Jak dál s přehlasovaným vlastníkem (rožšíření osob, které mohou podat žalobu)

Tak nějak. Nenašel jsem, zda nesmysl „přehlasovaný vlastník“ prošel testem ústavnosti. Členové SVJ jsou zbaveni práva na soudní přezkum, zatímco v sousedním domě členové bytového družstva toto právo mají (a nemusí ani podávat protest či námitku).

Ústavní soud se tím nikdy nezabýval, protože to není v žádném z odůvodnění jeho rozhodnutí.

ale je klidně možné, že to někdo Ústavnímu soudu namítal a Ústavní soud se tím nezabýval, protože drží basu s Nejvyšším soudem a jeho myšlénkou, že neplatnost usnesení shromáždění SVJ se vysloví jen zcela výjimečně a jak vyplývá z judikatury, musí se jednat o volbu výboru nebo rekonstrukce za miliony. NS a ÚS nechává v platnosti usnesení shromáždění SVJ, která byla přijata, přestože shromáždění nebylo usnášeníschopné (!!!). to je do nebe volající a je to popřením právního státu. takže dle NS a ÚS když Česká televize žaluje poplatky 1.000 Kč, je správné vstoupit do soukromoprávního vztahu mezi ČT a poplatníkem a přiznat ČT poplatek, ale vstoupit do soukromoprávního vztahu mezi SVJ a jeho členem nelze. what the fuck?

S neusnášenís­chopností je to zajímavé. nemáte nějaký příklad, kdy tak NS či ÚS rozhodl?

třeba zde například I.ÚS 1573/17 http://nalus.usoud.cz/…GetText.aspx?…

1. Stěžovatelé se v řízení u Krajského soudu v Ostravě domáhali určení neplatnosti výroků usnesení shromáždění vlastníků jednotek, kterými shromáždění schválilo mimořádnou zálohu na údržbu a opravy ve výši výnosů z nebytového prostoru, jehož jsou stěžovatelé spoluvlastníky, a převod výnosu z pronájmu společných částí domu za rok 2012 do dlouhodobé zálohy. Argumentovali tím, že průběh shromáždění byl stižen vadami, pro které nebylo shromáždění usnášeníschopné a jeho usnesení je proto neplatné. S touto argumentací se krajský soud ztotožnil a usnesení shromáždění vlastníků jednotek skutečně určil jako neplatná.

KS v prvním kole vyhověl. následně VS smetl, že se má KS zkoumat „důležitý důvod“. ten pak následně KS nenašel, protože se jednalo o nějaké trapné zálohy… a pak je následně i VS, NS a ÚS vyhodil.

takže žijeme v zemi, ve které se nedomůžete právní ochrany, pokud rozhodnutí je přijato a shromáždění nebylo usnášeníschopné (vyjma tedy pokud shromáždění hlasovalo o volbě člena výboru a rekonstrukci za miliony). je to šílené!!!

Tak toto naštěstí bude zahojeno. Z § 1209 důležitý důvod mizí. Nově může „přehlasovaný vlastník“ podat žalobu z jakéhokoli důvodu. Bohužel nelze vyloučit, že NS se bude bránit a judikatorně omezí možnosti k podání žaloby, tedy podmínku důležitého důvodu bude aplikovat nadále. Nicméně v zákoně důležitý důvod již nebude.

já si dokážu živě představit, jak titíž soudci řeknou, že byly naplněny obě podmínky „aniž to mělo závažné právní následky“ a „je-li to v zájmu SVJ hodném právní ochrany“, takže nějaké zálohy v řádech pár tisíců nejsou závažné právní následky a v zájmu SVJ je právní jistota, takže nazdar bazar… a budeme tam, kde jsme teď. takže se vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění při neusnášeníschopném shromáždění opět nikdo nedomůže…

(3) Soud rozhodnutí podle odstavce 1 nezruší, je-li v rozporu s dobrými mravy nebo došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky a je-li to v zájmu společenství vlastníků, nebo vlastníků jednotek před vznikem společenství vlastníků, hodném právní ochrany. Soud rozhodnutí nezruší ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.

Ministerstvo téměř doslova opsalo § 260 NOZ.

§ 260 NOZ
(1) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.
(2) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.

Členové bytového družstva v sousedním domě přes ulici to mají takto:

§ 663 ZOK
(1) Každý člen družstva, člen představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor se mohou dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Bylo-li rozhodnuto mimo členskou schůzi, právo podat návrh zanikne uplynutím 3 měsíců ode dne, kdy se navrhovatel dozvěděl nebo mohl dozvědět o přijetí rozhodnutí podle § 652 až 655.
(3) Neplatnosti rozhodnutí jiných orgánů družstva se mohou osoby podle odstavce 1 dovolávat pouze tehdy, byla-li tato rozhodnutí činěna v působnosti členské schůze; odstavce 1 a 2 se použijí přiměřeně.
(5) Důvodem neplatnosti usnesení členské schůze je i jeho rozpor s dobrými mravy.

Problém nového § 1209 je, že porušení dobrých mravů bude nově důvodem pouze neplatnosti, nikoli nicotnosti, jako tomu bylo doposud. SVJ (shromáždění) tedy bude moci nově porušovat dobré mravy a toto jeho jednání nebude nicotné, usnesení shromáždění může být pouze neplatné a neplatnost smí vyslovit pouze soud, pokud byla žaloba podána do 3 měsíců.

28 Cdo 2304/2011, 28 Cdo 2094/2011 – Lze shrnout, že za rozhodnutí orgánu občanského sdružení nelze pokládat jakékoli rozhodnutí. Má-li se člen sdružení oprávněně domáhat soudní ochrany proti němu, je především třeba, aby takové rozhodnutí zasáhlo do jeho práv; intenzitu takového zásahu je nutné posuzovat vzhledem k zásadě spolkové autonomie zdrženlivě, se zřetelem ke konkrétním okolnostem případu. Běžná a marginální rozhodnutí, rozhodnutí provozní povahy, drobné vady, nepodléhají soudnímu přezkumu.

Takže máte pravdu, soudy di důležitý důvod přehodí do §1209/3. Rušit bude pouze usensení, která představují významný zásah do práv člena SVJ podstatným způsobem. Dokonce zde hrozí, že soudy získají nástroj, jak zamítat prakticky jakoukoli žalobu.

Dokážu si představit situaci, kdy předsedající schůze zamezí hlasování o kandidatuře do výboru pana Nováka, soud rozhodne, že zájmy člena SVJ v daném případě byly dotčeny podtstaným způsobem, a volbu výboru zruší.

Naopak bude-li rozhodnuto patřičným kvórem o nepotřebném zateplení za desítky miliónů Kč, soud takové rozhodnutí nezruší, prootže o potřebnosti rozhodlo shromáždění, a soud není oprávněn o potřebnosti rozhodovat.

Shodně, schválí-li shromáždění restriktivní stanovy, které např. zakáží pořizování kopií, zavedou pokuty za porušování stanov, neúměrně navýší dispozici výboru s penězi při stavebních úpravách (fakticky odeberou shriomáždění pravomoc rozhodovat o stavebních úpravách), tak soud takové usnesení nezruší, protože pro žalobce to nemá závažné právní následky a je to v zájmu SVJ.

je to tak.

je to na soudcích, jak zákon vyloží, jestli v souladu s právním státem a selským rozumem nebo tak aby nemuseli rozhodovat (tj. aby mohli zamítat žaloby jak běžícím páse, jako dosud). a víme, jak dosud tito soudci rozhodovali… ostatně dle zákonodárce a důvodové zprávy měli soudci rozhodovat o neplatnosti dle § 1221 + 258 a jak právo překroutili a vesele rozhodují dle § 1209 a žaloby zamítají kvůli „důležitému důvodu“.

a rovněž nebude absolutní neplatnost u rozhodnutí měnící stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona + bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout (viz uvedený § 260 NOZ). což je taky nesmysl.

nejlepší na tom je, že krádež 5.000 kč je společensky škodlivým trestným činem (§ 205 + 138 TZ), ale rozhodování o usnesení, které zatíží vlastníka 5.000 Kč nesplňuje dle soudců „důležitou záležitost“, abyste se domohli neplatnosti usnesení. takže když vám někdo ukradne 5.000 Kč, může dostat trest odnětí svobody až na 2 roky, ale když vám to někdo ukradne v rámci SVJ, tak to je OK…

Srovnávat krádež s rozhodnutím shromáždění o příspěvku je nekorektní. Krádeží o peníze přicházíte, zmocní se jí cizí osoba. Rozhodnutím shromáždění o příspěvku se zaplacené peníze promění na pohledávku. Za zaplacené peníze se např. opraví společně vlastněná věc, takže o peníze nepřicházíte. Pouze asi nesouhlasíte s jejich využitím. Potom si kupte samostatný dům, tam sice také budete vynakládat peníze na opravy, ale budete si sám o tom rozhodovat. V SVJ o poskytování peněz rozhoduje většina.

Co když se na shromáždění odsouhlasí, že zahrnou do fondu oprav peníze z pronájmu společných prostor.

Je například sto vlastníků, na shromáždění dorazí jenom 60, a 55% z nich zvedne ruku, ať se peníze převedou.

Tudíž dle stanov by tohle hlasování dle % mělo být platné, jenže je tu velké JENŽE…

O tom, jak naložit s penězi z pronájmů shromáždění SVJ – dle mého názoru – hlasovat nemůže, není k tomu kompetentní.

Co myslíte – jak by soud rozhodl?

V diskutovaném nálezu ÚS se uvádí: „shromáždění schválilo mimořádnou zálohu na údržbu a opravy ve výši výnosů z nebytového prostoru, jehož jsou stěžovatelé spoluvlastníky, a převod výnosu z pronájmu společných částí domu za rok 2012 do dlouhodobé zálohy.“ Pro schválení mimořádné zálohy stačí Vámi uváděné počty. Jak se tato mimořádná záloha uhradí, to považuji za nevýznamnou technikálii. Často se bude jednat o stokoruny a jejich posílání členům SVJ, kteří stejnou částku zase pošlou zpět, vidím jako nerozumné.

Soud by rozhodl jak uvádí TN. Příspěvky spamera Java neberte vážmě, pouze cituje z předpisů, kterým nerozumí.

A teď si představte situaci, kdy se po osmi letech trvání SVJ výbor pod tlakem některých vlastníků rozhodl zamést stopy. Vznik SVJ – 2000 Na schůzi v roce 2018 navrhl, že v nových stanovách bude uvedeno – že výnosy z pronájmu nebytového prostoru se automaticky ke konci roku převedou do fondu oprav.

Upozorňuji, že se jedná o realitu, a částka je za osmileté období celkem cca 30.000Kč Cifry z hlasování, které jsem uvedl v prvním příspěvku, jsou uvedeny v zápisu z inkriminovaného shromáždění.

Za těch osm let fungování SVJ se mnozí odstěhovali, někteří umřeli, netuše, že vůbec nějaké příjmy z pronájmu existují.

Nové stanovy doposud nikdo neviděl, výbor je ve sbírce listin do dneška nezveřejnil.

Někde jsem četl, že o výnosech z pronájmu shromáždění hlasovat nemůže, že to musí být dohoda vlastníků s SVJ.

Tak jak to vlastně je?

V mnou uvedeném případě se navíc nejednalo o mimořádnou zálohu, mimochodem – na účtu daného SVJ je víc jak 7 mega.

Musíte rozlišovat.

Shromáždění skutečně není kompetentní hlasovat o převodu příjmů z pronájmu do fondu oprav. Takové hlasování je nicotné. Nicméně soud žalobu přehlasovaného vlastníka (žaloby dle § 1209) zamítne, protože nejde o důležitý důvod.

Pokud je to ve stanovách (automatický převod do fondu oprav), obávám se, že soud řejne, že nebude zasahovat do autonomie právnické osoby, že stanovy jsou smlouva sui generis. Asi můžete namítnout, že SVJ jako právnická osoba vůbec nemá právo si něco takového do stanov dát, jelikož se jí tyto příjmy netýkají. Obávám se, že taková argumentace je už mimo rozlišovací schopnost 99 % českých soudců.

Jiný způsob přezkumu (obrany) než žaloby dle § 1209 ale v SVJ neexistuje.

Teoreticky tedy může vlastník zkusit žalobu o zaplacení (zažaluje SVJ, aby mu jeho podíl na příjmu vyplatilo), popř. si svůj podíl na příjmu jednostranně započíst proti příspěvkům a čekat, až ho zažaluje o zaplacení samo SVJ. Já nyní zkouším druhou variantu, v mém případě šlo o 7000 Kč za rok, příjem z roku 2017 jsem si započetl proti svým příspěvkům, a nyní z pohledu SVJ jakoby dlužím za cca 2 měsíce. Vyčkávám, že mi SVJ zašle předžalobní upomínku a podá žalobu. Nicméně k tomu asi nedojde, protože pokud budu mít přeplatek za služby z roku 2018, tak je SVJ v červenci 2019 započte proti mému „dluhu“. Čili takto donekonečna budeme hrát hru na kočku a myš, a k podání žaloby nikdy nedojde.

TN.. připomínek k tomu co jste napsal mám hodně…ale vypíšu jen to základní. A mám na Vás prosbu – nepodsouvejte nikomu své představy, jak asi rozhodne soud, protože Vy víte, že rozlišovací schopnost soudců je nulová – není to fér.

Takže… Nikdy nikomu nebyl vystaven doklad o příjmech, a přitom příjmy z pronájmů plynuly od založení SVJ – tedy od roku 2010. Od uvedeného roku se minimálně v 17 bytech změnil majitel, potažmo spoluvlastník společných prostor.

V této kauze vlastně vůbec nejde o to, co si výbor od hrstky lidí nechal odsouhlasit, ale o to, že má v úmyslu použít cizí peníze na zasklení lodžií a zřízení kotelny.

Nemáte pocit, že SVJ je v této konkrétní kauze zloděj – neokradl náhodou těch bývalých 17 majitelů?

Pokud neplatí ze zákona vyjmenovaná pravidla, o čem je shromáždění SVJ kompetentní rozhodovat, to by mohlo ad absurdum znamenat, že si příště odhlasují, v kolik hodin musí být vlastník nejpozději v domě, jinak se do domu poté nedostane a může jít spát pod most.

A co ostatní vlastníci, těm to nevadí? K čemu potřebují mít na účtu svj 7 mega? A co daně z příjmu, vlastníci platí nebo neplatí? Výnos z pronájmu je příjem podléhající zdanění i když vlastník nic nedostane.

A vo tom to je.

Bývalí „domovní důvěrníci“ ve výborech SVJ ani netuší,že tím nezákonným převodem cizích peněz a nevystavením potvrzení k daňovému přiznání, vystavují „vlastníky nemovitosti“(zá­konné příjemce financí, za pronájem společných částí domu a pozemku), trestnímu stíhání za krácení daně z příjmu.

Přeji hezký den.JaVa

Samozřejmě máte pravdu,ikdyž i mezi soudci, se najdou „fundovaní znalci“ zákonů, týkajících se SVJ.

Právnická osoba SVJ/ resp.její nejvyšší orgán nemůže rozhodovat o finančním příjmu ,který jí dle zákona nepatří,pokud k tomu nemá, písemnou dohodu všech dotčených vlastníků jednotek v domě.

z.č.366/2013 Sb., § 16

(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy

1. nájemné z pronájmu společných částí domu,
2. úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a
3. příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby. "

Přeji hezký den.JaVa

V dnešní situaci by soud rozhodl, že toto usnesení o „převedení příjmu z pronájmu společných prostor do fondu oprav“ není důležitým důvodem a žalobu by zamítl. Těchto rozsudků jsem četl několik a potvrdil to Nejvyšší soud.

Jak to bude po novele NOZ? Tuším, že Nejvyšší soud se bude držet „léty ustálené judikatury, která v praxi nečiní žádné potíže“ (autorkou tohoto výroku je JUDr. Brzobohatá).

Bohužel se dějí mnohem horší věci. Výbory naprosto nesmyslně utrácejí peníze za nepotřebné věci – právní poradenství za stovky tisíc Kč hrazené paušálem, čištění otopné soustavy kvůli legionelle, předražené projekty na modernizaci a rekonstrukci, paušály za vymáhání pohledávek, které vymáhány nejsou, atd.

Jednotlivý člen SVJ obvykle nic nezmůže, pokud je většina pasivní, nebo se nechá opíjet rohlíkem.

Někdy jsou naopak často „pod pantoflem“ členové výboru a dům fakticky řídí operativní správce. Ten dostává provize (tzv. zpětné platby) za zakázky, které přiděluje. Ty nikdy z účetnictví nezjistíte, protože účetnictvím SVJ neprocházejí.

Zajímavé je, že u bytových družstev může člen podat tzv. členskou žalobu na členy představenstva. V případě SVJ to nelze a po novele NOZ dokonce vypadne tzv. náhrada reflexní škody.

SVJ je dobrá myšlenka, ale je špatně realizováno. Bohužel bude hůř. Družstevní a správcovská lobby neustále útočí na zbytky práv vlastníků a v zákoně ukusují ta ustanovení, která měla vlastnická práva garantovat. Zrušení ZoVB, který mnoho práv obsahoval, byla chyba. Bohužel NOZ je nepřevzal. Typický příklad je povinnost hradit od 1.1.2014 jakékoliv příspěvky, nikoli jen rozpočtované na plánované výdaje.