Po ustavení SVJ převzetí správy od Družstva

Zdravím,

Dle sazebníku SBD Rozvoj je to jinak než píšete – jako vlastník, člen družstva, platíte poplatek za správu ve výši 120,– Kč + 21%DPH tj. 145,– Kč. Co se týká příspěvku na SČMBD tak předpokládám, že to bude stejné jako u nás tedy: vaše družstvo jako člen SČMBD má od nich předepsán příspěvek 4,– Kč za družstvem spravovanou jednotku. Aby tento příspěvek mohlo vybírat i od vlastníků, kterým obstarává správu domu, má to ošetřené takto:

1. platba příspěvku je stanovena ve smlouvě o obstarání správy s SVJ,
2. platbu příspěvku má družstvo zakotvenou ve svých stanovách čili ho platí členové družstva – nájemníci a vlastníci,
3. platba příspěvku byla odsouhlasena na ustavujícím shromáždění vlastníků.

U nás je to, či bylo, odůvodňováno tak, že je to pro SVJ výhodné, neboť jim bude poskytnuto ze strany SČMBD např. právní poradenství zdarma........... což je lež jako věž. Přece družstvo nebude příspěvek platit ze svého, když ho může vybrat od vlastníků. Příspěvek by se měl odvádět 2× ročne, vždy za pololetí, to si ostatně můžete zjistit např. z výpisů z účtu. Informace, které jsem vám podal, si můžete ověřit na pobočce SČMBD Ústí nad Labem.

Mrzout

„Tetka“ z družstva, Vám maže med kolem huby,nevěřte ji.Pravda z jejich úst by měla znít takto:Všechna SVJ,které vedou samostatně myslící statutáři, si samy spravují svůj bankovní účet,zadávají z něho platební příkazy a jen minimum z nich, ponechává účetní firmě pasivní náhled do svého účtu.JaVa

Je nesmysl tvrdit, že jen minimum SVJ ponechává externímu účetnímu pasivní náhled do účtu SVJ. Účetní musí vědět co se děje na účtu SVJ, buď v papírové formě nebo dnes levněji pasivním nahlížením na účet. Pište prosím pouze o věcech o kterých alespoň něco tušíte. Účetnictví to rozhodně není.

Pokud tou potřebou, myslíte pravidelné zasílání měsíčního výpisu z účtu SVJ účetní firmě,tak s vámi souhlasím.Nic víc o účtu SVJ vědět nepotřebuje! JaVa

Můžete vysvětlit jaký je rozdíl mezi papírovým výpisem z BÚ a možností pasivně nahlížet na BÚ? Já v tom rozdíl nespatřuji.

• Janica napsala: „Na shromáždění jsou přítomni vlastníci a písemně pověřený zástupce SBD. (…) Pokud [písemné pověření] zástupce družstva nemá, nemůže zastupovat SBD, jeho hlas je neplatný.“

To není pravdivé tvrzení. Takový postup může vést k soudnímu zrušení veškerých přijatých usnesení.

Podle § 120 NOZ platí, že do veřejného rejstříku se o právnické osobě zapíše alespoň jméno a adresa bydliště nebo sídla každého člena statutárního orgánu spolu s uvedením způsobu, jakým tento orgán právnickou osobu zastupuje. Podle § 164 NOZ platí, že neurčí-li zakladatelské právní jednání, jak jeho členové právnickou osobu zastupují, činí tak každý člen samostatně. Podle § 121 NOZ platí, že byl-li údaj zapsaný ve veřejném rejstříku zveřejněn, nemůže se nikdo po uplynutí patnácti dnů od zveřejnění dovolat, že o zveřejněném údaji nemohl vědět.

Z uvedeného plyne, že zastupovat bytové družstvo může nejen písemně pověřená osoba, ale samozřejmě i ten, kdo je uveden v obchodním rejstříku jako osoba, která je oprávněna zastupovat BD. V tom případě tato osoba nemá povinnost předkládat žádné „písemné potvrzení“ od kohokoliv.

• Janica napsala: „Ten zastupuje členy družstva v domě.“

Nikoliv, nezastupuje členy družstva v domě.

Členové družstva v domě nemají ze zákona oprávnění jednat či hlasovat na shromáždění SVJ, a to ani v zastoupení. Osoba, která je na shromáždění přítomna za bytové družstvo, zastupuje pouze bytové družstvo – právnickou osobu. Nezastupuje nějakou skupinku nájemců v domě. Vykonává práva vlastníka jednotky/jednotek vůči společenství vlastníků jednotek.

lake

Pane Lake, vyjádřil jste, jak je to obecně platné. Na shromáždění určitě nepřijde předseda nebo místopředseda SBD, kteří patří k oprávněným osobám. Popsala jsem jen praktickou zkušenost.

Janico,

musíte rozlišovat teoretické příspěvky velmi často zde prezentované od praxe ve které žijeme.

SBD se často starají o své jednotky v desítkách či stovkách SVJ. To představensto nestihne osobně. Potom mají zástupci SBD samozřejmě povinnost mít plnou moc. Máte plnou pravdu.

Hezký den!

Pavel

Pokud na shromáždění vlastníků nepřijde osoba(člen předsednictva ,prokurista aj.),jak uvádí Lake,tak musí ten, kdo chce „SBD“ (VLASTNÍKA JEDNOTKY V DOMĚ) na schůzi zastupovat, předložit písemné zmocnění touto právnickou osobou.Nájemníci tam bez zplnomocnění vlastníka jednotky(stanovy) nemají co dělat.JaVa

P. Lake a jak je to s bodem 2? Myslím si správně, že hlasovat/rozhodovat by se mohlo pouze o tom, že by družstvo mohlo být znovu pověřeno správou, ale nikoli o tom, že si správu převezmeme, protože to po ustavení přechází automaticky?

Přečtěte si vaši Smlouvu o zajišťování správy společných částí domu,kterou jste s SBD-POKROK, všichni podepisovali při převodu bytové jednotky do svého vlastnictví.Co se tam píše o ukončení správy domu a pozemku v případě vzniku právnické osoby SVJ?JaVa

Pane Werewolfe, prve jste napsal, že jde o SVJ(2000) podle ZoVB. Tento zákon ovšem neobsahoval žádné upřesnění postupů a činností pro případ, že správcem domu se stává nově vzniklé SVJ – právnická osoba. Ani zákon č. 40–1964 Sb. Občanský zákoník neobsahoval žádná ustanovení o změně správy.

Psal jsem o tom před časem zde: http://www.portalsvj.cz/…-smlouvy-sbd.

• Osoba pověřená správou domu byla – jak bylo obvyklé – uvedena v prohlášení vlastníka budovy, viz § 4 ZoVB.
• Práva a povinnosti plynoucí z tohoto pověření přešly na všechny nabyvatele jednotek v domě, viz § 4 odst. 2 ZoVB (písmeno h).
• Podle § 1438 NOZ platí, že činnost správce cizího majetku skončí odstoupením, odvoláním, omezením svéprávnosti osoby dosud svéprávné, nebo osvědčením úpadku správce.
• Podle § 1441 NOZ platí, že kdo správce ustavil, může jej odvolat prohlášením učiněným v písemné formě. Podle § 4 odst. 2 ZoVB platí, že správce ustavil původní vlastník v prohlášení vlastníka.
• Podle § 1442 NOZ platí, že právní jednání toho, kdo jednal jako správce v dobré víře, že správa dosud neskončila, beneficienta zavazuje. Beneficienta zavazuje i právní jednání osoby, která přestala být správcem, pokud druhá strana jednala v dobré víře, že správa trvá.

Bohužel NOZ je opět paskvil, stejně jako byl paskvil ZoVB. Vzhledem ke znění § 1442 NOZ není možné ukončení správy družstvem dovozovat automaticky pouze z té skutečnosti, že v domě vzniklo SVJ (ve vašem případě vzniklo podle ZoVB ze zákona). Ostatně nic takového neobsahoval ani známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne ze dne 26. ledna 2009: Nejvyšší soud odvozoval způsobilost SVJ provádět správu domu teprve od volby prvního statutárního orgánu společenství.

Podle § 1442 je nutno odvolat dosavadního správce písemně, jinak družstvo bude provádět správu i nadále, a bude v dobré víře, stejně jako dosud po celých 6 let.

Otázkou pouze je KDO má oprávnění písemně odvolat dosavadního správce.

Nelze totiž přehlédnouit, co platí obecně podle § 1 NOZ: Platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona. Váš dům je příkladem toho, že i po vzniku SVJ správu vykonávalo i nadále původní družstvo, a to se souhlasem všech vlastníků jednotek. SVJ se správy domu nikdy neujalo. Takže je zde ono ujednání předvídané zákonem v § 1. Je tedy třeba, aby buď beneficient, nebo nový zákonný správce dali dosavadnímu správci na vědomí písemně, že ujednání neplatí a že správa domu družstvem končí.

• Má-li právně jednat beneficient:

V tom případě vlastníci jednotek rozhodnou o ukončení správy domu družstvem. Jestliže dosud vlastníci jednotek nejevili o správu domu jinou osobou zájem po celých 6 let, jak jinak by mohli prokázat, že nyní konečně chtějí jiného správce? Podle § 1134 NOZ platí, že o volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy. To jest nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek.

• Má-li právně jednat samotné SVJ:

SVJ může jednat jako zástupce beneficienta a budoucí správce ze zákona. Mělo by si k tomu ovšem napřed obstarat souhlas nejvyššího orgánu – shromáždění. Jestliže dosud SVJ nejevilo o správu domu zájem po celých 6 let, jak jinak by mohlo hodnověrně prokázat, že nyní už ten zájem konečně má? Toto hlasování upravoval § 11 odst. 4 ZoVB: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ Pokud toto kvorum máte uvedeno ve stanovách, má přednost před § 1134 NOZ. Pokud vaše stanovy toto neupravují, hlasovalo by se podle § 1134 NOZ nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek.
-----------------------------------------------------------------------------

Nevylučuji, že soud by to mohl posoudit ještě úplně jinak – vzhledem k tomu že NOZ je opravdu příšerný paskvil, a vzhledem k absenci přechodových ustanovení pro právnické osoby SVJ vzniklé do 31.12.2013.

lake

Přečetl jsem si forum z odkazu. Před čtyřmi roky jsem kupoval byt v tomto domě. Ten byt byl družstevní a s koupí proběhl převod do osobního vlastnictví. Tenkrát jsem družstvu podepsal „Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky“, kde nyní čtu:

„V souvislosti s tímto převodem jednotky nabyvatel prohlašuje, že nadále zůstává členem SBD… a vkládá do tohoto družstva správu o provoz touto smlouvou nabývané jednotky, spoluvlastnického podílu společných částí domu a spoluvlastnického podílu pozemku a souhlasí s tím, že hospodaření se bude řídit stanovami družstva v rozsahu vztahujícímu se na hospodaření, správu a provoz touto smlouvou dotčených nemovitostí jako samostatně hospodařící jednotky.“

A dále jsem nalezl, že jsem jim tenkrát podepsal Nájemní smlouvu, kde jsem veden jako nájemce, kde se zavazuji platit pronajímateli za plnění poskytovaná s užíváním bytu… A že budu bydlet v nájemním bytě… Připomínám, že byt jsem kupoval družstevní s převodem do OV!

Může mě snad družstvo nutit být dál členem družstva??? Má mě snad jako vlastníka bytu, člena SVJ zajímat jakési stanovy družstva??? Nebylo to tenkrát myšleno tak, že jsem kupoval družstevní byt a do doby převodu do OV (byť to trvalo jen nějaký měsíc, než jsem byl na katastru zapsán jako vlastník) jsem byl veden jako nájemce a zápisem na katastru tyto „nájemní smlouvy“ pozbyly platnost??

Podepsal jste, že nadále zůstáváte členem SBD. Nad čím spekuluje, pokud nechcete být členem SBD, tak se podívejte do stanov družstva a ukončete členství postupem v nich uvedeným.

A opravdu si i po tomto procitnutí myslíte(míním tím všechny zdejší obhájce molochů SBD),že je pro SVJ pana Werwolfa i nadále vhodné nechat správu společného majetku v rukou těchto šmejdů?JaVa

Takže když to zjednodušším, nemůžu jen tak přijít na družstvo (nebo je písemně vyzvat) a chtít po nich uzavření správy a její předání. Čili uzavření vyúčtování služeb, závěrku účetnictví a předání dokumentů. MUSÍM tedy dát dohromady shromáždění, na něm to probrat a doufat, že budou pro ostatní vlastníci a dají dohromady potřebné kvorum. Jinak bude správa dál na družstvu. Rozumím tomu správně?

Nejprve by ten bod o pověření původního vlastníka správou domu a pozemku musel nějaký totální blb(jako třeba u nás v domě) dát do programu shromáždění,což u vás nehrozí,neboť předsedou SVJ jste vy, vy svoláváte shromáždění a zpracováváte pozvánku.Tetku z družstva vykažte do patřičných mezí. JaVa

JaVo,

nevím proč musíte používat výraz „totální blb“. Výbor by měl podle § 1208/h NOZ předložit shromáždění návrh na „smluvního správce“.

Zda to bude SBD nebo někdo jiný záleží na okolnostech, návrhu výboru a schválení shromáždění.

U nás jsem předložil návrh, aby to bylo SBD. Jako totální blb se necítím.

S tou tetkou z SBD je nutno nakládat asertivně. Asi zastupuje 40% hlasů. Když uvážím, že z dalších 60% přijde na shromáždění možná 1/3 až 1/2, tak má tetka absolutní většinu přítomných. Možná až ji také nazvete „totálním blbem“, tak Vám vyjde ve všem vstříc.

Hezký den!

Pavel

Povinnost přenechat správu domu a majetku smluvnímu správci v zákoně není!Ano nechal jsem se unést, neměl jsem uvádět"totální blb", ale nebylo to myšleno ani na pana Werwolfa,ani na „tetku z Družstva“,nýbrž pouze jako varování,aby to u nich neskončilo jako u nás,kde si „dementní předseda samosprávy“ prosadil spolu s místními „tupými ovcemi“ návrat pod správu nejlepšího SBD v kraji. JaVa

Na to jste přišel jak, že svj musí mít smluvního správce. Nic takového nemusí, správcem domu je společenství.

Proč by „výbor měl…“ navrhnout nějakého správce? Podle zákona ano, může někoho navrhnout, ale není to povinnost. Nemusí, pokud o žádného externího správce zájem nemá.

Za správu je ze zákona odpovědno pouze společenství a POUZE pokud chce touto správou někoho pověřit, pak je potřeba to patřičně odhlasovat na zasedání shromáždění. Z toho taky uvádím doměnku, že u nás není potřeba hlasovat na převzetí správy, ale pouze pokud bychom chtěli dále ponechat správu družstvu, tak právě o tomto by hlasování muselo proběhnout.

Mám pravdu?

Tak pod to se můžu podepsat.JaVa

Za člena SVJ „SBD“,se shromáždění může aktivně zúčastnit pouze jeho zmocněnec, se 40% váhou svého hlasu.Jako svého hosta si může vzít na shromáždění SVJ kohokoliv(právníka aj.).Ovšem hlasovat a účastnit se diskuze může opět pouze zmocněnec právnické osoby SBD,člena SVJ.JaVa

To také tvrdím. A zbytek?

Proč se s ní o tom vůbec bavíte? Ona je členkou společenství? To je stejné, jako kdybych já tvrdil že chci taky na vaše shormáždění, protože v sousedním domě bydlí nájemníci a je potřeba býti informován. To je stejná blbost jakou tvrdí paní z družstva.

Ještě jsem s ní osobně nehovořil. Vzkázala mě to po odstupujícím předsedovi samosprávy. Ten mě požádal, abych se s ní domluvil, jelikož již to není v jeho kompetenci.