (=individuelním) vlastnictví, tak by na tuto jednotku nemohli uzavřít ani pojištění. Čili dle ZoVB je b.j. jako samostatná nemovitost, kterou vlastní buď jeden nebo více vlastníků. Naopak společné části domu (obvodové zdi, střecha apod. t.j. spol. části domu, které jsou vyjmenovány v prohlášení vlastníka) jsou společné pro všechny vlastníky, kteří individuelně vlastní v tom domě jednotky. A na tyto společné části potom SVJ uzavírá pojištění. Takže ve většině domech jsou jednak samostatně pojištěny jednotky a nezávisle na pojistném jednotek je pojištěna budova, t.j. spol. části. domu. NO A ROZDÍL DLE NOZ je v tom, že budova je rozdělena POUZE NA JEDNOTKY. Přičemž tato jednotka zahrnuje jak „Váš“ byt, tak i společné části. Co z toho plyne? Abyste dostál NOZ, tak vlastně pojistku na byt si sám už nemůžete uzavřít, protože tuto jednotku samostatně nevlastníte. Takže v tomto případě je možná jen pojistka na celý dům, která bude zahrnovat pojistné i za „Váš“ byt. Takže i Vy se ani nebudete moc rozhodnout samostatně o pojištění bytu, protože byt bude součástí domu a tak bude také pojištěn. Potom i o pojištění „Vašeho“ bytu bude rozhodovat shromáždění společenství-dokonce dle NOZ bude stačit 25% vlastníků. Už to začínáte chápat, jaký rozdíl mezi SVJ dle ZoVB a SV dle NOZ? Proto jsem přesvědčena, že pokud je NOZ v této otázce nejasný nebo nesrozumitelný, musí dojít k jeho úpravě a tento nesmysl být odstraněn. Nebo musí být dán jasný platný právní verdikt, který sdělí, jak to s SVJ dle ZoVB a dle NOZ je. Pokud bude verdikt, že všechna SVJ (i vzniklá dle ZoVB) se posuzují – transformují podle NOZ, tak vlastně nám zde stát připravil vyvlastnění našeho soukromého-individuelního majetku (bytu, nebyt.jednotky).

Zděšená, nejste natvrdlá? Źe se všechna SVJ posuzují podle NOZ vyplývá z usnesení Ústavního soudu, jak je vysvětleno v úvodním příspěvku tohoto vlákna. Četla jste vůbec úvodní příspěvek tohoto vlákna?

Nejsem natvrdlá, naopak jsem vysvětlovala, zdůvodňovala. A četl jste dobře mé zdůvodnění?

Píšete, že podle NOZ si sám pojistku na byt už nemůžete uzavřít, protože tuto jednotku samostatně nevlastníte.

To je nesmysl, pojistku na byt si samozřejmě sám uzavřít můžete. Rozlišujte mezi bytem a jednotkou. Vlastníte jednotku tj. byt jako prostorově oddělenou část domu, a podíl na společných částech. Takže, když pojišťujete byt, nepojišťujete jednotku, ale byt jako prostorově oddělenou část domu.

Pane Pavlík, jednotka je dle ZoVB buď byt. prostor=byt nebo nebytový prostor=garáž, atd. A tuto jednotku si samostatně pojišťujete. Dle NOZ jsou součástí jednotky jak bytový (nebo nebytový) prostor ale i ostatní části domu. Kde máte v NOZ, že o části jednotky (bytu), definované NOZ, rozhoduje KDO? Když v NOZ je v § 1208 např. sděleno že:

Do působnosti shromáždění patří f) rozhodování:

2. o změně účelu užívání domu nebo bytu,

3. o změně podlahové plochy bytu,

4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5. o změně podílu na společných částech,

6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky.

Ptám se tedy: Mám dle NOZ veškeré rozhodovací právo o bytové jednotce, kterou jsem koupila do osobního vlastnictví dle ZoVB???. NOZ totiž pojednává o bytovém spoluvlastnictví, kdy byt není samostatná jednotka, protože dle NOZ § 1159 „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“

A dle NOZ § 1208 zřejmě shromáždění může dokonce rozhodnout, že soused potřebuje větší byt a tak část „Vašeho-mého“ (např. jednu místnost) bytu se připojí k sousednímu bytu. Ano, je to absurdní a teď by mne zajímalo, jak by rozhodovaly soudy, kdyby k té situaci došlo. Tak mínusujte, ráda bych se mýlila. Bohužel, čím více se probírám NOZ, tak tím více dávám za pravdu Lakemu a Magdě.

Proboha zděšená,

shromáždění samozřejmě nemůže samo rozhodnout, že se sníží podlahová plocha Vašeho bytu připojením jedné místnosti k bytu sousedovi, protože by šlo o změnu Vašeho spoluvlastnického podílu. To by se jednalo o změnu prohlášení, nikdo nemůže bez Vašeho souhlasu měnit Váš spoluvlastnic­ký podíl.

§ 1169 odst. 2 NOZ:

„(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“

Teprve v případě Vašeho souhlasu stvrzeného citovanou dohodou by mohlo shromáždění změnu odsouhlasit hlasováním na shromáždění.

Viz http://www.portalsvj.cz/…ebnich-uprav

A jde jen o to, že SVJ Vám musí dovolit udělat to, co se sousedem chcete. Rozhodně Vám nemůže nic přikázat. Protože ke změně prohlášení potřebujete dohodu všech (= 100% souhlas), jejichž jednotek se to týká a pokud takovou dohodu máte, potřebujete ještě souhlas SVJ. To samé, jako jste potřebovala podle ZoVB.

Zděšená, asi nevíte co znamená slovo „lež“. Můžete mít jiný názor, ale tvrdit o jiném, který je daleko informovanější než vy, že zde píše lži, to je moc i na lakeho fanynku.

Lež je nepravdivá informace. Nejsem ničí fanynka. Na druhou stranu všichni bychom si měli zde uvědomit, kdo tento portál zřídil a udržuje a aspoň bychom měli být zde slušní. Nikoho nenapadám, pouze mne Zděšený svým tvrzením nadzvedl ze židle a tak jsem nepravdivou informaci pojmenovala, jak se běžně pojmenovává.

zděšená napsala jste : Lež je nepravdivá informace. Na druhou stranu všichni bychom si měli zde uvědomit, kdo tento portál zřídil a udržuje a aspoň bychom měli být zde slušní.

Koho tím máte na mysli ? Už předem ale vím že neodpovíte.

Pro připomenutí lake napsal : „Pokud Vám to nedošlo, jsme zde všichni na návštěvě u pana admina, který provozuje tento web a platí jeho provoz ze svých prostředků.“

A obhajovat slušné vyjadřování pana lakeho ? To je na štamprdli :-)

a občas mi připadá, že se o diskuzi zde nejedná. Jinak je na Vás, kolik si dáte štamprdlí.

Já jsem žádnou nepravdivou informaci neuvedl. I to vaše údajné individuální vlastnictví jednotky je totiž pouze právní konstrukce nad spoluvlastnictvím domu. A i ústavní soud Vás bral už dávno před vznikem právní úpravy a jakéhokoliv SVJ a dávno před NOZem, tedy před 1.7.2000 hlavně jako spoluvlastníka.

Já se nemohu zbavit pocitu, že Vy to co jsem sem dal nečtete a zřejmě se ani nesnažíte jakkoliv pochopit, nevím, zkuste to prosím přečíst předtím , než rozčílená na cokoliv reagujete.

Já se Vám jen snažím vysvětlit, z jakých důvodů Vás NOZ nijak neomezil ve vašem údajném vlastnickém právu. V podstatě se Vám snažím ušetřit peníze za předem marný boj proti té údajné neústavnosti, proti údajnému vyvlastnění.

Dohledala jste si alespoň, že ZoVB byl účinný od 1.5.1994. A že SVJ vznikly až 1.7.2000.

Víte, prostě prvních o maličko více než 6 let existence jednotek vymezených podle ZoVB žádná SVJ neexistovala a prostě bylo jen na spoluvlastnících, jak se dohodnou, jak si upraví práva, jestli budou mít nějaký společný bankovní účet atd. Většinou si na to spoluvlastníci zřizovali občanská sdružení. Protože toto mělo spoustu nedokonalostí, dospěl zákonodárce k tomu, že vztahy nějak kodifikuje a vytvořil právnickou osobu SVJ. Zároveň dal do zákona některá hlasovací kvóra, například 75% ohledně oprav. Představte si, že předtím pro jakékoliv stavební povolení byl potřeba podpis a souhlas všech spoluvlastníků. Takže každý jednotlivec mohl cokoliv zablokovat. A najednou se objevilo SVJ a na stavební úřad jste mohla začít chodit s usnesením shromáždění vlastníků a tedy stačílo najednou 75%. Toto omezení tehdy vyvolalo v některých zákonodárcich pocit, že by mohlo být protiústavní. Plénum ústavního soudu o jejich návrhu na zrušení daných ustanovení rozhodlo v 51/2000 a neústavnost neshledalo.

Nepřipadá Vám ta změna co se stala k 1.7.2000 podobná té, když zákonodárce upravil způsob fungování SVJ drobně jinak v NOZu. Mě ano a na základě toho v tom nevidím nic protiústavního. Ostatně před účinností NOZu se nenašli zákonodárci s odlišným názorem, co by podávali ústavnímu soudu návrh na zrušení této části NOZu. Oni totiž, buď sami, nebo kolektivně přes nějaké poradce mají za to, že by dopadli stejně, jako v tom roce 2000.

Vy se ovšem domníváte, že to není pravda, že situace je diametrálně odlišná a přitom v podstatě neuvádíte jiné argumenty, než ke kterým se ústavní soud vyjadřoval už v tom roce 2000.

No, já vidím hned několik rozdílů mezi změnou zákona v roce 2000 a v roce 2014. ZoVB upravil, jak bude probíhat správa společných částí domu a jak mezi sebou budou spoluvlastníci společných částí rozhodovat. Zákon nezasahoval do samotné podstaty mého vlastnického práva.

NOZ také nezasahuje do mého vlastnického práva. Naopak, v přechodném ustanovení stanoví, že mé vlastnické právo je i po 1.1.2014 stále vlastnické právo dle ZoVB. Ale z nějakého důvodu vykladači práva tvrdí, že mé vlastnické právo je dle ZoVB pouze dle názvu. Jinak je totožný s vlastnickým právem dle NOZ oddíl 5. § 3063 je jenom taková kamufláž. Ve skutečnosti jsem prý ani nikdy žádnou jednotku nevlastnila.

Důvodem pro takový výklad je, že je nepohodlné přemýšlet o tom, o jakou jednotku jde. To je moc pracné a nepraktické. Dvojkolejnost se nepřipouští.

A to je opravdu hodně špatný důvod k tomu, aby mi někdo vyvlastnil jednotku.

Další zásadní rozdíl mezi lety 2000 a 2014 je ten, že zákonodárce v ZoVB v přechodném ustanovení jasně uvedl, že vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona.

NOZ v § 3063 tvrdí pravý opak.

Magda

Já vaší konstrukci znám. Jenom stále nechápu, jak může být mé vlastnické právo definováno v ZoVB a zároveň se řídit NOZ oddílem 5. To zkrátka není možné. SVJ dle NOZ je úplně něco jiného a naráží na mé vlastnické právo, které je dle ZoVB.

Oddíl 5 neupravuje vlastnické právo dle ZoVB. Jde o zcela jiné vlastnické právo. A pokud zákonodárce chtěl, aby mé vlastnické právo bylo právo dle NOZ oddíl 5, pak bych uvítala nějaký přechoďák o vyvlastnění mé jednotky. Ta totiž opravdu společná není. A pokud je moje, pak o ní nemůže rozhodovat SVJ.

To je celé.

Magda

Magdo napsala jste: " Jenom stále nechápu, jak může být mé vlastnické právo definováno v ZoVB a zároveň se řídit NOZ oddílem 5. To zkrátka není možné."

Tvrdíte, že to nechápete a že to možné není. Mýlíte se, možné to je! Prostě tak zákonodárce rozhodl v NOZ a jak se nyní ukázalo, nemá s tím problém ani ÚS.

Zcela jednoznačně řeší stejný problém zákon č. 311/2013 Sb., který v § 24 odst. 1 upravuje správu domu v domech s tzv. odloženým vznikem SVJ. I když jsou v těchto případech vymezeny jednotky podle ZoVB, použijí se podle uvedeného ustanovení na správu domu ustanovení bytového spoluvlastnictví konkretně § 1191 až 1193. Nikoliv zrušený ZoVB. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311#p24

Paní Magdo3,

vlastnictví jednotky je právní konstrukce, zvláštní případ spoluvlastnictví domu. Ani v případě jednotky vymezené podle BytZ nic v domě samostatně nevlastníte, celý dům je společný, na tom úprava podle ObčZ nic nezměnila.

Paní Magdo3,

zkusíme to jinak. Uveďte zde příklad jediné podstatné části domu, tj. části domu podstatné pro zachování funkce domu jako celku a tím i podstatné pro zachování funkce (i ostatních) jednotek, která je ve Vašem výhradním vlastnictví v domě s jednotkami vymezenými podle BytZ.

Pokud na to nahlížíte z pozice NOZ máte částečně pravdu, z pozice ZoVB (prohlášení vlastníka – tam je vyjmenováno co vlastníce a co je společné) domnívám se, že nikoliv. A v tom je zakopaný pes. „Široká i úzká odborná veřejnost“ si to samozřejmě zjednodušuje (a mnohde aplikuje zaužívané postupy družstevního vlastnictví – mj. i fond oprav apod a bezmyšlenkovitě od sebe opisuje).
… vypadá to, že právní konstrukce je (v naší zemi) téměř vše, o všem rozhodují(práv­níci) – také to podle toho vypadá.

Pane Kvapile, podívejte se do své kupní smlouvy. Pokud máte jednotku dle ZoVB, pak kupujete jednotku (a jste výlučným vlastníkem této jednotky) a kupujete také spoluvlastnický podíl na společných částech budovy případně spoluvlastnický podíl na pozemcích. To znamená že jste vlastníkem jednotky a spoluvlastníkem společných částí budovy a pozemku.

Na rozdíl od vlastnictví dle NOZ. Tam je jednotka vymezená zcela jinak. § 1159 Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Jinými slovy, jde o prostorově vymezené spoluvlastnictví celého domu včetně jednotky.

A práva a povinnosti SVJ jsou přizpůsobeny tomu kterému vlastnictví. V případě SVJ dle ZoVB se SVJ stará pouze o společné části. V případě SVJ dle NOZ se stará o celý dům a může zasahovat třeba do toho, zda své dvě jednotky spojíte do jedné. To v případě SVJ dle ZoVB nebylo možné. O spojení jednotek si rozhodoval vlastník a SVJ do toho nemělo co mluvit. A takových případů bychom určitě našli vícero.

Magda

Jak odůvodňujete možnost rozhodování o spojení jednotek pouze majitelem jednotek dle ZoVB?

Zkuste pohledat v ZoVB, zda tam najdete že SVJ rozhoduje o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek.

Magda

Nerozhoduje, ale mám za to, že vám katastr nezmění prohlášení vlastníka bez podpisu všech. (Tady nemám praktickou zkušenost)

Pane zděšený člene SVJ. Podle ZoVB je společenství právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se „p o u z e“ ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společnýc částí domu. Za těchto podmínek jsme také byli zvoleni členy výborů SVJ. Může nám NOZ uložit povinnosti nad rámec " p o u z e" ??

Je právem demokratického zákonodárce jakkoliv předefinovat cokoliv, jen to nesmí dělat s pravou retroaktivitou.

A v minulosti se toto mockrát stalo i v jiných věcech.

Co třebas měli dělat chudáci minoritní akcionáři, když se v roce 2005 probudili a zjistili, že Obchodní zákoník umožňuje squeeze out.

Co třebas maji dělat manželé(manželky), co si až do NOZu mohli při rozpadu manželství ze společné domácnosti odvézt vše, co kupovali ještě sami, neboť to nebylo součástí SJM a dnes musí vše obvyklé jako vybavení domácnosti nechat na místě, kde je pečováno o jejich nezletilé děti, bez ohledu na to, koho to před vznikem manželství a tedy SJM bylo. Vždyť tohle je „vyvlastnění“ televize, pračky, ledničky, žehličky a já nevím čeho všeho ještě, co před manželstvím bylo toho, kdo se odstěhoval. :D

Ta představa, že někdo nějak něco definoval a bude to tak stejně až na věky věků a budou vznikat SVJ(2000), SVJ(2012), manželství(1949), manželství(1963), manželství(2012), a.s.(1991) neumožňující squeeze out, a.s.(2005) umožňující squeeze out je naprosto zcestná.