Patří okna k bytové jednotce nebo jsou společným majetkem?

An1 napsal: "Okna a balkony přístupné z jednotek jsou součástí/přís­lušenstvím těchto jednotek.".

Nikoliv, není tomu tak. Tvrzení pana An1 je nepravdivé. Nelze souhlasit s takovou interpretací rozsudku Nejvyššího správního soudu 4 As 44/2012.

V popsaném případu bylo Prohlášení nejspíše vadné, jak správně píše An1: neobsahovalo balkony ani ve výčtu společných částí domu, ani ve výčtu součástí či příslušenství konkrétní jednotky. Pouze neurčité prohlášení tedy způsobilo, že věc se dostala k posouzení až k NSS.

V jiném domě tomu může být právě naopak: jsou-li balkony přístupné z bytů označeny v Prohlášení jednoznačně jako společné, jsou nepochybně společné. Je to pouze původní vlastník, kdo svým projevem vůle rozdělil budovu na jednotky a společné části.
...........................................................................................

Je zajímavé, že kdyby šlo ve sporu o OKNA namísto balkonů, podivnost a nesmyslnost argumentace Nejvyššího správního soudu by byla mnohem více zřejmá. I okna jsou přece přístupná výhradně z bytu, jenže jsou zároveň součástí pláště stavby a chrání celou budovu před nepřízní počasí a před ztrátami tepla. Skutečnost, že někdo má přístup k oknu či na balkon pouze ze svého bytu neznamená ještě automaticky, že by byl také vlastníkem věci.

Naopak podle mne platí, že původní vlastník budovy vždy odděluje ze své budovy jednotky, které pak převádí na jiné osoby kupními smlouvami. Jestliže v Prohlášení neoddělil balkony do jednotek, pak spíše platí, že zůstávají i nadále mezi společnými částmi domu. Z pouhého mlčení Prohlášení nelze usuzovat na opačný výklad. (Jestliže jste svému sousedovi nikdy nedaroval milion korun, nelze z pouhého Vašeho mlčení dovozovat, že jste mu jej vlastně daroval.)

NSS tedy dal přednost právně nepodložené interpretaci a nevzal do úvahy práva většího množství vlastníků jednotek, kteří měli plné právo se domnívat, že věci neuvedené v Prohlášení patří stále mezi společné části.

Takže opět jeden nepovedený a rozporuplný rozsudek, další v řadě nepovedených rozsudků týkajících se paskvilu ZoVB ...

lake

Lake,

ale ten podle Vás nepovedený rozsudek 4 As 44/2012 se odkazuje na usnesení ústavního soudu 4 As 44/2012, v němž je mimo jiné uvedeno:

Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény …“. Jak uvedl již odvolací soud, jsou tedy společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

Jde snad i v tomto případě o nepovedené usnesení ústavního soudu?

Pane kolemjdoucí, píšete o usnesení Ústavního soudu III.ÚS 23/04 ze dne 08.12.2004. To se ovšem týkalo naprosto odlišné věci, která s balkony nemá naprosto nic společného. Nerozumím vašemu tvrzení že by na nálezu Ústavního soudu mělo být něco „nepovedeného“. Četl jste jej vůbec? Pokud ano, porozuměl jste o co šlo a jaké zdůvodnění ÚS použil?

Nevidím ani pod lupou žádné logické spojení mezi usnesením III.ÚS 23/04 a podivným rozsudkem 4 As 44/2012.

• Ústavní soud rozhodoval o dvou jednotkách (kotelna), které byly od samého počátku zapsány jako jednotky v Prohlášení vlastníka. Soud se mohl opřít o § 2 ZoVB, neboť ten výslovně stanoví, že kotelny jsou vždy společnými částmi domu.
• Senát 4 As rozhodoval o balkonech (nikoliv o jednotkách), které nebyly vůbec zapsány v Prohlášení vlastníka. Soud se nemohl opřít o nic, neboť § 2 ZoVB (a ostatně celý ZoVB) mlčí o balkonech neurčených ke společnému užívání.

lake

Pane lake, pokud bych to usnesení ÚS nečetl, tak bych z něho asi nemohl část ve svém příspěvku citovat.

I když Vy logické spojení mezi usnesením III.ÚS 23/04 a rozsudkem 4 As 44/2012 nevidíte ani pod lupou, faktem je, že NSS se v rozsudku 4 As 44/2012 na usnesení III.ÚS 23/04 odvolává. Já jsem citoval z usnesení ÚS tu část, na kterou se NSS ve svém rozsudku právě odvolává.

I když se jednalo o různé případy, jak jste uvedl, v té citované části z usnesení ÚS reagoval na obecnou námitku stěžovatele, že by šlo o nerovnost, kdyby on vlastník nemohl měnit v prohlášení vlastníka určení spol. prostor, zatímco vlastníci tak činit mohou.

Cituji tu námitku stěžovatele a ještě jednou to, co k námitce ÚS uvedl:

Pokud stěžovatel uvádí, že vlastníci jednotek mohou změnit určení společných částí domu, zatímco on, jako vlastník budovy tak při vymezení jednotek prohlášením vlastníka učinit nemůže, v čemž spatřuje nerovnost vlastnického práva, uvádí k tomu Ústavní soud následující:
Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény …“. Jak uvedl již odvolací soud, jsou tedy společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

Chtěl jsem znát Váš názor k tomutu vysvětlení ÚS tj. k tvrzení ÚS, které jsem v citované části zvýraznil tučně, protože právě to má souvislost s našimi balkony. Podle zvýrazněného textu to chápu tak, že balkony přístupné z bytu vlastníka neslouží ke společnému užívání a proto nejsou společnými částmi domu.

Teprve nyní jsem si všiml, že pan Kolemjdoucí se na mne před delší dobou obrátil s výzvou k odpovědi. Odpovídám tedy, a omlouvám se za zpoždění.

Pan Kolemjdoucí napsal: „Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.“ Chtěl jsem znát Váš názor k tomutu vysvětlení ÚS.

Vysvětlení pro pana Kolemjdoucího je velmi jednoduché. Pro osvěžení paměti: Ústavní soud rozhodoval v usnesení III.ÚS 23/04 o „kotelně“. ÚS tím zcela zjevně mínil místnost, tedy prázdný prostor. V citované větě použil ÚS právě toto slovo, takže je jasné, čeho se usnesení ÚS týkalo.

A teď přichází otázka: pane Kolemjdoucí, víte co v českém jazyce znamená „prostor“? Ano, je to prázdno plné vzduchu. Luft. Dutina. Nic. Prázdnota není nemovitost. Všimněte si, že ústavní soud se ani slovem nevyjádřil o stěnách obklopujících prostor kotelny, ani o vlastnictví stropu nad kotelnou, ani neřešil vlastnictví podlahy pod prostorem kotelny. Vlastnictví těchto částí stavby určuje Prohlášení vlastníka budovy. Tyto části jistě mohou být společnou částí domu, že ano?

A teď k obdobnému problému „balkonu“. Balkon je prostor, který vlastník jednotky výhradně užívá (když vyleze na balkon přes balkonové dveře). Ano, je to prázdno plné vzduchu. Luft. Nic. Do tohoto prázdného prostoru ovšem nepatří stěna za balkonem, balkonové dveře, zábradlí, nosná železobetonová deska vetknutá do fasády, hydroizolační vrstva, vyrovnávací vrstva a nášlapná vrstva. Vlastnictví těchto částí stavby určuje Prohlášení vlastníka budovy. Tyto části jistě mohou být společnou částí domu, že ano?
-------------------------------------------------------------------------------

Nejvyšší správní soud, ani Vy sám jste si nepoložili základní otázku kterou bylo nutno si položit na samém počátku: O čem vlastně rozhoduji? . Podle toho měl NSS vybrat vhodné případy z judikatury. Vybral však nesprávně.

• Šlo v usnesení III.ÚS 23/04 o místnost kotelny, tedy o duté prázdno, nebo o technické zařízení (kotel s příslušenstvím) uvnitř tohoto prostoru, nebo snad šlo o stavební konstrukce ohraničující tento prostor? Čtením usnesení ÚS zjistíte, že nešlo o stavební konstrukce.
• Jde ve sporu řešeném NSS pouze o prázdný prostor balkonu přístupný z bytu, sloužící k výhradnímu užívání vlastníka jednotky, nebo je to spor o vlastnictví stavebních konstrukcí, které tento prostor ohraničují? Čtením žaloby zjistíte, že šlo o stavební konstrukce.

Nejvyšší správní soud si v rozsudku 4 As 44/2012 Sb. tuto otázku vůbec nepoložil. Proto ušlo členům senátu, že na podporu svých závěrů citují rozhodnutí ÚS, které na souzený případ vůbec nedopadá: tazatelka se nesoudila o prázdný vzduch (prostor místnosti či balkonu), ani o právo tento prostor výhradně užívat, nýbrž jí šlo o vlastnictví stavebních konstrukcí.

lake

bylo by zajímavé přečíst si argumentaci vlastníka, který se úspěšně domohl zrušení pravomocného stavebního povolení. NSS ČR nám o jeho argumentaci mnoho nenapovídá. Stroze odkazuje na to, že tento vlastník poukázal na jakési usnesení Ústavního soudu ČR. Nemohu uvěřit tomu, že by toto měla být první a poslední argumentace tohoto vlastníka. V rozsudku je zmíněna argumentace Ochránce lidských práv, dále argumentace Ministerstva pro místní rozvoj, i pan Lake považuje toto rozhodnutí za nesprávné. Zajímalo by mne, jak to dovedl vyargumentovat.

Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv

Tohle je myslim to podstatne. Myslim, ze JE mozne to vytrhnout z kontextu – US tady rika, ze neni mozno za spolecnou cast domu prohlasit neco, co neslouzi spolecnemu uzivani (at uz funkci – konstrukce, nebo ucelem – susarna apod).

Mne ten rozsudek pripada pochopitelny. Nevidim zadny duvod, proc by za spolecnou cast domu melo byt povazovano cokoliv, co muze vyuzivat pouze vlastnik jedne jednotky a co neplni zadnou funkci pro ostatni.

U oken souhlasim s tim, ze ackoliv ostatnim vlastnikum nepristupna, plni pro ne jistou roli, kvuli ktere muze byt v zajmu vsech, aby byla prohlasena za spolecnou cast domu. Balkon ale ostanim nijak uzitecny neni, stejne tak jako jim nejsou uzitecne vnitrni dvere v bytech. Takze ja ten rozsudek naprosto chapu.

Tupe se ridit pravidlem „kdyz to v prohlaseni neni vyjmenovano jako soucast jednotky, je to spolecne“ mi prijde hloupe.

NSS dal prednost pravne nepodlozene interpretaci… nicmene interpretaci logicke a racionalni – a mne se chce rict „jen houst a vetsi kapky“, protoze soudy by tu snad mely byt od toho, aby v pripade, ze je zakon paskvil, dohledly na to, ze jeho aplikace bude pokud mozno nejmene paskvilovata. Nevidim problem v tom, aby soud rekl, ze ani rozhodnutim vlastniku nelze schvalit neco, co je nesmyslne.

„Vložil An1 (bez ověření), 2. Březen 2013 – 4:05 Nejvyšší správní soud se ztotožnil s právním závěrem Ústavního soudu ČR. Okna a balkony přístupné z jednotek jsou součástí/přís­lušenstvím těchto jednotek. Vadné prohlášení původního vlastníka budovy na tom nemůže nic změnit. NSS ČR, Sp. zn. 4 As 44/2012, plné znění http://www.nssoud.cz/main2Col.aspx…“

To, co tu předvádí pan An1, je hrubým zkreslováním názoru Nejvyššího správního soudu v citovaném rozhodnutí, když NSS se okny vůbec nezabýval, ani se nezabýval prohlášením vlastníka. Řešil pouze balkony přístupné pouze z jednotek. Pan An1 tak svévolně vkládá do názoru NSS části, které v něm obsaženy nejsou.

Panu An1 se doporučuje, aby si názor NSS nejprve přečetl a potom svůj příspěvek případně upravil. Děkuji.

Žibřid

Je-li okno v mém výhradním vlastnictví, bez ohledu na to, co se o vlastnictví okna praví v prohlášení vlastníka, pak mohu se svým majetkem nakládat dle svého uvážení, tj. pouze na mém uvážení je barva, materiál, nebo to zda okno zmenším či zcela zazdím.

Co když budu chtít okno v mém výhradním vlastnictví přemístit či zvětšit?

Žibřid

To rozdělení oken na vnější a vnitřní bude pravděpodobně nějaký léty zažitý a zřejmě i běžně užívaný způsob, protože my to tak máme definované také a od města byty nemáme… Ale pravdou je, že naše definice je podle mého názoru srozumitelnější:

„K vlastnictví jednotky dále patří: podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken.“

Ahoj lake.

Děkuji za reakci.

Takže jestli dobře chápu, mohu interpretovat stávající zápis v „Prohlášení vlastníka“ tak, že vnější okna a dveře (např. balkonové dveře) jsou ve společném vlastnictví a mohu je tedy vyměnit a náklady za výměnu oken a balkonových dveří uhradit z hromádky peněz, která se tvoří platbami vypočtenými z podlahové plochy byt. jednotky a dohodnuté ceny za m2 (tedy jakýsi „FO“ nebo také „DZUOP“)? Jde o to, že 1/2 (t.j. 24) bytových jednotek má balkon v bytě a ta druhá polovina (t.j. 24) jej nemá. Zamýšlím tedy provést pouze výměnu balkonových oken a balkonových dveří. Jedná se tedy o 24 bytových jednotek. Samozřejmě již někteří vlastníci BJ mají výměnu provedenu, a tudíž bych jim refundoval náklady za již vyměněné balk. okno a dveře ve výši ceny sestavy nového okna a dveří včetně demontáže, montáže, zed. začištění atp. samozřejmě opět z té samé hromádky „FO“ či „DZUOP“. Je to tedy allright a právně v pořádku?

Děkuji.

ps.: zatím neuvažuji o změně „Prohlášení vlastníka“

Zacal bych tim PS – zmenu prohlaseni vlastnika byste udelat meli, protoze to Vase prohlaseni je opravdu nejednoznacne. Lze ho interpretovat obema zpusoby, tedy:

1. okna jsou spolecna, ale nater na ramech je soucasti jednotky (jinak receno, natirat okna si musite sami, a to z obou stran)
2. okna jsou soucasti jednotky, protoze pokud chce nekdo rozdelit okno na dve strany, nic mezi nezbyva.

Obe interpretace tahaji za usi a netroufal bych si tvrdit, jak by dopadl pripadny soudni spor :). Je mozne, ze existuje nejaka zvyklost, ktera opravdu deli okna nikoliv na kridla, parapety …, ale na vnitrni a vnejsi nater a vsechno ostatni. My si rozhodne chceme odhlasovat jednoznacne zneni PV, ktere nepripusti podobne dohady – a to driv, nez si odhlasujeme vydaje na okna.

Mozna by bylo nejlepsi kontaktovat nekterou z mnoha firem, ktere nabizeji zpracovani prohlaseni vlastnika, a udelat si mezi nimi malou anketu o tom, co takova formulace znamena.

Obecne by to tak mohlo byt, jak uvadite.

Osobne, ale vidim zadrhel jinde … jde o zmenu jen u poloviny vlastniku, je nutno stavebni povoleni a potrebujete souhlas 75 % vlastniku.

Predpokladam, ze vsichni co se tim to bude menit budou souhlasit ( usetri na teple ), ale jak chcete presvedcit aspon dalsich 25 %, co nic nedostanou a jeste budou mit vetsi ucty za teplo.

Asi lepsi by bylo to udelat vsem, dohodnout slevu na okna, eventuelne jine zdroje financovani.

http://www.dvere-okna-plastova-hlinikova.cz/…vebni-zakon/ – chcete rict, ze to, co se pise tam, neni pravda?

Oprava společných oken vyžaduje souhlas tří čtvrtin vlastníků jednotek. Ovšem není žádný důvod pro úvahy o stavebním povolení při pouhé opravě. Mimochodem, pro stavební povolení (o které zde ovšem nejde) by byl nutný souhlas 100% vlastníků jednotek.

Problémy s balkony pouze v polovině bytů mohl tvůrce Prohlášení vyřešit (ale nevyřešil) tak, že by balkony (a okna a dveře k nim příslušné) definoval v Prohlášení jako společné části domu, společné pouze některým vlastníkům jednotek. Je samozřejmě možno upravit Prohlášení dodatečně. Jako vlastník bytu bez balkonu bych na tom trval a nedal bych svolení k opravě ze společné zálohy. Ať platí ti, kdo užívají balkony přístupné pouze z jejich bytů.

lake

Ahoj lake. Je to logické, že by si měly ti, kdo mají balkony v bytě, zaplatit sami výměnu dveří a oken k jejich balkonům.

Ale jde o to, že existují ještě balkony na společném schodišti a tyto balkony jsou v osobním vlastnictví bytů, které nemají balkon v přímo v bytě. U balkonů na společné chodbě se vyměnila okna a dveře z „FO“ a ti majitelé, kteří mají balkon přímo v bytě, chtějí také za peníze z „FO“ vyměnit dveře a okna u jejich balkonů.

Co myslíte. Jak na to.

Tak to je jiný případ. Takže budete měnit vše ze společných peněz.
lake

Přesně tak.

Budeme měnit ze společných peněz. Ale aby vše bylo ještě zajímavější, tak mám vyjádření právničky, které si nechal zhotovit minulý předseda, že pokud se mění dveře a okna na balkonech přístupných ze společného schodiště, jsou tato okna a dveře společné části domu ikdyž jsou balkony v majetku konkrétního vlastníka BJ. Tento výklad je odůvodněn tím, že skrze okna prochází denní světlo, které osvětluje schodiště, a že kdyby to nebylo společné vlastnictví, tak by mohl každý majitel balkonu třeba zazdít okno a na společné schodiště by již nešlo denní světlo.

Dveře a okna přístupná ze společných částí domu máte v Prohlášení jistě uvedena v oddílu "Společné části".
Jen poznámka na okraj: Vyjádření právničky je zmatečné. Vlastnictví určité části domu neopravňuje vlastníka této části, aby s ní volně nakládal, např. aby ji zničil či svévolně změnil vzhled domu. Takže argument "aby to nezazdili" je zcela mimo mísu.

lake

Ahoj lake. Je to přesně tak, jak jsi napsal. Zajímavé, že právník je schopen vyplodit stanovisko k problému aniž by se podíval do příslušných dokumentů, v tomto případě do Prohlášení vlastníka.

Nemohl by okna zazdít, byla by to změna stavby.

Je to zřejmě tak, jak jsi napsal. Vlastník balkonu na společném schodišti by nemohl provést zazdění oken o své vlastní vůli ale pouze na základě shromáždění a odsouhlasení jeho záměru takto učinit alespoň 75% všech vlastníků bytových jednotek. Nebo by to dokonce muselo být schváleno na základě odsouhlasení 100% všech vlastníků? Děkuji.

Jedná se o prohlášení vlastníka.