Platby úvěrů v SVJ z Fondu oprav
Dobrý den,
Jsem v SVJ, kde se zrenovoval výtah (byl a jsem členem SVJ od počátku). SVJ platí splátky za úvěry (na výtah a zateplení) z „frndu oprav“, který se naplňuje cca 30 Kč/m2 každo-měsíčně (snad) od každýho kajícníka.
Podle mně dostupných informací, SVJ ale po nikom odcházejícím ze SVJ, nežádá žádný příslušný doplatek za úvěry – zřejmě proto, že ani žádné dlužní úpisy nemá (jestli je má u ostatních spoluvlastníků to nevím, ale já jsem NIC nepodepsal. Pouze jsem byl členem SVJ když se to schvalovalo – tedy schválila se „akce zateplení“ a finacování akcí se mělo samosebou platit z „FO“. A platí se z FO).
Spoléhá zřejmě na to, že „usnesení o akci zateplení a akci výměna výtahu“ jsou tou „SMLOUVOU“ na základě, které mám platit (viz. „dluhy nemají nožičky“).
Lake tu vykládal kdysi, že SVJ by financování v případě investčních akcí, na které vlastníci finančně nedosáhnou si sice bere úvěr ale mělo by jej pojistit dlužními úpisy. Již nyní vím minimálně o 5-ti prodejích v našem SVJ, kdy částka NEBYLA prodávajícím vyrovnána a ani nabyvatel nepodepsal žádnou vyhytralou smlouvu o přechodu dluhů. Proto by mne zajímalo:
- když budu byt prodávat, mám se nějak aktivně SVJ vnucovat něco doplácet, pokud to nebude žádat?
- pokud SVJ nebude žádat ihned, je nějaká lhůta do které to žádat po prodeji může? (v pohádce „O kupci Popletovi a oslíkovi Hýkálkovi“ – tj. o platbě za výtahy http://www.portalsvj.cz/…vi-hykalkovi#… je uvedeno že je třeba dávat pozor na kupní smlouvu)
- pokud bych chtěl v bytě umřít (a pravděpodobně se dočkat doby kdy má být úvěr splacen), tak mám spoléhat na to že 1. raději umřu dříve než situace nastane 2. mám atakovat nějak vlastníky na shromážděních 3. mám se pokusit v tichosti se ze SVJ pokusit vypařit a doufat, že po mně SVJ nebude při prodeji vymáhat příslušný podíl?
co mně – popletovi – poradíte :)
Pub
Z praktického hlediska je podle mého názoru nutné zajistit, aby bylo jasné, jakou částkou se který vlastník podílí na úvěru SVJ a jak tuto částku splácí. Šel bych na to následovně. Každý vlastník dostává na začátku roku tzv. výpočtový list. V něm se dozví kolik bude platit měsíčně a za co.
Než si SVJ vezme úvěr, dělí se toto za co na tři hlavní položky:
- příspěvek na správu ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (často to najdete i pod jinými názvy, např. dlouhodobé zálohy na opravy, fond oprav apod., v NOZ viz § 1180 odst. 1)
- příspěvek na správu rozvržený na každou jednotku stejně (často to najdete pod názvem provozní náklady apod., v NOZ viz § 1180 odst. 2).
- zálohy na služby (v NOZ viz § 1181 odst. 1).
Po přijetí úvěru se ve výpočtovém listu musí objevit nová položka, např.
1a splátka úvěru.
Jinými slovy, úvěr je závazek SVJ vůči bance, který se musí objevit jako pohledávka SVJ za vlastníky (nebo za jednotkou?). Každý vlastník musí mít svůj (analytický) účet, ze kterého je možné kdykoli zjistit, jak velká část úvěru v každém okamžiku vázne za jeho jednotkou.
Podle tohoto zadání by si s tím měl dobrý účetní umět poradit.
Když potom dojde např. k prodeji jednotky v době, kdy úvěr ještě není splacený, jedná se o jiný problém. Nový vlastník ve skutečnosti kupuje jednotku i s dluhem. Bývalý vlastník se sice zadlužil, aby zvýšil kvalitu svého bydlení, ale prodejem jednotky tuto výhodu nebude užívat, ale bude ji užívat nový vlastník. Proto je spravedlivé, aby nový vlastník pokračoval ve splácení úvěru. Je to na domluvě mezi novým a bývalým vlastníkem při smlouvání kupní ceny jednotky. Přitom je nutné vzít v úvahu § 1186 odst. 1 a 2 NOZ.
P.S. Toto jsem vymyslel podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Prosím, rozcupujte to na kousíčky, jestli jsou v tom skryty pasti a budoucí nepříjemnosti pro toho, kdo se tím bude řídit. Budu vám vděčný i za sebe.
Kukula
Z praktického hlediska je zde nejlepší jedině ta věta, ve které se prodávající a kupující domluví a uzavřou smlouvu, o převzetí nebo odmítnutí dluhu prodávajícího vlastníka.Bytová jednotka si nikdy žádný dluh u nikoho neudělala.
Cituji Puba: Pouze jsem byl členem SVJ když se to schvalovalo
Mně by zajímalo řešení situace, kdy shromáždění schválilo úvěr a vlastníkem jednotky byl v té době pan A.
Pan A následně prodal jednotku panu B. Úvěr mezi sebou v kupní smlouvě nijak neřešili (smlouva mlčí), pan B poctivě každý měsíc platil celý svůj předpis plateb, na kterém měl i záhadný fond oprav.
Následně pan B prodal jednotku panu C. Úvěr mezi sebou v kupní smlouvě taktéž nijak neřešili (smlouva mlčí), ale když pan C obdržel od SVJ předpis plateb, kde byl i záhadný fond oprav, postupoval dle rad pana Lake, předpis reklamoval a odmítl danou položku platit.
A můžeme to dále gradovat… Pan C nic neřešil, poctivě každý měsíc platil záhadný fond oprav, nad kterým se podivil až zvídavý pan D poučený četbou portalsvj.cz. Mezitím však od schválení úvěru uběhlo mnoho a mnoho let a dokonce je polovina úvěru už splacena.
Dobrý den,
mohu být hlasováním přes svůj nesouhlas přinucen podílet se na opravě výtahu v domě? Podle mého názoru ano, mám pak povinnost zaplatit a jedná se o můj příspěvek na správu domu a pozemku.
Mohu být hlasování přes svůj nesouhlas přinucen zaplatit tento příspěvek z úvěru, který čerpá SVJ?
Bylo tohle judikováno?
Pokud je volba zdroje financování úhrady mého podílu výhradně na mém rozhodnutí, pak splátky nejsou „Příspěvkem na správu“ ale „Platbou za službu“, tedy dluh nepřechází na nového vlastníka bytu. (na rozdíl od ručení za tento dluh SVJ)
Kdo službu čerpal, splácí.
Pane Davide, jako vlastník jednotky máte povinnosti dané zákonem.
Vaší prvořadou povinností je přispět na správu domu, jestliže náklad byl či bude vynaložen. Takže má-li oprava stát 30000 Kč a Vy složíte 30000 Kč jako konečnou platbu či krátkodobou zálohu, splnil jste Vaši povinnost vlastníka.
Vaší povinností je hradit zálohy na správu, jestliže o nich bylo řádně rozhodnuto a jedná se o NUTNÝ budoucí náklad. Viz § 15 odst. 2 ZoVB. Jestliže jste v uplynulých 5 letech skládal 500 Kč měsíčně na opravu výtahu, splnil jste Vaši povinnost vlastníka.
Nezajímají Vás ovšem náklady na úvěr. To nejsou náklady nutné, dokonce to nejsou vůbec náklady na správu domu a pozemku. Správně jste napsal, že poskytnutí odkladu plateb vlastníkům jednotek je SLUŽBA, kterou hradí pouze ti, kdo tuto službu od SVJ odebírají.
lake
Jde o klasický případ dissimulace (skutečný význam právních jednání je zastřen nesprávným označením). Podle zákona platí, že je nutno vždy přihlížet ke skutečnému obsahu právního jednání, bez ohledu na pouhé slovní označení.
- Vlastníci si objednali opravu výtahu. Řádně přijaté usnesení shromáždění zavazovalo všechny tehdejší vlastníky jednotek.
- Vlastníci obdrželi od SVJ nový výtah. Příjemci plnění byli všichni tehdejší vlatníci jednotek. Tím jim vznikl závazek uhradit na účet SVJ náklad na opravu jejich majetku (alikvotně podle spoluvlastnických podílů).
- Právně šlo o vzniklou povinnost podle § 15 odst. 1 ZoVB (povinnost vlastníka jednotky podílet se na správě domu).
- Výbor měl vlastníkům sdělit výši dlužné částky a lhůtu splatnosti. Tím okamžikem se jejich závazek změnil ve dluh a vznikla jim (vymahatelná) povinnost k úhradě.
Jestliže výbor takto nepostupoval a SVJ nevyzvalo dlužníky k úhradě, je třeba posoudit následné chování všech subjektů. To, co je v předpisu plateb nesprávně označeno jako „fond oprav“, se ve skutečnosti skládá ze dvou různých částek, hrazených ze dvou různých právních důvodů:
- splácení dlužného příspěvku za výtah podle § 15 odst. 1 ZoVB,
- záloha na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB.
Obě platby mají rozdílný právní důvod, jiný je charakter plateb (konečná úhrada vs. záloha) a mohou mít i rozdílné osudy. Obě platby se týkají jediného plátce pouze do okamžiku, kdy zcizí svou jednotku (prodá ji, smění, daruje, vloží do obchodního majetku). Stane-li se to, dochází k rozdělení osob plátců.
- Existující dluh (byť hrazený ve splátkách) jde stále za osobou dlužníka, bez ohledu na to zda dlužník je či není vlastníkem jednotky v domě; hradí vždy ten, kdo byl účastníkem právního vztahu v okamžiku vzniku závazku/dluhu).
- Úhrada záloh na správu jde za osobou vlastníka jednotky (hradí vždy ten, kdo je v okamžiku splatnosti zálohy vlastníkem jednotky).
Závazková povinnost dlužníka č. 1 může být přenesena na jinou osobu jedině smlouvou: přechodem dluhu podle § 1888 NOZ (privativní intercese) s přivolením věřitele. Nebyla-li taková smlouva sjednána mezi převodcem a nabyvatelem jednotky, zůstává převodce i nadále jediným dlužníkem vůči SVJ.
Otázkou je, zda SVJ nesprávným a matoucím označením plateb nezpůsobilo promlčení své pohledávky (1) za dlužníkem.
Takto měl být posuzován i případ kupce Poplety a oslíka Hýkálka z nedávné diskuse.
lake
Navržený postup zajištění úvěru akceptuji a považuji za správný, ale mám praktické problémy s realizací a to kdy a komu a v jaké výši vzniká ten závazek. Dnes na schůzi odsouhlasíme investiční akci známe jen cenu odahadovou a přibližný termín realizace a odsouhlasíme i získání úvěru v této odhadované výši. Někdo akci schválí, někdo neschválí jiný na schůzi nebyl. Schvalováním ještě žádný náklad nevznikl. Když příští týden sepíšeme nějaký (nevím jak právně správně pojmenovat) „uznání závazku na úhradách podílu splátek úvěru“ pro každého vlastníka (výši ještě neznáme, neboť jednání s bankou teprve bude následovat), tak bude ochoten podepsat tak 10% vlastníků. Tak výbor má dvě možnosti, akci stornuje, nebo podpis „uznání závazku“ ještě odsune na pozdělší dobu. Ale v této době už může změnit vlastnické právo k bytu a kladu si otázku jaký je právní vztah těchto osob k závazku na participaci splátek úvěru. Bance stačí schválený zápis o úvěru a SVJ úvěr poskytne. Začíná organizování výběrového řízení a uplyne rok než začně s realizací a bude známa smluvní cena zakázky. Ale v této době opět může změnit vlastnické právo k bytu a kladu si otázku jaký je právní vztah těchto osob k závazku na participaci splátek úvěru. Ta situace bude ještě složitější pokud tato změna nastane během realizace zakázky. Po ukončení akce a započítání všech méně/více práce a reklamace bude teprve známa konečná cena díla a lze stanovit podíl vlastníka na akci. Nyní je výbor v situaci že nárok na příspěvek může dokladovat náklady akce a lze přesně vyčíslit. Stávající seznam vlastníků ovšem již neshoduje se seznamem schvalujících. Co máme dělat s rozdílem. Složitost překonání těchto praktických problémů pak vede výbory k praxi, že žádný „uznání závazku“ neaplikuji.
Pane AsiTak, nepotřebujete mít podepsané žádné smlouvy o splátkovém kalendáři. Nezajímá Vás ani zda se změní vlastník jednotky před zahájením akce. Praktické problémy o kterých píšete neexistují.
Máte mít v první řadě schválenou Reserve Study. Z ní bude patrné z čeho SVJ uhradí celou akci a jak vyřeší své cashflow (zda na to bude v daném okamžiku mít prostředky). Právě o tom je přece hlasování! Nehlasuje se pouze zda oprava ano či ne. Hlasuje se zároveň o zdrojích financování a o vyřešení cashflow právnické osoby.
Hlasovat pouze o akci samé je naivita: Jako kdyby si Pepíček s Mařenkou naplánovali, že si koupí auto, ale zapomněli by že to musí taky někdo z něčeho zaplatit.
Ve vztahu k vlastníkům nepůjde o smlouvy ohledně splácení nějakého úvěru. Půjde o smlouvu o úhradě příspěvku vlastníka jednotky ve splátkách. Ten, kdo takovou smlouvu podepíše, bude mít možnost splácet dlouhodobě (ovšem vyšší částku, protože SVJ si na tuto speciální finanční službu bude muset půjčit u banky a to něco stojí).
Nu, a ti kdo nejsou ochotni podepsat smlouvu o splátkovém kalendáři, dostanou od SVJ po vyfakturování akce výzvu k úhradě celé částky do 10 dnů. Pokud neuhradí, bude nejspíše následovat předžalobní výzva, soud a exekuce na bankovní účet dlužníka, na jeho příjmy, či na jeho byt. Naprosto standardní postup.
Je to tak jednoduché: Skutečně nikdo nemusí přistoupit na splátkový kalendář. Ale zaplatit musí každý, kdo byl vlastníkem jednotky v okamžiku hlasování (den vzniku závazku) případně v okamžiku převzetí díla společenstvím (den vzniku dluhu).
lake
Souhlasím s panem Pavlem, že jediným praktickým řešením by byla změna § 1186: zrušit nesmyslné ručení převodce za dluhy, které přešly, a zavést povinný přechod všech dluhů převodce na nabyvatele.
Píšete „Máte mít v první řadě schválenou Reserve Study“. Můžete upřesnit, který zákon nebo vyhláška to SVJ nařizuje ?
AsiTak,
jediné praktické řešení je dosáhnout toho, aby § 1186/2 NOZ zněl obdobně jako § 736/2 ZOK.
V praxi je samozřejmě nereálné, že byste sehnal od všech členů SVJ, kteří souhlasili, dlužní úpisy nebo od nich získal jednorázovou úhradu. I když by jednorázově uhradili, tak by stejně byli ručiteli za závazky SVJ.
U těch co jsou inertní vůči dění v SVJ, nebo co dokonce nesouhlasí, úpis či úhradu nezískáte určitě.
To je ten rozdíl mezi teorií a praxí.
Hezký den!
Pavel
Nevím, o čem se tady pořád přete. § 736/2 ZOK je de facto obdobou § 20/3 ZOVB. Ve spojitosti s § 13/7 ZOVB banky bezproblémově poskytovaly SVJ úvěry v řádu x miliónů až do výše třeba 200.000 Kč/jednotka, aniž by požadovaly jakékoli ručení – např. jednotkou. Kdyby si banky nebyly jisty existující právní situací za doby účinnosti ZOVB, myslíte si snad, že by jen tak na pěkné oči poskytovaly úvěry? Ani náhodou! Bankéři velice dobře vědí, že si to mohou dovolit, a tak SVJ úvěry doslova vnucovali, dokonce s podmínkou, jaká bude za doby trvání úvěrové smlouvy tvorba věčně odmítaného a neexistujícího „fondu oprav“; neboli kolik Kč musí SVJ do „fondu oprav“ vybrat, kolik připadne na splátky bance včetně úroků, a kolik ve FO zůstane-musí zůstat.
Zkrátka SVJ má specifický mechanismus fungování, bez něhož by se sotva nějaký dům opravil, přičemž samozřejmě nelze vyloučit, že se občas nějaký byt prodá, že občas kdosi s úvěrem zcela zásadně nesouhlasí, apod. Prostě pokud „ten či onen“ nehodlá respektovat již nastartované a realizované procesy v rámci správy společných částí domu, mezi které pochopitelně náleží i splácení úvěru a z něj vyplývajících úroků, nechť si postaví rodinný domek, nebo si byt pronajme, a SVJ se obloukem vyhne – jistě k oboustranné spokojenosti.
Peťo, dejte si studenou sprchu. ZOK není ani ZoVB, ani NOZ. Družstvo není SVJ.
Nabyvatel jednotky není povinen respektovat „již nastartované a realizované procesy“. Co bylo již nastartováno a realizováno, to samozřejmě hradí ten, pro koho se to nastartovalo a realizovalo. Cožpak Vy to nevíte?
Vámi zmíněné „splácení úvěru a z něj vyplývajících úroků“ samozřejmě nemá nic společného se správou domu. Úvěr si vzalo SVJ pouze pro sebe. K poskytnutí finanční služby konkrétním osobám. Ani s tím tedy nemá nabyvatel jednotky nic společného.
Mimochodem, splácení jistiny jakéhokoliv úvěru není u žádného daňového subjektu nákladem/výdajem, protože ty peníze se pouze vrací tam, odkud je dotyčný předtím dostal. Náklady na vedení úvěru a na úroky jsou nákladem SVJ na poskytování služby některým osobám. Nabyvatel jednotky žádnou službu nečerpal, nemá tedy povinnost ani ji hradit, že.
lake
Lake, respektovat něco, neznamená, že je člověk tímto povinován. Cožpak Vy to nevíte?
Jistě, družstvo není společenství. V tom případě je ovšem záhadou, že jste výše napsal: Souhlasím s panem Pavlem, že jediným praktickým řešením by byla změna § 1186…, přičemž Pavel napsal: …jediné praktické řešení je dosáhnout toho, aby § 1186/2 NOZ zněl obdobně jako § 736/2 ZOK.
No, a já už jsem tuto myšlenku pouze rozvedla s odkazem na ZOVB. Takže si tu studenou sprchu klidně můžete dát Vy sám, bývá výborná!
P.S. SVJ si nikdy nebere úvěr samo pro sebe, to byste taky mohl vědět – při Vašem vzdělání.
Předně (jako reakce na úvodní post) – sousloví „fond oprav“ je tady zakázané.
Jinak se připojuji k tazateli směrem k p. „lake“, aby nám hloupým a nevědomým podrobně vysvětlil, jaký je správný postup při sjednávání úvěru na rekonstrukci výborem SVJ. A následně – jak s dluhem prakticky žít, jak se ptá „Pub“.
Pane Matějko, lake to tady vysvětloval snad 1000×, co na tom pořád nechápete. Nakonec je to i v jeho příspěvku na který reagujete. Tak na co se vlastně ptáte,
Poslední komentáře