neregistrovaná svj
Dobrý den všem,
Nastíním situaci a pak položím dotazy:
Je dům, 82 bytových jednotek a 5 nebytových prostorů. Z toho je 5 bytů a nebytů ve vlastnictví LBD a jejich celkový podíl je pouze 26,xx procent na společných částech domu. Ostatní jsou jednotliví majitelé.
Do začátku platnosti NOZ jsme byli SVj-neprávnická osoba I když podíl LBD poklesl pod 50 procent tak svj nebylo zaregistrováno.
Dotaz 1 Jaký subject jsme v současné době?
Dotaz 2
Pro založení svj a registraci do rejstříku je povinná účast 100 procent majitelů?
LBD říká že na založení svj a registraci se musí postupovat dle § 24/2 zákona č. 311/2013 Sb., ze stoprocentním souhlasem všech vlastníků se založením. Ale když se podívám na tento zákon, tak tam o 100 procentech účasti není ani slovo, viz zde dole uvádím citaci tohoto zákona:
Domníváme se že jejich podíl se nemohl již ponížit pod 50 procent, když už je dávno v menším rozsahu a to ve výši 26,xx procent.
Dotaz 3
Dá se uplatnit nějaký trestně právní postih když LBD nesplnilo povinnost s registrací svj pri poklesu jejich majetku pod 50 procent?
Anebo když se prohlašují výlučným majitelem jednoho nebytového prostoru v suterénu, který dále pronajímají třetí osobě, ale v katastru tento prostor není uveden jako vyhrazená jednotka a ani nemůže protože jde o společný prostor.
Děkuji moc za jakoukoliv užitečnou radu.
Hezký den přeji..
HLAVA VI
ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ
§ 24
(1) Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až 1193 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se zde nepoužije.
(2) Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.
(3) Ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení § 1200 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku se nepoužije.
(4) Funkce správce uvedeného v odstavci 1 zaniká dnem vzniku společenství.
(5) Do doby vzniku společenství způsobem a ve lhůtách podle odstavce 2 jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni z právních jednání týkajících se společné věci v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ustanovení § 1127 občanského zákoníku se nepoužije do vzniku společenství, došlo-li k založení společenství a podání návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku nejpozději ve lhůtách stanovených v odstavci 2, jinak pouze do doby uplynutí 90 dnů ode dne, kdy budou správci doručeny listiny, dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu.
SF2: „Do začátku platnosti NOZ jsme byli SVj-neprávnická osoba I když podíl LBD poklesl pod 50 procent tak svj nebylo zaregistrováno. Dotaz 1 Jaký subject jsme v současné době?“
SVJ-neprávnická osoba respektivě SVJ bez právní subjektivity jste byli v případě, že vzniklo dle ust. § 11,odst. 1,zák. č. 72/94 Sb. v původním znění, platném před účinností novely č.103/2000 Sb.. V takovém případě je LBD tzv. původní vlastník, který vykonával činnost správce podle původního znění citovaného zákona v domě rozděleném na jednotky před dnem 1. 7 2001, a nejméně 1 byt v domě byl převeden do vlastnictví (původního nájemníka) před 01.07.2000.
Splňujete tyto podmínky? Pokud ano, tak SVJ nevzniklo jak se domníváte při poklesu vlastnického podílu družstva pod 50%, protože pro vznik SVJ je požadován pokles podílu družstva pod méně než jednu čtvrtinu viz. § 9 odst. 4 ZoVB.
SF2: :LBD říká že na založení svj a registraci se musí postupovat dle § 24/2 zákona č. 311/2013 Sb., ze stoprocentním souhlasem všech vlastníků se založením. Ale když se podívám na tento zákon, tak tam o 100 procentech účasti není ani slovo, viz zde dole uvádím citaci tohoto zákona: Domníváme se že jejich podíl se nemohl již ponížit pod 50 procent, když už je dávno v menším rozsahu a to ve výši 26,xx procent."
Domníváte se správně, že se 100% souhlas k § 24/2 zákona č. 311/2013 nevztahuje a domníváte se správně, že se uvedený § 24/2 se vás netýká, protože ke snížení podílu družstva pod méně než jednu polovinu nedošlo ani nedojde po 1.1.2014 (došlo k němu před 1.1.2014).
Zde došlo k pochybení zákonodárce, který zapomněl v zákoně č. 311/2013 řešit v přechodných ustanoveních situaci, kdy ke snížení podílu družstva pod méně než jednu polovinu došlo před 1.1.2014. Tuto situaci se MMR pokusilo překlenout níže uvedeným výkladem:
Stanovisko MMR č. 1 ke správě domů SBD, ve kterých podíl družstva klesl pod jednu polovinu
Dotčené ustanovení:
§ 24 zákona č. 311/2013 Sb. o převodu vlastnického práva
k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a
o změně některých zákonů
§ 9 odst. 4 zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších
předpisů (ZoVB)
Účelem ustanovení § 24 zákona č. 311/2013 Sb. (zvláštní zákon) je s účinností od 1. 1. 2014, tj. ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ), zahrnujícího také právní úpravu bytového spoluvlastnictví (včetně úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek – SVJ), nahradit zrušené ustanovení § 9 odst. 4 o odloženém vzniku společenství zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (ZoVB), novou zvláštní právní úpravou. V případě, že spoluvlastnický podíl správce (bytového družstva), jehož působnost vznikla podle § 9 odst. 4 ZoVB, přesahuje ke dni nabytí účinnosti NOZ jednu polovinu, vstupuje tento správce dnem 1. 1. 2014 do režimu ustanovení § 24 odst. 1 zvláštního zákona. Až když se po tomto datu tento podíl sníží pod jednu polovinu, je správce povinen postupovat podle § 24 odst. 2 až 4 téhož zákona.
I když to původně bylo ministerstvem i vládou ČR navrženo, právní úprava výslovně neřeší případy, kdy se spoluvlastnický podíl bytového družstva sníží ještě přede dnem nabytí účinnosti NOZ na méně než jednu polovinu (a více než jednu čtvrtinu). Před přijetím výslovné zákonné úpravy právních poměrů těchto společenství je bude třeba řešit výkladem (včetně užití analogie s obdobnými ustanoveními právních předpisů).
Ministerstvo pro místní rozvoj se po projednání s družstevními svazy kloní k výkladu, podle kterého by v daných případech po 1. 1. 2014 při správě domu, převodech jednotek i při vzniku společenství správce, vlastníci jednotek i veřejná správa měli postupovat analogicky podle § 24 zvláštního zákona, ovšem s tím, že limitní pro založení a vznik společenství bude snížení podílu správce pod jednu čtvrtinu.
Konkrétně:
do snížení spoluvlastnického podílu bytového družstva na méně než
jednu čtvrtinu zůstává působnost správce zachována (odst.
4 zvláštního zákona)
správce bude vykonávat správu podle § 1191 až § 1193 NOZ (nikoliv tedy
již podle ZoVB), práva a povinnosti správce a vlastníků jednotek,
týkající se správy domu a pozemku, se tedy budou řídit ustanoveními NOZ
(odst. 1 zvláštního zákona),
neužije se blokace převodů jednotek podle § 1198 NOZ (odst.
1 zvláštního zákona) ani solidární odpovědnosti podle § 1127 NOZ
(odst. 5 zvláštního zákona) při splnění zákonných podmínek,
společenství po 1. 1. 2014 nevznikne ex lege, ale bude zakládáno a vznikne
po poklesu podílu bytového družstva, (odst. 2, 3 a 4 zvláštního
zákona), včetně kvóra pro rozhodnutí o jeho založení a lhůty 90 a
30 dnů pro svolání společenství a podání návrhu na jeho zápis,
nová zákonná úprava podle našeho názoru nebrání analogickému užití §
1199 NOZ, tedy možnému založení a vzniku společenství ještě před
poklesem podílu správce pod jednu čtvrtinu, pokud s tím budou všichni
vlastníci jednotek v domě souhlasit.
Ministerský výklad zní: „… nová zákonná úprava podle našeho názoru nebrání analogickému užití § 1199 NOZ, tedy možnému založení a vzniku společenství ještě před poklesem podílu správce pod jednu čtvrtinu, pokud s tím budou všichni vlastníci jednotek v domě souhlasit.“
Domnívám se, že tento výklad není správný. Jde totiž o výklad, který jednostranně nadržuje družstvům. Družstvo by totiž mohlo blokovat přijetí stanov do nekonečna tím, že zástupce nepřijde na shromáždění, či neodsouhlasí stanovy. Ve skutečnosti k přijetí stanov v tomto případě není nutný souhlas všech, nýbrž postačí nadpoloviční většina přítomných.
Ve všech domech, kde došlo v minulosti k zákonnému odkladu vzniku SVJ, se při přijetí stanov uplatní speciální ustanovení § 24 odst. 3:
| 311/2013 Sb. (3) Ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek. |
Družstvo v domě tazatele je dnes v postavení správce, který má nižší než poloviční podíl. Buď družstvo, nebo vlastníci mohou kdykoliv svolat shromáždění k přijetí stanov. V žádném případě nemusí čekat, až podíl družstva poklesne pod jednu čtvrtinu.
Přijetí stanov se bude dít podle sníženého kvora (§ 24 odst. 3). Družstvo tedy nemůže přijetí stanov nijak zablokovat (i když dnes se snaží tvrdit opak). Po schválení stanov se stanovy vloží do rejstříku. Dnem vzniku společenství zanikne funkce správce.
Otázkou pouze je jaký bude stav, jestliže se neuskuteční shromáždění ke schválení stanov. V tom případě se situace nezmění, SVJ nebude založeno a družstvo bude správcem i nadále. A to bude trvat i po tom, co se podíl družstva sníží pod jednu čtvrtinu.
lake
Lake: „Otázkou pouze je jaký bude stav, jestliže se neuskuteční shromáždění ke schválení stanov. V tom případě se situace nezmění, SVJ nebude založeno a družstvo bude správcem i nadále. A to bude trvat i po tom, co se podíl družstva sníží pod jednu čtvrtinu.“
Pokud by se podíl družstva snížil pod jednu čtvrtinu, neuskutečnilo by se shromáždění a nebylo založeno SVJ, začalo by se zřejmě uplatňovat dle ustanovení § 24 odst. 5 zákona č. 311/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311#p24 ustanovení § 1127 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… se solidární odpovědností (každý vlastník ručí za celý dluh vzniklý při správě domu) a také by katastr nemovitostí zřejmě začal uplatňovat blokace převodů jednotek podle § 1198 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….
Pane Vítku,
ohledně solidární odpovědnosti soudím, že nemáte pravdu. Bytové
vlastnictví vzniklo dávno před účinností NOZ. Právní postavení
vlastníků jednotek(1994) se tedy i nadále posuzuje podle dosavadních
právních předpisů.
| 72/1994 Sb. § 3 (1) (…) Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí. |
| 72/1994 Sb. § 12 Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2). |
Z uvedeného plyne, že v domě rozděleném na jednotky(1994) nadále existuje pouze podílová odpovědnost spoluvlastníků podle ZoVB. Zrušení ZoVB na to nemá žádný vliv. Ve speciálních přechodových ustanoveních § 3028 (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…) a § 3063 (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…) je stanoveno jednoznačně, že se použije dosavadní právní úprava.
Jiné názory, které čeští právníci hojně publikují, jsou výplodem tzv. prasečího práva. A prasátka – jak víme – právu nerozumějí.
Mezi spoluvlastníky společných částí domu nepochybně trvá speciální spoluvlastnický vztah podle dosavadní právní úpravy ZoVB, a to se projevuje i navenek vůči třetím osobám. Ustanovení § 1127 o solidární odpovědnosti spoluvlastníků se tedy neuplatní ani před vznikem SVJ(2012), ani potom. Opět pro pořádek připomínám: číst § 3028 a § 3063 NOZ.
Pokud jde o blokaci převodů v domě tazatele – to je záležitost, která je nejasná (zákon mlčí o snížení pod jednu čtvrtinu), ale toto nemá žádnou spojitost s pokračujícím právním postavením družstva jako správce.
lake
Katastrální úřad při poklesu pod jednu čtvrtinu uplatní blokaci podle Pokynů ČZÚZK č. 44 http://www.cuzk.cz/…K-31–42.aspx konkrétně podle odstavce 1.5 bodu b
„1.5 Převádí-li se jakákoliv jednotka v domě, jehož původním
vlastníkem bylo bytové družstvo podle odstavce 1.1, a jehož podíl na
společných částech domu se snížil“
„b) na základě návrhu na vklad podaného po 1.1.2014 z podílu
menšího než jedna polovina před 1.1.2014 na podíl menší než jedna
čtvrtina, povolí katastrální úřad vklad vlastnického práva k dalším
jednotkám ještě po dobu 120 dnů ode dne, kdy bude bytovému družstvu
doručeno vyrozumění katastrálního úřadu o provedeném vkladu
dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na podíl menší než
jedna čtvrtina, aniž by, vyžadoval k povolení vkladu prokázání vzniku
společenství vlastníků. Po uplynutí uvedené doby 120 dnů, povolí
katastrální úřad vklad vlastnického práva k jednotce až na základě
prokázaného vzniku společenství vlastníků, a to doložením výpisu
z rejstříku společenství, není-li možno výpis získat dálkovým
přístupem, jinak sdělením jeho názvu, IČO a sídla (§ 9 odst. 4 zákona
o vlastnictví bytů a analogicky § 24 zákona č.
311/2013 Sb.),“
Pane Vítku, pokyny ČÚZK znám. Nejsou však ani zákonem, ani podzákonným právním předpisem. Jde o interní dokument ČÚZK. Jde samozřejmě o praktické řešení jinak neřešitelné situace, kterou zavinil zákonodárce nevhodným a neúplným zněním zákona č.311/2013 Sb..
Řešení zvolené ČÚZK je zcela v souladu s obecnými zásadami, na nichž spočívá právo. Výklad ČÚZK maximálně šetří ústavní právo vlastníků jednotek nakládat s vlastním majetkem – ať už to bereme podle ZoVB, či podle NOZ.
Ale připomínám, že tato diskuse je o něčem úplně jiném než o blokaci převodů.
lake
Pane lake,
uvádíte, že „Mezi spoluvlastníky společných částí domu nepochybně trvá speciální spoluvlastnický vztah podle dosavadní právní úpravy ZoVB, a to se projevuje i navenek vůči třetím osobám“
Ale správu v domech s tzv. odloženým vznikem vykonávanou původním správcem (družstvem) už nyní upravuje zvláštní zákon č. 311/2014 v odst.1 § 24. Na koho jiného by se tato úprava vztahovala? Podle tohoto ustanovení bude správce vykonávat správu podle § 1191 až § 1193 NOZ (nikoliv tedy již podle ZoVB), práva a povinnosti správce a vlastníků jednotek, týkající se správy domu a pozemku, se tedy měly řídit ustanoveními NOZ.
Pane Návštěvníku,
snad si pletete vzájemná oprávnění a povinnosti vlastníků jednotek se
správou jejich majetku správcem. To jsou ovšem dvě naprosto
nesouvisející věci.
Spoluvlastnictví, založené vlastnictvím jednotek(1994) v domě rozděleném podle ZoVB, se i nadále řídí dosavadní právní úpravou. Z právních jednání jsou spoluvlastníci oprávněni a povinni podle svých spoluvlastnických podílů. Nikoliv tedy solidárně. Toto platí od okamžiku vzniku první jednotky v domě.
Ostatně i zákon č.311/2013 Sb. k tomu uvádí, že ustanovení § 1127 NOZ o solidární odpovědnosti spoluvlastníků se neuplatní. Neuplatní se nejenom do vzniku společentví, ale ani po jeho vzniku, neboť tomu pochopitelně brání jak § 3028, tak § 3063 NOZ. A speciální § 24 zákona č.311/2013 Sb. nestanoví v této věci nic jiného.
Pokud jde o správu společných částí domu, máte pravdu v tom, že zákon č. 311/2013 Sb. stanoví, že družstvo vykonává správu podle § 1191 až 1193 NOZ. Ale zjevně Vám ušlo, jaký je obsah ustanovení § 1191:
| 89/2012 Sb. § 1191 Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. |
Z uvedeného plyne jediný možný výklad: že vztahy mezi vlastníky a správcem se i nadále řídí podle nynějšího prohlášení vlastníka, vytvořeného podle ZoVB před rokem 2000.
Jediná změna vůči ZoVB je uvedena v § 1193 – omezení váhy hlasu správce při hlasování o záležitostech správy společného majetku. Toto omezení by se ovšem uplatnilo pouze v domech, kde není alespoň 5 jednotek. Na dům tazatele to nejspíše nedopadá.
lake
Ano, podle Vámi citovaného § 1191 NOZ se použijí přeměřeně ustanovení NOZ o shromáždění. Chci upozornit na to, že to znamená, že ztrácí platnost ustanovení § 24 odst. 4 ZoVB, podle kterého do doby vzniku společenství se při správě domu použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odstavce 2 ZOVB platná před účinností zákona v původním znění, platném před účinností novely č.103/2000 Sb..
Poslední komentáře