Dluhy předchozího vlastníka a akutní novela
Diskutuje se o akutní novele NOZ. Opravdu je toho zapotřebí. Vezměmě jednu jednoduchou záležitost: zda a za jakých podmínek získává nabyvatel věci také dluhy, s touto věcí spojené. A jak je na tom v tomto ohledu nabyvatel jednotky.
| § 1107 (1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. (2) Závady, které nepřejdou, zanikají. |
| § 1888 odst. 2 Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn. |
| § 1767 (1) Má-li podle smlouvy dlužník plnit třetí osobě, může věřitel požadovat, aby jí dlužník splnil. (2) Podle obsahu, povahy a účelu smlouvy se posoudí, zda a kdy také třetí osoba nabyla přímé právo požadovat splnění. Má se za to, že třetí osoba takové právo nabyla, má-li být plnění hlavně k prospěchu právě jí. (3) Námitky ze smlouvy má dlužník také proti třetí osobě. |
| § 1893 (1) Převezme-li někdo od zcizitele veškerý majetek nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět. (2) Převezme-li takový majetek osoba zciziteli blízká, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí, bez omezení na hodnotu majetku, jehož takto nabyla. To neplatí, prokáže-li, že o určitém dluhu nevěděla, ani vědět nemusela. (3) Opačné ujednání mezi zcizitelem a nabyvatelem je vůči věřiteli neúčinné. |
| § 1888 odst. 1 Kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu. |
| § 1889 Nepřivolí-li věřitel k převzetí dluhu nebo odmítne-li k němu dát souhlas, nevzniká věřiteli vůči přejímateli dluhu přímé právo; přejímatel dluhu má však vůči dlužníku povinnost zařídit, aby dlužník nemusel věřiteli plnit. Takovou povinnost má vůči dlužníku i ten, kdo se mu zaváže, že opatří plnění jeho věřiteli. |
| § 2177 (1) Koupí závodu se kupující stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které k závodu náleží; z dluhů však kupující přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu kupujícím, ručí prodávající za splnění dluhu. Nabytí pohledávek kupujícím se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. |
A ještě je zde popis činnosti SVJ při přechodu (či snad převzetí?) dluhů ve speciální části o bytovém vlastnictví, avšak toto ustanovení samo o sobě žádný přechod dluhů nestanoví:
| § 1186 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
Takže tu máme šest (!!!!) různých právních norem. Dvě z nich upravují přechod dluhů (1888/2, 1893). Další se týkají (smluvního) převzetí dluhů (§ 1888/1 s 1889, 2177). Pak je tu ještě „právo požadovat plnění třetí osobou“ podle § 1767.
Každá z těchto právních norem je jinak napsaná, s odlišnou stavbou vět a s použitím jiných výrazů.
Mezi normami jsou nějaké vazby „na přeskáčku“ (§ 1107 + 1888/2, 1888/1 + 1889). Jeden případ je úplný přechod dluhů na jinou osobu, ve druhém speciálním případě není ani nutná součinnost věřitele, v dalším speciálním případě zůstává převodce ručitelem za dluhy, čtvrtý případ je pro změnu jiný: tentokrát se oba – zcizitel i nabyvatel – stávají společnými (solidárními) dlužníky. Asi aby to bylo pro právní laiky jednodušší …
A v tolik diskutovaném ustanovení § 1186 chybí sebemenší zmínka o (neexistujícím) automatickém přechodu dluhů, a kvůli tomu se právníci nemohou shodnout na obsahu a smyslu tohoto ustanovení. To trvá od samého počátku, už od doby, kdy byl NOZ schválen.
Bralo se to (jak praví důvodová zpráva k NOZ) z právní úpravy italské, quebecké, nizozemské, rakouské, německé, české, slovenské a kdoví ještě jaké. Tím pádem je NOZ světový právní předpis, jak psali novináři …
lake
Dobrý den,
jelikož v současné době řešíme závažný problém, píši Vám na tomto místě s prosbou o radu, jak nejlépe postupovat.
Koupili jsme nemovitost v 10/2012 a prodávající v kupní smlouvě prohlašuje, že se k bytu nevztahují žádné dluhy. O žádných dluzích jsme za celou dobu, co jsme zde bydleli, nebyli informování ani SVJ, ani správcem nemovitosti. Nyní byt prodáváme, všechny transakce byly již dokončeny (naše hypotéka již byla zaplacena z peněz z nové hypotéky naši kupující), v pondělí má dojít k přepisu vlastnických práv na novou majitelku. Však když se šla hlásit ke správci bytového domů kvůli zálohám, vyšlo na povrch, že na bytu je evidován dluh přes 70 000Kč po předchozí majitelce (tj. do 10/2012). Zřejmě v době, kdy jsme byt koupili, tento dluh ještě nikdo nevyčíslil a objevil se až později. Nicméně se vztahuje k našemu bytu.
Realitní kancelář nás nyní obviňuje z podvodu a žádá o doložení potvrzení nezadluženosti, jinak zabrání tomu, aby došlo k přepisu nemovitosti. Chci se Vás zeptat, zda se nějak můžeme bránit, nebo zda máme radši uhradit dluh z vlastních peněz, abychom předešli ještě větším problémům spojeným se zrušením prodeje?
Za Vaše doporučení budeme moc vděční – je škoda, že zítra je poslední pracovní den, kdy to ještě můžeme řešit. Předem děkuji za odpověď.
S pozdravem,
Ralph Schut
Pane Schute,
neexistuje nic takového jako „dluh na bytu“. Kdo Vám takovou pitomost
tvrdil? Bytová jednotka je věc. Není to osoba. Nemůže mít dluh. Může
existovat jedině zapsané zástavní právo k jednotce v katastru.
Předpokládám, že v katastru nic zapsáno není.
Dluh se vztahuje k osobě dlužníka, nikoliv k bytu, který dlužník dříve vlastnil. Je věcí SVJ, aby na dlužníkovi vymáhalo dlužnou částku. Pokud to SVJ nečiní, pak členové výboru nejednají s péčí řádného hospodáře. Vy s tím samozřejmě nemáte vůbec nic společného.
Je to jako byste prodával auto a kdosi Vám přišel bouchat na dveře, že jeden z předchozích vlastníků toho vozu kdysi komusi cosi nezaplatil. Zajímá Vás to snad? Nezajímá, samozřejmě. Takže nic nikomu neplaťte.
A žádné potvrzení realitní kanceláři nevystavujte. Není jim nic do toho zda jste „bezdlužný“. Vy také po onom potrhlém realitním makléři nepožadujete, aby Vám sdělil komu kolik dluží, a zda nespí se svou sekretářkou.
lake
P.S. Nerozumím Vašemu výroku „… v pondělí má dojít k přepisu vlastnických práv na novou majitelku.“ To je podivné tvrzení. Vy přece nevíte kdy úřad provede záznam změny vlastnictví v katastru. To neovlivníte ani Vy, ani kupující. Rozumím tomu tak, že byla sjednána kupní smlouva a buď Vy, nebo kupující podal žádost na katastrální úřad o zápis změny vlastnictví. Teď už tedy pouze čekáte, až úřad zápis provede.
Poslední komentáře