Konflikty při užívání společných částí domu

V jiném vláknu byl popsán případ, kdy jeden z vlastníků jednotek „načerno“ přehradil část sklepa a vyloučil tak ostatní vlastníky jednotek z užívání této společné části domu. Obdobný případ je, jestliže vlastník jednotky začne (bez dohody s ostatními) užívat výhradně pro sebe společnou místnost, část chodby nebo společný balkon či terasu a zároveň brání v užívání ostatním (např. uzamčením, mříží nebo vybudováním přepážky). Tento stav bývá zdrojem konfliktů, které mají více možných řešení.

(1) Nový stav nikomu nevadí:
Každý si má střežit svá práva. Pokud nikdo neprotestuje, lze předpokládat, že „okupant“ jedná s (konkludentním) souhlasem ostatních spoluvlastníků. Typický případ je panelový dům, který má více sklepních místností. V průběhu let tyto společné místnosti „obsadí“ někteří vlastníci jednotek. Nastalý pokojný stav (pokud se proti němu nikdo neohradí) může trvat léta a je v souladu s právem spoluvlastníků hospodařit se společnou věcí.

(2) S novým stavem nesouhlasí některý z vlastníků jednotek:
V tom okamžiku se situace zásadně mění. Tento vlastník jednotky může požadovat přístup ke společným částem domu shodně s ostatními (s přihlédnutím k jeho spoluvlastnickému podílu); není-li to možné nebo účelné, lze uvažovat o střídavém užívání (např. u garáže). Vyloučené osobě náleží finanční kompenzace, jejíž výše se podle ustálené judikatury stanoví jako „částka odpovídající nájemnému ve výši v místě obvyklé za obdobný předmět nájmu“. Tato finanční kompenzace však nenáleží automaticky – vyloučený vlastník jednotky musí o její proplácení požádat. Sluší se podotknout, že Nejvyšší soud při absenci podrobné právní úpravy v ZoVB dává přednost při řešení spoluvlastnických sporů v SVJ spíše analogii se sousedskými vztahy (§ 127 ObčZ), nikoliv analogii s podílovým spoluvlastnictvím podle § 139 ObčZ. Viz rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 2062/2003 ze dne 23.12.2004 [http://kraken.slv.cz/28CDO2062/2003].

(3) Nový stav je v rozporu s celostátně platným předpisem:
Při přehrazení části společného sklepa půjde zpravidla o „černou stavbu“ v rozporu s kolaudačním stavem budovy. Kromě porušení vlastnických práv jde navíc též o porušení veřejnoprávního předpisu (zde Stavební zákon).

• Pokud porušení práva hrozí bezprostředně, lze se proti němu bránit svépomocí podle § 6 ObčZ, což je ovšem prostředek výjimečný a je třeba jej užít opatrně, pouze k odvracení hrozícího nebezpečí [http://www.sagit.cz/…heslatxt.asp?…].
• Pokud k porušení došlo před dobou kratší než 5 týdnů, lze se domáhat obnovení pokojného stavu podle § 5 ObčZ; oznámení je třeba směřovat na obecní úřad. Promešká-li vlastník jednotky tuto lhůtu a zůstane nečinný, vznikne nový pokojný stav, který naopak chrání porušovatele.
• Jestliže došlo k neoprávněnému vniknutí do místnosti, která je součástí nebo příslušenstvím bytu, jde o trestný čin porušování domovní svobody podle § 178 Trestního zákoníku. Je třeba obrátit se na policii.
• Stavební závadu je třeba ohlásit stavebnímu úřadu, který nařídí vlastníkovi budovy odstranění nepovolené stavby a uvedení do původního stavu.
• Existuje-li pravomocné rozhodnutí Stavebního úřadu, může vlastník jednotky požadovat, aby závadu odstranilo společenství, které ze zákona má povinnost spravovat dům.
• Jsou li ostatní vlastníci i SVJ nečinní, může vlastník jednotky odstranit stavební závadu svým nákladem, přičemž účelně vynaložené náklady je oprávněn vymáhat podle § 451 ObčZ na ostatních spoluvlastnících (což není příliš praktické), nebo přímo na SVJ – právnické osobě. Rozpočítání částky na jednotlivé vlastníky jednotek je pak již záležitostí SVJ (podle § 13 odst. 7 ZoVB).
• Jako poslední možnost uvádím domáhat se svých práv u soudu.

K pasivní legitimaci SVJ v případě bezdůvodného obohacení viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 5330/2008. Ohledně náhrady náležející vyloučenému spoluvlastníkovi viz namátkou rozsudky Nejvyššího soudu 2 Cdon 374/97, 2 Cdon 1313/97, 28 Cdo 1213/99, 25 Cdo 2616/99, 22 Cdo 1524/2001, 22 Cdo 1499/2006, 29 Cdo 2225/2008, 22 Cdo 2631/2009. Dále nálezy Ústavního soudu II. ÚS 471/2005 a poněkud odišné zdůvodnění v I. ÚS 383/05.

lake