Kdy se kupující stane vlastníkem?
Kdy se kupující stane vlastníkem?
- Den podpisu smlouvy o převodu jednotky je důležitý pro kupujícího, protože pokud po tomto dni dojde k zatížení dosud nepřevedené jednotky nějakým břemenem, bude se jednat s největší pravděpodobností o podvod. Pro SVJ je to nedůležitý údaj.
- Datum předložení kupní smlouvy na KN je zásadní. Pokud půjde vše dobře, je to datum změny vlastnictví. K tomuto datu nastávají právní účinky vkladu práva.
- Datum zápisu do KN je také důležité, protože až tímto dnem nastane vlastní zápis do KN, ale s právními účinky podle data uvedeného v předchozím bodě.
Např. dne 1.10. se uzavře kupní smlouva. Nutná, nikoliv však postačující podmínka pro převod jednotky.
Dne 5.10. se předloží smlouva na KN.
Dne 18.12. KN zapsal převod jednotky do KN, ale s účinky vkladu práva 5.10.
Otázka: Dne 8.11. je shromáždění, kdo na něm může hlasovat? Nový vlastník se až po 18.12. dozví, že už 5.10. byl vlastníkem, ale dne 8.11. může své „pravděpodobné“ vlastnictví prokazovat pouze smlouvou z 1.10. a potvrzením z 5.10., že smlouva byla předložena na KN. K 8.11. je v KN stále zapsán původní majitel, který ale k 8.11. již vlastníkem není. Nejméně problémů asi nastane, pokud původní vlastník zplnomocní nového vlastníka k hlasování na shromáždění.
Hezký den!
Do dne zápisu v katastru je členem SVJ dosavadní vlastník. To je bez debat. Pro SVJ je rozhodující skutečný stav zapsaný v katastru.
Dnem zápisu se vlastníkem stává nabyvatel, a to se zpětnou účinností ke dni předložení kupní smlouvy katastrálnímu úřadu. Domnívám se, že platnost usnesení přijatých v mezidobí (v našem příkladu od 5.10. do 18.12.) tím není zpochybněna.
Samozřejmě zůstává zde možnost předvídaná zákonem,, aby se kterýkoliv vlastník jednotky (tedy i nabyvatel z úvodního příkladu) obrátil na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB, a to v tříměsíční lhůtě.
Můj názor je, že soud nepochybně bude v první řadě chránit dobrou víru všech zúčastněných a námitky nabyvatele proto zamítne. Nabyvatel jednotky totiž věděl předem o situaci a měl všechny možnosti k tomu, aby si v kupní smlouvě sjednal právo zastupovat prodávajícího na shromážděních SVJ, včetně práva hlasovat. Jestliže si toto nabyvatel nezajistil, je to jeho problém. Důsledky svého opomenutí nemůže přenášet na jiné osoby a vnášet tak nejistotu do právních vztahů.
Každý nechť si střeží svá práva.
lake
Poslední komentáře