Nový pokyn D6 k § 9 ZDP

LAKE „NOZ se u ttoiž u této právnické osoby zmiňuje pouze o právu stanovit příspěvky. Nikoliv o právu stanovit zálohy na příspěvky.“ NOZ ano, nezná zálohy na příspěvky. Jinak ale je to zde, cituji:

366 NAŘÍZENÍ VLÁDY ze dne 30. října 2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: § 8 Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména

1. zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
2. stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání"

tadu už se o zálohách na příspěvky mluví.

Jar, je přece bezvýznamné o čem „se mluví“ v jakémsi nařízení vlády. Pouhé nařízení vlády nemá sílu zákona a není způsobilé uložit vlastníkovi jednotky jakoukoliv povinnost ohledně platby douhodobých záloh.

Pokud to nevíte, povinnosti mohou v tomto (právním) státě být uloženy pouze zákonem. A ten umožňuje shromáždění vlastníků rozhodovat pouze o příspěvcích na správu. Záloha může být požadována pouze přiměřená – to jest krátkodobá – vzhledem k právnímu postavení SVJ jako příkazníka (§ 2436 NOZ).

lake

Protože jsem se kolem návrhu nového Pokynu, který nahrazuje D6, od 7/2014 pohyboval upřesním, jak si GFŘ vykládá větu: „Uhrazená dlouhodobá záloha na technické zhodnocení není sama o sobě daňově účinným nákladem.“

1)V roce uhrazení zálohy se jedná o daňový výdaj (např. 100).

2)V dalších letech se opět jedná o daňový výdaj (např. 4× 100).

3)V roce dokončení technického zhodnocení se technické zhodnocení dodaní tj. 500 (sníží se výdaje podle § 5/6 ZDP)a do daní vstoupí 500 prostřednictvím odpisů.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle,

Vámi popsaný způsob je naprosto speciální případ. Takový postup by se mohl uplatnit výhradně pokud vlastník hradí zálohy určené na provozní výdaje, opravy a správu a teprve později SVJ použije tyto částky v rozporu s jejich určením na jiný účel, než ke kterému byly vybírány.

Pokud by mělo dojít k hrazení záloh určených od počátku na technické zhodnocení, nelze takto postupovat. Zálohy složené na daňově neúčinný účel nelze vůbec vykazovat v roce jejich úhrady, viz § 25 zákona o daních z příjmů.

Stejně tak je vyloučeno dávat si do nákladů neurčité platby záloh ve stylu „23 Kč/m2“, neboť plátce není schopen správci daně nijak prokázat, že nejde o částky na technické zhodnocení. A povinnost tvrdit a prokazovat má daňový subjekt, nikoliv správce daně.

Bylo by tedy nesmyslem, aby vlastník jednotky skládal cizí osobě dlouhodobé zálohy u kterých není známý jejich účel. Nesmí si je dát do nákladů, ani nemá z čeho vytvářet svůj fond.

Pro vlastníka, který má byt v majetku podnikatele, je jedinou legální možností jak se vyýhnout každoročnímu zdanění vytvářet vlastní fond ve svém účetnictví. SVJ od tohoto rozumného vlastníka neuvidí ani korunu, dokud prokazatelně neprovede zhodnocení domu ve věcném plnění.
-----------------------------------------------------------------------------------------

Opět se vracím ke zcela zjevné pravdě, že technické zhodnocení nepatří pod správu domu zajišťovanou společenstvím(2000). Na tento tento účel je tedy vyloučeno předepisovat a vymáhat dlouhodobé zálohy. Pokud někdo tyto zálohy (navíc daňově neúčinné) skládá dlouhodobě, jediným důvodem může být jeho naivita či neschopnost se orientovat ve svých zákonných právech.

To platí nejen u vlastníků, kteří byt pronajímají, ale u všech vlastníků jednotek v SVJ(2000).

lake

Fonde,

nevím s kolika státními úředníky jste jednal. Často je to velmi obtížné. Nicméně když máte trpělivost, tak se některé záležitosti dají napravit.

Samozřejmě pokud chcete pouze dštít síru, jak jsou všichni pitomci, jen někdo je neomylný, můžete k tomu použít i tento web. Tím se to nezmění, ale ego dotyčného v jeho očích jistě vzroste.

Já se snažít s úředníky jednat, trpělivě jim předkládat argumenty a něco málo se v legislativě podaří napravit.

Jméno Vám nesdělím, protože s tím úředníkem chci i nadále jednat. Pro moji maličkost je důležitý výsledek.

Hezký den!

Pavel

„nevím s kolika státními úředníky jste jednal.“

Jednal jsem s desítkami úředníků, zpravidla měli božské vlastnosti: Byli neomylní, nesmrtelní, místo na položený dotaz odpovídali, na co sami chtěli, za nic nezodpovídali. Na dotaz vznesený ústně odpovídali: Podejte to písemně. Na dotaz vznesený písemně odpovídali: Měl jste to uplatnit ústně, teď je pozdě. Na dotaz vznesený včas odpovídali: Budete mít dost času se vyjádřit. Na dotaz vznesený v termínu „dost času“ odpovídali: Nevyjádřil jste se včas.

To nic nemění na tom, že by úřední dokument měl být podepsaný konkrétním člověkem.

Nový Pokyn bude mít čj. a bude oficiálně publikován ve Finančním zpravodaji.

Bude závazný pro úřední osoby.

Vytvoří tzv. správní praxi a budete se ho moci dovolat u soudu.

Ne všichni úředníci jsou Vámi popisovaní. Jsou i výjimky s kterými se dá jednat.

Hezký den!

Pavel

To je opravdu smutné, místo, aby se konečně ustálil výklad této otázky, vzniknou další zmatky. Sám pronajímám byty už nějakých deset let a vím, že s touto otázkou, co a jak zahrnovat do výdajů byly vždy interpretační problémy a proto jsem raději uplatňoval 30% paušál, kde je to jasné.

Mimochodem, jak to bude s příspěvky na správu dle §1180 o.z.? To bude také výdaj pronajímatele „prokazatelně vynaložený na dosažení, zajištění a udržení příjmů“? Podle mého názoru nikoli, protože jde o osobní výdaj vlastníka, který s pronajímáním nesouvisí.

KC,

v čem spatřujete nové zmatky? Situace je podle mne jasnější.

Na rozdíl od Vás se domnívám, že zálohy nebo příspěvky podle § 1180 NOZ budou daňové.

Hezký den!

Pavel

V příspěvcích na správu nespatřuji ono „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“, ale rád se nechám přesvědčit o opaku.

Odměna právníkovi za sepis nájemní smlouvy – nepochybně jde o „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“.

Mzda správci, který se mi stará o byty, udržuje je, jedná s nájemníky a vybírá nájemné – nepochybně jde o „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“.

Internet, telefon – ta část, která slouží ke komunikaci s nájemníky, správcem, realitkami, prodávajícími, právníkem – nepochybně jde o „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“.

Odpisy – nepochybně jde o „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“.

Pojištění bytu a odpovědnosti z vlastnictví bytu – nepochybně jde o „prokazatelné vynaložení na dosažení, zajištění a udržení příjmů“.

Ale příspěvky na správu ve smyslu §1180 o.z.? Ty jsou přece osobním nákladem vlastníka coby člena společenství, nikoli nákladem vlastníka coby pronajímatele.

KC,

předně sděluji pouze svůj názor. Pokud vím, neexistuje žádný judikát v této oblasti. Pokud chcete mít odpověď se zárukou, navštivte osobu, která Vám otázku podle § 2950 NOZ zodpoví s případnou náhradou škody.

Pokud vlastníte byt v SVJ, který pronajímáte, musíte hradit mj. i příspěvky/zálohy na odměňování osoby spravující dům, na odměny členů orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti.

SVJ není spolek zahrádkářů, kde si dobrovolně klábosíte o pěstování begónií.

Pokud byste nehradil uvedené příspěvky/zálohy, tak byste byt nemohl pronajímat.

Proto se domnívám, že příspěvky podle § 1180/2 NOZ jsou daňově relevantní podle § 24 ZDP. Jedná se o nutnou, nikoliv však postačující, podmínku k získání zdanitelného příjmu.

Nikomu ale svůj názor nevnucuji.

Hezký den!

Pavel

Tak, jak to vysvětlujete, to má logiku. Otázka je, jak prokázat při případné kontrole ze strany FÚ tyto náklady, pakliže předpis plateb ze strany SVJ neobsahuje detailní rozpis plateb vlastníka hrazených SVJ na konkrétní určité položky: příspěvky na správu (coby náklady PO SVJ), technické zhodnocení (coby náklady domu a pozemku), protože z výkladu jsem pochopil, že každý náklad se uplatňuje jinak – jednou přímo, jednou přes odpisy. Nakonec bývá nejrozumější uplatnit 30% paušál, a žádné spory vzniknou nemohou.

Pane KC, neurčitý předpis neurčitých plateb přece ihned reklamujete a neplatíte SVJ nic. Je to tak? To platí bez ohledu na to, zda jde o běžnéhoho uživatele vlastního bytu, či o vlastníka, který byt pronajímá a má jej zaveden v majetku podnikatele.

lake

Mám před sebou dopis právníka bytového družstva, které má v domě bez SVJ 3/4 většinu bytů a uvádí cituji „Příspěvek na správu domu a pozemku není zálohovou platbou, tudíž se s jednotlivými vlastníky nevyúčtovává“ … Tak dopadla reklamace předpisu záloh, resp. položky s názvem DZOI 2000 Kč. Lidem je jedno, že v této položce je krátkodobá záloha na běžnou opravu, která se každý rok musí vyúčtovat a vrátit, dlouhodobá záloha na budoucí technické zhodnocení, která je dobrovolná a splátka starého úvěru na zhodnocení, která tam nemá být a o které se budeme soudit, neboť zhodnocení provedl předchozí vlastník a já to platit nebudu. Bohužel stále žijeme v době „fondů oprav“ … na což nový pokyn nepomyslel :)

SBD,

1. já bych chtěl, aby protistrana tvrzení „Příspěvek na správu domu a pozemku není zálohovou platbou,“ prokázala
2. obecně může být vybírána zúčtovatelná záloha na příspěvek nebo konečný příspěvek, který se nezúčtovává
3. soudím, že zkratka DZOI značí „dlouhodobou zálohu na opravy a investice“. Zeptal bych se, co zkratka znamená a proč mate lidi
4. o dobrovolnosti dlouhodobé zálohy bych se moc nešířil, neodpovídá skutečnosti
5. o výsledku soudu na splátku starého úvěru prosím informujte, to bude zajímavé
6. fondy oprav tvořené ze zisku samozřejmě mohou existovat i v SVJ. Opakuji, tvoří se ze zisku. V případě SVJ do roku 2013 by se jednalo o zanedbatelné částky limitně se blížící nule. Ve velké míře se spíše jedná o chybnou terminologii, než o fond tvořený ze zisku. Ale pokud by jste vybírali nezálohové příspěvky, které by byly konečné, tak samozřejmě může vznikat zisk, který by se převáděl do nějakého fondu SVJ, např. do fondu oprav
7. nový Pokyn GFŘ situaci fondů oprav samozřejmě neřeší protože fond oprav je soukromoprávní kategorie a Pokyn řeší veřejné právo

Hezký den!

Pavel

Že žijeme v době „fondů oprav“, tak to si „nový pokyn“ zcela jistě myslí taky. Jen tak mimochodem, úspěšně jsme (společenství) žalovali dluh vlastníka, součástí rozpisu dlužné částky nebyl žádný fond oprav, protože žádný fond oprav nemáme. Tudiž jsme žádný dluh do fondu oprav nežalovali. Ovšem v rozsudku, který byl v náš prospěch se název fond oprav vyskytoval nespočetněkrát. Soud usoudil a vydal rozsudek, že nám vlastník dluží taky do fondu oprav, tak to tam napsal. Vlastník se neodvolal a dlužnou částku uhradil.

Fonde,

z čeho usuzujete, co si Pokyn myslí o fondu oprav? Pouze jsme se shodli, že pro většinu laiků bude srozumitelnější formulace tzv. fond oprav.

Právě jsem dal pokyn advokátovi k podání elektronického platebního rozkazu a termín dluh do fondu oprav jsme nepoužili. Jsem zvědav, jak to soudce pochopí a co napíše. Ale kluci soudcovský nyní mají hlavně starost o své mzdy. :-))

Hezký den!

Pavel

Pavle,

takže, nevedu-li účetnictví a není-li platba dlouhodobé zálohy rozhodnutím shromáždění výslovně určena na budoucí konkrétní technické zhodnocení, je to provozní výdaj a snižuji příjem z pronájmu. Když z těch peněz SVJ místo opravy střechy zaplatí zateplení domu, vypořádám se s tím v aktuálním roce

1.když nemám povinnost podat přiznání protože už nepronajímám nebo jsem mezi tím byt prodal a proběhne zhodnocení, nemusím dělat asi nic?

2. Pokud je v „příspěvku do fondu oprav“ splátka úvěru SVJ, tak to daňový základ snižuje?

3. Ta myšlenka snížit daňový základ o dlouhodobou zálohu se opírá o daňově uznatelný náklad v DE při platbě zálohy. Kdo vede účetnictví, má smůlu. Ale z čeho lze usuzovat, že se jedná o zálohu, když se nevyúčtované zálohy při prodeji bytu nevrací? Je to tedy nevratný příspěvek na správu? Pak ovšem odpadá důvod zkoumat v budoucnu využití … Nějak neumím to spoření správně zařadit.

Pan pokyn se táže: „Pokud je v „příspěvku do fondu oprav“ splátka úvěru SVJ, tak to daňový základ snižuje?“

V žádném případě to daňový základ nesnižuje. Jde o platbu bez právního důvodu, tedy o dar, jehož příjemcem je SVJ. U Vás samozřejmě dary nejsou daňovými náklady na dosažení, udržení a zaištění příjmu. Splácení jistiny úvěru není daňově účinné u plátce, a tím spíše není jeho vlastní úvěr daňově účinný ani u Vás!

Vaším daňově uznatelným nákladem by byla úhrada alikvotní částky nákladů SVJ, které byly použity na opravu či na technické zhodnocení Vašeho majetku. SVJ prokáže svůj nárok usnesením shromáždění a daňovým dokladem, vystaveným zhotovitelem díla.

lake

Trochu mi to připomíná tvorbu rezervy na opravy dlouhodobého hmotného majetku podle zákona č. 593/1992 Sb. (o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů). Pravidla pro tvorbu rezervy jsou ovšem dosti přísná a více propracovaná. Tak například při prodeji majetku, na který vytváříte rezervu, musíte již vytvořenou rezervu převést do příjmů (a tím dodatečně zdanit). Rezervu také nelze tvořit na zhodnocení, pořízení nového majetku, opravy vzniklé z nahodilých příčin (havárie, krádež, vandalismus). Pro každou opravu se musí vést evidenční list. Rezerva musí být na zvláštním učtu, nelze si z ní ani krátkodobě „vypůjčit“.

Píšete, že ti, kteří vedou účetnictví mají smůlu. Tyto osoby by mohly vytvářet rezervy podle výše zmíněného zákona, ale to by pak samozřejmě neskládaly DZO na účet SVJ.

Ten pokyn mi přijde nedomyšlený do detailů.

Rezerva by šla :) Problém nám asi dělá rozpor mezi slovem záloha/příspěvek … Kromě toho že se budu soudit se SBD, tak jsem ještě bohužel účetní … jak to cítím :

Do nákladů ano:

1. Příspěvky na správu (odměna správci za účetnictví, pojištění…)
2. Příspěvky na běžnou údržbu
3. Platby záloh na běžnou údržbu s doloženým vyúčtováním, pak zřejmě ve výši vyúčtování.
4. Platby příspěvku na budoucí opravy, ale doložit schváleným účelem budoucího použití a v případě změny účelu použití vyloučit z nákladů již uplatněné a přes zvýšenou vstupní cenu odepisovat.
5. Smluvní pokuty a sankce.

Do nákladů nepatří:

1. Příspěvek na splátku úvěru SVJ
2. Příspěvky na budoucí technické zhodnocení.
3. Nakupované služby spojené s užíváním bytu
4. Případná odměna sobě samotnému (vedu účto SVJ a zároveň byt pronajímám)

Záloha na budoucí opravu je nesmysl, nezúčtovává se, musí to být tedy odůvodněný řádně schválený Příspěvek. Pak bych pokyn upravil v tom smyslu, že i osoby vedoucí účetnictví mohou uplatňovat jako v DE … Záloha, kterou mi někdo nevrátí, když ji nespotřebuje, je protiústavní ustanovení v zákoně. Buď se to musí zrušit nebo to musí být příspěvek ovšem bez libovůle lidí z kočárkárny, musí to být podloženo rozpočtem a posudkem stavu majetku.

SBD napsal: „Záloha, kterou mi někdo nevrátí, když ji nespotřebuje, je protiústavní ustanovení v zákoně.“

Taková záloha není definována v žádném celostátně platném právním předpisu. U každé zálohy zpravidla následuje po jejím použití na sjednaný účel konečné vyúčtování a vypořádání přeplatků/nedo­platků.

lake

Můžete (po patřičné anonymizaci) prosím naskenovat svou reklamaci a potom odpověď toho právníka?

(On odpovídal v zastoupení za družstvo?)

Odpověď právníka SBD nebudu zveřejňovat, bylo by to nekorektní … očekávám platební rozkaz, pak to nechám na vhodném právním zástupci a budeme mít judikát :)

Vážený předsedo představenstva SBD xxx

prostřednictvím svého právního zástupce jste mi zaslal další dopis, ve kterém mne mimo jiné informujete, že položka „DZOI“ na dokumentu s názvem Předpis, jenž jste mi v listopadu 2014 zaslal, není Dlouhodobá záloha na opravu a investice, ale Příspěvek na správu domu a pozemku s tím, že tento příspěvek cituji „nelze vnímat jako nějakou zálohu, která se následně vyúčtuje“. Výše mého příspěvku má činit 2.083 Kč/měsíčně. Nedoložil jste tuto částku rozpočtem ani zápisem Shromáždění, které ji schválilo, a mimo jiné i proto jsem se nikdy nezavázal ji platit.

Podle ustanovení již zrušeného § 15 zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ve znění před novelou č.103/2000 Sb. skládají vlastníci jednotek na správu domu a pozemku předem určené finanční prostředky jako zálohu. Úhrn záloh se určí zpravidla na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. Výši těchto částek sděluje vlastníkům jednotek správce, po jejich společném projednání. Podle ustanovení §9 a § 11 téhož předpisu jste dále povinen předložit vlastníkům zprávu o hospodaření na Shromáždění, které svoláte. Částku DZOI 2.083,– Kč měsíčně tak vnímám jako zálohu, která musí být vyúčtována.

O zálohovou platbu se jedná i podle nové právní úpravy po rekodifikaci občanského práva, viz § 8 písm. b) nařízení vlády č.366/2013 Sb. Správný postup je tedy takový, že na Shromáždění vlastníků projednáme zprávu o hospodaření a odhlasujeme dle rozpočtu novou zálohu DZOI na další rok s tím, že správce tuto zálohu vždy vyúčtuje, tedy účetními doklady prokáže náklady, které vynaložil na správu domu. Náklady na údržbu dle výroční zprávy v předchozích letech činily cca 250 Kč měsíčně na byt, nikoliv 2.083 Kč.

Správu domu dle nařízení vlády č.366/2013 Sb. lze rozdělit na správní činnosti, zde nemáme spor a na správu domu a pozemku, tedy na provoz, údržbu, revize atd. Správou domu rozhodně není příspěvek na platbu úvěru, jehož dlužníkem je osoba Správce a který byl čerpán na zhodnocení jeho majetku nebo na zhodnocení majetku předchozího vlastníka mého bytu. V souvislosti se změnou vlastnického práva k věci přecházejí na nabyvatele ta práva a závazky, které mají věcněprávní povahu nebo ty, u nichž to výslovně stanoví zákon či dohoda. Povinnost k náhradě nákladů, jimiž oprávněný držitel zhodnotil v době oprávněné držby svou věc, na nového vlastníka nepřechází, jak bylo bohatě judikováno. Pokud vymáháte majetkový prospěch, nevznikl mi žádný. Koupil jsem byt za cenu, která odpovídala rekonstruovanému vnějšímu plášti budovy a za rekonstrukci jsem tak již zaplatil ve zvýšené kupní ceně.

Jestli to správně chápu, v prosinci jste koupil byt, dostal jste od správce předpis plateb a ten jste reklamoval?

Jen mi není jasné, proč ve vašem domě není SVJ? Kdo s kým se tedy bude soudit?

Jestli správně chápu, tak nebudete v příštích měsících platit z vašeho předpisu položku DZOI, a budete čekat, až na vás věřitel zhruba po roce (SVJ? družstvo?) podá návrh na vydání platebního rozkazu na zaplacení dluhu? Vy podáte proti vydanému rozkazu odpor a na nařízeném jednání soudu budete namítat, že položka DZOI je neurčitá, protože máte podezření, že je v ní zahrnuta i splátka úvěru?

Pochopil jsem váš plán správně?

Je to byt v domě, který vznikl družstevní výstavbou v minulém režimu. V takovém domě nemusí být založeno SVJ dokud družstvo vlastní více než polovinu bytů. Je to legální. Úvěr si vzalo družstvo a zateplilo dům. Svůj podíl měli zaplatit i ostatní vlastníci, ale domluvili se, že to budou splácet. A mají to z „fondu oprav“. Vlastník byt prodal mně a družstvo chce abych platil. Čili družstvo je pro mě jen soused. On podniká, veškeré peníze jsou na jeho účtu. Podle výroční zprávy družstva přestože platí 30 Kč za metr a měsíc do fondu oprav je ve fondu minus sedumdesát tisíc. Tenhle nesmysl schválili lidé v sušárně, tedy vlastníci a nájemníci dohromady. V domě totiž funguje samospráva družstva, což je orgán ničeho, relikt minulosti. A celé je to důsledek nepochopení fondu oprav. Ano, DZOI neplatím, jinak platím všechno, účto, pána co se stará, služby a opakovaně je vyzývám, ať mi pošlou fakturu na opravy za rok 2014. Čekám jak píšete na platební rozkaz, protože nevím co jinak. Je to velké družstvo :)

Tohle může být nekonečný spor. Očekávám spíš, že vám dluh započtou proti přeplatku z ročního vyúčtování služeb (pokud vám přeplatek vznikne). Vy započtení neuznáte a započtete si svou pohledávku vůči družstvu proti předpisu na další měsíc (nezaplatíte třeba dva předpisy). A zase bude družstvo evidovat pohledávku vůči vám. A tak do nekonečna. Takže nakonec budete asi muset podat žalobu vy.