NOZ § 1198 - výklad podle lake

Pane Radku,
předesílám, že se zde bavíme o ustanovení NOZ § 1198 odst. 1, který řeší pouze vznik povinnosti založit SVJ(2012). Pokud Vás zajímá blokace vkladu do katastru, toto řeší jiná právní norma – NOZ § 1198 odst. 2 a psalo se o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…i-k-jednotce.
Poznámka: Čísla 1 až 4 v následujícím textu odpovídají jednotlivým podmínkám, jak jsou očíslovány v úvodním příspěvku.
----------------------------------------------------------------------------

Vámi popsaný příběh s převody pánům A, B, D považuji za nesprávný. Mohl by se odehrát jako pohádka jedině ve vzdáleném Půlnočním království, kde platí jiný občanský zákoník:

My však nejsme v Půlnočním království, nýbrž v České republice. Podle KOZ se snažili vykládat NOZ pouze experti KANCLu. Já naopak soudím, že ustanovení českého NOZ § 1198 odst. 1 je třeba číst prostě tak, jak bylo napsáno, a nevymýšlet k tomu neexistující vzájemné časové vazby mezi jednotlivými podmínkami.

• V Půlnočním království se totiž podle KOZ testuje napřed splnění podmínek 2+3. Teprve jsou-li obě splněny, začne běžet doba pro splnění poslední podmínky č. 4.
• V České republice jsou podle NOZ podmínky 2+3+4 souřadné; testuje se pouze zda jsou splněny všechny: pět jednotek, jedna z nich převedená, tři vlastníci. Při tom se nepřihlíží k pořadí, ve kterém ke splnění jednotlivých podmínek došlo.

Do následující tabulky jsem vepsal Váš příběh s developerem a dalšími vlastníky. Použil jsem pouze text zákona platného v ČR a užil jsem rozum průměrného člověka.

Poznámka na závěr:
Developer samozřejmě může uzavřít smlouvu o převodu další jednotky na pana D, ale tato jednotka je „další převedená jednotka“ ve smyslu NOZ § 1198 odst. 2. Proto tento převod vlastnického práva již katastrální úřad do katastru nezapíše, dokud nebude prokázán vznik SVJ v domě.

lake

Tak přece jen nebude platit lakeho výklad, nýbrž Radkův „Královský občanský zákoník (KOZ § 1198 odst.1)“.

Katastr nemovitostí bude totiž postupovat podle „Pokynů č.44 ČKZÚ“ čl.3 odst. 1.1.2
„1.1.2 Nevzniklo-li společenství vlastníků v domě již před 1.1.2014 ze zákona podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, a v domě je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou již ve vlastnictví tří různých vlastníků, katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva ve prospěch pátého různého vlastníka jednotky v domě až na základě prokázaného vzniku společenství vlastníků doložením výpisu z příslušného rejstříku společenství, není-li možno výpis získat dálkovým přístupem.“

Sherlock

Sherlocku, mýlíte se. Vámi zmíněný článek 3 Pokynů ČÚZK č. 44 má nadpis: „Změna vlastnického práva k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů a vznik jiného věcného práva nebo práva ujednaného jako věcné právo k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví by­tů“

Z uvedeného je zřejmé, že celý článek 3 se netýká jednotek(2012), nýbrž jde o speciální případ přechodového ustanovení, kdy v domě jsou pouze jednotky(1994) podle ZoVB. Tento případ se v této diskusi neřešil, ale pokyn ČÚZK je v plném souladu s tím, co jsem zde dříve napsal.

Příklad: V domě rozděleném na jednotky(1994) bylo nejméně pět jednotek a nejméně tři různi vlastníci ke dni 31.12.2013, avšak třetímu z těchto vlastníků byla listina osvědčující jeho vlastnické právo doručena teprve počátkem roku 2014. SVJ podle ZOVB tedy nevzniklo.

• Dům tedy spľnuje pouze podmínku pěti jednotek a tří různých vlastníků, ale nesplňuje podmínku převodu prvni jednotky po dni účinnosti NOZ.
• Katastrální úřad není oprávněn v budoucnu blokovat vklad vlastnického práva další jednotky (její vlastník je „čtvrtý různý vlastník jednotky“).
• Pokud tento čtvrtý vlastník získal jednotku převodem vlastnictví, pak provedeným vkladem jsou splněny všechny podmínky pro blokováni, uvedené v NOZ.
• Vklad další jednotky ve prospěch pátého různého vlastníka jednotky již nenastane, KÚ jej bude blokovat.

Je třeba podotknout, že čl. 3 odst. 1.1.2 Pokynů ČÚZK je vadný. Platí pouze pokud čtvrtý vlastnik nabývá jednotku převodem. To autoři textu zapomněli uvést. Text nepočítá s originárním nabytím jednotky čtvrtým vlastníkem jednotky. V takových případech bude KÚ samozřejmě povinen zapsat do katastru i pátého, šestého či třebas pětadvacátého různého vlastníka jednotky, jestliže předchozí nabyvatelé získali jednotku přechodem vlastnictví či originárně. To potrvá, dokud nedojde k prvnímu převodu vlastnictví některé jednotky za účinnosti NOZ.

lake

Uvedený čánek 3 odst.1.1.2 nemusí řešit jen případ pěti jednotek tří různých vlastníkům, kdy není splňena podmínka převodu prvni jednotky po dni účinnosti NOZ. Podle tohoto článku se bude postupovat především v případech rozdělení rozdělení domu na jednotky podle ZoVB před r. 2014 a v převodech jednotek v tomto domě započatých nebo pokračujících až v r. 2014 (buď první, nebo druhé, nebo třetí …). Až převod pátému různému vlastníkovi bude blokován.

O výklad předchozího čl.3 se ale nemusíme přít, protože stejný postup se uplatní i u jednotek (2012), jak vyplývá z ustanovení společného pro jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů i jednotky vymezené podle občanského zákoníku v čl.6 odst.3
„V případě, že nebylo založeno společenství vlastníků v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, katastrální úřad vklad vlastnického práva k první převedené jednotce (po vzniku povinnosti založit společenství vlastníků) povolí, aniž by vyžadoval prokázání vzniku společenství vlastníků. K další převedené jednotce již katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva až poté, co bude prokázán vznik společenství vlastníků jednotek.“

Text „k první převedené jednotce (po vzniku povinnosti založit společenství vlastníků)“ potvrzuje, že se má postupovat přesně jak je uvedeno v Královském občanském zákoníku (KOZ) § 1198 odst. 1:
„Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek nejpozději po vzniku vlastnického práva k první jednotce, převedené po dosažení počtu alespoň pěti jednotek a tří různých vlastníků."

Nerozumím výrazu PÁTÝ vlastník, když text § hovoří o pěti jednotkách a TŘECH vlastnících. Matematicky bych to s obrovskou nadsázkou viděl na ČTYŘI vlastníky; nicméně pokyny ČKZÚ pro mne nejsou relevantní, a tak bych „frflal“.

Votočka

Lake,

ještě nerozumím jedné věci.

Uvedl jste: „Developer samozřejmě může uzavřít smlouvu o převodu další jednotky na pana D, ale tato jednotka je „další převedená jednotka“ ve smyslu NOZ § 1198 odst. 2. Proto tento převod vlastnického práva již katastrální úřad do katastru nezapíše, dokud nebude prokázán vznik SVJ v domě.“

V uvedeném případě má developer většinu hlasů. Pokud katastr další převod nezapíše až do vzniku SVJ, jak může developer vyhovět § 1202/1 " Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku…„ a § 1203 “Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění…"?

Já tomu rozumím tak, že by developer nemohl podat návrh na zápis společenství do rejsříku SVJ dříve než ztratí většinu hlasů. Jak jste ale uvedl, další převody by měl blokovány do doby než podá návrh na zápis společenství do rejstříku SVJ. Jak by potom mohl ztratit většinu hlasů, když by měl další převody blokovány katastrem?

§ 1190 „Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.“ chápu tak, že do vzniku SVJ bude za správu odpovědný srávce, po vzniku společenství bude odpovědnou osobou SVJ jako právnická osoba.

Pokud vyhovíme blokaci podle § 1198/2, nebude to v rozporu s § 1202 a 1203?

Pokud má developer většinu hlasů, pak jistě vyhoví požadavku § 1202/1 NOZ a stane se po založení SVJ automaticky správcem domu a pozemku. Nevidím žádný problém.

Podle NOZ je v určitých případech vyloučeno, aby většinový vlastník (a zároveň správce) ztratil většinu hlasů, když převody jednotek budou zároveň blokovány podle § 1198 NOZ.

Domnívám se ale, že to nijak nebrání vzniku SVJ(2012). Není pravdivé tvrzení, že by vklad SVJ do veřejného rejstříku mohl provést pouze správce a teprve až ztratí většinu hlasů. Nic takového NOZ neobsahuje. Taková tvrzení jsou jen fantazie nesystematických vykladačů.

Toto (neexistující) omezení by zcela nelogicky obcházelo statutární orgán SVJ. Připomínám, že od okamžiku založení má společenství nejen stanovy, ale také svůj statutární orgán. Viz NOZ § 123 odst. 1 a § 1200 odst. 2 písm. (e). Je to právě statutární orgán, kdo je (bez jakéhokoliv omezení) oprávněn podat kdykoliv rejstříkovému soudu žádost o zápis právnické osoby. Nemusí čekat na správce ani na to, zda a kdy správce ztratí většinu. Činnost správce podle NOZ § 1203 je jenom zákonná pojistka pro případ, že statutární orgán zůstane nečinný. Obdobnou pojistkou je NOZ § 165 (opatrovník právnické osoby).

Zápisy právnických osob do rejstříku má upravovat „jiný právní předpis“ podle § 120 odst. 2 NOZ. V něm má být uveden postup zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku a nejspíše i okruh osob oprávněných podat žádost o zápis.

Čtěte NOZ od § 120 a počkejte si na příslušný prováděcí předpis o vzniku právnických osob. Pak budeme všichni vědět více.

lake

Lake uvedl jste:

„Je to právě statutární orgán, kdo je (bez jakéhokoliv omezení) oprávněn podat kdykoliv rejstříkovému soudu žádost o zápis právnické osoby. Nemusí čekat na správce ani na to, zda a kdy správce ztratí většinu.“

Můžete mně prosím vysvětlit, co je špatně na následujícím výkladu?:

Pokud bylo společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, řídí se náležitostmi stanov a pravidel uvedených v prohlášení. Předpokládám, že podle nich by měl být správce statutárním orgánem založeného společenství.

I z § 1203 „Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh …“ vyplývá,že je správce statutárním orgánem.

Podle § 1201 platí: „Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.“ Pak se ptám, mohou být stanovy uvedené v prohlášení nahrazeny schválením nových stanov všemi vlastníky dříve než před okamžikem vzniku SVJ, aniž by to bylo v rozporu s citovaným § 1201? Myslím, že zastáváte názor, že změna vyžaduje 100% souhlas vlastníků tak jako schválení nových stanov, takže nevidím mezi změnou stanov či schválením nových stanov kvalitativní rozdíl.

Pokud by správná odpověď na uvedenou otázku byla, že (v případě vykonání správy správcem s nadpoloviční většinou) mohou nové stanovy nahradit stanovy v prohlášení až po vzniku SVJ, nemohlo by v tom případě platit, že by statutárním orgánem mohl být před vznikem SVJ někdo jiný než správce a tedy ani by nikdo jiný než správce nemohl podat rejstříkovému soudu žádost o zápis právnické osoby. A podle § 1203 by to správce nemohl učinit dříve než ztratí většinu.

Ano, pane Kolemjdoucí. Mohu vysvětlit co je na onom výkladu špatně. Je to tato věta: „Předpokládám, že podle [stanov] by měl být správce statutárním orgánem založeného společenství.“

Zákon nic takového neříká. Právě naopak. Statutárním orgánem je ta osoba nebo ty osoby, které byly jako statutární orgán určeny v zakladatelském dokumentu při založení právnické osoby. Obecně to plyne z NOZ § 123 odst. 1. Pro SVJ(2012) je totéž zopakováno v § 1200 odst. 2. Určení prvních členů statutárního orgánu SVJ(2012) je kogentně součástí stanov. K následným změnám ve složení statutárního orgánu dochází hlasováním shromáždění.

Správce je definován jinak, má poněkud odlišné pravomoci a hlavně platí, že osoba správce se určuje jinými postupy. Ty popisuji zde: http://www.portalsvj.cz/…ce-podle-noz. Viz NOZ § 1166 a § 1192.

Vidíte zdánlivý rozpor mezi uvedenými ustanoveními a NOZ § 1203. Ovšem jde pouze o rozpor zdánlivý, který je nutno překonat výkladem. Je třeba číst § 1203 a porozumět jeho obsahu.

• Toto ustanovení přece nesvěřuje správci veškerou činnost statutárního orgánu od samého počátku. To by bylo v rozporu s NOZ § 123, § 1166, § 1192 a § 1200.
• Toto ustanovení pouze ukládá jak správci, tak i vlastníkům jednotek, časově i obsahově omezenou povinnost: pokud existuje správce a pokud ztratil nadpoloviční podíl, je jeho povinností (nebo kteréhokoliv vlastníka jednotky) podat žádost o zápis SVJ. Pro tento speciální případ (a pouze pro něj) vystupuje vůči soudu jako statutární orgán.

V této záležitosti tedy správce nahrazuje (nečinný) statutární orgán ex lege (ze zákona). Není však statutárním orgánem v plném smyslu slova. Ostatně stejná povinnost vůči rejstříkovému soudu je zákonem uložena každému vlastníkovi jednotky (§ 1203 poslední věta). Pokud by měl platit Váš výklad, pak by podle stejné logiky statutárním orgánem byli všichni členové SVJ. Což je absurdní závěr.

lake

§ 1190
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

A kdo je potom odpovědný za správu dle § 1190 v situaci, kdy správce má většinu a proto nebyla ještě v souladu s § 1203 podána žádost o zápis SVJ? Je to správce, nebo statutární orgán SVJ zatím nezapsaný do veřejného rejstříku SVJ? Vůči komu z nich uplatňují vlastníci jednotek svá práva a plní své povinnosti?

Lake děkuji za vysvětlení, už rozumím. Tak zkusím reparát.

Příklad třetí

Dům v podílovém spoluvlastnictví tří spoluvlastníků rozdělen na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví na 5 jednotek. Po zápisu do katastru nemovitostí budou dva vlastníci dle dohody vlastnit po dvou jednotkách, třetí bude vlastnit jednu jednotku.

V tomto okamžiku není slněna podmínka nabytí alespoň jedné jednotky převodem. Zatím nemusí být založeno společenství. Poté převede některý vlastník svoji jednotku novému vlastníkovi (jinému než z okruhu dosavadních vlastníků). Převod je zapsán do katastru nemovitostí. Další převod jiným než původním vlastníkům bude blokován katastrem do doby než bude společenství založeno schválením stanov souhlasem všech vlastníků a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků.

Blokace převodu má sloužit SBD, aby už konečně nemusela převádět byty do vlastnictví svých členu. Zákonem nucené bezúplatné vyváděn majetku z právnických osob bylo – a je – absurdní.

Ano, tak se mi to jeví být v souladu s NOZ.
lake

Místo „Lake, uvede dva konkrétní případy“ patří „Lake, uvedu dva případy“