NOZ § 1 198 podle KANCLu
Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti
- k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ
Dotčené ustanovení:
- § 1198 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“)
Stanovisko:
Ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ považuje za „první převedenou jednotku“ jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek.
Odůvodnění:
Podle ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ: „nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“
Dotčené ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ je třeba vykládat tak, že jde o první další převod. Úmyslem zákonodárce bylo, že první převedenou jednotkou se má na mysli převod až po převodu tří jednotek. To znamená, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce. Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov (§ 1200 odst. 1 NOZ).
Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ navazuje na předchozí odstavec a stanoví, že: „do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“
Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ je tzv. blokačním ustanovením, neboť katastr nemovitostí nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Společenství vlastníků nově vzniká až dnem zápisu do rejstříku bytových jednotek (§ 1204 NOZ), který vedou krajské soudy. Podle dosavadní právní úpravy vznikaly společenství vlastníků ex lege (§ 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), čemuž má úprava NOZ zabránit. Záměrem zákonodárce totiž bylo vytvořit legislativní rámec pro založení a vznik společenství vlastníků, který odpovídá obdobnému postupu zakládání a vzniku jiných právnických osob v soukromé sféře.
Pokud tedy vzniklo společenství vlastníků, pak katastr nemovitostí nebude blokovat zápis vlastnického práva k další převedené jednotce. Totéž platí při nabytí jednotky do vlastnictví čtvrtého vlastníka. V případě, že nevzniklo společenství vlastníků a byl dán požadavek na zápis do katastru nemovitostí k páté jednotce, pak katastr nemovitostí zápis neprovede do doby, než vznikne společenství vlastníků.
Toto stanovisko bylo podrobeno odborné diskuzi a následně k němu dne 7. 6. 2013 vyjádřili souhlas členové Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy.
Členové jmenováni do Expertní skupiny jsou odborníky z řad akademické obce, členové Legislativní rady vlády, zástupci soudů a další právní autority. Činnost členů Expertní skupiny spočívá v konzultaci k doprovodné legislativě nového soukromého práva a také ve zpracování odborných stanovisek k některým interpretačním problémům.
______________________________________________________________
Pro jedince, co nemají slavnou plzeňskou právnickou fakultu, stručně, co je dle KANCLu vlastně v § 1 198:
- první převedená jednotka je jednotka čtvrtá (§ 1 198/1)
- další převedená jednotka, po výše zmíněné první jednotce, je logicky jednotka pátá (§ 1 198/2) :-))
Hezký den!
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| KANCL_Stanovisko 1198 odst. 2.pdf | 249.17 KB |
Co je KANCL?
Je postavení KANCLu někde upraveno?
To, co napíše, je právním přespisem, nebo výkladem právního předpisu?
Je to soud?
Je to soukromý klub?
Je placený ze státních peněz? Ano.
Odborníci z KANCLu napsali: „Ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ
považuje za „první převedenou jednotku“ jednotku, k jejímuž převodu
došlo až po převodu tří jednotek.“
Uvedené tvrzení je nepravdivé.
Pokud zákonodárce měl na mysli „první převod jednotky po dosažení pěti
jednotek a tří různých vlastníků“, pak pojem „první převedená
jednotka“ je ta, k jejímuž převodu došlo po převodu jedné nebo dvou
jednotek. Nikoliv až po převodu tří jednotek. Další převod jednotky již
nemůže nastat bez vzniku SVJ, neboť zápis do katastru je zablokován podle
§ 1198 odst. 2.
Odborníci z KANCLu napsali: „Úmyslem zákonodárce bylo, že první
převedenou jednotkou se má na mysli převod až po převodu tří
jednotek.“
Uvedené tvrzení je nepravdivé.
Opět stejná chyba. Zákonodárce žádný takový úmysl neměl ani nemohl
mít. První další převedenou jednotkou po splnění ostatních podmínek §
1198 může být buď druhá, nebo třetí převedená v celkovém pořadí.
Převod „po převodu tří jednotek“ je tedy vyloučen do vzniku
SVJ. (Pokud se snad někdo domnívá opak, ať popíše jak by takový právní
stav měl nastat.)
Odborníci z KANCLu napsali: „To znamená, že vlastníci jednotek
založí společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva
ke čtvrté jednotce. (…) V případě, že nevzniklo
společenství vlastníků a byl dán požadavek na zápis do katastru
nemovitostí k páté jednotce, pak katastr nemovitostí
zápis neprovede do doby, než vznikne společenství vlastníků.“
To je úplně špatně. Uvedená tvrzení jsou veskrze
nepravdivá.
Zde popisovaný případ totiž nemůže nikdy nastat: ustanovení § 1198 se
použije pouze v tom případě, kdy pátá jednotka již v domě existuje a
vlastnické právo k ní je zapsáno v katastru. Ono je to v §
1198 výslovně napsáno, že ano.
-------------------------------------------------------------------------
Členům Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy toto šíření Moudra nějak nevychází. Možná, že to jsou všechno odborníci, ale zjevně ani na počty v rozsahu první třídy ZŠ, ani na jednoduché právo. Proto je nutno k názorům této nesourodé skupiny přistupovat velmi obezřetně.
Nejen že NOZ je málo srozumitelný, ale oficiálně jej vykládají neumětelové, kteří ani nedovedou počítat od jedné do pěti. Jak tohle dopadne?
lake
Lake uvedl jste:
„Pokud zákonodárce měl na mysli „první převod jednotky po dosažení pěti jednotek a tří různých vlastníků“, pak pojem „první převedená jednotka“ je ta, k jejímuž převodu došlo po převodu jedné nebo dvou jednotek. Nikoliv až po převodu tří jednotek. Další převod jednotky již nemůže nastat bez vzniku SVJ, neboť zápis do katastru je zablokován podle § 1198 odst. 2.“
Lake můžete to vysvětlit pro názornost na příkladu např. po rozdělení domu developerem Prohlášením na budovu s více než pěti jednotkami a uskutečněním těch prvních zmiňovaných převodů jednotek (A,B,C,D,E …) vč. okamžiku blokace dalších převodů?
Nu, to je přece velmi prosté počítání: jedna, dva, tři ;-))). Vyjdu z výkladu pojmu „první převedená jednotka“, jak jej podává skupina KANCL. Mohou nastat tři možné situace:
- Dům vznikne s minimálně pěti jednotkami a minimálně třemi vlastníky jednotek. V tom případě jsou stanovy již součástí Prohlášení, viz § 1166 NOZ. Pokud neexistuje SVJ, prvním převodem jednotky v domě vznikne „první převedená jednotka“ ve smyslu § 1198 NOZ, což je poslední převod před povinným vznikem SVJ. Další převody jsou již blokovány podle § 1198 odst.2 NOZ.
- Dům vznikne s minimálně pěti jednotkami a dvěma vlastníky jednotek. V tom případě prvním převodem některé jednotky další osobě vzniká stav předvídaný v § 1198 (pět jednotek, tři různí vlastníci, neexistuje SVJ). Dalším převodem (druhý v pořadí) vznikne „první převedená jednotka“ ve smyslu § 1198 NOZ, což je poslední převod před povinným vznikem SVJ. Další převody jsou již blokovány podle § 1198 odst.2 NOZ.
- Dům vznikne s minimálně pěti jednotkami a jediným vlastníkem jednotek (developerem). V tom případě prvními dvěma převody jednotek dvěma různým osobám vzniká stav předvídaný v § 1198 (pět jednotek, tři různí vlastníci, neexistuje SVJ). Dalším převodem (třetí v pořadí) vznikne „první převedená jednotka“ ve smyslu § 1198 NOZ, což je poslední převod před povinným vznikem SVJ. Další převody jsou již blokovány podle § 1198 odst.2 NOZ.
Žádný další scénář podle § 1198 neexistuje. Pokud se snad někdo domnívá opak, ať takový právní stav popíše.
lake
Lake,
v příkladu 1. jste uvedl:
„Dům vznikne s minimálně pěti jednotkami a minimálně třemi vlastníky jednotek. V tom případě jsou stanovy již součástí Prohlášení, viz § 1166 NOZ. Pokud neexistuje SVJ, prvním převodem jednotky v domě vznikne „první převedená jednotka“ ve smyslu § 1198 NOZ, což je poslední převod před povinným vznikem SVJ. Další převody jsou již blokovány podle § 1198 odst.2 NOZ.“
V tom případě by se mělo jednat o založené společenství, které bylo založeno prohlášením s náležitostmi stanov, ale nebylo zatím zapsáno do rejstříku (tj. zatím neexistuje, jak jste uvedl).
Kromě toho, že vkladem prohlášení není možné splnit podmínku tří různých vlastníků, na prohlášením (s náležitostmi stanov) založené společenství se v případě většiny hlasů správce uplatní § 1203 o zapsání společenství do veřejného rejstříku až po ztrátě většiny hlasů správce. Blokace převodů dle § 1198 se podle mého názoru na tyto případy nevztahuje. V opačném případě by blokace převodů byla v kolizi s § 1203.
Pokud některý čtenář narazil na tuto diskusi a chce znát skutečný význam ustanovení § 1198 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník, nalezne informace v těchto diskusích:
Ústavně konformní výklad ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ (odlišný od právně vadného stanoviska expertů KANCLu) jsem podal zde: http://www.portalsvj.cz/…d-podle-lake. Je tam probrána i záležitost ohledně výkladu § 1203 NOZ, na kterou se zde ptal pan Dušan.
Výklad otázky kdy nastane zákonná blokace převodu další jednotky v domě podle § 1198 odst. 2 je vysvětlena v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…i-k-jednotce.
lake
Naprosto souhlasím. KANCL se mylně domnívá, že ke splnění podmínky založení SVJ podle § 1198 odst. 1 ve znění „z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků“ dojde uskutečněním tří převodů jednotek.
Ve skutečnosti k naplnění této podmínky dojde uskutečněním dvou převodů jednotek (v případě vložení Prohlášení jediným vlastníkem jednotek – developerem), protože třetím vlastníkem jednotek je developer.
Aby bylo jasno kdo jsou experti, kteří nás zachraňují před nevědomostí, ale neumějí ani napočítat do pěti. Ministerstvo spravedlnosti popisuje Expertní skupinu takto:
- Členové jmenovaní do Expertní skupiny jsou odborníky z řad akademické obce, členové Legislativní rady vlády, zástupci soudů a další právní autority. Činnost členů Expertní skupiny spočívá v konzultaci k doprovodné legislativě nového soukromého práva a také ve zpracování odborných stanovisek k některým interpretačním problémům."
Jsem opravdu rád, že jsou to takové právní veličiny. A teď, milé děti, si zopakujeme počítání do pěti, a všichni pěkně nahlas: jedna, dvě, tři, čtyři, pět.
lake
Poslední komentáře