NOZ a pronájem společné části
V diskusi NOZ svolávání shromáždění upozornil pan Pavel na text Právního Rádce s článkem JUDr. Petra Vochvesty. Onen článek obsahuje chyby, které ukazují neznalosti autora ohledně bytového vlastnictví a ohledně základů práva všeobecně.
• Autor Petr Vochvesta tvrdí: „Společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů, neboť jde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ; správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci.“
• Toto tvrzení je nepravdivé a silně zmatečné. SVJ(2012), které vznikne podle NOZ pouze nebude oprávněno podnikat, tedy případné pronajímání společné části či jednotky nemůže provádět za účelem dosažení zisku. Samotné pronajímání cizího majetku však vyloučeno není. Vezmu to postupně od začátku:
(1) Není pravda, že „… jde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ“. Toto ustanovení NOZ nedopadá na současná SVJ(2000). Použije se pouze pro nově vzniklá SVJ(2012), upravená zákonem č.89/2012 Sb., založená a vzniklá po 1. lednu 2014. Toto je v NOZ výslovně uvedeno (§ 3028,§ 3041).
(2) Ani pro tyto budoucí právnické osoby neplyne z ustanovení NOZ § 1194, že by SVJ(2012) nemohlo pronajímat majetek vlastníků jednotek. Tvrzení JUDr. Vochvesty tedy neplatí ani pro budoucí SVJ(2012). Připomenu notoricky známý judikát Nejvyššího soudu:
| „Pronajímatel nemusí být vždy pouze vlastník věci, ale i osoba,
která má právo tímto způsobem disponovat předmětem nájmu z jiného
důvodu.“ Viz rozsudky Nejvyššího soudu č.j. 26 Cdo 1627/2003, č.j. 32 Odo 359/2005. |
(3) Není pravda, že „společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu)“. Opak je pravdou. Pojem „správa cizího majetku“ je definován v NOZ § 1406. Nevylučuje se, aby správce tento cizí majetek spravoval na smluvním základě, či pronajímal, či dokonce změnil jeho účel, nebo jej zcizil. Cituji:
| 89/2012 Sb. § 1406 Správce uplatňuje při prosté správě všechna práva týkající se spravovaného majetku a řádně s ním hospodaří. Správce nesmí bez souhlasu beneficienta změnit účel spravovaného majetku. |
(4) JUDr. Vochvesta tvrdí: „… správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci.“. Toto tvrzení je zmatečné:
- Správu společných částí domu vykonává a bude nadále vykonávat každé SVJ(2000) podle ZoVB a totéž budou činit všechna SVJ(2012) vzniklá podle NOZ. Žádný rozdíl po 1. lednu 2014 nenastane.
- Správu jednotek(1994) dnes vykonávají a budou i v budoucnu vykonávat spoluvlasatníci dané jednotky(1994) podle ZoVB. Správu bytu (nebytového prostoru) podle NOZ bude vykonávat vlastník bytu (nebytového prostoru) podle NOZ. Žádný rozdíl po 1. lednu 2014 nenastane.
lake
Ještě tu ale jsou jednotky(1994) v podílovém spoluvlastnictví všech členů společenství (asi to nebude příliš časté, ale možné to je, např. po transformaci původního BD). Ty zatím pronajímá SVJ podle ZoVB, a zřejmě to tak zůstane i po 1.1.2014. Platí pouze pro SVJ(2000), ne pro SV(2012). Na to asi myslel JUDr. Vochvesta, když psal citovaný odstavec.
Zastávám názor, že SV(2012) budou moci pronajímat byty či nebytové prostory ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. NOZ tuto aktivitu nezakazuje. Co není v soukromoprávní sféře výslovně zakázáno, je možno činit.
Jedinou zákonnou podmínkou je, že SV(2012) tak nesmí činit za účelem dosažení zisku (podnikatelsky). Doporučuji prozkoumat definici prosté a rozšířené správy cizího majetku v NOZ od § 1400.
lake
Poslední komentáře