Komunikace s SVJ

Dobrý den, ten úvěr si vzalo SVJ na revitalizaci domu a zateplení. splácení úvěru je zajištěno ručitelskými závazky jednotlivých nájemníků. Peníze na splátku úvěru jsou započteny v příspěvku do fondu oprav. Ručitelský závazek lze podle předložené kopie zrušit pouze prodejem bytu a podpisem nového ručitelského závazku nového majitele. V katastru nemovitostí toto není zapsáno. Martin

Děkuji za upřesnění. Ovšem opět jde o vyjádření neurčité. Co si mám představit pod pojmem „revitalizace domu“? Šlo o opravy, údržbu, nebo o technické zhodnocení budovy?

O co tedy šlo? Která část provedených prací se dá podřadit pod činnosti, které provádí SVJ v rámci své zákonné právní způsobilosti? SVJ je podle § 9 odst. 1 ZOVB oprávněno zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, opravami a údržbou společných částí domu. Na tento účel je oprávněno vymáhat od vlastníků jednotek příspěvky na správu, popř. zálohy na ně.

Technické zhodnocení nespadá do zákonné pravomoci společenství. U staveb se technickým zhodnocením rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku v částce vyšší než 40 000 Kč.

Činnosti nespadající do zákonného rámce SVJ (nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace) nemohlo SVJ provést na základě ZoVB, protože zákon tyto činnosti nesvěřil společenství. SVJ zřejmě akci provedlo na základě soukromoprávních smluv uzavřených podle Občanského zákoníku. Závazky z těchto smluv nechť SVJ vymáhá na svých smluvních partnerech, se kterými uzavřelo smlouvu o provádění stavby. Nemůže pochopitelně nic vymáhat na Vás, neboť nejste účastníkem oné smlouvy a v rámci pořízení jednotky jate žádnou povinnost z tohoto titulu nepřevzal.

Doporučuji, abyste si zjistil které činnosti hrazené z úvěru patřily pod pravomoc SVJ a které nikoliv. (Například u zateplení je Vaší povinností hradit náklad na novou fasádu, nikoliv na technické zhodnocení zateplením.) Podle toho Vám vznikla zákonná povinnost přispívat pouze na příslušnou část splátky úvěru, která byla vynaložena na opravy a údržbu společných částí domu. K tomu patří alikvotní částka na stavební dozor a další související náklady. Zbytek se Vás nijak netýká.

Vyzvěte SVJ aby Vám doložilo jaká část úvěru byla vynaložena na zákonem povolené náklady ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB. Tuto část hraďte. Zbytek úvěru Vás nezajímá.

V žádném případě však nehraďte částku označenou „příspěvek do FO“. Už jsem Vám to jednou napsal. Takovou zákonnou povinnost nemáte.

lake

„…nemohlo SVJ provést na základě ZoVB, protože zákon tyto činnosti nesvěřil společenství…“

• takže tvrdíte, že např. celková výměna výtahu (cca 1 meloun) nemůže být spoluvlastníkovi vnucena přes příspěvky na správu (§15/1)?
• situace
  • na nějakém shromáždění se usneslo, že je třeba opravit výtah. Protože ale bylo zjištěno, že oprava nenaplní požadavky norem – usneslo se, že bude namísto opravy provedena výměna výtahu. 6-BJ (ze 24) bylo proti výměně a také proti úvěru na SVJ.
  • úvěr si vezme SVJ a banka protože zadlužení za BJ nedosáhlo 200.000 nepoža­dovala žádnou zástavu
  • po 5-ti letech se u těch 6-BJ změní vlastník. Nabyvatel přesně jak uvádíte nemá ve smlouvě jakýkoli přechod dluhu. Prodávající nemá s SVJ jakoukoli soukromoprávní smlouvu podle ObčZ (on jen platil zálohy předepsané dle §15/2 které predikovaly výši Kč/m2 s předpokladem splácení až do splacení).
  • kdo tedy teď bude podle Vás platit tu část, kterou jak tvrdíte nabyvatel nebude ochoten hradit (přestože vstoupil koupí do ručitelského postavení dle §13/7) a prodávající ji nebude ochoten zaplatit protože nemá tu soukromo-právní smlouvu ??

„…Doporučuji, abyste si zjistil které činnosti hrazené z úvěru patřily pod pravomoc SVJ a které nikoliv…“

• znova: kdo bude REÁLNĚ platit ty činnosti které vymezíte že nespadaly pod pravomoc SVJ (zřejmě tedy o nich nemohlo být hlasováno, ?)

Neználek

Pan Neználek uvádí pouze jednu stranu věc, kdo bude hradit činnosti, které nebylo společenství vlastníků oprávněno provést. Druhá strana je,

jak má postupovat vlastník jednotky, když zjistí, že společenství provedlo (a zaplatilo) činnosti, které nespadají pod jeho pravomoc.

„…jak má postupovat vlastník jednotky, když…“

• především „tak“, že nepostupuje chybně, že. Vlastník si sám má spočítat co má nebo nemá platit z podkladů které od SVJ dostane (pokud mu SVJ údaje neposkytne – pak ať neplatí ničeho) a neplatit nic navíc – protože jedině pak se nedostane do situace kdy podle p.L… a jeho §420 ObčZ beztestní členové výboru budou rozhodovat o pytli naditým penězi s invencí sobě vlastní (a teď jasně nemluvím o těch výborech kde se tak nečiní, aby mne zas někdo nechtal za slova).

Neználek

Pokud společenství( a to jsi i ty – i ty jsi společenství) , respektive výbor SVJ koná nad svoji pravomoc to je jednoduché – oznam to na policii … je to trestní čin. Jenom by mě zajímalo o co se jedná…

Jaryne, ty jsi na policii nikdy nebyl, co? Jak chceš podat TO, když nevíš, oč se tu jedná

Pane Hradíle, můžete být konkrétnější?

Dobrý den, z úvěru se provedlo zateplení, nájezdová rampa do domu a výměna oken v bytě původních nájemníků od kterých rodiče byt koupili. Jakýkoliv pokus o komunikaci je bezpředmetný. Nemají na to čas a ani nejsou ochotni nám cokolkiv předložit. Vše řešíme přes advokáty a ani tam není žádná komunikace.

Pane Martine,

• O zateplení jsem vám už psal: část nákladů určená na vnější vrstvy fasády (omítku, lešení, stavební dozor) byla nejspíše oprávněným a nutným výdajem (oprava) a spadá proto pod správu domu. Samotné zateplení (polystyren, kotvení) ovšem nikoliv. Podle toho je třeba stanovit výši Vašich příspěvků ke krytí úvěru: zjistěte kolik stojí 1m2 fasády (A), zjistěte kolik stojí 1 m2 fasády se zateplením (B). Z požadované částky pak v příspěvcích na správu uhradíte poměrnou část (A/B).

• Rampu bych doporučil hradit v plné výši. Jde o zpřístupnění domu pro osoby starší, nepohyblivé, vozíčkáře atd. Každý z nás jednou zestárne …

• Výměna oken je neurčitá: záleží na tom kdo je jejich vlastníkem podle Prohlášení. Pokud se z úvěru hradily výměny SPOLEČNÝCH oken domu, jde o oprávněný náklad na správu. Na úhradu této části úvěru jste povinen přispívat v plné výši. Jsou-li snad okna ve vlastnictví vlastníků jednotek, nejste povinen hradit nic. Částku za okna uhradí ten, kdo si výměnu svých oken u SVJ objednal.

S advokáty se bavte teprve když přesně víte co chcete, a máte sám nastudovány zákony a judikáty. Zatím jsem se nesetkal s právníkem, který by bezpečně rozuměl kličkám zákona o vlastnictví bytů. Co Vám tedy poradil ten Váš?

lake

Dobrý den, tak jsme to řešili různými cestami a názory se dost různí. Ale vesměs převládá názor, že to přešlo prodejem na nového uživatele bytu. Deset lidí deset názorů. Dál to budeme řešit přes právníky a snad se dobereme k výsledku. Zatím děkuji za Vaše odpovědi. M.

Pane lake,
mohl byste vysvětlit mě, pomalu chápajícímu, a řadě dalších podobně postižených, váš výklad ZoVB v oblasti rekonstrukcí? Podle §11 odst. 5 je třeba k přijetí usnesení o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu tříčtvrtinové většiny vlastníků. Koho pak toto usnesení zavazuje když ne SVJ, resp. výbor?
Pokud tedy shromáždění vlastníků řádně odhlasuje provedení rekonstrukce, kdo by měl tuto rekonstrukci zajistit, když to není SVJ? Může výbor odmítnout s pokazem, že podle ZoVB tato činnost nespadá do zákonného rámce SVJ?
Děkuji. Jirka

Pane Kruppe,
Závazek je ale něco zcela jiného než oprávnění. Rozhodnutí vlastníků jednotek (je-li učiněno na shromáždění) jistě zavazuje SVJ – právnickou osobu. Společenství je tedy pouze povinno strpět, aby si vlastníci změnili svou stavbu. Koho tím pověří je jejich věc. Pověření má charakter soukromoprávní smlouvy, neboť zákonné oprávnění SVJ ohledně rekonstrukcí neexistuje. Pokud se někdo domnívá opak, nechť najde v ZoVB kde je takové oprávnění SVJ výslovně uvedeno.

Rozhodující v tomto případě není zda SVJ je zavázáno, ale zda je oprávněno vymáhat náklady na někom jiném než na těch osobách, pro které rekonstrukci provedlo. ZoVB neopravňuje SVJ automaticky ani k provedení nástavby, přistavby, rekonstrukce či modernizace domu, tedy ani k vymáhání souvisejících nákladů na vlastnících jednotek. Viz § 9a ZoVB. Pokud se někdo domnívá opak, nechť najde v ZoVB kde je takové oprávnění SVJ výslovně uvedeno.

SVJ takovým rozhodnutím vlastníků jednotek nezískává automaticky oprávnění provádět technické zhodnocení na cizí stavbě. Nespadá to do předmětu činnosti SVJ, viz § 9 odst. 1 ZoVB. Pokud se někdo domnívá opak, nechť najde v ZoVB kde je takové oprávnění SVJ výslovně uvedeno. Ostatně i Stavební zákon uvádí, že SVJ, má-li být stavebníkem na cizí stavbě, je povinno Stavebnímu úřadu doložit také rozhodnutí shromáždění vlastníků (o tom, že od svého nejvyššího orgánu získalo oprávnění provádět stavební činnost nad rámec své zákonné způsobilosti).

Vlastníci jednotek v tomto případě pověřili SVJ provedením stavebních úprav, avšak šlo o soukromoprávní smlouvu mezi těmito osobami a SVJ. Tedy podle Občanského zákoníku, mimo ZoVB. Bývalý vlastník jednotky podepsal ručitelský závazek. Mohl přenést obsah svého závazku smluvně na nabyvatele jednotky, avšak neučinil to. Je tedy i nadále zavázán sám a nabyvatele se to nijak netýká. Obsah soukromoprávní smlouvy nelze přenášet automaticky na jinou osobu (rodiče pana Martina). Pokud se někdo domnívá opak, nechť najde v ZoVB nebo v ObčZ kde je toto výslovně uvedeno. Ostatně rodiče tazatele už zlepšení stavby zaplatili bývalému vlastníkovi v ceně bytu, nemyslíte?

Podrobně jsem se zásadním rozdílem mezi pojmem „oprava“ a „rekonstrukce“ zabýval v diskusi http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava
Mohu-li požádat, položte Váš zajímavý dotaz raději tam. Zde bychom odbornou diskusí znepřehlednili toto téma.

lake

_{P.S.: Vážení minusovači, jste také schopni vyjádřit se alespoň jednou větou k OBSAHU mého příspěvku? Zřejmě nejste. Nikdo z vás minusovačů není schopen formulovat srozumitelnou právně podloženou námitku v písemné podobě. To o něčem svědčí.}

Pane lake,

Vaše závěry v tomto i Vašich předchozích příspěvcích vycházejí z Vašich tvrzení:

„…oprávnění provádět technické zhodnocení, nespadá do předmětu činnosti SVJ, viz § 9 odst. 1 ZoVB; …Vlastníci jednotek v tomto případě pověřili SVJ provedením stavebních úprav, avšak šlo o soukromoprávní smlouvu mezi těmito osobami a SVJ. Tedy podle Občanského zákoníku, mimo ZoVB; …“

S tímto tvrzením nesouhlasím, jak už jsem uvedl v diskusi na téma „Rekonstrukce není oprava“ ve svém příspěvku zde:
http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava#…

Stručně tedy jen zopakuji. Podle § 9 odst. 1 ZoVB je společenství způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (správa domu), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona….

Tzn., že v předmětu činnosti SVJ, jak ji definuje ZoVB, jsou zahrnuty také některé další činnosti, které přesahují pojem správa domu nebo činnosti spojené se správou domu. Například jde o záležitosti týkající se změny stavby (nástavby, přístavby a další stavební rekonstrukce a modernizace); jde také o záležitosti týkající se změny účelu užívání stavby či podstatné změny společných částí domu (§ 11 odst. 5 ZoVB).

Pane Dušane,
Vámi zmiňované „činnosti v rozsahu tohoto zákona“ mohou být téměř cokoliv, ale nespadají pod legislativní zkratku „správa domu“. O tom není pochyb: vždyť sám zákonodárce je v § 9 odst. 1 zmiňuje mimo definici „správy domu“. A o to zde jde. Proto jsem radil tazateli:

Technické zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace nad 40000 Kč) nespadá pod správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB. Proto se na tyto výdaje nevztahuje zákonná povinnost vlastníka jednotky přispívat na „správu domu“ podle § 15 odst. 1 ZoVB. Rodiče tazatele nejsou povinni nic hradit z důvodu rekonstrukce uskutečněné a uhrazené dříve, než nabyli vlastnické právo k jednotce.

ZoVB neobsahuje žádný mechanismus k tomu jak tento závazek vzniklý předchozímu vlastníkovi přenést na nabyvatele jednotky. Přechází na něj pouze všeobecná ručitelská povinnost za závazky společenství.

Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 242/2009, ze dne 8.12.2010, judikoval, že závazky předchozího vlastníka nepřecházejí na nabyvatele jednotky – rekonstrukci tedy uhradí plně ten, kdo si ji objednal (např. od SVJ). Cituji co NS uvedl o přechodu závazků na nabyvatele jednotky:

„Soud sdílí názor části odborné veřejnosti, že při výkladu této otázky je nutno posupovat restriktivně a vycházet z toho, že takto přecházejí pouze ta práva a povinnosti, která jsou přímo a těsně spjata s vlastnictvím, tedy zejména věcná práva, případně jiná práva či povinnosti, které není možno samostatně nabýt či pozbýt. Takovým závazkem však není závazek k náhradě nákladů rekonstrukce domu, mající obligační povahu, kde povinným subjektem je vlastník, který tuto rekonstrukci odsouhlasil.“
 http://kraken.slv.cz/22Cdo242/2009

Domnívám se, že tento závěr Nejvyššího soudu se může plně uplatnit i na případ rodičů pana Martina.

lake

Pane Dušane,

vymezení „činnosti v rozsahu tohoto zákona….“ je zcela jasné a znamená „činnosti uvedené v tomto zákoně“, ať už jmenovitě, a nebo takové, které se dají pod nějakou činnost uvedenou v zákoně podřadit. Jinak formulováno, zákon jasně říká, že SVJ je oprávněno vykonávat pouze to, co je uvedeno v zákoně. Jak tento rozsah činností zákon zkráceně nazývá (správa domu) není podstatné, stejně tak by na všech místech, kde je v zákoně „správa domu“, mohlo být „činnosti v rozsahu tohoto zákona“, což by text pouze znepřehlednilo, beze změny obsahu, a hlavně, nemohlo by se použít mimo text zákona. Hlavní smysl označení „správa domu“ pro činnosti v rozsahu ZoVB je ten, že je možné toto označení použít mimo ZoVB, což by pro „činnosti uvedené v tomto zákoně“ možné nebylo, muselo by se psát „činnosti uvedené v zákoně o vlastnictví bytů“. Sám asi uznáte, že každý text se dá podobným způsobem znepřehlednit.

Záleží tedy na tom, zda se Vám diskutovanou činnost, která v zákoně uvedena není, podaří či nepodaří či nepodaří podřadit pod nějakou činnost v rozsahu ZoVB. Pokud budete úspěšný, napište §§.

Brilantní úvaha, pane lake (totiž ta, kde ukazujete, že ZoVB nedává SVJ oprávnění provádět rekonstrukce ani modernizace (společných částí) domu). Přesto, nebyl by na to judikát? Lépe by se potom argumentovalo.

Radim H.

Pane Radime, dva judikáty ohledně omezené právní způsobilosti SVJ jsem pro Vás uvedl v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava#….

Pan Qwerty se mýlí. Text zákona ohledně omezené právní způsobilosti SVJ je jednoznačný a jeho výklad soudy je konstantní jak v rovině práva soukromého, tak ve správním soudnictví. Výklad ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB a odst. 2 nečiní potíže (alespoň mně ne). Až pan Qwerty zde uveřejní nějaký jiný právní výklad, rád si jej přečtu.

K tvrzení o „doktríně“ neuvádí Qwerty žádný argument. Ohledně soudní praxe jsem uvedl dva rozsudky včetně citátů. Možná jsou i jiné, nemám bohužel čas to zkoumat.

lake

Radime H, takový judikát není. Byl by v rozporu s vlastním textem zákona, s doktrínou a zavedenou praxí.

Souhlasím s Vámi. Děkuji za Vaši informaci. S pozdravem Fanda