Plán oprav

Problém, pro který hledám řešení se týká výhradně dlouhodobé zálohy na opravy a modernizaci (okna, fasáda, střecha). Odhad nákladů je vypracován.

Náš rozpočet počítá s náklady na běžné opravy. Do stanov navrhuji zakotvit rozpočtovou rezervu 500 000+/-100 000 pro mimořádné události. Pro případ havárie atd. je dům pojištěn.

Ukládat dluh na vázaný účet považuji za krajní řešení, kterému bych se rád vyhnul. Touto cestou se proto pídím po zkušenostech z podobných případů.

Pojištěný dům je samozřejmost, ale ne vždy to, co se jeví jako havárie pro pojišťovnu havárií je. V našem případě protékající střecha vypadala jako havárie, ale byla to skrytá závada, takže od pojišťovny jsme nedostali ani korunu. Mně se však zejména zdá zbytečně komplikovaný systém vybírání prostředků na údržbu a opravy. Proč vybíráte 100 % částky, kterou pak dodatečně rozdělujte na 12 a 88%? Proč spojovat tyto dvě záležitosti? Na běžnou údržbu a opravy máme každoroční rozpočet, který nevážeme na dlouhodobé zálohy, které, jak píšete by měly posloužit na modernizaci domu. Termínovaný účet mít můžete, proč ne, ale to závisí od rozhodnutí, zda si na modernizaci domu budete spořit nebo si hodláte vzít úvěr. Jinak při dnešních úrokových sazbách je spoření spíše ztrátové než ziskové. Také se mi nezdá praktické do stanov doplňovat fixní výši rozpočtové rezervy s ohledem na skutečnost, že možnosti finančního řešení pro různé záležitosti mohou být různé. Stačí rozhodnutí shromáždění. Do stanov bych dávat tuto záležitost nedoporučoval.

Ve všem máte pravdu.

Rozdělení záloh na krátkodobou (12%) pro správu domu v běžném roce a dlouhodobou (88%) pro opravy a modernizaci řeší rozpočtová pravidla zvěřejněná na tomto portálu. S nimi jsem u nás zatím neuspěl.

Kvůli ztrátovému spoření na běžném účtu SVJ je třeba z něj čerpat na opravy a modernizaci, což se u nás neděje. Proto se snažím prosadit plán oprav s následnou realizací.

„Uzákoněním“ horní meze rozpočtové rezervy chci zabránit našemu současnému nesmyslnému spoření „nade všechny meze“. Ostatně stanovy může shromáždění měnit dle potřeby.

Justitianusovo tvrzení, že „Vyúčtování a následné vypořádání záloh nastane zcela jistě po použití zálohy (nebo její části) na sjednaný účel není pravdivé. K vypořádání dlouhodobých záloh na správu obvykle nedochází, protože se ve většině SVJ zůstatky nevyčerpaných záloh převádějí do následujícího období. Tak to má většina SVJ upraveno ve stanovách, anebo stanovy připouští možnost o vypořádání zůstatku rozhodnout na shromáždění. Rozhodně nelze tvrdit, že následné vypořádání záloh nastane zcela jistě po použití zálohy na sjednaný účel.“

Pane Vlastiks, nemáte pravdu. Nerozumíte totiž pojmům, které používáte.

Nerozumíte pojmu „vypořádání“. I převod nevyčerpaných zůstatků záloh do následujícího účetního období je totiž vypořádáním.

Vypořádáním se rozumí takové jednání, které vede zániku vzájemných závazků. Po vypořádání si obě strany již nic vzájemně nedluží. Vypořádání tedy není pouze vrácení záloh plátci, jak se nesprávně domníváte. Vypořádat je možno například vzájemným započtením existujících pohledávek (tedy bez finančních transferů).

K pojmu „započtení“ viz nový Občanský zákoník, § 1982, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

1. V případě, který popisujete, existovaly zálohy vybírané na sjednaný účel (např. na výměnu společných oken, nebo na zateplení domu).
2. Po užití zálohy na sjednaný účel vznikla všem vlastníkům jednotek právo na vyúčtování celé akce a na vypořádání přeplatků a nedoplatků.
3. Mezitím ovšem SVJ rozhodlo o nové záloze na následující období (nebo na jinou akci správy domu). Částka předpisu záloh se rovná té částce, kterou je SVJ povinno vrátit vlastníkům.

SVJ tedy nebude vracet nespotřebované zálohy, nýbrž si je rovnou ponechá na bankovním účtu a započte je jako nové zálohy na následující období (nebo na další akci).

Došlo tedy k vypořádání, a to vzájemným započtením, aniž by technicky došlo k vrácení přeplatku.

Justitianus

P.S. Jen pro úplnost dodávám, že u dlouhodobých záloh vybíraných (jak je obvyklé) bez vyjádřeného důvodu, tedy na neurčitý a nesrozumitelný účel, se vlastník jednotky nemůže prakticky domoci vypořádání. Nebyla totiž splněna žádná z podmínek pro vypořádání:

1. nebyl sjednán konkrétní účel použití zálohy, takže se neví, zda záloha již byla či nebyla použita na stanovený účel;
2. nebylo sjednáno období na které se záloha poskytuje, takže nelze určit lhůtu do kdy je třeba splnit povinnost vyúčtovat a vypořádat.

Vlastník jednotky si buď musí počkat na zánik domu, nebo může navrhnout, aby shromáždění schválilo vrácení (části) záloh. Toto bylo podstatou dotazu pana Jenčeka.

Justitianus,

vymýšlíte naprosté hlouposti. Jakési nesmyslné vypořádání krkolomným započtením, kdy uvádíte

„Mezitím ovšem SVJ rozhodlo o nové záloze na následující období (nebo na jinou akci správy domu). Částka předpisu záloh se rovná té částce, kterou je SVJ povinno vrátit vlastníkům“

Když se v SVJ rozhodne o nové záloze na následující období, tak je v předpisu částka nové zálohy (případně zálohy ve stejné výši jako v minulém období), kterou budou vlastníci hradit, nikoliv nějaká částka rovná té částce, kterou je SVJ povinno vrátit vlastníkům, jak tvrdíte. To je váš výmysl a nikde se taková hloupost neprovádí.

Píšete o jakémsi neurčitém a nesrozumitelném účelu vybírání záloh. Tazatel jasně uvedl a já jsem ho citoval, že shromáždění schválilo výši zálohy na základě přednesení návrhu nákladných udržovacích prací v domě. Kromě toho stanovy vždy obsahují ustanovení na co jsou určeny příspěvky na správu a nelze proto vůbec hovořit o nějakém neurčitém a nesrozumitelném ú­čelu.

Vy popleto Vlastiks, právě jste popsal vzájemné započtení. Vlastníkům mělo SVJ něco vrátit, ale rozhodli se na shromáždění, že částku ve stejné výši ponechají jako zálohu na následující období.

Popsal jste to zde Vy sám – cituji za Vašeho textu z 3. ledna 2019 14:25:
„K vypořádání dlouhodobých záloh na správu obvykle nedochází, protože se ve většině SVJ zůstatky nevyčerpaných záloh převádějí do následujícího období.“

V 17:41 jste ale otočil a tento Váš vlastní názor jste tvrdě zkritizoval – cituji:
Když se v SVJ rozhodne o nové záloze na následující období, tak je v předpisu částka nové zálohy (případně zálohy ve stejné výši jako v minulém období), kterou budou vlastníci hradit, nikoliv nějaká částka rovná té částce, kterou je SVJ povinno vrátit vlastníkům, jak tvrdíte. To je váš výmysl a nikde se taková hloupost neprovádí.

Takže sám jste napsal, že přeplatek se použije jako nová záloha, a o tři hodiny později už to ostře popíráte. To si už ani nepamatujete, že jste to před třemi hodinami tvrdil Vy?

Váš problém je, že neumíte rozpoznat, že tím právě došlo k vypořádání loňských záloh. Zanikly a staly se zálohami na následující období. Nepište o věcech, o kterých nic netušíte, zamotáváte se do toho. Působíte směšně.

Justitianus

Samozřejmě jsem ve svých příspěvcích o žádném započtení nepsal, i když to lživě uvádíte. Oba vámi citované mé tvrzení proto nejsou v žádném rozporu. Když existuje nějaký zůstatek záloh na konci roku, tak samozřejmě nezanikne, pokud je vykázán tento zůstatek záloh ve stejné výši jako počáteční zůstatek v následujícícm období. Tak to v účetnictví funguje, konečné zůstatky aktiv a pasiv se po roční závěrce převedou do počátečních zůstatků následujícího roku. Přitom k žádnému zániku aktiv či pasiv nedochází, ani v našem případě k zániku záloh tj. závazkům SVJ vůči vlastníkům samozřejmě nedošlo.

Zustatek záloh tj. závazků SVJ vůči vlastníkům zůstal tedy stejný na začátku nového roku jako konečný zůstatek minulého roku. Právě proto, že k žádnému vypořádání nedošlo. Nově předepsané a uhrazené zálohy v lednu a dalších měsících na základě předpisu pak budou navyšovat počátení zůstatek závazku SVJ vůči vlastníkům, případné vyúčtovaní nákladů na správu bude tento zůstatek snižovat.

Pane Vlastiks, jste stále více zmaten.

Na počátku byla má jednoduchá věta: „Vyúčtování a následné vypořádání záloh nastane zcela jistě po použití zálohy (nebo její části) na sjednaný účel“.

Psal jsem tedy – jak je zřejmé – o zálohách na konkrétní sjednaný účel, které již byly použity (spotřebovány) a proto vzniká SVJ povinnost je vyúčtovat a vypořádat. (Nemůže je bez souhlasu plátců použít na něco jiného, ani si nesmí přeplatky ponechat.)

Vy teď píšete o zálohách které dosud nebyly použity a proto nevznikla SVJ žádná povinnost ani vyúčtovat, ani vypořádat. SVJ ty zálohy samozřejmě převede v účetnictví do následujícího roku, jestliže jsou dlouhodobé; nikdo nikdy netvrdil opak, ale o tom se zde nediskutuje. To nemá s mou úvodní větou nic společného.

Zkuste se zamyslet nad tím zda víte o čem se snažíte diskutovat. Nevypadá to tak. Spíše se chováte jako troll a přeskakujete z tématu na téma.

Justitianus

Moc děkuji za bleskovou odpověď a dovoluji si můj problém upřesnit. Prosím o trpělivost. Stručněji to neumím.

Pletení pojmů v našem SVJ jsem si plně vědom. V předpisu měsíčních plateb máme kromě řady nezpochybnitelných položek uvedeny položky

SPRÁVA DOMU A POZEMKU (FO). . . . Považováno za Fond oprav

VLASTNÍ SPRÁVA . . . . . . . . . . . . Pro náklady na správce, účtárnu atd.

Můj problém se týká pouze položky SPRÁVA DOMU A POZEMKU (FO). Na tuto SPRÁVU přispíváme Vámi uvedeným způsobem č. 3. (skládání zálohy předem po které by mělo následovat vyúčtování a vypořádání přeplatků/nedo­platků).

V položce SPRÁVA . . . je cca 12% zálohou na provozní náklady v běžném roce. Tyto náklady jsou nesporné. Pravidlem je, že jsou stanoveny dle provozních nákladů v letech předchozích a jsou vyúčtovatelné. Tuto část tedy neplatíme bez kontroly a bez vyjádřeného důvodu zálohy.

Mým problémem je zbývajících cca 88% příspěvku na SPRÁVU DOMU A POZEMKU (FO)

Tento zbytek je kumulován se zůstatkem příspěvků na SPRÁVU . . . z předchozích let v dlouhodobou zálohu. Tato dlouhodobá záloha je určena na budoucí opravy, rekonstrukce a modernizace domu. (Říká se jí u nás „Fond oprav“.) Tyto práce však nejsou nijak specifikovány ani co do jejich předmětu ani co do odhadnutých nákladů a po léta se neprovádějí.

Výše příspěvků na SPRÁVU . . . byla shromážděním schválena po přednesení návrhu nákladných udržovacích prací v domě. Pro nečinnost výboru a pasivitu ostatních vlastníků však nebyly tyto práce nikdy schváleny. Výše schválených příspěvků však zůstala zachována a tak si platíme na dlouhodobou zálohu pro nesjednaný účel.

Ve stanovách máme uvedeno: Člen společenství je povinen hradit stanovené příspěvky na výdaje, spojené se SPRÁVOU DOMU a stanovené příspěvky na OPRAVY, REKONSTRUKCE A MODERNIZACE DOMU. Zálohy na tyto dvě oblasti by tedy neměly být zřejmě slučovány. Rozpočtová pravidla s takovým členěním byla zveřejněna na tomto portálu. S jejich aplikací u nás jsem však pro odpor výboru neuspěl.

Naše stanovy zahrnují povinný článek dle §1200, odst.(2), písm. g) „Pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ“. Článek však obsahuje pouze výčet položek, kterých se má rozpočet týkat. Pravidla ponechává na lidové tvořivosti.

K §1166, odst (2): Naše SVJ vzniklo před NOZ. Náležitosti tehdejších stanov tak nebyly v prohlášení vlastníka stanoveny. Nové stanovy, schválené 19.12.2016, jsou v souladu s NOZ.

Ve stanovách samozřejmě nemáme uvedeno, že vlastníci platí naslepo zálohy v libovolné výši určené shromážděním. Za zásadní považuji Vaše konstatování, že vyúčtování a následné vypořádání záloh nastane zcela jistě po použití zálohy (nebo její části) na sjednaný účel. Nelze ale vyúčtovat a vypořádat část zálohy, která sjednaný účel nemá. A to je důvod, proč se bez schváleného plánu oprav zdráhám přispívat na tu část dlouhodobé zálohy, která je určena na nesjednané opravy.

Omlouvám se za neobratnou formulaci mého původního příspěvku. Vaše odpověď mi pomohla záležitost ujasnit. Stále se mi však nezdá, že je výbor oprávněn vyhrožovat mi právním postihem když nechci přispívat na část zálohy, která nemá sjednaný účel. V tomto smyslu upřesňuji své dotazy:

Musím přispívat na část dlouhodobé zálohy, která nemá sjednaný účel a není tak vyúčtovatelná ?

Pokud přispívat nemusím tak jak lze v našem SVJ dosáhnout nápravy ?

S pozdravem

Vladimír Jenček

Pokud máte ve stanovách něco podobného jako my: 3. Do působnosti shromáždění patří:

6. schválení plánu oprav a finančního plánu,

můžete se dožadovat jeho předložení. Pokud tam nic nemáte a vlastníci schválili předsedou předložený návrh na výši záloh nebo příspěvků pak jste povinen platit.

Napsal jste:

„Výše příspěvků na SPRÁVU . . . byla shromážděním schválena po přednesení návrhu nákladných udržovacích prací v domě. Pro nečinnost výboru a pasivitu ostatních vlastníků však nebyly tyto práce nikdy schváleny. Výše schválených příspěvků však zůstala zachována a tak si platíme na dlouhodobou zálohu pro nesjednaný účel.“

Podstatné podle NOZ pro vás je, že byla shromážděním schválena celková výše příspěvků na správu pro příští období shromážděním jak stanovuje NOZ v § 1208

„Do působnosti shromáždění patří
d)schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,“

To že práce podle návrhu nebyly zatím realizovány není podstatné. Dříve či později k jejich realizaci může dojít nebo bude muset dojít a tak vybrané dlouhodobé zálohy svůj účel a oprávnění mají.

K mému problému upřesňuji:

Nezpochybňuji schválenou výši příspěvku na správu domu. Za samozřejmost považuji vypořádání nevyčerpaných příspěvků převodem do následujícího roku. Jsem si vědom i své povinnosti přispívat na správu domu schválenou částkou. Chci jen dosáhnout účelného využití té části zálohy na správu, která tvoří dlouhodobou zálohu na opravy (je to cca 88% z příspěvků na správu). Tomu po léta brání nečinnost výboru a pasivita ostatních vlastníků.

Pro ilustraci stavu v našem SVJ uvádím:

Správně jste mne citoval: Výše příspěvků na SPRÁVU . . . byla shromážděním schválena po přednesení návrhu nákladných udržovacích prací v domě. V usnesení z téhož shromáždění bylo však současně uvedeno „ . . . na dalším shromáždění SVJ bude rozhodnuto o plánovaných investicích a financování prostřednictvím úvěru.“

Na dalším shromáždění však předsedkyně, pověřená jeho řízením, odmítla jednat o návrhu splnit toto usnesení. Nerespektovala tak rozhodnutí nejvyššího orgánu společenství. Výbor nadále nekoná a členstvo tomu pasivně přihlíží. Tento stav trvá léta.

Většina vlastníků má o navržené udržovací práce zájem, konfliktu se však vyhýbá. Hledám proto cestu k nápravě sám. (Byl jsem dlouho členem výboru a situaci dobře znám.) V úvahách jsem se opíral i o §1208, odst.d) NOZ, který jste citoval a odkud vyjímám: „Do působnosti shromáždění patří . . . rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,“

Vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků z dlouhodobé zálohy na opravy není možné bez schválených oprav, odhadu nákladů a lhůty plnění. Brání-li předsedkyně schválení plánu oprav, brání i vyúčtování nebo vypořádání. Brání tedy i kontrole finančního hospodaření, pro kterou je zřejmě výše citovaná část §1208 ustanovena.

K Vašemu závěrečnému verdiktu „To že práce podle návrhu nebyly zatím realizovány není podstatné. Dříve či později k jejich realizaci (může dojít nebo) bude muset dojít a tak vybrané dlouhodobé zálohy svůj účel a oprávnění mají“ dodávám: Platba předem na budoucí známé plnění je principem záloh. S Vaším závěrem budu souhlasit pokud vynecháte tři slova v závorce.

V plánu oprav vidím naději, že k realizaci oprav bude muset dojít. Chci proto ukládat 88% příspěvku na správu domu na vázaný účet a uvolnění podmínít schválením plánu oprav. Jiná cesta k nápravě mě nenapadá.

Naše stanovy zahrnují „Pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ“ tj. povinný článek dle §1200, odst.(2), písm. g). Tento náš článek však obsahuje pouze výčet položek, kterých se má rozpočet týkat. Pravidla ponechává na lidové tvořivosti. Pro zkrácení tohoto komentáře zatím ponechávám stranou úvahu o řešení situace pravidly pro tvorbu rozpočtu SVJ, která byla zveřejněna na tomto portálu.

Uvítám každý názor případně radu účastníků této diskuze, kterou jsem vyvolal.