Jednorázová odměna po revitalizaci domu
Dobrý den, už jsem si tady přečetl mnoho co byla napsáno ohledně odměňování statut. orgánu a členů SVJ. Ale nenašel jsem jednoznačnou odpověď na mou otázku. Dokončili jsme revitalizaci domu a společenství vlastníků schválilo na shromáždění mimořádné odměny za práce spojené s revitalizací. V zápise je přesná specifikace činností, které byly vykonány a částky, které mají být vyplaceny. Ale mezi odměněnými jsou člověk mimo SVJ a členové výboru. Členové výboru za svou funkci, jako statutární orgán, nepobírají žádnou odměnu. Zajímá mě zda bez smlouvy a jak se zdr. pojištěním… Nebo lze DoPP? Děkuji. IP
Děkuji Vám za Vaši diskuzi, ale nikam dál nás to neposunulo, proto se pokusím znovu: Náš dům o 40 bytech prošel v minulém roce revitalizací. Výměna oken, dveří, zateplení pláště i chodeb, izolace od země i gen. oprava balkonů. Práce na otop. soustavě, výměna elektroinstalací, osvětlení spol prostor, zvonky, malování atd. Všechny činnosti od výběru projektanta a finančních záležitostí, pojištění, výběru zhotovitelů, jednání s bankami, úřady, dodavateli energií a s vlastníky až po kolaudační řízení jsme si dělali sami. Všem vlastníkům byl předložen rozbor činností, které byly prováděny a finanční náklady na tyto práce: Shromáždění vlastníků rozhodlo (a je v zápise) o odměně lidem kteří se nezištně na celé akci podíleli takto: Kubelka 37000,– stat.org Heznica 4000,– stat.org. Muširik 8000,– stat.org-star.důch. Suchoš 1000,– stat.org. Pala 1000,– stat.org. Panenka 7000,– není člen SVJ Tak se opět ptám, jak správně postupovat při výplatě těchto odměn? Děkuji IP
Výbor je mj. výkonným orgánem. Jeho členové tedy při revitalizaci působili ve funkci člena výboru. Proto se jejich odměna zdaní zálohovou daní a podléhá zdravotnímu pojištění. Nečlenovi výboru může být na základě DPP vyplacena odměna, která bude podléhat pouze zálohové dani.
Vidím to takto: když to vyplatíte jako odměnu , musíte odvádět daň i zdravot. pojištění. Když to vyplatíte na dohodu, odvádíte jenom daň. Zda vše organizovat patří do povinnosti statut. orgánu se tady zřejmě nedozvíte, protože názory budou různé. Ja osobně myslím, že vše to, co udělali do povinností statutáře nepatří. A okamžitě budu mít odpůrce. Nerozvádějte, konejte. Tak to vidím já. Vidím.
Dobrý den, k Vašemu dotazu …výběr projektanta a finančních záležitostí, pojištění, výběru zhotovitelů, jednání s bankami, úřady, dodavateli energií a s vlastníky až po kolaudační řízení… Statutární orgán Společenství neboli výbor (§ 9 odst. 13 ZoVB) při zajišťování činností uvedených v dotazu zajišťoval dle mého názoru činnosti uvedené v odst. 1 § 9 ZoVB. Dle vzorových stanov a obvykle i v ostatních stanovách SVJ, které jsem četl, je většinou správa specifikována jako zajišťování provozu domu a pozemku, údržby a oprav společných částí domu… Takže pokud došlo k provedení činností výše uvedených a je jedno zda je nazvete revitalizace, oprava, údržba jedná se o příjmy dle § 6 odst. 1 písm. c) ZDP – odměny členů statutárních orgánů a dalších orgánů právnických osob. Dle § 6 odst. 3 ZDP se za příjmy ze závislé činnosti považují příjmy pravidelné nebo jednorázové bez ohledu na to, zda je na ně právní nárok či nikoli, zda je od zaměstnavatele dostává zaměstnanec nebo osoba, na kterou přešlo příslušné právo podle zvláštních předpisů, a zda jsou vypláceny nebo připisovány k dobru anebo spočívají v jiné formě plnění prováděné zaměstnavatelem za zaměstnance, kteří jsou poplatníky z příjmů ze závislé činnosti. Pánové, kteří jsou členy SVJ a potažmo výboru jedna-li z titulu své funkce a proto se jedná o odměnu podléhající zálohové dani z příjmů a odvodu ze zdravotního pojištění. U nečlena se při splnění podmínek pro DPP (limit hodin) může jednat o DPP, ale s ohledem na výši částky nelze použít srážkovou daň (nad 5000). karelh,
Podle mého názoru (nejsem daňovou poradkyní, jen účetní) náleží členům statutárního orgánu odměna za výkon funkce, čili včetně ZP a zálohové DP ze superhrubé odměny.
Smlouva není zapotřebí, stačí, že jsou odměny schváleny a že je to uvedeno v zápisu ze shromáždění.
U nečlena SVJ je možné vyplatit odměnu na základě DPP.
N. Klainová
Můžete sem nakopírovat to přesné znění za co bude vyplaceno, rozlišit kdo je člen výboru a kdo externí? Ať se řeší konkrétní věc.karelh,
Dobrý den, těžko se vyjadřovat k něčemu co člověk nečetl. Obecně – domnívám se se, že činnost kolem revitalizace je výkonem funkce členavýboru a jedná se tudíž o příjem dle podléhající zálohové dani a zdravotnímu pojištění. Nejde o dohodu o provední práce a nelze tdíž použít srážkovou daň bez zdravka. U nečlena by při dodržení podmínek šlo uvažovat o DPP a případně srážkové dani.
Revitalizace starých staveb – asanace, modernizace, zateplení- tolik k pojmu. Osobně se domnívám, že pod tento pojem lze zahrnout i činnnost dle § 9 odst. 1 ZoVB …společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu … . takže je-li výbor je výkonným orgánem společenství patří zajištění opravy popř. technického zhodnocení společných částí domu k výkonu funkce včlena výboru. Pokud nepůjde např. o stavební dozor dle stavebního zákona, tak jednání s dodavateli, kontrola kvality provedených prací apod. je dle mého názoru výkon funkce a daňově je to § 6 odst. 1 písm. c) ZDP. Jinak k tomu bylo na tímto portále napsáno více než dost.
To jste si vymyslel. O asananci, modernizaci a zateplení domu není ve stanovách ani slovo. A vůbec, co je asanace a modernizace domu? Zateplení také není oprava domu.
Nevymyslel, strýček Google a tetička Wikipedie se občas hodí. http://cs.wikipedia.org/…Revitalizace karelh,
Technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku (pro potřeby účetní a daňové)… dle stavebního zákona se za stavební úpravu považuje též zateplení pláště stavby. Takže zajišťuje-li SVJ dle § 9 ZoVB mimo jiné …správu, provoz a opravy společných částí domu, tak bez ohledu jak to nazvete, zda revitalizací, asanací, modernizací jde podle mého názoru o výkon funkce člena výboru. Nejsem sice právník, ale pokud vím posuzuje se vždy skutečný obsah právního úkonu bez ohledu na to jak ho nazvete. karelh,
Společenství nemá žádnou účetní ani daňovu potřebu vyčíslovat zhodnocení domu a ani to nedělá. Nikde v účetnictví SVJ se nevyčísluje hodnota domu,nikde se neeviduje zhodnocení domu, žádné takové dane jak se domníváte společenství neodvádí. S technickým zhodnocením je to stejné.
Došly vám argumenty. Tak mě zkuste přesvědčit, kde společenství vyčísluje zhodnocení domu a jak to souvisí s daňovu povinností společenství.
O daňové povinnosti jsme nemluvil. O účetnictví je tu příspěvek paní Klainové, asi 2 příspěvky pod tímto.
Dobrý den, technické zhodnocení domu kde vzniklo SVJ se účtuje na podrozvahových účtech. Má-li účetnictví poskytovat věrný a poctivý obraz…. Samozřejmě SVJ nic neodepisuje. Citoval jsem ze zákona o daních z příjmů a vyhlášky k zákonu o účetnictví. Jinak bavíme se o faktickém obsahu úkonu, za nějž bude odměna vyplacena a je, jak jsem uvedl výše, úplně jedno jak jej nazvete ve stanovách či usnesení shromáždění. Dříve § 2 odst. 7 ZSDP, dnes § 8 odst. 3 daňového řádu. karelh,
Dovolím si jen malé doplnění k předchozímu příspěvku.
Technické zhodnocení (TZ) společných částí se v SVJ účtuje na podrozvahových účtech i proto, aby případný prodávající jednotky, který si promítnul TZ do prodejní ceny jednotky, měl možnost prokázat, že byl dům zhodnocen právě o tuto částku.
Někteří účetní SVJ však nemají o podrozvahových účtech ponětí, a to ani v některých velkých účtárnách realitních kanceláří (poznatek z praxe).
Pokud by se náhodou chtěli „dovzdělat“, mohou studovat např. zde: http://klaiex.webnode.cz/…h-zustatku-/
N. Klainová
Držme se reality. Prodávající prodáva byt za tržní cenu. Byt za cenu, kterou si prodávající stanoví buď prodá nebo neprodá. Do ceny se promítá taky oblast, město, lokalita, možnosti zaměstnat se, atd. Zcela jistě také stav domu. Ale to, co je napsáno v číslech v podrozvahovém účtu vůbec nikoho nezajímá, ani prodávajícího ani kupujícího.
A to může být problém. Malý příklad. Dům je po zateplení obvodového pláště, výměně oken, opravě střechy v hodnotě 3,6 mil Kč. Kryto úvěrem v této částce. Na byt o velikosti 3+1 připadá 240 tis. Kč. Úvěr je splácen z příspěvku na správu domu a pozemku. Zohledňuje prodejní cena bytu tuto skutečnost? Tržní cena je cena obvyklá v místě a času. Ale jako kupující zaplatím v dalších letech poměrnou část úvěru, jednotka je tímto zatížena, resp. v této výši „znehodnocena“ a požadoval bych „slevu“ ve výši nesplacené části úvěru, protože jinak platím dvakrát. Jednou v ceně podruhé ve splátkách. Není to sice přímo odpověď na podrozvahové účty, ale kompletní přehled je kompletní přehled. V našem SVJ při prodeji (pokud si to požádá) prodávající obdrží přehled závazků a pohledávek vztahujících se k jednotce, včetně potvrzení o „bezdlužnosti“. Domnívám se, že pokud má účetnictví poskytovat věrný a … obraz je žádoucí účtovat i na podrozvahových účtech. V průběhu let se výše závazků/pohledávek z titulu úvěru snižuje. Mohou se změnit statutáři, účetní, ale účetnictví Vám i po 20 letech řekne, kolik to stálo. karelh,
Nepleťte do toho úvěr. Souhlasím s vámi, že jak výše úvěru, tak případný přebytek složený záloh na správu, by měl být zohledněn v kupní ceně. Tato kupní cena vychází především z tržní ceny.
To, že si zjistíte kolik peněz bylo proinvestováno za 20 let (nebo před 20 lety), vám jen málo vypoví o hodnotě bytu. Ano, může to pomoct v tom, že zjistím kdy byly opraveny rozvody vody, plynu, elektřiny – před 20 lety nebo před 2 lety – to mi pomůže, ale promítnout do ceny bytu to, že před 20 lety bylo vymalováno ?
Úvěr je třeba do toho plést, neboť (cituji podmínku České spořitelny):
„Změna vlastníka Jednotky. V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní cena prodávané Jednotky byla použita na splacení příslušné části Úvěru odpovídající podílu této Jednotky na Úvěru nebo předložit Bance po formální a obsahové stránce pro ni přijatelné písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek podílet se i nadále na splácení Úvěru a nadále strpět Zajištění připadající na prodávanou Jednotku, je-li zřízeno.“
Tudíž, nepřistoupí-li nový vlastník k tomu, že se bude podílet na splácení, tak vy jako prodávající z kupní ceny uhradíte část úvěru. O to budete mít méně.
Vyjádření k názoru: „Vložil Eduard Navara, 25. Květen 2011 – 11:16“,
Vážený pane Eduard Navara,
se zájmem jsem se seznámil s tzv. „úvěrovou smlouvou“, kterou – dle mého názoru – jak se z Vašeho vyjádření podává – , uzavřelo „společenství“ na straně jedné a „banka“ (Česká spoř.) na straně druhé.
„Společenství“ není naprosto oprávněno takovou smlouvu uzavírat.
Bez ohledu na tuto skutečnost, bude tato smlouva – po podrobení soudního přezkumu – dle mého názoru, pravděpodobně prohášena za smlouvu „absolutně neplatnou“.
„Klient“(mám za to, že se jedná o „společenství“) se v této smlouvě zavazuje, k tomu, že, citace
„zajistí, aby kupní cena prodávané Jednotky byla použita na splacení příslušné části Úvěru odpovídající podílu této Jednotky“
Smlouva v té části, kdy je ujednáno plnění „nemožné“, je – minimálně v této části – absolutně neplatná.
Pokud se smluvně zavážete k tomu, že bude slunce v Praze „vycházet“ na západě, nebo že planeta Zeme je středem vesmíru, potom je plnění z takoví smlouvy nemožné a – od prvopočátku neplatné.
Do tohoto scénáře zapadá i ustanovení (výše označená smlouva):
„V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní
cena
prodávané Jednotky byla použita na splacení příslušné části
Úvěru “
„Společenství“ se nemůže zavazovat ve věcech prodeje/nabývání jednotek v domě.
Z tohoto pohledu se jeví jako bezpředmětné, že se „společenství“ nemůže zavazovat ve věcech odlišných od „admin. správy, provozu a oprav“ společnýchg částí domu.
ZovB
Eduard Navara napsal:
„… nepřistoupí-li nový vlastník k tomu, že se bude podílet na
splácení, tak vy jako prodávající z kupní ceny uhradíte část
úvěru.“
Pane Navaro, co tvrdíte je naprostý nesmysl. Úvěr si bere SVJ – právnická osoba. Vlastníci jednotek se na splácení tohoto úvěru nepodílejí. Takže co píšete je jakási nevymahatelná část jakési smlouvy, která se nijak netýká ani původního vlastníka, ani nového vlastníka jednotky.
Pro nabyvatele jednotky je zcela bezvýznamné, co si kdysi ujednalo SVJ se spořitelnou. Tato smlouva se jej netýká nijak. Je vyloučeno uzavřít smlouvu k tíži třetího. Nepodílí se nijak na splácení úvěru. Pouze se stává zákonným ručitelem za závazky společenství podle § 13 odst. 7 ZoVB, jako ostatně všichni vlastníci jednotek v domě.
Ani původní vlastník jednotky není s Českou spořitelnou v žádném právním vztahu a tedy úvěr a jeho splácení mu může být šuma fuk. Je pouze povinen přispívat zálohově na správu domu a pozemku. Tato jeho povinnost však končí v okamžiku, kdy přestává být vlastníkem jednotky. To je vše.
lake
Pane Lake, já pouze odcitoval podmínku České spořitelny, bez které SVJ úvěr od ní nedostane. Toť vše. Na splácení se podílí každý vlastník a musíte to doložit písemně jmenovitě jakou částkou – jedná se o dlouhodobou zálohu na správu domu a pozemku, ze které se vypočte splátka. Z této částky si ČS nesmí vzít více jak 75%. Ten, kdo se nepodílí, složí část ve výši odpovídající svému podílu na úvěru předem. Jinak tam ten úvěr nedostanete.
Máte to hezky napsané a který že výbor Vám tyto přehledy dá? Tak jeden z tisíce? Pochybuji, že je věcí výboru předávat takového informace.
Který výbor? Např. ten kde jsem místopředsedou. Domnívám se, že je SVJ zastoupené výborem spravuje majetek ostatních… a ti mají nárok i na takovéto info. karelh,
Když na to máte čas tak klidně, já jako předseda nikoliv. Krom toho nechápu proč si to neřeknou obě strany prodávající – kupující. Taky není jasné pokud máte správcovskou firmu zda takovéto přehledy vůbec existují. Dluh je přece na domě ne na bytu, povinnost platit FO je daná, úvěr se vždy splácí z FO a tak nevím co řešíte.
(V našem SVJ při prodeji (pokud si to požádá) prodávající obdrží přehled závazků a pohledávek vztahujících se k jednotce, včetně potvrzení o „bezdlužnosti“. ) Vážený, ZOVB nic takového nenařizuje. Prodej a koupě bytu je věcí prodávajícího a kupujícího. Jak prodávající tak kupující by si měli sdělit navzájem všechny skutečnosti. S tím ale SVJ nemá vůbec nic společného. Změna statutáře, účetních, správců, ani jiná změna s tím taky nemá vůbec nic společného. Nepleťte si výbory, které byly za minulého režimu s výborem společenství ani jejich povinnosti a kompetence.
Pokud si dobře čtu své příspěvky, nikdene tvrdím, že ZoVB něco takového nařizuje. Ano prodávající je povinen sdělit vše co je mu o prodávané věci známo a informace získá od výboru. Minulý režim sem netahejte jste off topic. Takto většinou argumentují ti co už neví kudy kam. Jsem ochoten dikutovat k tématu. Můj názor nikomu nevnucuji, u SVJ kde jsem členem a současně místopředsedou vedu i účto, správu si zajišťujeme svépomocí a jsem rád za každou informaci a radu k tématu. Každý si musí nést odpovědnost za svá rozhodnutí. V příspěvku na který jste reagoval jsem mimo jiné řešil význam účta v souvislosti s podrozvahovými účty. karelh,
Poslední komentáře