je potřebný souhlas vlastníka?

velikost bytové jednotky se nemění, zmenší se sice podlahová plocha lodžie z důvodu síly zateplení o cca 0.8m čtverečních, ale to jen mimochodem. Jak jsem se již zmiňoval o revitalizaci, tak kromě jiného,(výměna kachliček) bude také měněno zábradlí a to je ten hlavní problém. Budu se opakovat, ale pro lepší pochopení. Stará konstrukce zábradlí na lodžiích NEZASAHOVALA do prostoru lodžie jiné bytové jednotky, ani jejího prostoru – lodžie. Nová konstrukce již do prostoru ZASAHOVAT BUDE a to tak že sloupky zábradlí budou ukotveny na stropě lodžie, která patří k jiné bytové jednotce. Musí s tím přítel souhlasit? Nebo může trvat na tom, aby byla změněn v projektu způsob uchycení zábradlí, tak aby nezasahoval do prostoru jeho lodžie? Myslí tím současný způsob uchycení kostrukce. Stále platí můj (osobní)dotaz: Není to změna vzledu stavby?

že souhlas je nutný. Tolik moudrých hlav na tomto fóru, kteří svá tvrzení opírají o výklad slovíčka a najednou neznají odpověd na konkretně uvedený problém? Není to náhodou tím, že by se v mnoha případech nemohla konat „revitalizace“? Alespoň ne v těch případech, kdy s ní nesouhlasí 100% vlastníků. Jde spíš o to, zda se musí nebo nemusí přepracovat projekt. No ale to s revitalizací souvisí, tak se ani nedivím, že nikdo z moudrých nemá zájem odpovědět. I když si myslím, že odpověď znají. Žádná odpověď, taky odpověď.

Pane účastníku,

nikdo neodpovídá nejspíše proto, že dotaz je nejasný. Netušíme, co míníte pojmem „lodžie“. Necitoval jste, co o lodžiích praví Prohlášení vlastníka.

• Je „lodžie“ pouze prázdný prostor, ohraničený společnou podlahou, zdmi a zábradlím?
• Nebo snad k „lodžii“ patří i povrchové vrstvy stěn (omítka a nátěr) a svrchní nášlapná vrstva podlahy?
• Komu patří další vrstvy pod svrchní nášlapnou vrstvou, zejména hydroizolace?
• Je zábradlí společné, nebo je součástí jednotky?
• Jestlipak k lodžii počítáte i její hlavní nosnou desku, nebo je (jako všechny hlavní nosné konstrukce) společnou částí domu?

lake

čekal jsem, až mi kolega přinese smlouvu o převodu, abych neuváděl nesmysly. Ve smlouvě má napsáno: Předmětem převodu je byt č.xx. Je tam uvedno číslo jednotky a z čeho se jednotka skládá. Bod 1/1, pod písmeny a – g jsou pokoje, předsíň koupelna wc. Pod písmene h) – sklep, j)- lodžie. U lodžie je v závorce uvedeno: Plocha lodžie : 8,7 m/2 se nezapočítává do celkové plochy jednotky Takže z toho vyplývá, že lodžie je součástí bytové jednotky. Bod 1/2 se týká vybavení náležející k jednotce, bod 1/3 se týká vnitřní instalace, bod 1/4 písmeno a) Předmět převodu je ohraničen: vstupními dveřmi a do příslušenství umístěné mimo jednotku (sklep) včetně zárubně.písmeno b)se týká ventilů vody, plynu a pojistek.1/5 K vlastnictví bytu patří dále: a) podlahová krytina a stropní vystrojení bytu v místnostech, b) nenosné příčky, c) bytové jádro, d) vnitřní okna a dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře příslušející k bytu, e) vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty od spínacích hodin. Bod 1/6 Předmětem převodu je spoluvlastnický podíl na společných částech domu, kterými jsou: a) základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, b) střecha, c)hlavní svislé a vodorovné konstrukce, d)vchody, e) venkovní schodiště, f) – r) se týká vnitřních ploch a místností. To je vše podstatné, z čeho lze něco vyvodit. Co se týká lodžií, kromě uvedeného, již ve smlouvě o nich není ani slůvkem zmínka. To je vše, co jsem vyčetl z jeho Smlouvy o převodu. Snad by to k nějakému závěru stačilo.

Pane účastníku,

činím tedy závěr, že nelze na Váš dotaz odpovědět. Nepodal jste žádnou použitelnou definici „lodžie“. Zřejmě ani vlastník bytu neví, zda v jeho vlastnictví je pouze otevřený prostor, nebo i něco jiného (např. zábradlí lodžie nebo její nosná deska).

Právě to je ovšem klíčové pro odpověď na úvodní dotaz: o uchycení zábradlí do nosné desky lodžie rozhodne vlastník zábradlí a vlastník nosné desky, ale my stále netušíme kdo tím vlastníkem je. Opět jedno popletené prohlášení vlastníka budovy …

lake

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lake, 1. Říjen 2011 – 22:40“

Vážený pane Lake,

Z Vašeho výše označeného příspěvku se podává, že nejste schopen (ZoVB tomuto nevěří, jste schopen, pouze úspěšně předstíráte, že věci nerozumíte), pochopit, z čeho pozestává „balkon“/„lodžie“ a kdo může být jeho vlastníkem (toho balkonu/ lodžie).

„Balkon“ pozestává z balkonové základové desky
(podlahy) a zábradlí (obvykle ukotveného do základové
balkonové desky).

„Lodžie“ je „balkon“ ohraničený více než jednou stěnou (svislou balkonovou stěnou – často pozestávající z prefabrikovaného panelového dílce s otvorem, který je vyplňen rámem a dveřmi), je zastřešena (ta lodžie) a nevyčnívá z „fasády domu“.

Dle názoru ZoVB nemůže být pochyb o tom, co tvoří „balkon“/„lodžii“.

Základová balkonová deska (i u lodžie) a příslušné zábradlí je součástí balkonu (lodžie). Svilslé stěny (hlavní konstrukce budovy) jsou společnou částí domu, byť by ohraničovaly balkon (lodžii).

Balkon (lodžie) může být příslušenstvím bytu nikoliv jeho součástí. Byt je soubor místností, balkon není místnost.

Proto se plocha balkonu nezapočítáva do „plochy bytu“ (spol. podíl)., i když může být výlučným vlastníctvím konkrétního vlastníka jednotky.

V Praze, dne 2.10.2011

ZoVB

Pane „ZoVB“,

ovšemže nic nepředstírám, když tvrdím, že nevím, co je „lodžie“. Vy to ostatně též nevíte, tazatel také ne. Zákon č. 72/1994 Sb. neobsahuje definici pojmu místnost, balkon, lodžie, terasa. Vaše věty o „balkonu“ a „lodžii“ nemají právní závaznost. Buď jste si je vymyslel, nebo jste citoval z nějaké stavařské příručky, což je ovšem z hlediska zákona a vlastnických vztahů neprůkazné.

• Definice slova lodžie (loggie) může znít i takto:
  Lodžie je krytý otevřený prostor stavby nepřesahující její líc." O ohraničení tohoto prostoru nepraví tato definice ničehož nic.

Obdobně i definice pojmu „místnost“ stanoví, že se jedná o prostor.

• Jedna z praxí přijímaných definic místnosti zní:
  „místnost je “každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.".
• Definice místnosti podle ustanovení § 48a odst. 8 zákona 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty je obdobná:
  „Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami.“

Z uvedených příkladů lze dovodit, že lodžie, balkon, terasa a místnost jsou v první řadě prostory. Prostor je (jak jistě víte) prázdno – několik metrů krychlových vzduchu. Ohraničení tohoto prostoru ovšem není automaticky součástí definovaného pojmu – viz tři definice, které jsem uvedl. Lze to ukázat na vodorovné konstrukci lodžie: ohraničuje lodžii zespodu, avčak tatáž nosná konstrukce ohraničuje (svrchu) lodžii patřící k bytu o patro níže. Ke kterému z obou bytů tedy patří tato nosná konstrukce? K hornímu? Ke spodnímu? K žádnému z nich?.

Místnost je sice obklopena nosnými konstrukcemi (stěny, strop a podlaha), ty však vlastníkovi jednotky nepatří, nejsou-li v Prohlášení vlastníka budovy stanoveny výjimky (např. pro nenosné příčky, nášlapnou vrstvu podlahy, omítku, povrchy stěn a stropu).

Terasa je na tom stejně: rovněž má být jednoznačně definovana v Prohlášení. Patří nebo nepatří k terase hydroizolační vrstva pod dlažbou terasy? Jinými slovy – kdo je povinen tuto vrstvu opravit svým nákladem, jestliže začne zatékat voda do bytu pod terasou? Bude to ze společných peněz, nebo na náklad vlastníka spodního bytu, nebo na náklad vlastníka „terasy“? Odpověď lze nalézt pouze v Prohlášení (nebo ad hoc v rozhodnutí stavebního úřadu, kterým se ukládá určité osobě provést opravu).

Lodžie je rovněž pouze prostor. To, co tento prostor z některých stran ohraničuje (zábradlí, nosná deska s nášlapnou vrstvou a hydroizolací) může, avšak nemusí být ve vlastnictví vlastníka jednotky. Pokud se domníváte že platí něco určitějšího, uveďte prosím právní předpis. Od toho je zde Prohlášení, aby definovalo jednoznačně co je lodžie. a zda k ní patří některé či všechny ohraničující prvky.

Pokud Prohlášení mlčí o tom, co je lodžie (jako je tomu v tomto případě), pak netušíme co komu patří. Bezpečně víme jen to, že vlastník jednotky je oprávněn kdykoliv vstupovat do tohoto prostoru naplněného pouze vzduchem. Nestačí pouhé tvrzení, že „lodžie je nedílnou součástí bytové jednotky“, jestliže nikdo neví, co do pojmu „lodžie“ má zahrnout a co nikoliv. Prohlášení vlastníka je vadné pro neurčitost.

lake

Pane lake. Už jste někdy viděl (krom Vašeho) dokonalé PV? A světe, div se! Všechny jsou vypracovány studovanými právníky. Jestli ono to nebude tím, že všichni kopírují jeden „pajc“. Podobně jak na plzeňských právech.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lake, 3. Říjen 2011 – 3:11“

Vážený pane Lake,

Ve Vašem výše označeném příspěvku zastáváte ten názor, že pokud není v prohlášení původního vlastníka budovy balkon definován, pokud tedy nejsou definovány veškeré součásti balkonu, neví se, zda balkon není pouze vzduch, Vaše citace:

„Z uvedených příkladů lze dovodit, že lodžie, balkon, terasa a místnost
jsou v první řadě prostory. Prostor je (jak jistě víte) prázdno –
několik metrů krychlových vzduchu.“

Váš názor je vadný. Soudy si dovedou utvořit názor, co balkon je či není, aniž by byly „někde“ definovány veškeré součásti balkonu (včetně chemického složení nátěru balkonového zábradlí).

Názor ZoVB je zcela shodný s právním závěrem Nejvyššího správního soudu ČR, citace z jeho rozsudku ze dne 21.12.2005, č.j. 1 As 2/2004–214:

„Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů může být podle okolností spočívajících v účelu jeho úžívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkon, přístupný pouze z bytu žalobkyně vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně.Před­mětem převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou pouze balkóny a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí společně s ostatními vlastníky bytových jednotek a ve vztahu k jejich údržbě by svědčilo účastenství v případném správním řízení podle §86 stavebního zákona všem vlastníkům bytů v budově.Jestliže však předmětem správního řízení a rozhodnutí byla náprava nedostatku v údržbě balkónu ve vlastnictví žalobkyně, byla pouze žalobkyně, komu svědčí účastenství v takovém řízení,nikoliv však ostatní vlastníci bytů.“

Správní řízení tedy nebylo o „opravě vzduchu“, ale o „opravě balkonu“.

V Praze, dne 3.10.2011

ZoVB

V případě, že zákon nehovoří jasně, či je právně „neprůkazný“, je na místě použít zdravý rozum. Kvůli jednomu zabedněnému vlastníkovi se neudělá revitalizace (zateplení)? Jediná potíž je v tom, že vlastník odmítne umožnit vstup na balkon , či lodžii. Tím se neúměrně zdržuje příprava takové stavby (případný soudní spor). Diskuze o právním „vlastnictví“ lodžie nebo balkonu je planá a zbytečná. Slouží pouze k exhibici a tazateli nepomůže.

pane Lake, děkuji, má to i hlavu i patu. Postrádám však odpověď na upřesněnou otázku, kterou jsem uvedl v první polovině mého posledního článku. Jenom pro osvěžení: Stávající zábradlí žádným způsobem nezasahuje do prostoru jiné „bytové jednotky“, ani pod, ani nad. Konstrukce je ukotvena NA ploše desky té jednotky, ke které náleži.

Děkuji za definici, jenom bych poopravil předposlední odstavec. V prohlášení o vlastnictví je doslovně uvedeno: „LODŽIE JE N E D Í L N O U SOUČÁSTÍ BYTOVÉ JEDNOTKY. Plocha lodžie se do podlahové plochy bytu nezapočítává.“

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil účastník (bez ověření), 2. Říjen 2011 – 14:23“

Vážený pane Účastník,

Ve Vašem příspěvku citujete z prohlášení původního vlastníka budovy, Vaše citace:

„„LODŽIE JE N E D Í L N O U SOUČÁSTÍ BYTOVÉ JEDNOTKY.“

Lodžie (nebo i balkon) je nedíltnou součástí jednotky z toho pohledu, že lodžii (balkon) nelze samostatně prodat".

Jinak, lodžie (balkon) není součástí bytu. Lodžie (balkon) je příslušenstvím by­tu.

NS ČR rozlišuje (v souladu s o.z.), co je příslušenstvím věci a co je součástí věci.

Na základě toho – co jste nám předestřel – , nemůže být dle názoru ZoVB pochyb o tom, že lodžie přístupná pouze z bytu pana XY je výlučným vlastnictvím pana XY.

Dle názoru ZoVB pan XY může uchopit svoje vlastnická práva.

V Praze, dne 2.10.2011

ZoVB

Pane účastník, papír snese všechno. Zda se jedná o součást nebo příslušenství bytu je v občanském zákoníku. Nějaký kus papíru s názvem prohlášení vlastníka na tom ničeho nemůže změniti.

Smouvu sestavovali právníci jednoho velkého bytového družstva, takže to jenom tak mimochodem. Neznáte-li odpověď na otázky kladené na začátku vlákna, laskavě do diskuze nevstupujte, rozmělňujete podstatu otázek a případných odpovědí. Děkuji.

Skutečnost, že smlouvu sepsali právníci velkého BD není zárukou bezchybnosti. Moje zkušenosti např. s právníkem SMBD a SV jsou velmi negativní. A to je prosím hlavní radil v této bytové oblasti. Myslím, že lake v tom má jasno. Narozdíl od renomovaných právníků.

Vše postatné, co se týká lodžie je ze smouvy opsáno doslovně. Žádné definice, co je co, tam nejsou. A i kdyby šlo jen o ten „prostor“, vrátím se k původnímu dotazu, nyní i s ohledem na to, že je LODŽIE definována ve smlouvě jako součást bytové jednotky. Je nutný souhlas vlastníka, v případě, že jeho do jeho prostoru bude zasahovat nosná konstrukce baklonového zábradlí. Kdyby byly lodžie konstrukčně řešeny tak jako ty nynější, žádný problém. Pro ilustraci uvádím přítelův argument: Na hranici pozemku dvou rodinných domků nechá zapustit jeden soused na své straně plotu nosnou konstrukci pro reklamní panel. Plot, i když má svého vlastníka, tak je v podstatě společný. Konstrukce reklamního panelu je tvarována tak, že zasahuje do pozemku souseda. V takovém případě s tím soused přece musí souhlasit, i když nosná část je na sousedovic (společném) plotě, protože konstrukce zasahuje do cizího prostoru. Nebo snad ne? Tolik argument.

Pane „účastníku“,jestli se Vám zde nelíbí některé připomínky či názory,tak být Vámi,vůbec bych na tyto negativně nereagoval.Vždyť jste to byl Vy,kdo chtěl poradit a potom se vztekáte,proč? A jinak,když jsem si přečetl všechny poznámky k Vašemu problému,došel jsem k závěru, že každý má nějakou pravdu,i když zbytečně jistý „ZoVB“ doslova dělá z „Lakeho“ blbečka s výkladem co je „balkón“ a co je „lodžie“.Jinak stejnou mincí to Lake oprávněně a ještě odborněji vrátil tomuto borci… A jestliže zde Vám někdo píše o tom, že papír unese všechno,tak to snad sám znáte ze života a to je taky pravda!A na závěr,mám za to, že to dělá na mě dojem, že celý problém se týká Vaší osoby a chete si to vše zde nechat ověřit.Pro mě je samozřejmé,že kotvení jak balkónů tak zábradlí na lodžiích, ať už je kdekoli, by mělo být bez námitek, protože se to prakticky celé týká logicky pláště domu a dál snad ani psát nemusím, to ostatní, vazby, kdo, co a proč za co ručí, to snad už sám musíte znát.S pozdravem Franta Flinta z Motyčína.

Pane Franta Flinto z Motyčína, jste první, který, aniž by něco rozebíral, dal jasnou odpověď která má hlavu i patu. Jen Vás poopravím ve dvou bodech. 1) Jak jsem psal v prvním dotazu, problém byl v tom, že stávající ukotvení NEZASAHUJE do prostoru jiných lodžií. Nový projekt je řešen tak, že konstukce BUDE ZASAHOVAT do prostoru jiných lodžií. Přítel chtěl jen vědět, zda svým nesouhlasem může „projekt lodžií“ ovlivnit. NEMÁ NÁMITKY K REVITALIZACI! jEN KE ZPŮSOBU JEJICH PROVÁDĚNÍ.

2. Není to skutečně můj osobní problém, i když se Vám to tak jeví.