Oprava balkónů

Dovolím si ocitovat z 1 As 2/2004–214:

Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkón, přístupný pouze z bytu žalobkyně vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně.

Tolik soudci Nejvyššího správního soudu.

Hezký den!

Pavel

Ono s těmi soudními rozhodnutími to bývá ošemetné. 1) nejsou závazné, 2) co soudce to jiný názor..

Rozhodnutí NS ČR 28 Cdo 1788/2003: Dovolací soud se v tomto směru ztotožňuje s právním názorem odvolacího soudu, že rozhodne-li se vlastník domu vymezit v tomto domě jednotky dle § 5 odst. 1 cit. zák. , nemůže jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladmý výčet je uveden v § 2 písm. e/ cit. zák., neboť by to bylo v přímém rozporu s kogentním zněním § 2 písm. c/ a e/ ve spojení s § 4 cit. zákona. V opačném případě by toto prohlášení nezakládalo zamýšlené právní účinky, neboť by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák.

Uvedené se vztahuje na nebytové jednotky, ale je nutné ho stejně tak vztáhnout i na bytové jednotky dle §2 písm. b). Za pozornost stojí zmínka o kogentnosti ustanovení..

Po posouzení dosavadní praxe a různých právních názorů se přikláním k názoru, že jednotlivé balkóny jsou společnými částmi domu. Vyplývá to dle mého názoru i z obecného účelu zákona – pokud by balkóny připadaly do výlučného vlastnictví je potřeba pamatovat na skutečnost, že příp. jakoukoli opravu balkónu v 1., 5., 13., aj. patře si hradí vlastník sám! A oprava konstrukce 50. let starého panelového balkónu x metrů nad zemí nebude nejlevnější záležitostí. Zároveň pokud by se např. opravovala fasáda domu tak by prostředky na novou fasádu balkónů nemohli jít z FO, ale z peněz jednotlivých vlastníků. Jelikož FO se může použít pouze v souvislosti se společnými částmi domu. Naopak k jakékoli opravě starého balkónu by vlastník potřeboval souhlas všech ostatních vlastníků jednotek, jelikož jakákoli podstatnější oprava s největší pravděpodobností změní vzhled domu, nehledě ke skutečnosti, že konstrukce balkonu zasahuje do společných částí domu, tj. svislých zdí.

Podle mě je tedy potřeba setrvat na stanovisku, že balkón je společnosu částí, prostor a vnitřní obklady balkónu jsou vlastnictvím vlastníka jednotky. V souladu s tím (a v souladu s kolaudačními rozhodnutími stavebního úřadu) samozřejmě musí být prohlášení vlastníka budovy (pozor na případnou neplatnost pro rozpor se zákonem a její fatální důsledky – neexistence bytových jednotek – neplatnost kupních smluv!) a související kupní smlouvy.

Pane Bukovský,

1)souhlasím, že soudci mají často rozdílný názor

2)ohledně „nezávaznosti soudních rozhodnutí" to vidím jinak.

V konkrétní věci platí samozřejmě závazný právní názor odvolacího soudu (§ 226/1, § 235h/2, § 243d/1 OSŘ), ale o to asi nejde.

V obecné rovině Nejvyšší správní soud především dbá o zákonnost a JEDNOTU ROZHODOVÁNÍ krajských soudů a správních orgánů tím, že rozhoduje o kasačních stížnostech směřujících proti pravomocným rozhodnutím krajských soudů ve správním soudnictví, jimiž se stěžovatelé domáhají zrušení napadených rozhodnutí. Tu jednotu rozhodování bych přirovnal k závaznosti stanovisek NSS. :-))

3)z 28 Cdo 1788/2003 podle mého nelze dovodit „Uvedené se vztahuje na nebytové jednotky, ale je nutné ho stejně tak vztáhnout i na bytové jednotky dle §2 písm. b). Za pozornost stojí zmínka o kogentnosti ustanovení.“. Vztah společných částí domu a bytu není v § 2/b upraven na rozdíl od SČD a nebytových prostor v § 2/c. Domnívám se, že Váš výklad Rozsudku NS je extenzivní.

4)podle § 2/g jsou SČD části domu určené pro společné užívání. Balkón přístupný z jednotky většinou neslouží pro společné užívání ostatním členům SVJ, ve smyslu, že by na balkón chodili (tak tomu rozumí většina právníků). Takový balkón slouží pro společné užívání jako konstrukční prvek pláště domu (tak to lze chápat z technického a provozního hlediska). Protože je toto ustanovení nejasné, rozhodl NSS tak, jak rozhodl. Jiný rozsudek neznám a opakuji, že NS balkóny neřešil.

5)osobně bych z technického a provozního hlediska přivítal, aby balkóny, lodžie a okna byly taxativně určeny jako společná část domu. Obávám se však, že pokud jsou zapsána Prohlášení na KN s jiným určením vlastnictví, tak to již změnit nepůjde.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle, děkuji za reakci.

1. Rozsudek je závazný jen pro účastníky řízení (jak uvádíte). Rozsudky NS a NSS působí především vahou autority uvedených soudů, jejich soudců a především detailní argumentací. Z právního hlediska jsou však obecné soudy vázány pouze zákonem (čl. 95 Ústavy ČR). Na závaznosti soudních rozhodnutí je postavený anglosaský právní systém, nikoliv náš kontinentální.
2. Předmětný závěr ve vztahu k bytovým jednotkám z uvedeného rozhodnutí dle mého názoru vyvodit lze. Dle uvedeného (obecně nezávazného:) rozhodnutí, je-li ZoVB něco definováno jako SČD, nemůže to vlastník prohlásit za nebytovou jednotku. Z toho jasně vyplývá, že SČD nemůže vlastník domu prohlásit ani za bytovou jednotku (resp. příslušenství by­tu).
3. Shodneme se v tom, že pojem „části domu určené pro společné užívání“ není ve vztahu k balkónům jednotek tou správnou volbou. Přitom je právě alfou a omegou celého problému. Názory z mého okolí se shodují právě ve skutečnosti, že společné užívání je potřeba (s ohledem na účel a smysl ZoVB) vykládat oním technickým hlediskem, příslušenstvím bytu je pak pouze balkónový prostor včetně vnitřních obkladů balkónu, balkón jako takový je SČD.

Nicméně v takovýchto případech platí ono pověstné „dva právníci, tři názory.“ Předložené návrhy nového ZoVB tento problém naštěstí úspěšně řeší, když balkón je jednoznačně označen za společnou část domu. Problémy vzniklé do doby nabytí účinnosti nového ZoVB se však jeho přijetím nevyřeší. A třeba se dočkáme i nějakého toho rozhodnutí NS:)

My máme také balkony zahrnuty jako součást BJ ne ve vlastnictví SVJ. Opravy si hradíme za své náklady. Jen dle mého názoru nesmí opravy narušovat celkový vzhled domu.

Váš názor vám neberu ale jak jsem psal v prohlášení vlastníka jich máme uvedeny jako součást bytu.

Snad je jasné, že zákon má přednost.

V případě balkonů je velmi vhodné, že jsou společné. Těžko můžete vlastníka nutit rekonstruovat jeho výlučný majetek (ledaže by tento ohrožoval svým stavem jiné).

G.X.

Balkóny a lodžie budou povinnou součástí spol. prostor teprve od účinnosti nového ZoVB. Podle stávajícího je možné, aby byly součástí byt. jednotky. Je však důležité rozlišit, co přesně se bude opravovat. Např. u lodžií jsou všechny stav. prvky (horizontální i vertikální) současně společnými částmi (např. podlaha vaší lodžie tvoří zároveň strop sousedovy lodžie atd.), takže opravy je pochopielně třeba financovat ze společných peněz. U balkónu (to je to, co nemá boční stěny a strop) bych s opravou doporučovala počkat až na účinnost nového zákona. Šárka

Mám jiný názor, pokud je Vaším příspěvkem myšleno, že se něco bude měnit i u stávajících SVJ.

Pokud bude nový zákon schválen, tak bude řešit vlastnictví balkónů až pro SVJ vzniklá po datu jeho účinnosti. Pro stará SVJ je nutné vycházet ze starého ZoVB a Prohlášení vlastníka. Již s přihlédnutím k 1 As 2/2004. Jinak by došlo k vyvlastnění bez náhrady a to by bylo v rozporu s ústavním pořádkem.

Ale rád změním názor, pokud to v novém ZoVB najdete.

Pokud jste svůj příspěvek napsala jen pro nová SVJ vzniklá po účinnosti nového ZoVB, tak jsme v souladu.

Hezký den!

Pavel

Ano lodžie má podlahu, stop i stěny společné se sousedem. Ale to mají i celý byt. Když budu chtít v bytě omítnout stěnu, nebudu se ptát souseda a nebudu žádat peníze z FO.

Ono opravdu záleží co se opravuje a jak si to lidi schválí. Na lodžiích se většinou dělá dlažba + omítka a to si můžou lidi platit sami stejně jako můžou použít FO.

Chtěl jsem jen upozornit, že věta „Např. u lodžií jsou všechny stav. prvky (…) současně společnými částmi (…), takže opravy je pochopielně třeba financovat ze společných peněz“ je rozhodně nesmysl!

P.L.

Když si chcete v bytě vymalovat, je to pochopitelně pouze vaše věc. Ale nemůžete např. vybourat hlavní horizont. a vertikální prvky (viz znění zákona), tj. podlahu, strop ani zeď, která tvoří současně zeď sousední jednotky nebo obvodový plášť domu. Vybourat můžete pouze nenosné vnitřní příčky. Také balkóny a lodžie jsou součástí budovy a je třeba rozlišovat, jaké úpravy může dělat vlastník individuálně a jaké úpravy jsou už společnou záležitostí. Další věcí je změna vzhledu domu. Malování v bytě nemění vzhled domu, ale výmalba lodžie ano. V diskutovaném případě, pokud není dosažena 100% dohoda, je důležité držet se znění a definic podle platného zákona. V našem SVJ (celkem 106 byt.j.) se našel jeden ješitný pitomec (omlouvám se za slovník), který odmítal umožnit vstup na lodžii (z lešení) právě s odvoláním na znění kupní smlouvy (v souladu s prohlášením vlastníka), kde je lodžie určena jako součást byt. jednotky. V takovém případě je pak definice hlavních horizont. a vert. prvků velmi užitečná. Šárka

Zeptám se asi blbě, ale dost mi to vrtá hlavou. Jsou sušáky na balkonech( = 2 tyče směrem ven a na tom šňůry)taky změna vzhledu domu? Díky. Vlaďka

Samozřejmě, stejně jako třeba satelitní antény.

Dobrý den paní Šárko,

ráda bych Vás požádala, pokud to je možné, o informaci, jakým způsobem jste vyřešili toho odmítavého vlastníka.

My jsme nyní v podobné situaci, kdy vlastník odmítá zpřístupnit lodžii pro stejný důvod jako ten Váš. Vyhrožuje, že zavolá policii apod.

Děkuji moc za radu a jakoukoli informaci

Lenka V.

Takže podle Vás to možné je? My máme ve smlouvě balkón v osobním vlastnictví a ne ve společném. Neradi by jsme se dostali do rozporu se zákonem. Prosím o radu jak na to. Díky…

Pokud píšete, že ve smlouvě máte…, asi myslíte smlouvu o převodu nebo nabytí jednotky. Údaje v ní musí být v souladu s prohlášením vlastníka a v něm je jasně vymezeno, co je společné a co patří k jednotce. Vše také souvisí s konstrukcí balkónu, někdy jeho část může tvořit konstrukci domu a potom nemůže být tato část ve vlastnictví jednotky. Do ní ale již zpravidla nepatří povrchová úprava balkónu, ta již k jednotce patří. Jak vidíte, je toho potřeba k rozlišení více. Snad se Vám to podaří dobře rozdělit. M.

Jsem velmi rád,že jsem narazil na diskusi společných balkonů či lodžií. Máme tento problém: po zateplení domu a opravě společných balkonů se „razí“ tento názor: pokud si ho chce případný majitel bytu koupit, zaplatí jen podlahu (dlažbu) a ostatní náklady se uhradí z fondu oprav. Prý je podle nějaké paní právničky. Prosím o Vaše názory-děkuji.

Právničká má dle mého názoru pravdu, viz. můj příspěvek výše. Vlastníku připadnou vnitřní obklady, balkón jako takový (konstrukce) zůstává společnou částí domu.

Moc tomu nerozumím. Pokusím se shrnout moji úvahu (netvrdím, že je správná). Majitel bytu a tudíž i případný zájemce o společný balkon v mezipatře si zaplatí jen podlahu (dlažbu)-žádné jiné obklady tam nejsou. Plastové okno, dveře, ocelový rám s výplní a opravu a zeteplení vnitřních prostor balkonu se uhradí z FO ? To znamená, že na balkon má přístup jen potencionální „kupec“? V kupní smlouvě se uvádí, že jsem majitelem i určitého podílu společných prostor domu. Toto se mění ? Na základě čeho ? Balkon se dá potencionálnímu „kupci“ a majiteli bytu do smlouvy o koupi bytu ? Mám byt, u kterého mám balkon, který jsem si na své náklady opravil-mohu požadovat úhradu na FO ? Samozřejmě kromě podlahy (dlažby). Balkon mám zasklený, vztahuje se případná úhrada z FO i na toto ? Děkuji všem za případné názory a odpovědi.

..moc otazek v jednom prispevku. Nevim zda se jedna o balkon v mezipatre (pristupny z chodby? proc by ho chtel nekdo kupovat – nehledet na to, ze to nejde, viz. prospevky nize) nebo o balkon pristupny jen z bytove jednotky. Standartni formulace v prohlaseni a kupni smlouve je, ze k bytu nalezi balkon o vymere x m/2, ktere se nezapocitavaji do podlahove plochy bytu.Pokud jste si zasklival sam balkon, pak ste tak musel (mel:) ucinit po obdrzeni souhlasu vsech ostatnich vlastniku jednotek – a v ramci toho upravit zpusob uhrady, protoze menite vzhled domu..

V tomto příspěvku je smícháno několik vzájemně nesouvisejících vě­cí.

1. Pravděpodobně odkup společného balkónu jedním z členů SVJ. Toto by bylo možné pouze na základě dobrovolné!!! dohody a smlouvy se všemi ostatními členy SVJ s následnou změnou prohlášení vlastníka apod. Cena by se stanovila dohodou mezi kupujícím a prodávajícími. FO s tím nemá nic společného.
2. Úpravy vlastního balkónu/lodžie (zasklení, položení dlažby apod.) na základě individuálního rozhodnutí. Pokud si z vlastního rozhodnutí opravíte svůj vlastní balkón, žádný nárok na úhradu z FO nemáte. Opravy čehokoli se hradí z FO pouze na základě většinového rozhodnutí všech členů SVJ, nikoli na základě individuálního rozhodnutí 1 člena, který pak požaduje tzv. refundaci.
3. Pokud se SVJ potřebnou většinou rozhodne, že se dům bude komplexně zateplovat včetně té části fasády, která je přístupná pouze z vašeho balkónu/lodžie (byť by byl součástí vaší byt. jednotky, a nikoli spol. prostor), jste pak povinen umožnit přístup na svůj balkón/lodžii a provedení prací na těch částech budovy, které jsou společnou částí domu (a tady je důležitá ta definice spol. částí).

Šárka

Předně děkuji za odpověd. Zůstává mi tu otazník nad přístupem na společný balkon. Potencionální „kupec“ a majitel bytu řekne, že si zaplatil podlahu (dlažbu) a že má právo ji sám užívat (balkon si zamkne). Ostatní s tím nebudou sohlasit-jak z toho ven ? Musí zůstat balkon přístupný všem, nebo si ho může „kupec“ zamknout ? Děkuji za názory a odpovědi.

To se musíte nejdříve rozhodnout, zda chcete balkón prodat (budete prodávat celý balkón, nikoli jeho dlažbu, přestože ostatní fyz. části balkónu mohou tvořit součást spol. prostor). Určíte si cenu, za kterou jste ochotni prodat (to nemá s cenou dlažby nic moc společného), a pokud potenciální kupec s cenou bude souhlasit, tak prodáte. Ale potom už ten balkón nebude společný a jeho majitel si ho může zamknout. Ale asi tady došlo k nedorozumění o výši ceny. Pokud vám právník sdělil, že kupující získá do svého vlastnictví fakticky pouze dlažbu a ostatní zůstane součástí spol. prostor, neznamená to, že prodejní cena balkónu musí být rovna ceně dlažby. Znamená to, že po prodeji bude majitel odpovědný za údržbu dlažby a SVJ za údržbu společných (tj. nosných) částí. Šárka

Myslím, že se ubírá diskuze jiným směrem a sice nově „jak zakoupit balkon“. Uvědomme si, že koupit/prodat lze pouze něco, co právně existuje. Balkon není samostatnou nemovitostí, není totiž místností,ani tedy jednotkou, takže nemůže být předmětem prodeje (věci). Úpravu užívacího práva lze řešit Prohlášením vlastníka, prostřednictvím „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek“ [ § 4 2) c Zovb]

G.X.

Konečně rozumná odpověď a jestli se nepletu je potřeba k úpravě prohlášení vlastníka 100% souhlas všech vlastníků.

Opravdu vítám a děkuji za příspěvky, kterými se dostáváme k možnému prodeji/koupi balkonů, které jsou v mezipatře a tvoří společnou část domu. Jen poznámka, že k úpravě prohlášení vlastníka je potřeba 100 % souhlas všech vlastníků BJ domu mne trochu překvapila. Kdo chodí na schůze možná ví, jak to v praxi vypadá. Majitel na schůzi nikdy nebyl, bydlí 200 km od místa bydliště ostatních vlastníků BJ a je mu šumafuk, co se tam projednává. Byt pronajímá a zajímá ho jen příjem z bytu. Ostatní lemplové na tom nejsou o moc lépe … Starají se jen o sebe, schody neumyjí ani vysokoškolsky vzdělaní lidé, protože prý nemají čas. Když na schůzi přijde cca 50 % všech VBJ tak je to úspěch. Ostatní nemají čas ani zájem. Je povinností členů výboru za nimi docházet a prosit je, aby milostivě podepsali souhlas k úpravě prohlášení ? Nemá majitel také povinnost se schůze zůčastnit ? Děkuji za Vaše názory a odpovědi.

Souhlas 100% vlastníků budete určitě potřebovat, i když se někteří vlastníci o dění v domě nezajímají. Nemůžete někomu něco prodat bez jeho souhlasu. Ale aby nedošlo k nedorozumění, „prodej“ je možný pouze formou změny prohlášení vlastníka, jak uvádí G.X. výše. Šárka

Podle vašeho textu je asi část balkonu (u lodžií to bývá zpravidla) konstrukční částí domu a nebude ji možné převést do vlastnictví. Samozřejmě předpokládám, že máte na mysli balkony a lodžie, které může užívat pouze vlastník bytové jednotky. Důležité je, jaká je formulace o balkonech v prohlášení vlastníka dosud, co je společnou částí domu a co již patří k bytu. Prohlédněte příspěvek výše. To potom určuje co se platí z fondu na opravy a údržbu. Jak chcete kupovat něco, co vlastní všichni ostatní, oni vám to prodají ? M.

Společná část je nezpochybnitelně definována v Prohlášení vlastníka. Balkony pokud vím nejsou byty, protože nemají 4 stěny a strop. Změnit Prohlášení jde těžko.