Lze postihnout členy výboru?
V jiné diskusi zazněla tato otázka: Lze postihnout předsedu za protiprávní kroky a vymáhat po něm náhradu škody?
Hned zkraje je třeba říci, že nelze činit odpovědným statutární orgán SVJ. Odpovědnost ponese osoba, která je statutárním orgánem (pověřený vlastník), nebo osoby, které jsou členy statutárního orgánu (členové výboru).
Výbor SVJ je navenek "pánem" společenství. Pokud poruší zákon ve věci hlasování, nebo nepředloží věc shromáždění, není žádný z jeho členů přímo postižitelný, neboť ZoVB neobsahuje v této věci žádné sankce. Přitom platí, že nedostatek postupů uvnitř SVJ nemá vliv na platnost právních úkonů, které výbor činí za SVJ navenek vůči dalším osobám.
Vezměme si praktický příklad:
V SVJ byla předsedou a jedním členem výboru podepsána smlouva a na jejím základě byla realizována akce za 2 miliony - to vše proběhlo bez přivolení shromáždění (nebo dokonce proti vůli shromáždění).
Předseda a člen výboru byli nepochybně oprávněni smlouvu či objednávku uzavřít a podepsat. Dodavatel neměl pochyby o jejich oprávnění (viz záznam v rejstříku SVJ), proto smlouva je platným právním úkonem. Dodavateli vzniklo právo na zaplacení fakturované částky; odstoupilo-li SVJ od smlouvy před realizací, může dodavateli náležet smluvní pokuta (záleží na obsahu smlouvy).
Smyslem zákona sice je (mimo jiné) ochrana práv členů SVJ, ale vyšším zákonným principem je vždy ochrana dobré víry třetích osob. Pokud si uvnitř SVJ nedovedou členové udělat ve věcech pořádek, doplatí na to jen oni sami, nikoliv další osoby mimo okruh SVJ.
Vícekrát jsem radil, aby SVJ zavázalo minimálně předsedu písemnou smlouvou obdobnou smlouvě mandátní nebo příkazní. V takové smlouvě lze předsedovi podrobně uložit, jak má či nemá konat. Lze mu zejména uložit veledůležitou povinnost spravovat majetek s péčí řádného hospodáře a lze jej SMLUVNĚ zavázat k náhradě škody vzniklé v příčinné souvislosti s neplněním jeho povinností stanovených ve smlouvě, ve stanovách nebo v zákoně.
Naprostá většina SVJ - ke své škodě - takové smlouvy neuzavírá. Pouhým zvolením do funkce se povinnosti nepřebírají. Co více k tomu dodat?
lake
Pokud bude předseda k něčemu takovému tlačen (sepsat smlouvu), tak kdo
to pak bude dělat? Předpokádá se, že se o věcech jak stanoví zákon bude
hlasovat, takže odpovědnost nesou vlastníci za to co si odhlasují. Kolik je
toho, co si mohou sami upravit (co neřeší zákon)?
Odpovědnost má vždy jedinec, jak chcete např. stíhat, žalovat nějaké
SVJ, výbor, kolektivní orgán? Takže by se zkoumalo, kdo co zavinil.
Spousta lidí si furt myslí, že za dům odpovídá nějaký jejich správce.
Pokud si předseda dělá co chce, tak to není jeho vina, ale vlastníků.
Dělá jen to, co se mu dovolí.
Prosím mám chápat, že výbor SVJ rozhodne, třeba o vicepracech v nějaké částce a vlastník za tento závazek zodpovídá, i když to zjistí až je hotovo a výbor bude bez odpovědnosti?
Pane Lake,
cit.: „Pouhým zvolením do funkce se povinnosti nepřebírají.“
- ve Stanovách máme co všechno Výbor musí (
cit.:„…Výbor jedná ve věcech správy domu, které nejsou ve výlučné pravomoci Shromáždění nebo pokud si je Shromáždění nevyhradilo. Při jednání se Výbor řídí schválenými dokumenty a to zejména: prohlášením vlastníka, těmito stanovami, pravidly pro hospodaření s jednotkami apod…“
cit.:"…Člen výboru odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti. ").
Doposud jsem měl za to, že zvolením do Výboru přecházejí na nového člena všechny povinnosti uvedené v citacích. Předpoklad, že člen Výboru je povinen konat dle Stanov na základě usnesení (= schválené dokumenty) je tedy mylný? A co §420/1 ObčZ?
cit.: „Co více k tomu dodat?“
- mohl by jste uvést příklad nějaké konkrétní „mandátní či
příkazní smlouvy“ ?
(míním tím link na případně konkrétní anonymizovanou smlouvu v existujícím SVJ) - není mi jasné kdo a jak by ji podepsal (všech X-vlastníků ?).. nebo jak by to mělo vypadat
- znamenalo by vypovězení této man./přík. sml. totéž jako skončení funkčního období Výboru ?
- bylo by nutné vložit uvedené do Stanov (§9/10)
(tj. že vykonávání funkce nestačí jen zvolení do funkce dle §9/12 ZoVB)
rivr
Vcelku by proti příspěvku nešlo nic namítat. Ale spíše nesouhlasím a uvedu proč.
Citát „lze jej SMLUVNĚ zavázat k náhradě škody vzniklé v příčinné souvislosti s neplněním jeho povinností stanovených ve smlouvě“.
Jenže definovat tu ŠKODU je obrovský problém. Uvedu pár příkladů:
- Výbor vybere firmu z výběrového řízení, která byla (vezměme) extrém nejdražší protože prostě výbor má své důvody (např. firma je opravdu nejlepší). Způsobil výbor škodu rovný rozdílu nejlevnější a vybrané nabídky? Mnozí odpovědí ANO.
- Člen výboru svou neznalostí třeba nějaké novinky v zákoně zapoměne poslat nějaký výkaz a SVJ dostane pokutu X korun. Budete vymáhat tuto „škodu“? Netvrdím že to není jeho vina, ale NIKDO není neomylný. Pokud by měl mít někdo smlouvu jak píše lake asi mu nebude stačit pár stovek měsíčně.
- Chytne elektrický kabel a způsobí škodu 1 milion, pojišťovna to neproplatí. Budete chtít milion po členovi výboru protože a) nezajistil lepší pojištění, b) nezjistil stav elektřiny a neinicioval jednání o rekonstrukci, ..??
Jde toho vymyslet spousta. Já můžu říct jediné, já bych takovou smlouvu v životě nepodepsal, protože lidi jsou s prominutím **** a člověku vyčtou každou blbost. A nechtěl bych zažít ten strach že mě někdo bude vláčet po soudech a chtít po mě kupu peněz – viz příklady 1–3.
Předseda
Podle zákona je odpovědné společenství (za výběr firmy, poslání výkazu, vyhořelý kabel ad.), nikoliv členové výboru. Pokud by úmyslem zákonodárce bylo, aby byli odpovědní členové výboru, nikoliv společenství, napsal by to do zákona.
Lake navrhuje, aby odpovědnost jedné osoby ze zákona převzala dobrovolně jiná osoba.
Anonymous
Anonymous,
nemáte úplně pravdu. Za vyhořelý kabel, spadlou římsu či za úraz s trvalými následky ve výtahu (což může stát 15 milionů korun českých) odpovídají v první řadě spoluvlastníci domu.
Víme, že zákonodárce nijak nestanovil rozsah odpovědnosti členů statutárního orgánu SVJ. Je to zjevné při porovnání s odpovědností statutárů podle Obchodního zákoníku.
Za těchto okolností (a při neexistenci řádného smluvního vztahu mezi SVJ a členy statutárního orgánu) zbývají jediné páky - obecná ustanovení Občanského zákoníku, zejména ta o škodě, přičemž důkazní břemeno vždy leží na tom, kdo se cítí být poškozen.
Prodavačka v kantýně je na tom lépe než členové výboru SVJ: má uzavřenu hmotnou odpovědnost, má právo požadovat splnění určitých podmínek, přesně ví, o co se stará, ví za co bude odpovídat pokud nastane průšvih.
lake
Shodneme se, že zákonodárce nestanovil odpovědnost členů výboru.
Zajímavější je, z čeho lze dovodit odpovědnost členů společentví a nikoliv společenství.
Odpovědnost společenství vidím jasně. Pokus společenství zajišťuje správu domu, pak je také za správu domu zodpovědné.
Asi míníte, že odpovědný je vlastník (tím jsou členové společenství). Jenže právě podle ZoVB tato odpovědnost spojená se správou domu přechází na společenství.
Nebo se domníváte, že s výkonem správy domu není spojena odpovědnost za výkon správy domu?
Anonymous
Anonymous,
odpovědnost členů společenství nelze z ničeho přímo dovodit. Však také hlavní jejich činností je hlasování na shromáždění, což nejsou právní úkony. Zato lze velmi dobře dovodit odpovědnost spoluvlastníků společných částí domu. Za svůj majetek a jeho stav je prostě odpovědný vlastník, což jsou v našem případě všichni spoluvlastníci domu.
Za provoz výtahu a všechny s tím spojené škody a odškodnění úrazů je prostě odpovědný vlastník výtahu, bez ohledu na to, že v domě existuje společenství.
Jestliže jednomu z vlastníků bytů bude dovnitř zatékat, Stavební úřad přikáže odstranit závadu komu? Přece spoluvlastníkům domu. Se SVJ se vůbec nebude vybavovat. Není-li oprava provedena, pokutu dostane kdo? Ano, spoluvlastníci domu.
Zkrátka: vlastnická odpovědnost se odvozuje od vlastnického práva, viz LZPS. Nikoliv od členství v SVJ; to je až druhotným důsledkem vlastnického vztahu k části nemovitosti. Odpovědnost vlastníka nemovitosti nelze přenést na SVJ.
lake
„Jestliže jednomu z vlastníků bytů bude dovnitř zatékat, Stavební úřad přikáže odstranit závadu komu? Přece spoluvlastníkům domu. Se SVJ se vůbec nebude vybavovat. Není-li oprava provedena, pokutu dostane kdo? Ano, spoluvlastníci domu.“
Jestliže společenství nepodá daňové přiznání/neodvede daň, finanční úřad přikáže podat daňové přiznání/odvést daň kmou? Přece společenství. Se spoluvlastníky domu se vůbec nebude vybavovat. Není-li daňové přiznání podáno/daň uhrazena, pokutu dostane kdo? Ano, společenství.
Anonymous
No a? O co Vám jde? Jak to má souviset s odpovědností vlastníka nemovitosti? Máte v tom zmatek. Nejste snad schopen rozeznat, že SVJ je právnickou osobou, která má své zákonné povinnosti?
lake
O co jde?
Jde o to, jak se dělí odpovědnost mezi společenství a členy společenství a odkud to plyne.
Pomocí pokuty uložené stavebním úřadem jste argumentoval, že odpovědnost mají členové společenství.
Asi si téma zaslouží samostatné vlákno.
Anonymous
Anonymous:
Nikoliv! Nenapsal jsem, že vůči stavebnímu úřadu mají odpovědnost členové společenství.
Napsal jsem Vám - a to zcela jasně - že odpovědnost nemají členové společenství, nýbrž spoluvlastníci domu, a to z důvodu svého vlastnictví, které je zároveň závazkem.
Vlastnictví zavazuje. Členství v SVJ nikoliv. Přečtěte si v LZPS o vlastnictví, jak jsem Vám už radil.
Odpovědnost se nikdy nedělí mezi společenství a členy společenství, takže ptát se "odkud to plyne" je zbytečné.
lake
cit.: „…odpovědnost nemají členové společenství, nýbrž
spoluvlastníci domu…“
§9/5 ZoVB
cit.: „Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky…“
§8/1 ZoVB
cit.: „Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu“
Já mám tedy za to, že
„Členství ve společenství“ = „být členem Společenství“ = „být
Vlastníkem“
Bylo by možné uvést kdy to tak není? tedy jací jsou to ti členové
Společenství kteří nejsou spoluVlastníky?
rivr
Pane rivr,
hledáte záhady tam, kde nejsou a kladete nesmyslné otázky. Je zřejmé, že Vám (i jiným) není jasný pojem "právní titul".
Příklad: prodáváte-li svou jednotku, realitní kancelář či kupec se bude zajímat, z jakého právního titulu s jednotkou nakládáte. To prokážete výpisem z katastru, dokládajícím Vaše vlastnické právo (to je ten "právní titul"). Zkusíte-li kupci podstrčit papírek, na kterém Vám předseda SVJ potvrdí, že "jste členem společenství v Horní Dolní", se zlou se potážete. Pokud nevěříte, zajděte si do realitky a zeptejte se.
Právní titul opravňující Vás nakládat s jednotkou a činit příslušné právní úkony může být i jiný, nežli právo vlastníka, například:
- právo osoby vybavené plnou mocí od vlastníka,
- právo ustanoveného správce majetku nezletilé osoby,
- právo správce konkursní podstaty,
- atd.
Nikdo však nemůže nakládat s jednotkou jen z toho titulu, že je "členem SVJ". Členství v SVJ se druhotně odvozuje od vlastnictví jednotky, nikoliv naopak.
lake
Pane Lake,
Já to čtu tak, že jste vlákno začal reakcí
na otázku jak předejít svévoli ze strany Statutárního orgánu. Na
konci příspěvku jste na konci
nabízel „Co více k tomu dodat?“ – mohl jste tedy „něco“ dodávat
zde.
Když jste nic nedodal, pak se nedivte že – Vaším žargonem: se
ptám na nesmysly (jak jste uvedl
ve verzi z 5:20 hod → ve verzi v 6:22 jste aroganci trochu
zmírnil).
- nechtěl jsem dokazovat „podstrčeným papírkem“ nakládání s jednotkou
- nechtěl jsem ani zpochybňovat zda a k čemu je „právní titul“
- netvrdil jsem, že "Někdo může nakládat s jednotkou aniž by byl
"členem SVJ""
- chtěl jsem jen srozumitelně („polopatě“ chcete li) abyste
uvedl příklad pro Vaše tvrzení že
cit.: „…odpovědnost nemají členové společenství, nýbrž spoluvlastníci domu…“
Otázky:
- jak může být členem SVJ NE-Vlastník když §9/5 jasně uvádí, že členství zaniká „převodem nebo přechodem vlastnictví“…
- mohl by jste uvést příklad nějaké konkrétní „mandátní či
příkazní smlouvy“
(kterou cit.:„…Naprostá většina SVJ – ke své škodě – neuzavírá…“)?
rivr
PS: jestli Vám jde o „slovní gymnastiku“ tak snad aby se doplnily
pojmy jako „Statutární orgán“ „Výbor“ „Odpovědnost“ do FAQ nebo
do Pojmy… ?
Pane rivr,
na Vaši prvou otázku: k pochopení problematiky jsem už napsal dost, viz
Vložil lake, 3. Únor 2011 - 18:51
Vložil lake, 3. Únor 2011 - 19:21
Vložil lake, 3. Únor 2011 - 21:02
Vložil lake, 4. Únor 2011 - 6:22
Zkusím to příkladem z jiné oblasti: prosím zamyslete se nad tím, zda pojmy "řidič vozidla", "provozovatel vozidla" a "vlastník vozidla" jsou nebo nejsou totožné. Položte si otázku, zda můžete všechny tři pojmy (které mají svůj přesně vymezený právní význam) volně zaměňovat nebo nemůžete. Zda je může zaměňovat např. soud ve zdůvodnění rozsudku o autonehodě, nebo nemůže.
Obdobně zde někteří houfně zaměňují pojmy "vlastník jednotky", "spoluvlastník nemovitosti", "člen SVJ", "společenství vlastníků jednotek". Nemám sil už na toto téma něco dále vysvětlovat.
Na Vaši druhou otázku doporučuji, abyste si na webu (Google) vyhledal dokumenty podle hesla "Smlouva o výkonu funkce" nebo "Manažerská smlouva".
lake
Pane lake, položte si otázku, kde je chyba. Když někdo něco nepochopí, může být chyba v něm. Pokud to ale nepochopí většina, tak je asi chyba v tom, kdo to neumí a nebo nechce vysvětlit. Teď tu děláte laciného frajera. Vlastník jednotky je členem SVJ, to mi nevymluvíte.
Jirka
Pane Kruppe,
pokud se domníváte, že "vlastník jednotky" a "člen SVJ" jedno jest, pak skutečně je chyba na Vaší straně, nikoliv na mé.
Přečtěte si prosím § 9 odst. 6 a odst. 9 ZoVB a zamyslete se nad tím, ve kterém okamžiku se osoba stane vlastníkem jednotky a ve kterém okamžiku členem SVJ. Nahlédnete, že tyto dva okamžiky se nemusí krýt, takže to NENÍ totéž. V tomto státě jsou ostatně desetitisíce domů, v nichž jsou samí vlastníci jednotek a zároveň NEČLENOVÉ SVJ, protože SVJ prostě nevzniklo (notoricky známý § 9 odst. 3).
Já prostě předpokládám, že chce-li někdo zasvěceně diskutovat o ZoVB (a nazývat mne třeba "laciným frajerem"), měl by si snad přečíst alespoň prvních 16 paragrafů ZoVB, jinak se ptá na nesmysly. Pro doplnění doporučuji ještě toto domácí cvičení:
(1) Otevřete Listinu základních práv a svobod. Najděte v ní, co se praví o vlastnictví (o právech a povinnostech s vlastnictvím spojených). Pak si v tomto dokumentu najděte, co LZPS praví o členství v SVJ. Už vidíte rozdíl? Pokračujme:
(2) Otevřete Zákon o vlastnictví bytů. Vypište si v něm, co praví o právech a povinnostech vlastníků jednotek. Pak si v ZoVB najděte, co praví o právech a povinnostech členů SVJ. Našel jste rozdíl mezi oběma pojmy, či nikoliv?
Pokud nacházíte zvláštní zalíbení v pletení pojmů, a chcete za každou cenu používat jiná slova než uvedená v Ústavě a v zákonech, je to zajisté Vaše rozhodnutí. Jen prostě nebude srozumitelné, co vlastně chcete sdělit. V právních předpisech nebude Vaše tvrzení dohledatelné. Je to zcela obdobné jako používání pojmu "fond oprav".
lake
Pokud jsem pochopil, byla řeč o odpovědnosti výboru SVJ. Takže mě v této souvislosti nezajímají domy, kde SVJ nevzniklo.
Rozdíl mezi datem vzniku vlastnictví a členství mi v této souvislosti zdá malicherný.
Přiznám se, že mi nepřipadá ani důležité v této souvislosti studovat listinu základních práv a svobod.
Jirka
Na otázky jste neodpověděl.
Příklad (třeba zrovna té vaší) smlouvy jste neuvedl.
Ale i to je odpověď – beru to, jako konec tohoto neplodného
ping-pongu.
rivr
Hm, ta demagogie mi nedá …
Nikdo zde netvrdil, že „…že „vlastník jednotky“ a „člen
SVJ“ jedno jest…“
zato zde
se tvrdí že „…odpovědnost nemají členové společenství,
nýbrž spoluvlastníci domu…“
logicky otázka zněla: „…jak mohou existovat Členové
SVJ kteří jsou NE-Vlastníci…“ když je to v rozporu s §9/5
ZoVB? …takže:
- ano, existují Vlastníci kteří jsou buď Členové-SVJ nebo NE-Členové (§9/3)
- ale neexistují Členové-SVJ, kteří nejsou Vlastníky v konkrétním SVJ
A jestli kdokoli tvrdí opak – ať uvede příklad, jinak není
o čem…
rivr
Pane lake,
to je právě přiklad, kdy děláte z lidí blbce. Je zde řada lidí, kteří právníci nejsou. Vy prostě napíšete, že zde je řada lidí, kteří neznají pojem „právní titul“. A zní to, jako by to byli troubové. Pro mne je vlastník členem společenství, neboť ze ZOVB plyne, že vlastník se stává členem SVJ. Tak já, jako neprávník, to chápu. Nebo to tak není? Jak jinak by se někdo mohl stát členem SVJ?
Jirka
„Odpovědnost se nikdy nedělí mezi společenství a členy společenství“
Takže odpovědnost má buď společenství, nebo členové společenství. To je přesně to, co tu řešíme.
Anonymous
mám tři možnosti
- svolat shromáždění, odvolat výbor a zvolit jiný (nechat se zvolit do výboru)
- pokud jsem přesvědžen že svým jednáním porušují zákon, podat trestní oznámení
- prodat byt
- pokud mám problémy se shromážděním – mám 6 měsíců na to, napadnout rozhodnutí u soudu.
jiné možnosti jako vlastník nemám !!
Poslední komentáře