Doklady od SVJ při prodeji bytu

Ve svém příspěvku píšete o „nesmyslech o bezdlužnosti“ a odkazujete na článek Jiřího Kašpara. Ten ve svém článku suverénně tvrdí, že podle § 1186 dluhy převodce jednotky vůči SVJ na nabyvatele jednotky nepřejdou.

Pan Kašpar zřejmě doposud nezaznamenal judikaturu, která o přechodu dluhů už rozhodovala. Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 17. 9. 2015, č. j. 47 Cm 63/2015–65 vyplývá, že přechod dluhu podle § 1186 vyplývá přímo ze zákona. Proti tomuto rozsudku byla podána Ústavní stížnost, která byla Ústavním soudem odmítnuta, cutuji:

„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy…“

Díky za judikaturu, která potvrzuje to, co jsem napsal a co je i v tom článku. V čem vidíte rozpor?

Úvěr od banky přece není dluh vlastníka, ale SVJ, za který ručí vlastníci (členové SVJ), a o kterých má SVJ vystavit potvrzení (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku). Jde tedy o dluhy související se správou domu a pozemku. Co je na tom nesrozumitelné? :-)

SVJ je samozřejmě dlužníkem vůči bance za poskytnutý úvěr, ale zároveň si vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a že na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do dlouhodobých záloh na opravy. Na základě schváleného usnesení vlastníci byli povinni přispívat uvedené částky do dlouhodobých záloh a v případě neplacení uvedených schválených dlouhodobých záloh se stali dlužníky vůči SVJ. Usnesení o povinnost splácet úvěr přes dlouhodobé zálohy nikdo ve stanovené lhůtě nenapadl a bylo tedy platné.

Pokud nevidíte rozpor mezi uvedenou judikaturou a tvrzením Jiřího Kašpara, tak pro vás znova opakuji tvrzení Jiřího Kašpara, podle kterého dluhy převodce jednotky vůči SVJ dle § 1186 na nabyvatele jednotky nepřecházejí, i když podle citované judikatury dluhy dle § 1186 na nabyvatele jednotky přicháhejí.

Problém je, že nerozlišujete mezi dluhy, které přejdou na vlastníka a mezi dluhy vlastníka (převodce) vůči SVJ z důvodu neplacení záloh apod.

Já nevím, jak Vám to ještě vysvětlit. V tom článku je ta opravdu srozumitelně napsáno a Vámi uvedený judikát se také zmiňuje o tom, že: "…přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy…“

Vy jste však to podstatné neuvedl tučně, a to je toto: „závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy“.

Jiří Kašpar psal o dluzíh vlastníka vůči SVJ. O dluzíh vlastníka vůči SVJ se píše i v uvedené judikatuře. Podle Jiřího Kašpara uvedené dluhy podle § 1186 nepřecházejí, podle uvedené judikatury přecházejí. Čemu na tom nerozumíte?

Snad nechcete tvrdit, že uvedená judikatura tvrdí, že na nabyvatele jednotky přešel závazek z úvěru vůči bance, která poskytla úvěr. Ne, nabyvatel není dlužníkem vůči bance, je dlužndíkem vůči SVJ a tento dluh na něj přešel podle § 1206 a je povinnen ho SVJ uhradit, nikoliv uhradit bance.

Přečtěte si, prosím, pozorně, o čem ten článek je.

V odůvodnění odmítnutí ústavní stížnosti se píše:
"Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 17. 9. 2015, č. j. 47 Cm 63/2015-65, uložil stěžovateli jako vlastníkovi nebytové jednotky povinnost zaplatit společenství vlastníků jednotek částku 6 610 Kč z titulu nedoplatku na zálohách do fondu oprav. V odůvodnění soud poukázal na ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. a dospěl k závěru, že při převodu jednotky z obce na stěžovatele (nabyvatele) přešel i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy."

Nepíše se v něm nic o přechodu dluhu vlastníka z titulu nezaplacených záloh ve smyslu, jak jsem o něm psal! Přešel jen závazek úvěru od banky. Nepřekrucujte fakta. Rozsudek se zabývá přechodem závazku z titulu úvěru a ničím jiným.

Pakliže chcete vědět o čem rozsudek je, musíte si přečíst rozsudek Krajského soudu j.č. 47Cm 63/2015–65 k němuž se ÚS vyjadřuje.

V uvedeném rozsudku Krajského soudu se uvádí:

" Ze Zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ ze dne 13.8.2006 soud zjistil, že vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do fondu oprav."

Rozumíte? Z uvedeného vyplývá, že vlastníci jsou povinni hradit příspěvky do fondu oprav. Příspěvky jsou dluhem vlastníků vůči SVJ, to si vlastníci odsouhlasili. A takový dluh samozřejmě podle § 1206 přechází z převodce na nabyvatele.

Tvrzení Jiřího Kašpara, že z § 1206 nevyplývá, že dluhy vlastníka převodce vůči SVJ na nabyvatele přecházejí, je nesprávné a je v rozporu s názorem ÚS.

V tom rozsudku,je nepřehlédnutelně uvedeno také toto:

„Krajský soud přihlédl i k okolnosti, že stěžovatel, který byl před převodem jednotky jejím nájemcem, si musel být vědom investic do oprav domu a s tím případně spojeného zadlužení; ze zákona navíc plyne povinnost převodce informovat nabyvatele, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na něj přejdou.“

Přeji hezký zbytek večera. JaVa

Jistě pane JaVa, to byl ale jen podpůrný argument. Hlavním argumentem krajského soudu a ÚS (který váš argument vůbec nezmínil) byl odkaz na ustanovení přechodu dluhu podle § 1186.

Pokud se domníváte, že podle § 1186 nepřecházejí dluhy z převodce na nabyvatele jednotky automaticky ze zákona, i když to nebylo sjednáno v kupní smlouvě, tak nám prozraďte, jakto že SVJ vymohlo podle rozsudku dluh vlastníka (před převodem jednotky) po nájemníkovi? Žalovaný byl před převodem jednotky pouze nájemníkem, tzn., že vůči SVJ žádný dluh neměl, protože s SVJ nebyl v žádném právním vztahu. Dluh po nájemmníkovi mohl vymáhat pouze bývalý vlastník, nikoli SVJ. Nebo jste snad názoru, že SVJ může vymáhat dluh po nájemníkovi a nikoli jen po vlastníkovi?

Tak jsme se od přechodu dluhů dostali k dluhům, které nepřecházejí. :-)

§ 1206 se týká shromáždění, ne přechodu dluhů.

Uveďte konkrétně, kde je v tomto judikátu uvedeno, že přechází dluh vlastníka na jiného vlastníka? Nikde.

Dluh, který musel dotyčný vlastník uhradit, byl jeho VLASTNÍM dluhem, od nikoho na něj nepřešel!!! Tento vlastník neplatil zálohy v předepsané výši z důvodu, že měl za to, že na něj závazek z úvěru nepřešel. Soud konstatoval, že přešel a musí tedy dluh, který vznikl důvodu neplacení jeho samým uhradit. To přece není nic nového. Takových žalob je mnoho. Přestaňte plácat nesmysly!

Ale někteří mají bujnou fantazii a mají rádi zkratky bez uvažování souvislostí, vytrhují jen to, co se jim hodí. Víc se k tomu vyjadřovat nebudu. :-)

Ano místo uvedeného § 1206 patří správně § 1186.

Napsal jste: „Dluh, který musel dotyčný vlastník uhradit, byl jeho VLASTNÍM dluhem, od nikoho na něj nepřešel!!! Tento vlastník neplatil zálohy v předepsané výši z důvodu, že měl za to, že na něj závazek z úvěru nepřešel. Soud konstatoval, že přešel a musí tedy dluh, který vznikl důvodu neplacení jeho samým uhradit. To přece není nic nového. Takových žalob je mnoho. Přestaňte plácat nesmysly!“

Soud se přece odvolává právě na § 1186 o přechodu dluhu při převodu jednotky. Proč asi? A samozřejmě šlo o změnu vlastníka, né že ne, jak tvdíte. Jestli jste si nevšiml, tak vlastníkem jednotky nebyl v době rozhodnutí o úvěru a jeho splácení žalovaný (ten byl pouze nájemníkem), takže dluh vůči SVJ vznikl převodci (dřívějšímu majiteli) a teprve převodem jednotky na žalovaného přešel dluh na něj jako nového vlastníka. Není podstatné, že žalovaný jako nájemník měl uvedený dluh k dřívějšímu vlastníkovi.

Realitka běžně udá G a je to zdarma. Doklad o nevyčerpaném zůstatku dlouhodobých záloh je samozřejmě potřeba aby se o to mohl prodávající pokusit zvýšit kupní cenu. Prodávající hlavně musí požádat ke dni převodu jednotky o vyúčtování a protože to mnohá SVJ nejsou ochotna udělat a třeba centrální teplo ani nedokáží tak si s novým vlastníkem sepsat dohodu se stavy měřidel a od kdy nový vlastník platit podle původního zálohového listu (i když by měl správně hned po oznámení změny dostat svůj). Doklad o bezdlužnosti by si měl spíše vyžádat nový vlastník ve svém zájmu po prodávajícím.

Pro průkaz energ. náročnosti budovy (PENB) nastudujte aktuální „energetický“ zákon. Snad ještě platí

§ 7a (7) Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz podle odstavce 1 nebo 2, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky; v tom případě pro něj neplatí povinnost podle odstavce 3 písm. c).

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Potvrzuji důležitost Stanov a Prohlášení (po staru Prohlášení vlastníka). I když dle zdejší diskuse neznám vlastníka (starého i nového), kdo by se (ke své škodě) o Prohlášení kdy zajímal.