NOZ § 1 186/2 podle EP

S JUDr. P.Sch. jsem probral její komentář k § 1 186/2. Dospěli jsme k souhlasnému stanovisku, že první komentáře nových zákonů mají dětské nemoci.

Závěr diskuse byl, že ve druhém vydání knihy bude text opraven.

Domnívám se, že vlákno splnilo svůj účel a tímto jej pro sebe uzavírám.

Hezký den!

Pavel

Samotný dluh nemůže být „závadou váznoucí na věci“. Takovou závadou je teprve zástava k zajištění tohoto dluhu. Je tedy zjevné, že ustanovení § 1186 nObčZ se týká přechodu dluhu podle § 1888. Netýká se obecně závad váznoucích na věci (§ 1107).

• Zákon č. 89/2012 Sb. § 1888 Převzetí dluhu
  (1) Kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.
  (2) Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.

A nyní následuje praktický příklad. Řekněme, že vlastník jednotky spolu s ostatními odhlasoval zateplení domu, které bylo provedeno a nyní je splácí. Zbývá mu ještě uhradit 100×400 Kč = 40000 Kč. Při prodeji jednotky mohou nastat tři možnosti:

1. Proedávající do kupní smlouvy nezařadí přechod tohoto dluhu na nabyvatele jednotky. Zůstatek dluhu bude dále hradit ve splátkách, nebo splatí jednorázově (to záleží na obsahu smlouvy o splátkovém kalendáři, kterou uzavřel se SVJ). Kupující obdrží potvrzení, že žádné dluhy na něj nepřecházejí.
2. Prodávající do kupní smlouvy zařadí přechod dluhu na nabyvatele jednotky (§ 1888 odst. 1 nObčZ). Prodejní cena bytu bude tedy pochopitelně o to nižší. SVJ je povinno potvrdit, že souhlasí s přechodem dluhu a že prodávající je tím „osvobozen“ od dalších splátek. Kupující obdrží potvrzení, že tyto dluhy na něj přecházejí.
3. Prodávající v době prodeje dluží SVJ částku po lhůtě splatnosti; společenství již podalo žádost o vklad zástavy do katastru. Pokud k prodeji jednotky dochází v krátkém období mezi podáním žádosti a zápisem zástavního práva, je to vyznačeno „plombou“, která ovšem neobsahuje podrobnosti o probíhajícím katastrálním řízení. V těchto případech může SVJ jako budoucí zástavní věřitel poskytnout potvrzení o výši dlužné částky, která přejde na nabyvatele (§ 1888 odst. 2).

Racionální zákonodárce přijal tedy právní normu, která má dobrý a spravedlivý důvod. Zamezí se tím podvodům, kdy vlastník se při prodeji jednotky nezmíní o splácení svého dluhu a SVJ se pak pokouší vymámit tyto peníze z nabyvatele jednotky, aniž by tento dluh na nabyvatele přešel. Při tom se nabyvateli podvodně tvrdí, že „splátka zateplení“ je údajně totéž co „zálohy na budoucí náklady správy domu“.

Těmto postupům bude od 1. ledna 2014 konec: Kupující vždy dostane do ruky papír, potvrzující, že nepřebírá žádné skryté dluhy, nebo naopak dostane potvrzení o dluhu, který na něj přechází. Významně se tím zvýší právní jistota kupujícího.

lake

Pan Pavel položil zajímavou otázku: „Ale pokud bych připustil „argument racionálního zákonodárce“ (vím, že to v ČR není prakticky možné, ale soudy tuto teorii někdy používají), tak jak vysvětlit § 1 186/2 o přechodu dluhů souvisejících se správou domu na nabyvatele jednotky?“

Pokusím se tedy o vysvětlení. Ustanovení § 1186 odst. 2 nObčZ o přechodu dluhů na nabyvatele jednotky lze vysvětlit celkem snadno.

1. Toto ustanovení neobsahuje nic o ZÁKONNÉM přechodu dluhu na nabyvatele jednotky. Takže zákonný přechod dluhu se nekoná. Tečka. Zákonodárce by jistě takový zákonný přechod dluhu neopomněl výslovně uvést, kdyby bylo jeho úmyslem takovou právní úpravu zavést a zasáhnout tak do čistě soukromoprávních vztahů.
2. Toto ustanovení se nemůže týkat závazků, které jsou zaznamenány v katastru (zástavní právo, věcné břemeno k jednotce či pozemku). Racionální zákonodárce jistě ví, že přechod těchto závazků nemůže potvrzovat správce, neboť jsou vloženy do veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Ostatně nejde o dluhy, takže toto ani zákonodárce mínit nemohl.
3. Zbývá tedy jedině přechod dluhu na základě soukromoprávní dohody mezi postupitelem a postupníkem. Jde tedy v § 1186 odst. 2 pouze o činost správce (SVJ) při smluvním přechodu dluhu (cese) ze současného vlastníka jednotky na nabyvatele. Přechod dluhu bude nejspíše uveden přímo v kupní smlouvě.

Ustanovení § 1186 odst. 2 je tedy možno vyložit jedině tak, že stanoví jakou konkrétní povinnost má prodávající vůči nabyvateli jednotky a jaká je povinnost SVJ vůči prodávajícímu:

• SVJ je povinno vystavit prodávajícímu potvrzení, že SVJ jako věřitel souhlasí s přechodem dluhu (cesí), kterou si mezi sebou v kupní smlouvě dohodli prodávající a kupující. SVJ tím potvrzuje výši dluhu. Prodávající toto potvrzení povinně předkládá nabyvateli.
• Nedochází-li k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky (na základě soukromoprávní smlouvy), je povinností správce (SVJ) vydat potvrzení, že žádný dluh na nabyvatele nepřechází.

Podotýkám, že při změně v osobě dlužníka je nezbytné, aby věřitel vyslovil se smluvním přechodem dluhu (cesí) svůj souhlas. Proto musí tato skutečnost být věřiteli oznámena. Oznamuje to vždy jedna z obou smluvních stran. SVJ tedy pouze potvrzuje svůj souhlas s přechodem dluhu původního vlastníka na nabyvatele jednotky. Nic jiného nelze v § 1186 odst. 2 hledat.

lake

EP píše: „… dluhy, které mají na nabyvatele jednotky přejít jsou závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“.

To jsou jen pohádky ovčí babičky paní Pavly Schodelbauerové. Bohužel plave v právní teorii a neumí rozeznat věcná práva od závazkových (obligačních) práv. Fantazie má dost, ale právo je o něčem jiném než o vymýšlení neuvěřitelných zápletek. Snad by mohla raději sepsat něco o Harry Potterovi.

• „Pohledávku má věřitel vůči dlužníkovi. Tento právní poměr se řídí pouze obligačním právem, které ustanovuje, jak pohledávka vzniká a jakým způsobem a kdy je dlužník povinen věřiteli plnit na vyrovnání jeho pohledávky svůj dluh. O splnění své pohledávky může věřitel žalovat pouze dlužníka.“
  ELIÁŠ, K. a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012

K rozdílu mezi obligačními a věcnými právy viz texty pro první ročník práv, namátkou:  http://amapro.cz/…avazkova.php. Pouze věcnými právy (nikoliv obligačními) se zabývá např. § 1107 nObčZ:

• "Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
  (§ 1107 nObčZ)

Závadou váznoucí na věci ovšem není dluh, který má dosavadní vlastník jednotky vůči SVJ. To nepatří mezi věcnápráva, nýbrž jde o obligační (závazkové) právo, působící mezi dvěma osobami navzájem. S vlastnictvím jakékoliv věci to nemá žádnou spojitost. „Závadou na věci“ zákonodárce samozřejmě mínil něco jiného:

• věcná břemena, zástavní práva a omezení, zapsaná v katastru,
• práva vzniklá zákonným způsobem, avšak nezapsaná v katastru (právo telekomunikační společnosti či distributora elektrické energie ke zřízení a provozování rozvodů pod povrchem, nad zemí či v budově).
• předkupní právo věcné,
• povinnost opravovat a udržovat nemovitost, aby sloužila kolaudačnímu účelu a aby se nestala zdrojem ohrožení zdraví či majetku,
• rovněž další povinnosti, např. povinnost nabyvatele národní kulturní památky udržovat ji v řádném stavu.

Takže je zcela zjevné, že vývody paní Schodelbauerové a Kabelkové nemají žádný racionální ani zákonný podklad a plynou pouze z neznalosti práva.

Pro úplnost uvádím triviální skutečnost, že, že ani současná legislativa, ani nObčZ nestanoví povinný přechod jakéhokoliv dluhu na nabyvatele jednotky. K přechodu dluhu dosavadního vlastníka jednotky může samozřejmě dojít na základě soukromoprávní dohody s nabyvatelem jednotky – půjde o cesi (převzetí dluhu) mezi dvěma osobami.

lake