NOZ § 3 063 podle MS

Lake,
že je pojem „jednotka“ podle ZoVB odlišný od pojmu „jednotka“ podle NoZ vyplývalo ze znění § 1159 NOZ a z důvodové zprávy k NOZ od začátku. Věřím, že většina z kritizovaných oddorníků netvrdila opak. Jasné nebylo, zda, kdy a jakým způsobem dojde k transformaci (starých) jednotek vymezených ZoVB na (nové) jednotky vymezené NOZ. To se nyní Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy pokusila vyjasnit:
Po nabytí účinnosti NOZ povede katastr nemovitostí seznam jak jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tak jednotek vymezených podle NOZ (§ 3 odst. 1 d) a e)) vládního návrhu zákona o katastru nemovitostí, který nabyde účinnosti k 1. lednu 2014). K transformaci na (nové) jednotky vymezené NOZ by došlo teprve tehdy, pokud by vlastníci jednotek změnili prohlášení dle § 1169 NOZ.

Nevěřím, že se snad dočkáme vyjádření, že vzhledem k naprosté odlišnosti obou typů právnických osob budou i nadále vedle sebe existovat:

SVJ bez právní subjektivity podle ZoVB před novelou č. 103/2000 Sb.,
SVJ s právní subjektivitou podle ZoVB po novele č. 103/2000 Sb.,
SVJ s právní subjektivitou podle nového ObčZ.

Například proto, že by musel zůstat v platnosti ZoVB. Ten byl ovšem zrušen. Jakým způsobem by probíhaly případné novelizace (třeba jenom technické novelizace) zrušeného zákona?

Většina členů SVJ se neorientuje v ZoVB, mají s ním problém i odborníci. Vy si možná dovedete představit praxi, kdy by měl pro (stará) SVJ platit nadále ZoVB a pro (nová) SVJ platit právní úprava bytového hospodářství podle NOZ – možná ještě problematičtější. Nevím jak by se s tím vyrovnala veřejnost.

Tím netvrdím, že pokud se budou všechna SVJ řídit NOZ vyjma posuzování vzniku vlastnického práva k dalším jednotkám v tomto domě a některé převody vlastnického práva k jednotkám vzniklých před účinností NOZ na základě § 3063 (kdy se uplatní ustanovení zrušeného ZoVB), že pak nenastane řada problémů a velká nejistota v právním výkladu.

Dušane,

nedomnívám se, že nutně musí zůstat ZoVB v platnosti, aby se podle něho řídila stará SVJ.

Moudrý zákonodárce to takto vyřešil u o.p.s. (§ 3 050), zájmových sdružení PO (§ 3 051) a u obchodních komor (§ 3 052). Dokonce to tak funguje u PO, které byly zřízeny podle hospodářského zákoníku, který byl zrušen obchodním zákoníkem, který bude zrušen NOZ (§ 3 053). Všechny tyto osoby se navždy budou řídit zrušenými zákony podle kterých vznikly.

Pokud by existovalo obdobné přechodné ustanovení pro stará SVJ, nebyl by výkladový problém. Toto přechodné ustanovení ale ti patlalové opomenuli a tak nyní vymýšlí postup, že se stará SVJ budou řídit NOZ a jen v případě vzniku SVJ, když už existuje prohlášení vlastníka, a v případě definice společných částí, resp. v definici jednotky, se bude postupovat podle ZoVB.

Hezký den!

Pavel

Rozumím, že ke změně obsahu pojmu „jednotka“ postačí změna Prohlášení vlastníka – k tomu je ovšem bezpodmínečně nutný souhlas VŠECH, kterým se mění rozsah jejich vlastnictví. Při existenci jediného prudiče nebo nespolupracujícího vlastníka v SVJ bude tedy změna pojmu „jednotka“ zablokována a bude nutno obracet se kvůli tomu na soud. Soud ovšem žádost může zamítnout s poukazem na skutečnost, že nový ObčZ výslovně připouští, aby i nadále byly jednotky v domě nabývány podle dosavadní právní úpravy. Neexistuje tedy důvod pro soudní zásah. Takže slepá ulička.

Další otázkou je, zda „stará“ SVJ jsou či nejsou právnické osoby shodné s „novými“ SVJ. Rozdíly mezi nimi jsou (jak jsem se zmínil) podstatné:

• stará SVJ vznikají na základě zákona automaticky bez projevu vůle členů.
• nová SVJ vznikají výhradně souhlasným projevem vůle všech členů.

To mi stále právně nesedí. Pokud ale zamhouřím oči a přijmu názor, že SVJ podle ZoVB a podle nObčZ jsou totéž (tatáž forma právnické osoby), pak řešení přechodu starých SVJ na nové nabízí § 3041 nového ObčZ:

• „(1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. (…).
  (2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.“

Scénář po 1. lednu 2014 by tedy mohl být takový: Podle znění § 3041 některé části dosavadních stanov pozbudou automaticky závaznosti. Úkolem členů všech 50000 SVJ v tomto státě bude uvést jejich stanovy do souladu s novým ObčZ. Většina členů SVJ jsou neprávníci, takže si dovedeme představit, jaký zmatek z toho povstane pro 4 miliony občanů. Pokud společenství nezmění stanovy v zákonné lhůtě, hrozí mu teoreticky sankce zrušení s likvidací.

To přechodové ustanovení pro SVJ v zákonu chybí – není divu, když celá problematika bytového vlastnictví se do zákona dostala dodatečně.

lake

Pane Dušane, neexistuje žádný postup, který by se nazýval „transformace starých jednotek na nové jednotky“. Jediný možný způsob v souladu se zákonem je tento:

1. Zrušit rozdělení domu na jednotky, čímž dojde zároveň k zániku SVJ a dům se přemění na budovu v podílovém spoluvlastnictví.
2. Spoluvlastníci se dohodnou a vloží do katastru nové prohlášení vlastníka podle nového ObčZ.
3. Spoluvlastníci jednohlasně přijmou stanovy podle nového ObčZ.

Nejde tedy o žádnou „transformaci“, nýbrž prostě o zánik „starého“ SVJ a (nezávisle na tom) vznik „nového“ SVJ podle jiného právního předpisu.

Vaše námitka ohledně toho jak by se řídila „stará“ SVJ podle neplatného právního předpisu je pouze námitka zástupná. Vždyť už dnes zde máme přesně takový případ, trvá to už 12 let a vůbec nikomu to nevadí!!! Ano, mluvím o tzv. společenstvích bez právní subjektivity.

Ta přece existují na základě již neplatného znění zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Připomenu, že ke změně došlo novelou č. 103/2000 Sb. Ta zrušila možnost aby vznikala SVJ bez právní subjektivity řízená správcem. Přesto taková SVJ dodnes existují a postupují i nadále podle neplatného a neúčinného znění zákona. Viz citát z § 9 odst. 4 ZoVB:

• „Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení §9, §11 a §15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.“

K tomu podotýkám, že podle ustálené judikatorní praxe i podle názoru Ústavního soudu novela zákona znamená, že tento samostatný právní předpis (novela) se okamžikem účinnosti stává součástí původního (novelizovaného) předpisu. ZoVB ve znění před novelou č. 103/2000 Sb. tedy již právně neexistuje v předchozím znění. To lze sice dohledat ve Sbírce zákonů, ale toto „historické“ znění je dnes neplatné. Nikomu to nevadí, postupuje se podle něj dál.

A shodné to bude i se zrušeným ZoVB. Nový ObčZ neobsahuje žádné donucovací ustanovení ohledně povinného vzniku nových SVJ, takže k žádné „transformaci“ ze zákona nedojde. Právní poměry se budou do nekonečna řídit podle ZoVB, protože SVJ podle ObčZ v domě nevznikne.

lake

P.S. Ono neplatné, ale stále aktuální původní znění ZoVB před novelou je zde: http://www.zakonyprolidi.cz/…eni-19940429

není lepčí ukazovat na tu správnou verzi http://www.zakonyprolidi.cz/…eni-19990525 ??? hepčí

Nemyslím si, že v uvedeném případě společenství bez právní subjektivity jde o přesně stejný případ. V novele č.103/2000 je uvedeno viz. § 9 odst.4 ZoVB (již Vámi citovaný), že v daném případě se použijí ustanovení §9, §11 a §15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.“ (myšlena byla ustanovení platná pře účinností novely tj. před 1.7.2000). Tzn., že z celého znění před novelou se v případě společenství bez právní subjektivity uplatňují jen ty tři uvedené §§, v ostatním se i na ně vztahují přiměřeně současně platná ustanovení ZoVB a toto je přesně uvedeno v § 9 odst.4 v současně platném ZoVB.

Na rozdíl od popsaného případu se v NOZ neuvádí, že by se měly u (starých) SVJ uplatnit ustanovení případně celé znění dosud platného ZoVB (zrušeného novým obč. zákoníkem), vyjma přechodného ustanovení v § 3063, který řeší nabytí vlastnického práva k dalším jednotkám v v domě podle dosavadních právních předpisů, v případě nabytí vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory nabyvatelem podle zákona č. 72/1994 Sb.

K té transformaci, jistě že neexistuje žádný postup daný přímo NOZ, který by se nazýval „transformace starých jednotek na nové jednotky“. Jde o výklad popsaný Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy a podle něj by měla k uvedené „transformaci“ stačit změna prohlášení vlastníky dle § 1169 NOZ. O Vámi popsaných 3 krocích jako jediném možném způsobu v souladu se zákonem, se výklad Expertní komise nezmiňuje. Jestli jsem to dobře pochopil, nesouhlasíte s výkladem Expertní komise, protože není v souladu se zákonem.

Na théma § 3063 je zde několik či spíše hodně vláken, např.

http://www.portalsvj.cz/…b-zije-dal-0

http://www.portalsvj.cz/…blbcem-o-noz

a JUDr. Chaloupková ČAK 9219 píše (i když v r. 2013) na

http://www.mtbs-holysov.cz/…stnictvi.pdf

… je ještě třeba nutné zmínit § 3063 NOZ, který upravuje přechodná ustanovení. Z tohoto ustanovení jednoznačně vyplývá, že od 01.01.2014 bude dvojí právní režim bytů a dvojí nahlížení na ně. První režim bude upravovat nové jednotky, … jejich(ž) právní úprava bude obsažena v NOZ. Druhý režim se bude týkat bytů (resp. jednotek v domě s byty a nebytovými prostory), k nimž bylo vlastnické právo nabyto přede dnem 01.01.2014. Ta­kovéto byty, převod těchto bytů i právní vztahy k nim se budou řídit současnou právní úpravou zákona o bytech č. 72/1994 Sb. Od 01.01.2014 tedy bude existovat dvojí režim nakládání s byty, práv a povinností apod. k bytům se vztahující.

Katastrální zákon na tuto dvojitost reaguje tím, že bude ve výpisu z katastru nemovitostí vždy uvedeno, zda se jedná o byt podle NOZ či o byt podle ZoVB. K tomuto ustanovení přijala výkladová komise KANCL, že i identifikace předmětu převodu bude v případě režimu zákona č. 72/1994 Sb. shodná jako dosud, smlouvy o převodech bytů budou tedy i nadále, v případě že se jedná o byt podle zákona č. 72/1994 Sb., muset obsahovat náležitosti podle tohoto zákona.

• – – – – – – – – – – – – – – – – –

Už je to s § 3063 jasné, jasnější či naopak ? Já předpokládám, že členové SVJ(2012) mají jen jeden jediný LV (na byt tvořený vlastnictvím bytu a spoluvlastnictvím společných částí), kdežto členové SVJ(2000) mají každý svůj LV na byt a společně LV na společné části. To považuji za odlišující mezi oběma typy SVJ.

Děkuji za objasnění