Fond oprav - platby za balkony

Omluvám se za délku příspěvku.

Pročítal jsem příspěvky z diskuzí o balkonech a schází mi v nich praktický pohled na důvod sporů nad úhradou nákladů. Často se píše, že problémy vlastně vyvolali vlastníci, když dovolili zařadit lodžie do příslušenství bytu. U nás byl prvním vlastníkům převáděn byt již někdy po roce 2000. V té době většinový výklad zákona, zařazoval balkony/lodžie přístupné z bytu do příslušenství bytu a přes značnou snahu se to nepovedlo zvrátit.

Diskuze se zabývá většinou pouze tím, co z lodžie je vlastně součástí bytu. Často při tom sklouzne k závěru, že „vlastník lodžie“ používá pouze podlahu a zábradlí a vše ostatní je fasáda, která se ho netýká. Nepovažuji tento názor za správný. Lodžie znamená pro byt značnou užitnou hodnotu a pro dům současně nemalé náklady na opravy. Obojí je na sobě závislé. K nákladům vlastníka musí patřit také velký podíl na nákladech, které tu „jeho podlahu“ nesou. Konkrétní byl pan Matějka, když ve svém příspěvku z roku 2007 uváděl podíl – společně 30% / byty s balkony 70%. V dalším z příspěvků jsem zaznamenal také 50/50.

Uvedu konkrétní hodnoty našeho zateplení. Podle položkového rozpočtu zateplení našeho domu je náklad na zateplení pláště 4,6 mil. Kč, náklady na zateplení předsunutých lodžií činí 1,6 mil. Kč, tedy celkem 6,2 mil. Kč. Když odstraním (hypoteticky) lodžie z fasády, vyjde mi, že zateplení uvolněné plochy fasády přijde na 0,6 mil. Kč. Z těchto hodnot Můžeme tedy snadno stanovit dvě hodnoty nákladů, které mají zřejmého plátce: Částka (4,6 + 0,6) mil. Kč (plášť), je částka, jejíž úhrada náleží společné záloze. Částka 1,0 mil. Kč (lodžie), je částka, jejíž úhrada náleží bytům s lodžiemi.

Při prohledávání zdrojů jsem narazil na větu: „Část financování těchto oprav zbylým procentem ostatními bydlícími v domě vyjadřuje, že pokud by balkon či lodžie na plášti domu nebyl umístěn, museli by tuto část opláštění domu opět financovat všichni bydlící v domě“. Uvědomil jsem si, že můj výše uvedený příklad je vstřícnější vůči vlastníkům balkonů, než vyplývá z této věty.

Právně je to asi jasný případ. Prohlášení uvádí lodžie jako příslušenství bytu. Byty neplatí zvýšené příspěvky. Ale dělení mi připadá příliš nesolidární a mám dojem, že by se měl ještě nějaký podíl uhradit ze společné zálohy. Mimo již uvedené zmínky jsem nenašel, nějakou oficiální definici nebo doporučení hranice pro dělení. Výše solidarity má totiž svůj význam. Pokud budou vlastníci bez balkonů příliš vstřícní, nebude zájem druhé strany přistoupit na změnu prohlášení, která by mohla otázky kolem podílů obou skupin bytů jednou pro vždy vyřešit.

Stanovisko našeho výboru k podílu na nákladech lodžií je jednoznačné. Výbor uznává jedinou možnost – uhradit vše ze společné zálohy. Připouští, že lodžie jsou v prohlášení uvedeny jako součást bytu, ale neuznává to jako důvod, který by vyžadoval úhrady od „vlastníků“ lodžií. Údajně „nejde o opravu balkonů, ale zateplení budovy, což se lodžií, které představují pouze asi 10 m³ vzduchu, vůbec netýká“.

Myslím si, že zde nejde o právní, ale morální pochybení. Rád bych znal názory jiných. Snad někdo poradí s přijatelným řešením. Za maximální ústupek bych považoval změnu prohlášení (lodžie na fasádu a zvýšení plochy bytu pro výpočet nájemného o polovinu balkonu + další stejné navýšení po dobu 10ti let, kdy byty žádné navýšení neplatily). Nevím ovšem, zda s touto vstřícnou nabídkou budou všichni vlastníci souhlasit. Katastrální úřad takovou změnu bez souhlasu všech neprovede.

Na závěr poznámku k návrhu nového ZoVb. Je v něm „natvrdo“ (mám dojem) uveden příspěvek za neuzavřený prostor (balkon nebo lodžii) navýšením plochy bytu pro účely stanovení příspěvku do společné zálohy o polovinu plochy vyhrazeného prostoru. Kdysi některá družstva používala 30% u balkonů a 60% u lodžií. V zákoně uvedených 50% je u lodžií málo a byty bez balkonů budou poněkud doplácet. Přesto se domnívám, že je vhodné balkony přesunout do společných částí. Dělal jsem předsedu několik let a vím dobře, jak obtížné je jednání o menších i větších opravách balkonů, které jsou příslušenstvím bytů. Společenství by získalo větší volnost při plánování termínů a rozsahu oprav lodžií.

FrantaF

Pan Steve napsal:
"v právní veřejnosti existuje zásadní názor, že baĺkóny jsou součástí pláště domu. Z těchto dvou rovin je možné udělat závěr, že za balkón jako příslušenství bytu lze pokládat pouze jeho nášlapnou část. "

Pan Steve má plnou pravdu, že rozhodující je obsah Prohlášení vlastníka. Nemá však pravdu v další části své úvahy. Klíčovou informaci o balkonech zde již podal pan Pavel, 25. Září 2008 - 8:59: Vlastnictví balkonů. Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu 1 As 2/2004–214 může balkon být jak společnou částí, tak i příslušenstvím bytu ve vlastnictví vlastníka jednotky. Skutečně záleží pouze na Prohlášení.

lake

Balkony nemohou být součástí bytu, nemají čtyři stěny, viz charakteristika bytu např. i v zákoně o bytech.

Pane Petře,

Podle § 120 odst. 1 občanského zákoníku součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Neoddělitelnost je přitom chápána jako neoddělitelnost fyzická, technická i funkční.

Součástí stavby mohou být např. různé přístavby, vestavby, nadstavby. Není nutno, aby existovaly "čtyři stěny". Takovou definici součásti věci neznám. Běžně se judikuje, že součástí bytu může být podlahová krytina, zařizovací předměty, vestavné skříně, kuchyňská linka. Hlavní věc a její součásti tvoří jeden celek. To vše balkon splňuje, je-li zároveň jako součást uveden v Prohlášení vlastníka.

Můžete prosím uvést nějaký legislativní dokument nebo judikát, který by výslovně vylučoval, aby balkon byl součástí bytu?

lake

V diskuzi se přešlo od pojmu „příslušenství“ k pojmu „součást“ (věci).

Dosud jsem se domníval, že příslušenstvím bytu může být pouze místnost (dle § 121 odst 2 ObčZ, „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány“ ) . Z tohoto důvodu tedy balkon nemůže být příslušenstvím bytu. Tuto teorii nabourává odkazované rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Zajímavé by bylo, zda by tedymohla být příslušenstvím jiná plocha v domě bez ohraničení stěnami , např. kousek skladovací plochy, či parkovací stání v hromadné garáži.

Ale zpět k dotazu: i kdyby balkon byl příslušenstvím, není místností, tedy nemá podlahovou plochu. Plocha balkonu se přičítá spíše z marketingových důvodů a v katastru nemovitostí nemá vliv na zapsaný spoluvlastnický podíl jednotky. Zajímala by mě formulace z kupní smlouvy kde je plocha „zahrnuta“.

G.X.

Pane G.X.,

Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Balkon jistě není místností, avšak nerozpakoval bych se označit jej za "prostor". Podlahovou plochu balkonu pro účely ZoVB započítat nelze.

Rozhodnutí 1 As 2/2004–214 rozumím tak, že balkon příslušný k bytu zároveň může náležet vlastníkovi bytu. V Prohlášení vlastníka a kupní smlouvě byl - pokud si vzpomínám - deklarován jako "součást bytu", tedy podle §120 odst. 1 Obč.Z, avšak NSS přešel tento zjevný rozpor bez komentáře.

U běžného "příslušenství bytu" podle § 121 odst 2 Obč.Z není vlastnictví nijak řešeno - jde pouze o užívací právo, nicméně vlastnický vztah u příslušenství bytu Obč.Z nevylučuje. Soudím, že balkon může být příslušenstvím podle § 121 odst 2 a zároveň ve vlastnictví vlastníka věci hlavní podle § 121 odst. 1 Obč.Z: Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

lake

S tím, že to je v ZoVB jsem se seknul, nad fundovanou odpovědí by se strávilo mnoho času. Ale četl jsem to kdysi v komentáři ke Stanovám nebo zákonu v Ekonomu, a ještě se na to podívám. Podstatné je, že balkon, jak tam také bylo uvedeno není součást bytu aby si s ním nemohl nakládat vlastník volněji než jako se součástí bytu. Ale že by byt měl mít 4 stěny, to se mi zdá „logické“.

V Ekonomu 46/2003 (sice 6 let starý výklad) se píše: "Platná právní úprava (zákon 40/1964 Sb. Obč.Z, zákon 50/1976 Sb., Stavební zákon, ani zákon 72/1994 Sb., ZoVB) nedefinuje, co se rozumí místností. Z logického hlediska praxe i teorie přijala názor, že místnost je možné definovat jako každý prostor nacházející každý prostor nacházejíce ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou, stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.

Lodžie, balkon či terasa. Protože nejsou místnostmi, nemohou být předmětem vlastnictví. Kromě toho uvedené technické prvky jsou součástí vnějšího pláště domu a jako takové plní svou technickou funkci buď nosných prvků domu, nebo plní funkci střechy. Technické řešeni balkonu a jeho izolace ovlivňuje byty pod ním, jeho izolační a další technické vlastnosti plní funkci vnějšího pláště domu, t.j, typicky společných částí domu. Není možné je učinit předmětem výlučného vlastnictví jednotlivce s výsledkem, že vlastník může svůj předmět vlastnictví, t.j. „věc“ ve smyslu právním znehodnotit, zbořit, lodžii či terasu zbourat. Tím by ohrozil technické funkce domu jako celku. Tyto prvky proto nemohou být součástí výlučného vlastnictví jednotlivce.

Podlahová plocha bytu Podlahová plocha bytu je jednoznačně vymezena v § 2, písm i) (ZoVB), který odstraňuje pochybnosti vzniklé v rámci předchozích úprav. Pod písmenem i) se podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu vymezuje tak, že se jí rozumí podlahová plocha všech místností vč. místností, které tvoří příslušenství bytu. Takto vymezený prostor je shodný s vymezením, které bylo obsaženo v zákoně před jeho úpravou provedeno zákonem 103/2000 Sb., tedy před 1. 7. 2000. V zákoně 103/2000 Sb., byla vypuštěna slova „místnosti, které tvoří“. Proto se po 1. 7. 2000 začal prosazovat názor, že do podlahové plochy se má započítat také podlahová plocha prostorů, které jsou příslušenstvím bytu, ale nejsou místnostmi (balkony, lodžie, terasy a sklepní kóje, pokud jsou určeny k užívání pouze vlastníkem bytu a nejsou společnými částmi určenými pro společné užívání). Pokud by byl přijat takový výklad, že se má podlahová plocha prostorů, které nejsou místnostmi a jsou příslušenstvím bytů, do podlahové plochy bytu započítávat, znamenalo by to, že že by bylo nutné změnit výpočet podlahové plochy bytů a společných částí domu ve všech případech, kdy takové prostory patří k bytům. Změny prohlášení již vydaných a zapsaných v katastru nemovitostí by se týkaly značného množství bytů. Přitom taková změna v určení podlahové plochy bytu nebyla zákonem 103/2000 Sb. zamýšlena. Změnou výpočtu podlahové plochy by došlo k zásahu do věcných (vlastnických) práv, která již byla dříve založena. Vymezení podlahové plochy bytu v zákoně úzce souvisí s vymezením pojmu „byt“ a „společné části domu“ v § 2 ZoVB. Z pojmu byt uvedeného v § 2, písm. b) zákona jednoznačně vyplývá, že v něm nejsou zahrnuty prostory, které nejsou místnostmi, ačkoli jsou příslušenstvím bytu. Nadále tedy zůstává zachována kontinuita původního výpočtu podlahové plochy jednotky tak, že se tyto prostory (pokud jsou místnostmi) do podlahové plochy bytu nezapočítávají".

Text zde rozsáhle citovaný panem Petrem má svého konkrétního autora a je chráněn autorským zákonem. Neměli bychom na to zapomínat; možná ale pan Petr má autorčino svolení (paní Pavla Schödelbauerová).

Ostatně myslím, že právní argumentace v textu obsažená neobstojí ani při zběžném rozboru. Zveřejňovat text takovéto "kvality" snad ani nestálo za tu námahu.

Paní Schödelbauerová napsala:
"Lodžie, balkon či terasa. Protože nejsou místnostmi, nemohou být předmětem vlastnictví."

Těžko říci, kde autorka došla k uvedenému nesprávnému závěru. Vlastnictví podle Občanského zákoníku se samozřejmě vztahuje i na věci, jež nejsou místnostmi. Vlastnictví podle ZoVB rovněž není omezeno na místnosti, viz příkladmý výčet obsažený v § 2 písm. (g) ZoVB: tyto věci, nejsou-li společnými částmi domu podle § 2 ani podle Prohlášení, jsou nepochybně NĚKOHO JINÉHO, nejspíše vlastníka jednotky.

Paní Schödelbauerová napsala:
"Kromě toho uvedené technické prvky jsou součástí vnějšího pláště domu (...). Není možné je učinit předmětem výlučného vlastnictví jednotlivce s výsledkem, že vlastník může svůj předmět vlastnictví, t.j. „věc“ ve smyslu právním znehodnotit, zbořit, lodžii či terasu zbourat.

Autorka plete dohromady hledisko stavebně-technické a hledisko vlastnictví. Dokonce ani stavebně-technické hledisko však neinterpretuje správně. K jejímu amatérskému názoru je možno dodat jen to, že vlastník části řádně zkolaudované stavby nemůže s touto částí nakládat zcela libovolně. Zasáhnout do nosné části stavby lze pouze na základě rozhodnutí Stavebního úřadu. Pokud "zbourání" balkonu či lodžie nezasahuje do nosných prvků stavby, je zde pojistka v podobě nutnosti schválit změnu vzhledu stavby (a to všemi vlastníky, viz § 13 odst. 3 ZoVB).

Veškerá autorčina argumentace, postavená pouze na ochraně domu před jeho majiteli-ničiteli, je tedy nesprávná.

lake

K Lake: je pravdou, že se to tu řeší poměrně často, ale konečné řešení stále není nalezeno. Podle mého je skutečně problematické najít jednoduchý návod, jak si v praxi s tímto problémem poradit. Já osobně bych se přikláněl k možnosti určité spoluúčasti vlastníka bytu na celkové rekonstrukci jeho balkónu, která by byla z větší míry financována z fondu SVJ. Steve