Fond oprav

Pane Zdenku, vše je přesně opačně než píšete.

• Pokud se SVJ usnese, že vrátí nespotřebované zálohy (nebo jejich díl), jde právě o důvod, který odpadl, tedy o bezdůvodné obohacení SVJ. Je právem bývalého vlastníka nechat si vyplatit tu část záloh, kterou přispěl do společné pokladny on sám. Na vypořádání má stejné právo jako všichni ostatní. Ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB se nepoužije.
• Pokud v SVJ nefunguje zdůvodňování záloh a vlastník je přesto hradí bez důvodu do „černé díry“, vzdává se tím předem práva na jejich případné vrácení na základě bezdůvodného obohacení SVJ. B.O. nastává v případě, že důvod k platbám odpadl. Nemůže ovšem odpadnout takový důvod, který nikdy nebyl stanoven. Dobrovolnou platbou na neurčitý účel „správy domu“ ztratil VJ navěky právo domáhat se vrácení záloh z důvodu bezdůvodného obohacení SVJ. Jednou se ty zálohy na správu jistě použijí: možná za deset, dvacet, za padesát let – kdo ví …
• Nemáte pravdu ani v tom, že by vzorové stanovy vypořádání záloh vylučovaly.

lake

Doplním pana Pavla, protože otázka vracení záloh není zdaleka tak jednoznačná, jak by se jevilo z pouhého čtení textu zákona. Vypořádání závazku SVJ vůči vlastníkovi (či bývalému vlastníkovi) je možné ve více případech, i když se o tom paskvil ZoVB výslovně nezmiňuje. Přijatou zálohu je SVJ povinno vrátit:

• Pokud si to vlastníci jednotek schválili nadpoloviční většinou přítomných. Viz § 15 odst. 2 ZoVB.
• Pokud šlo o zálohové platby na účel, který odpadl. Tím došlo k bezdůvodnému obohacení SVJ. Viz § 451 odst. 2 ObčZ. Např. zálohy schválené v r. 2007 na budoucí zateplení domu, od kterého se později ustoupilo. Nebo zálohy na odměny výboru, když odměny za uplynulý rok nebyly ani schváleny, ani vyplaceny, ani závazek k jejich úhradě neplyne z uzavřených smluv. Zálohu je třeba vrátit při vyúčtování předchozího zúčtovacího období.
• Pokud šlo o zálohu na časově určenou akci, která se neuskutečnila ve schváleném termínu. Opět viz § 451 ObčZ. V takovém případě je SVJ povinno tvrdit a prokazovat, že záloha je stále nutná a bude použita na daný účel později; i tak má bývalý vlastník nárok alespoň na vrácení alikvotní části své zálohy.

Je-li SVJ povinno přijatou zálohu vrátit, vrací ji vždy tomu, kdo má vůči SVJ pohledávku, to jest osobě, která zálohu složila, i když už není vlastníkem jednotky v domě. Právo na vrácení uhrazené zálohy může uplatnit i bývalý vlastník jednotky, a to dnem, který je ve stanovách určen pro vyúčtování záloh, nebo dnem, kdy záloha byla použita na jiný účel, popř. dnem, kdy marně uplynula lhůta do které mělo SVJ realizovat akci.

Je tedy vhodné, aby vlastník věděl přesně (podle dlouhodobého rozpočtu čili Reserve Study, a dlouhodobého plánu oprav) na co kterou zálohu hradí, a aby se i po ukončení spoluvlastnického vztahu zajímal zda zálohy jsou používány na účel ke kterému byly vybrány a v termínech, které byly schváleny. Jak to zjistí? Velmi jednoduše:

Nezapomeňme na české účetní standardy. Přijatou zálohu je nutno vždy vyúčtovat alespoň jednou ročně. A to samozřejmě té osobě, vůči které má SVJ závazek. Tedy i bývalému vlastníkovi je SVJ povinno každoročně předložit řádné vyúčtování jím zaplacených záloh, a to až do zániku jeho pohledávky vůči SVJ. Tuto povinnost lze i vymáhat soudně.

lake