Nový ObčZ: chyby a nesmysly

V návrhu Občanského zákoníku jsou závažné chyby, které jsou podle mého názoru v rozporu se smyslem ústavy a v legislativním procesu nebyly odstraněny. Zejména se domnívám, že selhal Senát, který nebyl schopen tyto chyby rozpoznat a rozporovat.

Bohužel musím konstatovat, že nová právní úprava bytového vlastnictví je jen o málo menším paskvilem než ta nynější. Navíc řešení většiny problémů odsouvá mimo ObčZ, když odkazuje na budoucí podzákonnou právní normu, kterou budou připravovat ministerští ouředníci. Už tušíte, jaká bude její kvalita? Dále uvádím jednotlivá problematická ustanovení nového Občanského zákoníku.
---------------------------------------------------

§ 1180 odst. 2
"Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně."

Návrh považuji za protiústavní, neboť diskriminuje vlastníky menších bytů oproti vlastníkům bytů s větší podlahovou plochou. Osoba, která dům spravuje, jej spravuje pro všechny jeho spoluvlastníky. Spoluvlastnický podíl na domě je dán poměrem podlahové plochy konkrétní jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek domu. Odměna za správu má tedy být rozpočítána podle spoluvlastnického podílu, nikoliv na každou jednotku stejně.
Návrh zavádí bezdůvodně nerovnost mezi jednotlivými spoluvlastníky a je tak v rozporu s Listinou základních práv a svobod.
---------------------------------------------------

§ 1183
"(1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
(2) Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. (...)"

Toto ustanovení je zjevně nerozumné a povede k vysokým nákladům. Vlastník jednotky je povinen zdržet se bránění v přístupu ke společným částem domu teprve poté, co o opravě nebo údržbě bylo "řádně rozhodnuto". Jakékoliv jeho stavební úpravy před tímto okamžikem jsou legalizovány a jejich poškození mu musí být proplaceno.
Je zřejmé, že rozhodnutí o opravě společných vedení v instalační šachtě bude nejspíše přijato až po větším počtu let provozu domu. Vše, co si mezitím vlastníci jednotek nastavěli okolo bytového jádra, bude muset být při opravách odstraněno a následně uhrazeno (podle odstavce 2 § 1183) ze společné pokladny společenství vlastníků.
Jde tedy o časovanou finanční bombu, kdy k výměně stoupaček v domě bude nutno připočíst finanční náhradu v milionových položkách za nové obložení ve všech koupelnách. Částky na náhrady škody nejspíše převýší částku vydanou na opravu společné části. Přitom je zcela zřejmé, že k povinnostem vlastníka jednotky by mělo patřit umožnit po celou dobu životnosti domu přístup ke společným částem a technickým zařízením domu.
---------------------------------------------------

§ 1187 odst. 1
"Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s  bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

Tímto ustanovením je vlastníkovi odňato právo nakládat se svým majetkem. Je neodůvodnitelné, proč by pouhý nájemce měl mít nárok na přednostní nabytí jednotky jen proto, že byl v době rozdělení budovy na jednotky nájemcem určitého bytu. Podotýkám, že předkupní právo člena družstva, který je nájemcem družstevního bytu, je v návrhu ObčZ zakotveno jinde (§ 1188).
Parlamentem schválené znění je výrazem bezdůvodné hypertrofie práv nájemců na úkor vlastníků, což přetrvává z doby socialismu. Je to obdobné, jako by taxikář byl povinen při prodeji svéhjo vozu nabídnout jej napřed poslednímu svému pasažérovi. Obdobné, jako kdyby vlastník restaurace, obchodu, živnostenské provozovny byl povinen respektovat předkupní právo ve prospěch posledního obslouženého zákazníka.
---------------------------------------------------

§ 1196 odst. 2
"Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv."

Tímto ustanovením se jednotlivému vlastníkovi jednotky upírá právo reklamovat vady na společných částech domu i vady na svém vlastním bytu. Není oprávněn po koupi bytu uplatňovat práva ze záruky a práva na odstranění vad svého majetku. Jde tedy jednoznačně o protiústavní ustanovení.
Je známo, že u novostaveb developeři před prodejem nadpolovičního počtu jednotek jednotek ustanovují za správce spřátelenou společnost. Lze si představit, jak "efektivně" bude takový správce uplatňovat záruční vady. Častá jsou opomenutí, nevymáhání odstranění vad, nereklamace po jejich opětovném výskytu, netrvání na dodržení termínů, "opomenutá" prekluze záručních lhůt.
Při znění § 1196 v současné podobě se vlastník jednotky stává rukojmím a ztrácí oprávnění domáhat se opravy vad. Vhodnější by byla fakultativní právní úprava, která by ponechala vlastníkovi jednotky právo rozhodnout se, zda právo z odpovědnosti za vady uplatní sám, nebo prostřednictvím osoby spravující dům.
---------------------------------------------------

§ 1208
"Do působnosti shromáždění patří (...) e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu (...)."

Toto ustanovení napsala osoba, která nezná vnitřní chod společenství vlastníků. Dohadovat se na shromáždění jakou konkrétní částku má platit každý jednotlivý vlastník na zálohách každé jednotlivé služby je nepraktické a někdy neprůchodné.
Text by měl znít takto:
"Do působnosti shromáždění patří (...) e) schválení druhu služeb a způsobu určení výše záloh na jejich úhradu (...)."
---------------------------------------------------

§ 1208 písm. (f)
"Do působnosti shromáždění patří (...) f) rozhodování (...)
3. o změně podlahové plochy bytu,
4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
5. o změně podílu na společných částech, (...)

Podle tohoto ustanovení je shromáždění oprávněno měnit bez souhlasu vlastníka podlahovou plochu bytu, sloučit jeho jednotku s jinou, či rozdělit jednotku na menší části, a též změnit podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Přitom k těmto zásahům se nevyžaduje obligatorní souhlas vlastníka jednotky, jehož majetku se změna týká.
Z toho lze dovodit, že vlastník jednotky je ve skutečnosti nevolníkem, vydaným zcela na libovůli hlasovací mašinerie většiny. Jde o vyvlastnění, které sice připouští článek 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, ale v tomto případě se tak neděje "ve veřejném zájmu".
---------------------------------------------------

§ 1209 odst. 2
"Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se."

Výčet možností kdy se vlastník může obrátit na soud je taxativní. Jak víme, dnes se často stává, že vlastník se dožaduje hlasování o věci, která je výboru nepohodlná. Předkládá svůj návrh, ale výbor odmítá záležitost zařadit na pořad shromáždění. V tom případě o věci není rozhodnuto, avšak z jiného důvodu než "pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se". Podle nového ObčZ není tedy dán důvod pro soudní řešení. Vlastník jednotky se stává rukojmím výboru bez možnosti dovolat se soudní ochrany.
Za současné (rovněž nejednoznačné) právní úpravy zákona č. 72/1994 Sb. se vychází z rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14.5.2008. Ten judikoval, že i pouhé neprojednání na shromáždění opravňuje vlastníka k tomu, aby se obrátil na soud jako přehlasovaný vlastník. Po přijetí nového ObčZ již nebude možné tento judikát uplatnit a opět nastane období právní nejistoty, dokud některý spor nedojde až k Nejvyššímu soudu. Kdo ví, jak to nakonec rozseknou ...

lake