NOZ § 1180 a stávající SVJ
Diskutuje se zde o změně způsobu přispívání na správu domu v souvislosti s nabytím účinnosti nového Občanského zákoníku. Příslušné ustanovení NOZ zní:
| 89/2012 Sb. § 1180 „(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ |
Rozsah tzv. vlastní správní činnosti bude stanoven v nařízením vlády k NOZ (t.č. v připomínkovém řízení). Diskuse o jakékoliv úpravě stanov vyvolané zněním § 1180 je však vcelku zbytečná.
- Pro současná SVJ(2000)se právní úprava bytového vlastnictví v NOZ neuplatní. Viz NOZ § 3028: http://www.portalsvj.cz/…-po-1–1–2014#…. Tato SVJ budou ve vnitřních vztazích i nadále postupovat podle svých stanov a podle pravidel ZoVB. Není o čem diskutovat: ke změně způsobu přispívání by byla nutná dohoda všech podle § 15 odst. 1 ZoVB.
- Pro nová SVJ(2012), která budou vznikat od r. 2014, bude platit NOZ § 1180 odst. 2. Ani zde není o čem diskutovat: Ustanovení je formulováno jako kogentní, takže soudím, že nová SVJ nebudou mít možnost upravit si způsob přispívání na vlastní správní činnosti nějak odlišně.
lake
Pane lake,
1)k tomu, zda se musí upravit stanovy stávajících SVJ se nevyjadřuji, zde zkrátka panují 2 názory a nepochybně zvítězí ten správný. Sice možná až za několik let, ale buďme optimisty, že alespoň někdy :-))
2)obecně k § 1180/2 jsem se ptal již v únoru KANCLu
http://www.portalsvj.cz/…0–2-podle-ms
a dostal jsem odpověď
„Vážený pane, obecně jsou práva a povinnosti vlastníků jednotek upravena v §§ 1175–1188 NOZ, ale úpravu členských práv a povinností vlastníků jednotek obsahují stanovy SVJ (§ 1200 odst. 2 c) NOZ).
V těchto stanovách si mohou vlastníci jednotek ujednat odchylně od zákona i příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti (§ 1180 odst. 2 NOZ).“
KANCL část třetí NOZ asi za kogentní nepovažuje. Jejich názor neobhajuji, jen konstatuji, že je šířen a nepochybně ho může někdo použít na shromáždění.
3)samostatným problémem je, co je „vlastní správní činnost“. Patří sem např. pronájem sálu na shromáždění? Návrh NV je uvozen ošemetným slůvkem „zejména“.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
odpověď, kterou jste dostal ohledně NOZ § 1180, sepsal pan Gramofon
Glotzmann, vedoucí Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL).
Míním, že jeho odpověď je v rozporu s právem.
Ve všech právních oblastech platí již od dob starých Římanů všeobecné výkladové pravidlo „lex specialis derogat legi generali“. Existují-li dvě právní normy s vzájemně si odporujícím obsahem, použije se přednostně ta z nich, která je speciálnější (lex specialis). Naopak ustoupí ta právní norma, která má obecnější, méně konkrétní obsah (lex generalis). Toto pravidlo – probírané při studiu práv v prvním ročníku – je výrazem logického postupu od obecných pravidel k výjimkám z nich.
Ustanovení lex generalis § 1 NOZ sice stanoví, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, avšak lex specialis § 978 takové libovolné odchýlení nepřipouští pro celou část třetí NOZ (absolutní vlastnická práva, kam spadá i bytové vlastnictví):
| 89/2012 Sb. § 978 „Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.“ |
Onou „třetí osobou“ zde zmíněnou bude např. SVJ(2012) nebo nový vlastník jednotky, který nepřistoupí na dříve sjednanou odchylku od zákonné úpravy.
Ustanovení lex generalis § 1200 NOZ sice předpokládá, že vlastníci si ve stanovách ujednají pravidla pro příspěvky na správu domu, avšak lex specialis § 1180 odst. 2 nepřipouští odchylku od zákona vůči třetím osobám při úhradě nákladů na vlastní správní činnost SVJ(2012):
| 89/2012 Sb. § 1180 odst. 2 „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ |
Že pan Glotzmann – vedoucí KANCLu – v těchto základních záležitostech nemá zcela jasno mne nepřekvapuje. Vrhá to jisté světlo na (ne)kvalitu právních stanovisek produkovaných tímto orgánem a tímto ministerstvem.
lake
Lake uvádíte že,
„Onou „třetí osobou“ zde zmíněnou bude např. SVJ(2012) nebo nový vlastník jednotky, který nepřistoupí na dříve sjednanou odchylku od zákonné úpravy.“
Nemyslím si, že by se SVJ mohla chápat jako třetí osoba, na kterou se mají vztahovat ujednananá pravidla o příspěvcích na správu mezi vlastníky. SVJ se pravidla nedotknou, sjednaný způsob přispěvání mezi vlastníky není pro SVJ podstatný, jestliže obdrží správnou celkovou částku příspěvků na pokrytí nákladů na správu. Rovněž tak nelze nového vlastníka považovat za třetí osobu. Dříve schválené stanovy platí i pro něho a sám se stane jedním z vlastníků.
Pane Kolemjdoucí, domnívám se, že ani jeden z Vašich názorů ohledně NOZ § 1180 odst. 2 není přiléhavý.
SVJ(2012) samozřejmě JE „třetí osoba“, stojící zcela mimo skupinu vlastníků jednotek. Máte tedy plnou pravdu, že „SVJ se pravidla nedotknou“. Právě proto platí: jestliže bude SVJ(2012) vymáhat dlužnou částku od vlastníka svým jménem, může úspěšně vymoci pouze dluh do výše, která odpovídá zákonné úpravě v § 1180 odst. 2. Pokud se toho dlužník dovolá, soud nepřizná SVJ nic navíc nad rámec nároku, který plyne z kogentního ustanovení NOZ.
Nemáte pravdu ohledně závaznosti stanov SVJ(2012). Neplatí, že vše, co si mezi sebou vlastníci ujednají, se stává součástí stanov. Stanovy v první řadě nesmějí odporovat kogentním (donucujícím) ustanovením zákona. Příslušná část stanov je tedy od počátku absolutně neplatná z důvodu, že jde o protizákonný pokus o „ujednání s účinky vůči třetím osobám“, což je v rozporu s § 978 NOZ. Proto tato zdánlivá část stanov nemá právní účinky ani vůči SVJ(2012), ani vůči dalším osobám – nabyvatelům jednotek v domě.
Při schvalování stanov SVJ(2012) se samozřejmě uplatní i ustanovení NOZ § 145:
| 89/2012 Sb. § 145 „Zakazuje se založit právnickou osobu, jejímž účelem je porušení práva nebo dosažení nějakého cíle nezákonným způsobem.“ |
lake
Dobrý den pane lakeu,
vše co jsem si od Vás na tomto webu přečetla mi dává smysl. Moc by mi pomohlo kdybyste mi prosím více osvětlil, jak to s těmi osobami je? Protože argument našich vůdců SVJ je, že žádná třetí osoba není. Mně bez právnického vzdělání to ale vychází tak, že jestli jsou jen 4 majitelé , ti ať se všichni dohodnou mezi sebou jak chtějí. Jenomže když shromáždění rozhoduje za všechny (přítomné, nepřítomné, současné, minulé i budoucí, souhlasící i nesouhlasící), tak by mělo rozhodovat jen podle zákona. Mezi kým je stanovami ujednáno? Kdo jsou ty dvě stany? A kdo všechno ta třetí? Děkuji moc
Paní Jano, v právních předpisech se „třetí osobou“ míní ten, kdo není účastníkem právního vztahu.
Jiný způsob přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů si mohou vlastníci jednotek ujednat navzájem dohodou (§ 15 odst. 1 ZoVB). Dohoda vlastníků nemá nic společného se stanovami právnické osoby. Nový vlastník jednotky je vždy třetí osoba a nemá s dohodou sjednanou mezi jinými osobami nic společného.
Kdyby přistoupil k dohodě (například ujednáním v kupní smlouvě k bytu), vztahovala by se dohoda samozřejmě i na něj.
lake
Děkuji nastotisíckrát, už chápu. Kéž by na nás život posílal více takových jako jste Vy. Teď už jen jak to vysvětlit těm našim všeználkům.
Poslední komentáře