NOZ § 1180/2 podle MS

Takové rozhodnutí by bylo „výkon práva v rozporu s dobrými mravy“ a jako takové by bylo zrušeno. Musel by ho ovšem přehlasovaný vlastník soudně napadnout. Šárka

Nový Občanský zákoník je z hlediska právní jistoty vlastníků mnohem horší než ZoVB.

Základním dokumentem budou stanovy, které určí práva a povinnosti vlastníků jednotek. O jejich obsahu se (podle ministerstva) může rozhodovat pouhou nadpoloviční většinou na usnášeníschopném shromáždění (což může být 25,001% hlasů).

V jiné diskusi jsem upozornil, že vlastníci jednotek mají jedinou šanci jak se vzepřít této nepředvídatelné diktatuře většiny. Stanovy mohou totiž být přijaty jedině se souhlasem všech. Trvejte na tom, aby ve stanovách bylo určeno, že jejich změna je možná pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek.

Pokud si toto do stanov nedáte, jednoho dne se probudíte a zjistíte, že na shromáždění Vám nadpoloviční většina přítomných zvýšila příspěvky a zálohy na správu na 150%, protože usoudili, že Váš byt je velmi atraktivní a kdybyste jej pronajímal, vydělal byste spoustu peněz. A navíc – máte takové velké drahé auto, takže jste jistě v balíku. Hlasováno, schváleno, zapsáno do zápisu v souladu s krásným novým Občanským zákoníkem.

Příště bude na řadě někdo jiný, například všichni důchodci v garsonierách, ti se nebudou bránit. Nebo ten Novák z druhého poschodí, který chce pořád nahlížet do dokumentů SVJ, otrava jeden. Tak mu to trochu osladíme, zákon je na naší straně. Kolik mu dáme platit? Dvojnásobek? Trojnásobek? …

lake

„..jednoho dne se probudíte a zjistíte, že na shromáždění Vám nadpoloviční většina přítomných zvýšila příspěvky a zálohy na správu na 150%, protože usoudili…“

1. z uvedeného je zřejmé, že píšete o změně poměru nyní kogentně uvedeném v §15/1 ZoVB
2. a možná jste se chtěl blíže seznámit na §1214 NOZ ale zapomněl jste na něj. Je to tak?
3. Neplašte, některé sny jsou sice děsivé ale jsou to jen Vaše „můry“

Neználek

„…Trvejte na tom, aby ve stanovách bylo určeno…“

• já nevidím žádný prostor pro to, jak Vy strašíte cit. „…jednoho dne se probudíte a zjistíte, že…“. Přeci nyní příspěvky určuje §15/1 cit. „…Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou…“ a bez dohody (100%) to nejde. Od 1.1.2014 platí §1200/1 tj. že na schválení (a zřejmě jakoukoli změnu) je třeba „souhlas vlastníků všech jednotek“. Takže, kudy by se tam ta změna, kterou čekáte po Vašem probuzení, mohla dostat?
  
  Jedině snad, že by se nyní (do konce roku 2013) usneslo a do Stanov vložilo ustanovení

  S platností od 1.1.2014 se v posledním patře zvyšují zálohy na správu o 15%

  
  Pozn. nikde není psáno ale platí: že v posledním patře bydlí pan Novák – prudič, paní Křováková s nejlepším výhledem a ještě jeden obtížný „hmyz“ nosící boty velikosti 17. Ale jinak mne nenapadá proč bych se měl bát usnout bez Vašeho ustanovení. Vás něco ano?
• a mezi námi již teď můžete trvat na čem chcete. Je to Vaše demogratické právo

Neználek

proč radíte panu „X“ – vlastníkovi v SVJ vzniklém podle ZoVB – aby si dávali do Stanov „pojistku“ (http://www.portalsvj.cz/…0–2-podle-ms#…) která bude vyžadovat souhlas všech kterých se ro týká, když zde (http://www.portalsvj.cz/…-na-1208-noz#…) uvádíte, že stávající SVJ se nadále budou řídit v důsledku §3063 NObčZ „zrušeným“ ZoVB?

Nebo je tato rada poplatná jen pro budoucí vlastníky bytů v SVJ (tedy vzniklých po 31.12.2013) ?

Pane lake, asi jste přehlédnul § 1/2, kde se praví, že „zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy“. Pokud by nastalo, či jen v mysli někoho chtělo nastat, co naznačujete, předpokládám, že „postižený“ by se domohl práva u soudu, nehledě již na preventivní význam zmíněného ustanovení.

Dát si do stanov ujednání o jejich změně všemi hlasy se mně jeví značně nepraktické.

Pane Zdenku, co je „značně nepraktické“ posoudím s dovolením já sám. Bude-li se naše SVJ předělávat na společenství podle nového ObčZ, je ke schválení změněných stanov nutný souhlas všech. Já tedy budu trvat na tom, co jsem napsal: změna přispívání pouze přes mou mrtvolu, tedy se 100% souhlasem.

Ušetřím si tím do budoucna jakékoliv soudní tahanice s nejistým výsledkem, to vše rychle a zdarma.

Ale možná je Vaše představa o praktičnosti je jiná – rád se soudíte, nebo se chystáte většinovým nátlakem zvyšovat platby těm, kdo se neumějí bránit. U mne byste neuspěl.
.............­.............­.............­.............­.............­.......

A asi jste totálně přehlédl, že pojem „dobré mravy“ není nikde v žádném právním předpisu definován. Co je podle Vás ještě v souladu s dobrými mravy a co již nikoliv? Zvýšení plateb neoblíbenému vlastníkovi o 10% je ještě v souladu s dobrými mravy, podle Vás? Nebo není? Co zvýšení o 15%? O 20%? To ještě ujde? O kolik ho můžete zmáčkonout, aby to soud ještě nechal být?

Co myslíte, že soud vezme v úvahu? Jak to bude posuzovat? Výbor objasní, že ke zvýšení plateb panu A je dobrý a spravedlivý důvod: byt pana A má přece nejlepší výhled, protože je v nejvyšším patře, je orientován na slunný jihozápad a výtah je hned vedle vchodových dveří. Zvýšíme tedy platbu o 20%.

A teď jiný případ: tentýž byt, ale bydlí v něm předseda výboru. Takže soudu vylíčí, že v souladu s dobrými mravy je nutno platbu snížit. Byt je pod střechou a tedy v zimě chladný, v létě se přehřívá, protože je orientovaný na na jihozápad a výtah je hned vedle vchodových dveří, takže neustálý hluk. Snížíme tedy platbu o 20%?

Co říkáte, Zdenku? Co jste to povídal o těch dobrých mravech? Takhle nějak jste si tu „spravedlnost“ představoval?

Právní jistota šla do háje, handrkování jako na perském trhu čeká SVJ v tomto státě.

lake

Pojem dobré mravy zákon blíže nedefinuje. Kategorie dobrých mravů je však v soukromém právu ustálena, v doktríně je dostatečně zpracována a právní praxi nepůsobí větší potíže. Kategorie dobrých mravů bývá obvykle pojímána tak, že jde o soubor všeobecně uznávaných a přijímaných společenských pravidel a představ o tom, co je správné, rozumné a obvyklé jednání.

Podle § 588 je absolutně neplatné právní jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům.

Podle § 580 je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům (zde měl zákonodárce na mysli jiný než zjevný rozpor). V tomto případě jde o relativní neplatnost, které se bude třeba dovolat. Pokud se oprávněná osoba neplatnosti nedovolá, promlčuje se v obecné promlčecí době.

Je na každém, aby zvážil (popř. poradil s právníkem), zda jde podle něho o vadu právního jednání, s kterým nesouhlasí, vadu natolik problematickou, že se k vůli ní dovolá neplatnosti.

Pane Dušane, cosi jste opsal, ale smysl to nedává. V souladu s dobrými mravy je především zachování právní jistoty všech zúčastněných. Stará římská zásada to říká jasně: pacta sunt servanda. To je prověřeno tisíciletími.

Jestliže si koupím KONKRÉTNÍ byt který má KONKRÉTNÍ umístění a zaplatím za něj KONKRÉTNÍ částku, vím při tom předem, jaké poměrné příspěvky na správu domu mne čekají v následujících 100 letech. Nemám sebemenší zájem, aby mi nějaký hejhula později navyšoval platby pouhým většinovým hlasováním ovcí, sehnaných do stáda.

Vaše tvrzení mi připomíná znárodňování a vyvlastňování v těch zrůdných letech po druhé světové válce. Proč toužíte zvyšovat mi příspěvek na správu? Proč se chcete na můj úkor obohacovat? Ve jménu potlačení buržoazních výstřelků? Ve jménu zlepšení sociálního postavení dělnické třídy? Už je to tu zase??? A někteří tomu tleskají??? Děkuji, nechci.

V rozporu s dobrými mravy a s ústavou je přímo příslušná část zákona č. 89/2012 Sb. To nemá smysl obhajovat s tím, že se přece mohu proti zvůli dovolávat „dobrých mravů“. Tento nesmysl se neměl vůbec do zákona dostat! Strčte si Vaše protiústavní „dobré mravy“ – víte kam.

Už jsem řekl: nepovolím, aby v mém SVJ bylo možno měnit procenta přispívání jinak než se souhlasem všech. A to si pište, že je to v plném souladu s dobrými mravy.

lake

Lake, napsal jste:

Vaše tvrzení mi připomíná znárodňování a vyvlastňování v těch zrůdných letech po druhé světové válce. Proč toužíte zvyšovat mi příspěvek na správu? Proč se chcete na můj úkor obohacovat? Ve jménu potlačení buržoazních výstřelků? Ve jménu zlepšení sociálního postavení dělnické třídy? Už je to tu zase??? A někteří tomu tleskají??? Děkuji, nechci.

Nic takového jsem nenapsal. Psal jsem obecně o neplatnosti právních jednání při rozporu s dobrými mravy. Chtěl jsem tím jen napovědět těm, kterým by se přihodilo něco podobného, o čemž jste psal, jak se tomu bránit. Rozhodně takové jednání neobhajuji.

Lake: Už jsem řekl: nepovolím, aby v mém SVJ bylo možno měnit procenta přispívání jinak než se souhlasem všech. A to si pište, že je to v plném souladu s dobrými mravy.

S tímto celkem souhlasím . I u nás v domě(svj) máme pár vlastníků, kteří demokraticky tvrdí, že když nebude po jejich tak nebude nic. No jo je to vše o zodpovědnos­ti.....

„…Bude-li se naše SVJ předělávat na společenství podle nového ObčZ,…“

• domnívám se, že jakékoliv „příspěvky“ jsou vždy „spojitá nádoba“ (kde limitní princip „rovnovány“ je NYNÍ uveden v §15/1 ZoVB druhá věta). Pokud se tedy „upraví“ pak se vlastně mění TENTO „princip“ – tedy upraví se všem spoluvlastníkům v SVJ. PROTO návrh „pojistky“ smysl dává… (jen částečně protože návrh změny pro jednoho vlastníka je vlastně změnou u všech)

…ale jaký důvod máte aby se Vaše SVJ předělávalo na nový ObčZ ? (viz Váš příspěvek http://www.portalsvj.cz/…-na-1208-noz#… kde uvádíte že stávající SVJ zůstanou v dikci ZoVB – i když od 1.1.2014 zrušeného)

Pene lake, vaše tvrzení
„A navíc – máte takové velké drahé auto, takže jste jistě v balíku. Hlasováno, schváleno, zapsáno do zápisu v souladu s krásným novým Občanským zákoníkem.“

není pravdivé. V souladu s novým Občanským zákoníkem rozhodně není. Podle § 1 odst. 2 NOZ jsou zakázána ujednání porušující dobré mravy.

To s tím autem je samozřejmě nadsázka.

V diskusi s názvem „Platit dvojnásobek do fondu oprav z důvodu pronajímání bytu v OV“ si přečtěte, co dokáže někdo vymyslet a většina odhlasovat. Usnesení „kdo pronajímá svůj byt, musí přispívat na správu dvojnásobkem“ je v principu totéž jako usnesení „kdo má velké drahé auto, musí přispívat na správu dvojnásobkem“, jen to není tak křiklavé.

I pro tento případ platí má předchozí odpověď. Podle § 1 odst. 2 NOZ jsou zakázána ujednání porušující dobré mravy.

Změnit Stanovy pouze se souhlasem všech vlastníků je podle mě nesmysl. K tomu by taky nemuselo nikdy dojít, protože sehnat souhlas všech je v některých SVJ prakticky nemožné. A změnit Stanovy je někdy potřeba. Myslím, že třičtvrtinová většina všech vlastníků by byl rozumný kompromis.

Petřesv,

souhlasín s Vámi, že pokud by stanovy obsahovaly bod, podle kterého by změna stanov mohla být možná pouze se souhlasem 100%, tak by se jednalo o nesmysl. Dodávám totální nesmysl. Já bych to považoval za právní vadu a v takovém SVJ bych zájem o byt neměl.

Změnu by mohli blokovat nejenom kverulanti, ale změna by mohla být blokována i pouhým nezájmem některých členů nebo tím, že by někteří členové byli nekontaktní.

Ponechávám tedy 100% pro změnu stanov teoretikům, kteří jistě najdou na tomto totálním nesmyslu nějakou přednost.

Vhodné kvorum vidím v intervalu více než 50% přítomných až 3/4 všech. Zatím se mi líbí více než 50% všech. Přece jenom jsou stanovy něco zásadního a neměly by podléhat momentálním rozmarům členů SVJ. A v SVJ se stovkami jednotek je 75% všech velmi náročný limit.

Hezký den!

Pavel

Omlouvám se, pane petrsv, pokud jsem to napsal nejasně. Měl jsem na mysli právě tu část stanov, o které je tato diskuse, viz úvodní příspěvek. Stanovy podle nObčZ by podle mého názoru měly obsahovat ochranu jednotlivce před neracionální zvůlí většiny. Mohly by obsahovat alespoň toto ustanovení:

• „Ustanovení stanov obsahující pravidla pro příspěvky na správu domu a pravidla pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. g zákona) lze změnit tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, avšak pouze se souhlasem všech, kterých se změna týká.“

lake