Jak se bránit podvodům v SVJ
Objevily se zde příspěvky již dvou účetních, které švindlují s účetnictvím SVJ. Nezahrnují do něj hospodářské jevy podle období, ke kterému se vztahují, neprovádějí časové rozlišování nákladů a výnosů, nesledují se pohledávky za konkrétními dlužníky, nýbrž se účtuje slepě „na byt“. Vede se účetnictví tak, že neposkytuje pravdivý obraz situace účetní jednotky. Jimi vedené účetnictví zřejmě nezachycuje správně pohyb a stav majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv, nákladů a výnosů, výdajů a příjmů a vyjádření výsledku hospodaření.
V takto sešvindlovaném účetnictví se pak výbor SVJ nevyzná (což jeho členy ovšem neomlouvá). Pak dochází k tomu, že o pohledávkách za konkrétními osobami se neúčtuje, ani se k tomu nevede evidence, dlužné částky se nevymáhají. Naopak jsou činěny protiprávní pokusy vymáhat na osobách, které dlužníky nejsou.
Je neuvěřitelné, že když jsem na tuto žumpu upozornil, měli dotyční
ještě tu drzost a začali své protizákonné postupy obhajovat.
----------------------------------------------------------------------------------
Poskytuji tedy zdarma podrobný návod pro kupující – nabyvatele jednotek: abyste byli schopni včas rozeznat sešvindlované účetnictví; abyste se vyhnuli podpásovým trikům, které na Vás bude výbor zkoušet po koupi jednotky. Pokud totiž nebudete ve střehu a spadnete do právní pasti, zvané konkludentní jednání, už z ní není úniku.
• V první řadě byste měl předejít problémům již tím, že si před koupí obstaráte od prodávajícího všechny doklady, zejména o zatížení SVJ půjčkami a bankovními úvěry – neboť za ně budete ručit věřitelům veškerým majetkem. Zajímejte se z jakých zdrojů je kryta úhrada těchto závazků SVJ, zda jsou s konkrétními dlužníky uzavřeny řádné písemné smlouvy. Je to neuvěřitelné, ale nebývá tomu tak! Dokonce ani tato základní poučka řádného hodspodáře nebývá v SVJ dodržována.
• Dále získejte přehled o pohledávkách, které má SVJ za vlastníky a zejména za bývalými vlastníky. Jaká je úspěšnost vymáhání těchto pohledávek? Vysoké částky po lhůtě splatnosti mohou znamenat, že SVJ vymáhá neúčinně a je zde riziko nedobytnosti. Za veškeré závazky SVJ budete ručit Vy celým Vaším majetkem, takže pozor…
• Buďte připraven na to, že ve zkresleném (sešvindlovaném) účetnictví některé pohledávky SVJ za vlastníky a bývalými vlastníky vůbec nenajdete. Pokud narazíte na „živý“ úvěr, jehož splácení není v účetnictví kryto pohledávkami za objednavateli dodaného díla, narazil jste na sešvindlované účetnictví. Je jisté, že nikdy nepředepsané a nevymáhané splátky cizího dluhu se výbor bude snažit přehodit na nic netušícího nabyvatele jednotky. Ano, na Vás. Takže znovu pozor!!!
• Možná najdete v účetnictví pohledávky za dlužníky, které SVJ vůbec nezačalo vymáhat, takže po uplynutí tří let jsou promlčeny a tedy již absolutně nevymahatelné. To je dáreček předsedy SVJ jeho kamarádům, kteří se již odstěhovali. Členy výboru za toto neřádné hospodaření nelze právně postihnout. Až na to později přijdete, budou se Vám smát do očí a tvrdit, že nebyli povinni jménem SVJ nic vymáhat. To je bohužel pravda. Nevěřím, že na vymáhání pohledávek SVJ lze „zapomenout“ omylem. Někdo to ale nakonec zaplatit musí. Dlužníci to nebudou, ti se dovolají promlčení. Takže kdo? Ano, správně: budete to za dlužníky hradit Vy, nový vlastník jednotky. Vítejte na palubě.
• Dále je ve Vašem zájmu zjistit si zda sám prodávající má nějaké dluhy a splácí je na účet SVJ. Bývají ukryté v rozpisu jeho plateb pod různými podezřelými názvy a jsou skryty mezi zálohami na správu domu; to je běžný trik podvodníků ve výborech. Zatemněním skutečného důvodu plateb si výbor připravuje půdu k tomu, aby mohl jeho dluhy „hodit“ na Vás jako nabyvatele jednotky. Pokusí se o tento švindl určitě, pokud se necháte uvést v omyl a nedokážete se od počátku bránit této manipulaci.
• Vyjasněte si s prodávajícím co jsou jeho splátky dluhu, co z toho splatí sám a zda z jeho dluhů vůči SVJ jste ochoten některé převzít a v jaké výši. To je zpravidla důvodem k jednání o snížení kupní ceny. Přechod jeho závazku na Vás pak uveďte výslovně do kupní smlouvy.
• Po koupi jednotky postupujte vůči výboru s ohledem
na obsah Vaší písemné dohody s prodávajícím. Pokud jste žádný
dluh nepřevzal, buďte velmi ostražitý. Výbor se Vás nejspíše bude
snažit napálit, aby nemusel vymáhat po skutečném dlužníkovi –
předchozím vlastníkovi. Důvody, které budou k tomu uvádět, jsou
neuvěřitelné, protiprávní a směšné. Budou Vám vykládat nesmysly, budou
plést dohromady příspěvky na správu domu se zálohami na správu domu.
Budou Vám tvrdit, že „to přece takhle platí všichni“. Budou hrozit
soudem. Nedejte se. Ptejte se vytrvale na prokázání důvodu požadovaných
částek a na příslušné ustanovení konkrétního zákona, kterým byste byl
povinen převzít existující dluh jiné osoby bez písemné smlouvy.
Požadujte prokázání každé jednotlivé částky, kterou máte údajně
platit Vy: zpravidla se staré dluhy napíší jako by šlo o zálohy na
budoucí náklady správy. Výbor tímto švindlem docílí toho, že nevědomky
začnete splácet co by SVJ muselo vymáhat na skutečném dlužníkovi.
Nenechte se napálit; víte už, o co v této podvodné hře jde.
-----------------------------------------------------------------------------------
Jestliže mi výbor předloží k podpisu rozpis záloh, kde najdu jakési podezřelé splátky úvěrů, nic nepodepisuji a postupuji takto:
- Požádám SVJ o doložení každé položky v zálohách: zejména na jaký konkrétní účel je která část zálohy určena.
- Dále mi k tomu SVJ prokáže u každé jednotlivé částky, že jde o budoucí nutný náklad na správu domu.
- To SVJ prokáže beze zbytku tím, že mi předloží schválenou Reserve Study. Pokud ji nemá, předloží mi ke kontrole: smlouvu o poskytování některých činností správy jinou osobou, rozhodnutí shromáždění o výši odměn, rozhodnutí výboru či shromáždění o dalších nutných nákladech na správu a provoz domu, popřípadě zápisy ze shromáždění, na kterých byly konkrétní opravy schváleny tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků podle § 11 odst. 5 ZoVB.
- Nebyla-li oprava dosud schválena, nejde o náklad nutný a SVJ není oprávněno vymáhat zálohovou platbu na tento účel. Neurčité a neprokázané platby záloh škrtám z rozpisu, neboť jde o platby předepsané bez právního důvodu (§ 15 odst. 2 ZoVB, viz též zákon č. 40/1964 Sb. § 495).
- Z rozpisu podle své úvahy škrtnu i částky záloh, určené na budoucí technické zhodnocení domu (i když o něm shromáždění řádně rozhodlo). Na tento účel není SVJ oprávněno stanovit ani vymáhat zálohy bez mého výslovného souhlasu, neboť jde o činnost mimo rámec zákonné způsobilosti SVJ (§ 9 odst. 1 ZoVB, § 9a odst. 3 ZoVB).
- V rozpisu záloh pak zůstanou jako nevysvětlené položky „kostlivci ve skříni“, to jest částky které se vztahují k MINULÝM JIŽ DŘÍVE VYNALOŽENÝM nákladům na správu domu. To jsou zpravidla položky, které má hradit někdo jiný než já – a které samozřejmě do záloh nepatří.
U těchto objevených kostlivců postupuji takto:
- Vyzvu SVJ, aby mi doložilo, že jde o náklady na správu domu, které pro mne SVJ vynaložilo.
- K tomu je mi SVJ povinno předložit zápis ze shromáždění, na kterém bylo o této opravě rozhodnuto.
- Dále mi SVJ předloží daňový doklad o oné opravě domu, kterou provedlo či nechalo provést jinou osobou, popřípadě protokol o převzetí stavby.
- Pokud data na těchto dokladech jsou z doby, kdy jsem nebyl vlastníkem jednotky, pak je zřejmé, že výbor se mne snaží tahat za nos a požaduje po mně úhradu dluhu jiné osoby. Tedy kostlivce neplatím.
- Podám preventivně trestní oznámení ohledně trestného činu podvodu, neboť členové výboru se prokazatelně pokusili vylákat ode mne částky, které do záloh na správu nelze zahrnovat. Jde o dříve vzniklý dluh jiné osoby, který SVJ mělo v účetnictví vést jako pohledávku za touto osobou a mělo jej také od dlužníka vymáhat.
- Pravděpodobně půjde zároveň o trestný čin podle TrZ § 254 Zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění.
.---------------------------------------------------------------------------------
Divíte se, že se toto dozvídáte poprvé? Jste překvapeni, proč Vám toto nikdo o koupi bytu neřekl? Inu, proč by měl?
- Realitní kanceláře Vás na problémy neupozorní – chtějí, abyste rychle koupil, mají z toho provizi.
- Právníci Vám neporadí, protože většina z nich vůbec nerozumí bytovému vlastnictví.
- Členové výboru Vám o svém švindlování a kostlivcích ve skříni nebudou také nic vykládat. Ostatně bývají neochotní při poskytování informací vlastníkům. Vám jako nevlastníkovi neposkytnou dobrovolně nic. Vždyť z Vás chtějí později vytáhnout peníze namísto dlužníka, přece si to nepokazí předem.
- A prodávající – ten Vám neřekne vůbec nic. Vždyť mu jde o to, aby se vyzul ze splácení svých dluhů vůči SVJ. Proč by vás tedy měl varovat před tím, jaká bouda se na Vás chystá?
Myslete na to, až dostanete do ruky svůj první předpis záloh na správu.
lake
A co prodávající jednotku, který je zadlužen úvěrem v SVJ?
Stačí, aby do smlouvy napsal, že
Nový nabyvatel se zavazuje uhradit kupní cenu 1 milion a hradit měsíčně 20 Kč/m2 za podlahovou plochu, celkem 2000,– do FO…?
Tím by to snad mělo být spláchnuto.
Ne, tím nebude nic „spláchnuto“. Nějak se v tom spláchnutém topíte. Protože žádný „FO“ neexistuje a Vámi navržená část kupní smlouvy je absolutně neplatná pro neurčitost.
Mohl byste si dát práci a napsat do kupní smlouvy, že „nabyvatel se zavazuje uhradit kupní cenu 1 milion a hradit měsíčně 20 Kč/m2 zálohu na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 2 ZoVB“. To by bylo srozumitelné a určité smluvní ujednání. V tom případě by šlo o závazek kupujícího do budoucna, že uhradí za prodávajícího měsíční zálohu na správu, která se stane splatnou v krátké době ode dne podpisu kupní smlouvy do dne jejího předání katastrálnímu úřadu.
Takto formulovaná část kupní smlouvy se ovšem nijak netýká již existujícího dluhu prodávajícího vůči SVJ. Tento jeho „starý“ dluh se podpisem smlouvy nezmění a je věcí věřitele (SVJ) aby svou pohledávku na dlužníkovi vymáhalo.
Předpis plateb, který obdrží kupující po nabytí jednotky, samozřejmě nesmí být sešvindlovaný – to jest nesmí obsahovat skryté splátky dluhu jiné osoby, ani nesmí obsahovat splátky úvěru SVJ. Ani jedno z toho není náklad na správu domu podle § 15 ZoVB.
lake
Rád bych opravil příspěvek pana Lakeho, který se vymyká diskutování, neboť jiné, než své názory nálepkuje za špatné a dokonce obviňuje diskutující s jinými názory za švindlující s účetnictvím apod.
Je třeba si uvědomit, že to co pan Lake napsal, je jen jeho názor. Pan Lake není žádný soudce nebo vševěd, aby rozhodoval, co je správné či co správné není.
Jsme na diskuzním fóru a napadat ostatní diskutující s odlišnými názory je hluboce pod úroveň slušně diskutujících lidí. Můžeme spolu nesouhlasit v názorech, ale nebudeme se přece kvůli tomu urážet, napadat, obviňovat apod. Tak hluboce přece klesnout nemusíme, ale rozhodnutí je na každém z nás. Rizikem zmiňovaného pokleslého způsobu psaní příspěvků je fakt, že slušně diskutující pak nechtějí psát své názory, protože nikomu není příjemné být označen za švindlíře, podvodníka, popletu apod. jenom proto, že má odlišný názor než pan Lake.
Abych shrnul věcnou podstatu sporu, tak jde o to, kdo má platit úvěr, který si vzalo SVJ jako právnická osoba. Jedna strana tvrdí, že tento úvěr mají platit vlastníci, kteří si tento úvěr odhlasovali, bez ohledu na to, zda jsou nadále vlastníky svých jednotek. Druhá strana, kam pan Lake zařadil obě paní účetní a kam se řadím i já, tvrdí, že tento úvěr mají platit vždy aktuální vlastníci jednotek.
Já osobně vidím argumenty na obou dvou stranách a bylo by fajn vrátit se ke věcné diskusi bez toho, aby docházelo ke vzájemnému napadání. Jak jsem psal již někde jinde – věcný argument pana Lakeho i ostatních si rád přečtu a zařadím do svého rozhodování. Osobními útoky, nálepkováním, rozhodováním co je správně se zabývat nehodlám, přece jen si chci svou úroveň zachovat.
Navíc si myslím, že obě strany sporu si v několika aspektech velmi dobře rozumí. Naprosto jednoznačně souhlasím s panem Lakem, že nový nabyvatel jednotky se má zajímat o stav jednotky, výši „dluhů“, platby do „FO“, výši závazků vůči vlastníkům atd. Souhlasím s ním i v tom, že by se tento reálný stav měl promítnout do kupní ceny.
Pojďme tedy dál věcně diskutovat, snášet argumenty, ale nesnažme se toho druhého utlouct, urazit, ponížit apod. Jenda
Pane Jendo,
nejste způsobilý „opravovat“ co jsem napsal, protože o věci nemáte
dostatek informací. Nenapsal jsem pouze svůj názor, jak se mylně
domníváte.
- Vycházím z právních předpisů (které Vy zjevně neznáte), zejména z ustanovení Občanského zákoníku o přechodu a převzetí dluhu: http://www.portalsvj.cz/…node/531+533.
- Dále vycházím z judikátů (které také zjevně neznáte), a které jsou vyjmenovány a citovány například zde: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.
- O tom, že dluh nepřechází na nového vlastníka, se psalo podrobně také zde: http://www.portalsvj.cz/…edni-vystrel.
- Pokud se neorientujete v tom, co jsou obligační a co věcná práva, přečtěte si o tom něco v některé učebnici základů práva, nebo zde: http://www.portalsvj.cz/…nika-opravdu#….
- Pokud se neorientujete v běžném životě v tom, co je na Vás oprávněn kdo požadovat, vyplňte si test: http://www.portalsvj.cz/…-inteligence.
- Pokud nevíte, proč určité jednání označuji za podvodné, seznamte se s objektivní skutkovou podstatou trestného činu podvodu: http://business.center.cz/…tni-zakonik/.
Jestliže nejste schopen rozpoznat zdroje mých tvrzení, zřejmě je to proto, že jste o problematice nic nečetl. Nebudu v každém svém příspěvku uvádět kompletně desítky odkazů pro náhodné čtenáře. Pokud si chcete přečíst „věcný argument pana Lakeho i ostatních“, máte možnost, nikdo Vám přece nebrání. Čtěte tedy. Problematika je na tomto serveru probírána v 34 diskusích a třech stovkách příspěvků, které si může projít každý, koho to zajímá: http://www.portalsvj.cz/stitky/….
Až budete také něco o věci vědět, pak mne jistě můžete začít opravovat. Do té doby však nikoliv; působí to směšně.
lake
Pravděpodobně vnímáme diskusi odlišně. Vy považujete své příspěvky za správné, za jakási dogmata. Za neoddiskutovatelné pravdy. A to přesto, že v některých situacích je Váš názor v odborné veřejnosti ojedinělý – viz. NOZ a SVJ.
Já se naopak domnívám, že každý příspěvek je diskusním příspěvkem a jeho správnost nechávám na každém.
Zaráží mne, s jakou samozřejmostí hodnotíte moje znalosti, co jsem četl atd. To považuji za hodně troufalé. Je dokonce možné, že jsem toho přečetl více než Vy a právě proto mám názor odlišný :-)
Myslel jsem, že se s Vámi dá domluvit na věcnosti. Svůj boj vzdávám, na věcnou argumentaci bez napadání bohužel nemáte.
Jenda
Já se domnívám, že by lake spíš než aby urážel představitele SVJ a psal o podvodech, měl poradit, jak by měly výbory postupovat, když si berou úvěr. Oni si jej neberou z plezíru, ale proto, že vlastníci nemají dost financí a je potřeba něco opravit. Ty jeho „podvody“ pak pramení spíš z neznalosti. Není také jasné, kdo za splacení dluhu odpovídá. Byl tu dotaz, kdy se půjčka odsouhlasí a vlastník byt prodá ještě před čerpáním úvěru. Na to lake nereagoval. V takovém případě je objednatelem původní vlastník ale užitek z úvěru má až ten nový.
Jirka
Odpověď na dotaz ohledně odhlasování úvěru za jednoho vlastníka a čerpání za jiného vlastníka je komplikovanější a zřejmě proto pan Lake neodpovídá. Existuje totiž judikatura, podle níž má platit ten, jenž hlasoval, pan Lake s tím ovšem nesouhlasí a myslí si, že má platit ten, kdo čerpal a jehož majetek se opravil.
Já s ním v této věci souhlasím a domnívám se, že kdyby na ten případ přišlo, opravdu by platil až ten, jemuž bylo opraveno. Judikatura by se zřejmě upravila, jelikož onen zmíněný judikát se týkal situace, kdy odhlasovala a čerpala tatáž osoba, takže tato konkrétní formulace nebyla pro daný případ úplně podstatná.
Nevyjadřuji se zde k případu, kdy dílo objednal pan A a činnost byla
provedena na majetku pana B. A nevyjadřuji se k tomu zejména proto, že jde
o úplně jiný problém, než ten, který se řeší zde. Pokud tazatele
zajímají takové situace, nechť si k tomu otevře vlastní diskusi.
---------------------------------------------------------------------------
Že má vždy platit ten, pro něhož byla práce provedena, je zřejmé z právních předpisů. Například analogicky ze znění Občanského zákoníku ohledně sdružení osob vyplývá:
| § 840 Účastník, který vystoupil nebo který byl vyloučen, se nezprošťuje odpovědnosti za závazky z činnosti sdružení, které vznikly do dne vystoupení nebo vyloučení. |
To je v plném souladu s tím, co plyne ze všech zákonů tohoto státu i z konstantní judikatury pro vlastnictví jednotky: Ten, kdo si objednal v rámci správy domu nějaké dílo jako člen SVJ a bylo pro něj provedeno, má závazek vůči SVJ. Je povinen bez ptaní a bez kliček uhradit celou částku, která z tohoto jeho závazku vyplývá. Bez ohledu na to, zda později přestane být členem – jednotku prodá, daruje, smění, zruší stavební úpravou, rozdělí či sloučí s jinou jednotkou.
Dokonce i kdyby jednotka zanikla zásahem vyšší moci (zemětřesení, padající meteor či výbuch plynu), na existující závazek dlužníka by to nemělo vůbec žádný vliv.
To je triviální záležitost jednoduchého práva, která nečiní soudům výkladové obtíže, viz judikáty. Považuji za přiléhavé označovat popírače tohoto faktu za podvodníky, neboť uvádějí jiné osoby v omyl, případně využívají omyl těchto osob k majetkovému prospěchu jiných.
lake
Pane Kruppe, ptáte se „… jak by měly výbory postupovat, když si berou úvěr“.
Nerozumím. Nevím, proč do toho mícháte úvěr. Splácení jistiny úvěru není nákladem na správu domu. Peníze z banky napřed do SVJ přitekly zvenčí. SVJ je pouze vrací bance zpět, nedostává se tedy vůbec „do minusu“ a proto zde není žádný náklad, který by bylo oprávněno vymáhat na vlastnících.
Je zde samozřejmě navíc náklad na vyřízení úvěru, vedení úvěrového účtu a úroky bance. To nejsou náklady na správu domu. To jsou náklady spojené s tím, že SVJ si hraje na bohatého strýčka a poskytuje dlužníkům bezdůvodně odklad platby. Jde o nadstandardní finanční službu, kterou poskytlo SVJ jednotlivým osobám. Tyto osoby jsou povinny uhradit náklad na tuto službu. Rozúčtování služeb viz § 11 odst. 4 ZoVB.
Líčíte situaci, jako by normální lidské bytosti najednou totálně zhlouply, jakmile se stanou členy výboru. Každý český Honza přece ví, jak se zachovat v soukromí, když mu někdo dluží 100000 Kč. Vymáhá od dlužníka dlužnou částku, třebas i soudně. A najednou tentýž český Honza – předseda výboru – neví jak se zachovat, když někdo dluží 100000 Kč společenství?
Jaký je v tom rozdíl? Vůbec žádný. Co předsedovi brání ve
vymáhání dluhu na dlužníkovi? Vůbec nic. Dokonce ani nemusí platit
právníka ze svého, vždyť stranou sporu je SVJ – právnická osoba. Tak
co tedy členům výboru brání chovat se normálně jako myslící lidské
bytosti, s běžnou předvídavostí a opatrností?
----------------------------------------------------------------------------------
• Co má výbor dělat už jsem napsal třikrát:
Má uzavřít písemné smlouvy s dlužníky. To je přece úplně normální
postup, který napadne každého. Nikdo, kdo má alespoň špetku rozumu,
nenechá přece dlužníka splácet deset či dvacet let beze smlouvy.
Součástí smlouvy má být ujednání, že celý zbytek dluhu je splatný
okamžitě po tom, co vlastník svou jednotku převede na jiného.
lake
Pane Lake, tvrdíte: „…SVJ si hraje na banku a poskytuje bezdůvodně odklad úhrad dlužníkům. Jde o nadstandardní finanční službu, kterou poskytlo SVJ jednotlivým osobám…“
a mně tvrdíte „…kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází…“
a já částečně souhlasím. Ale to nedává žádný návod na jak se má menšinový člen SVJ bránit jednání „českého Honzy – předsedy výboru“. Zdůrazňuji MENŠINOVÝ. Že je třeba jej odvolat, to vím taky. Škoda že to nechce vědět ta VĚTŠINA která jeho kroky u vesla schvaluje.
Já také vím o vlastnících v našem SVJ, kteří již u nás „vzali kramle“ ale SVJ se tváří „jakoby nic“ a i jejich podíl sanuje (skrytě, s důrazem na neposkytování informací ŽÁDNÝCH nebo v lepším případě zavádějících nebo rovnou vadných) z nadsazených příspěvků na správu (ze kterých ostatně hradí i náklady za služby za dlužníky)
• Jak to má SVJ dělat správně jste napsal, …
• Co má menšinový nový či budoucí vlastník dělat jste napsal, taky…
• A co má dělat menšinový stávající vlastník?
no ten o svá práva přišel a je z něj nevolník. Mohl by třeba byt
prodat, jenže kdo by chtěl byt kde SVJ je poskytovatele bankovního
zajištění vykutálenců.
Nebo by se třeba mohl oběsit v parku na lavičce. :))
Rady pro stávající spáče abys pohledal …„užitečné“ zjištění :))
Opravdu si myslíte, že stížnosti zde pocházejí od výborů? Já
myslím, že ne a není proto důvod jim to zde psát třikrát.
Stačí to napsat jednou ale ne pro výbory ale pro menšinové probudivší
v matrixu zvaném „SVJ“.
nejmenuje se příspěvek chybně??
Neměl by být pojmenován „Jak se brání budoucí či čerstvě nový vlastník podvodům v SVJ“?
Chtělo by to také rady pro stávající členy SVJ, kteří se až nyní probouzí ze zimního spánku. Proč nejsou uvedené „odrážky“ použitelné stávajícími členy SVJ i když již třeba platí vadným způsobem či za něco co neodpovídá nebo SVJ nemůže prokázat?
Pane Dotaze,
kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází. Jestliže vlastník
jednotky platil (bez písemné smlouvy o převzetí cizího dluhu) částky za
jiného, jde nejspíše o konkludentně přijatý závazek podle Občanského
zákoníku:
| „40/1964 Sb. § 534 Kdo se s dlužníkem dohodne, že splní jeho závazek vůči jeho věřiteli, má vůči dlužníkovi povinnost poskytovat plnění jeho věřiteli. Věřiteli z toho však přímé právo nevznikne.“ |
Každý soud by věc posoudil právě takto. K dohodě podle § 534 ObčZ není nutná písemná forma. Jak členové výboru, tak bývalý vlastník nejspíše před soudem svorně dosvědčí, že hejl si byl od počátku vědom co hradí a jaký je důvod plateb.
Už jsem v jiných diskusích napsal, že kdo začne platit bez právního důvodu, dal tím konkludentně souhlas jak s účelem platby, tak s její výší. Dobrovolně platící vlastník by musel tvrdit a prokazovat, že byl uveden v omyl a že započal s placením, aniž by to byla jeho vůle. Jakpak to po letech ochotného placení bez protestů hodlá prokázat? Jaká je šance platícího hejla u soudu si odhadněte sám.
lake
pane Lake,
když jsem kupoval byt, bylo nás „hejlů“ 70. Mohli jsme byt koupit nebo čekat až ho od Města koupí nějaký chytrák u kterého budeme nadále v nájmu za 15.000/měsíčně bez možnosti jakékoli účinné kontroly. Logicky tedy každý v r. 2003 byt koupil aniž by měl jakékoliv vědomosti o zákoně. Také třeba kvůli ceně, která byla celkem výhodná – což ale není podstatné.
Nebyly na začátku instalovány ani vodoměry ani ITN. Po jejich instalaci a prvním vyúčtování 2007 již stabilně reklamuji – což mi ale k ničemu není. A proč, protože reklamace je bez vyřešení pokaždé odmítnuta. Na žádost o podklady konstantně reaguje správce pověřený SVJ předtiskem ve kterém se uvádí, že „správce neshledal na rozúčtování nic chybného“. Na žádost o podklady zprvu tvrdil, že nemám právo kvůli „osobním informacím“. Později tuto žádost již jen ignoruje a vůbec se k ní nevyjadřuje – ani správce, který vyúčtování provádí, ani SVJ které by za to vyúčtování mělo být odpovědné.
Z FO se u nás hradí kde co – vlastníkům to asi nevadí, protože debata se vždy zvrhne v hádku a osočování jednoho vlastníka (nejsem to já) který se kontroly dožaduje hlasitěji a důrazněji.
Takže vzhledem k nevyřešeným reklamacím, bych třeba já mohl tvrdit že nepochybně neplatím „konkludentně“ ani neplatím „bez protestů“. Jenže co je ten SPRÁVNÝ postup, nevím doposud. A podle mne jej neví ani většina zdejších stěžovatelů.
Nechci litovat ale ani konstatování že „kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází“ nepomůže ani mně ani ostatním pozdě probuzeným nebo ignorovaným reklamovačům.
Moje otázka rezonuje opakovaně: stávající vlastník, který platí odhlasovanou částku dle §15/2 ZoVB – hlavně z nevědomosti, neboť zásadním přístupem SVJ je nepředávat žádné účetní či jiné informace – již nemá žádnou šanci na nápravu a bude dokonce svého vlastnictví platit zcela nedoložené, a stále se agresivně stupňující požadavky SVJ resp. té většiny spoluvlastníků, která výbor na uvedené činnosti výboru participuje?
Každý soud by věc posoudil právě takto. K dohodě podle § 534 ObčZ není nutná písemná forma. Jak členové výboru, tak bývalý vlastník nejspíše před soudem svorně dosvědčí, že hejl si byl od počátku vědom co hradí a jaký je důvod plateb.
To je velká otázka, jak by to soud posoudil. Důkazní břemeno by nesl původní vlastník a nový vlastník si rovněž může přivést svědky, kteří mu dosvědčí, že původní vlastník odpřisáhl, že nikde žádné dluhy nejsou.
Pane Lake platil jsem zálohy na opravy bez jakéhokoliv plánu oprav. Zálohy jsou zcela nepřiměřené, nevyčerpané zálohy z minulých let neu- stále narůstají protože nevyčerpané zálohy na opravy se nevypořádá- Žádal jsem písemně výbor SVJ o plán údržby,ale nebylo mně vyhověno. Rozhodl jsem se přestat platit zálohy bez řádného plánu oprav zpacova- ného výborem a schválený shromážděním. Předpokládám, že moje rozhodnutí tímto ruší můj dosavadní konkludentní souhlas s nepřiměřenou výší placených záloh na opravy. Děkuji pouze za odpověď zda moje rozhodnutí je správné. x
Pan Lake – jako ostatně vcelku často – trochu přehání. Pokud přestanete platit, SVJ na vás musí dát žalobu, chce-li z vás peníze vyzískat. Vy namítnete, že nejste pasivně legitimován, neboť dluh není váš. Pokud má pan Lake pravdu ve věci toho, kdo je dlužníkem, SVJ prohraje a bude odkázáno na soud s pravým dlužníkem (já si už v této fázi nejsem jist, jestli by to tak dopadlo).
Nyní nastane situace, kdy SVJ původního vlastníka – pravého dlužníka vyzve k placení. Původní vlastník může podat žalobu na vás, že máte podle § 534 platit za něj, neboť jste se tak dohodli. Důkazní břemeno ovšem nese on. On musí prokázat, že jste se dohodli a soud se určitě bude ptát, proč tak zásadní věc není součástí obsáhlé kupní smlouvy, kterou jste spolu uzavřeli. Není přece logické mít čtyřstránkovou písemnou smlouvu o koupi bytu a dohodu o tom, že za majitele budete dvacet let splácet, uzavřít ústně. Bude také dost záležet na tom, co přesně v kupní smlouvě máte – jestli je tam něco o tom, že původní vlastník nemá žádné dluhy a podobně.
V každém případě výsledek rozhodně není tak jednoznačný, jak pan Lake praví. Pokud budete muset platit vy, daleko spíš to bude z důvodu, že soud vůbec neuzná, že dlužníkem je původní vlastník, ale jednoduše vás odsoudí k placení předepsaných záloh. Nebude vůbec řešit, že se z nich splácí nějaký úvěr.
„placení předepsaných záloh“
Domníváte se „předepsaných“ bez nutnosti doložení čehokoliv? Tj. jakékoliv oprávněnosti?
Stačí podle Vás odsouhlasit třeba 60 Kč do FO za m2, zálohy na služby ve výši 1/9 ročních nákladů, nadále odpírat jakékoli předložení podkladů/smluv či jiných dokumentů ze kterých závazky plynou a „soud mne odsoudí k placení PŘEDEPSANÝCH záloh“?
Poslední komentáře