dlouhodobé zálohy na správu domu doplněno

Vojtěchu, Vy si něco vymýšlíte. Právní stav je jiný, než se Vy domníváte. Tazatel napsal jasně co se v jejich SVJ událo převratného dne 11. 3. 2014, cituji:

Tazatel tedy spolu s ostatními vlastníky zcela dobrovolně zavrhli dosavadní právní stav, zavrhli stanovy podle ZoVB a přijali nové stanovy, ve kterých se plně podřídili NOZ.

Dobře jim tak.

Mne do tohoto jejich zmatku prosím netahejte. S lidskou hloupostí nemám nic společného.

Když někdo strčí ruku do elektrického mlýnku na maso, nemůže se divit, že přišel o prsty. Když někdo schválí pro SVJ(2000) stanovy podle NOZ, nemůže se divit, že přišel o svá práva i o své peníze.

Stanovy podle ZoVB dávají vlastníkovi jednotky jistotu, že nebude povinen nic platit jako zálohu na neurčitý a nikoliv nutný účel: viz § 15 odst. 2 ZoVB. K tomu se váže i povinnost mít odhlasovány nutné opravy tříčtvrtinovou většinou (jinak by nešlo o budoucí náklad nutný). K tomu se váže i povinnost SVJ prokazovat nutnost záloh pomocí Reserve study. Tato povinnost je vymahatelná.

Stanovy podle ZoVB dávají vlastníkovi jednotky také jistotu, že nebude povinen hradit žádné dlouhodobé zálohy na budoucí technické zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce, modernizace): viz § 9 ZoVB a definice právní způsobilosti SVJ. Technické zhodnocení je totiž mimo právní způsobilost SVJ(2000). Na tento účel není společenství oprávněno ani stanovit ani vymáhat dlouhodobé zálohy.
----------------------------------------------------

Je to pouze chyba tazatele, že se zbavil právní ochrany, kterou mu ZoVB poskytoval. Je pouze jeho chyba, že něco takového dopustil. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází.

Soud již pouze vyšel ze zprasených stanov SVJ(2000), ve kterých se společenství a všichni vlastníci jednoznačně přihlásili k bytovému spoluvlastnictví podle NOZ. Soud pouze rozhodoval v roce 2015 v souladu se stanovami, které si ti osli závazně schválili v roce 2014.

lake

Pane lake,

uvádíte, že ti osli vlastníci zcela dobrovolně zavrhli dosavadní právní stav, zavrhli stanovy podle ZoVB a přijali nové stanovy, ve kterých se plně podřídili NOZ.

Soud je ale jiného názoru, když tvrdí, že změny v právních předpisech upravujících bytové spoluvlastnictví v důsledku úpravy provedené občanským zákoníkem od 1.1.2014 měly za následek nucenou změnu stanov společenství vlastníků. Tzn., že soud na rozdíl od vás považuje změnu stanov dle bytového spoluvlastnictví NOZ za povinnost, která vyplývá z ustanovení NOZ.

Pane Evžene, opět lžete. Soudce se nezmínil o změně stanov „dle bytového spoluvlastnictví“. Taková údajná povinnost přece neexistuje. I kdyby ji soudce zmínil, bez řádného zdůvodnění nejde o právní argument, nýbrž o projev protiprávní libovůle soudu.

Případná změna stanov SVJ(2000) vyplývá pouze z toho, že každé SVJ je právnická osoba podle § 118 až § 209 NOZ. Pouze podle těchto ustanovení je právnická oaoba povinna upravit své stanovy. Už jsem to zde vysvětloval mnohokrát.

SVJ(2000) však nemá povinnost upravovat stanovy podle speciálních ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnic­tví, neboť:

1. SVJ(2000) není osobou upravenou „tímto zákonem“ – není v něm vůbec zmíněno
2. NOZ nezavedl nepravou retroaktivitu pro SVJ(2000),
3. ustanovení § 3028 odst. 3 NOZ stanoví naopak, že dosavadní smlouvy (a tedy i stanovy) zůstávají v platnosti i nadále podle dosavadní právní úpravy
4. SVJ(2000) nemá vůbec nic společného s právnickými osobami, které vznikají podle NOZ od 1.1.2014 a nazývají se „společenství vlastníků jednotek“

lake

Kdo lže lze zjistit z citace soudu na str. 8 rozsudku:

„…Byť došlo v mezidobí ke změnám v právních předpisech upravujících bytové spoluvlastnictví, které měly za následek mj. nucenou změnu stanov společenství vlastníků (nové stanovy v důsledku úpravy provedené občanskýcdh zákoníkem od 1.1.2014 byly u žalobce přijaty dne 11.3.2014), …“

Pane Evžene, už jsem to přece napsal jasně o obsahu rozsudku: Bez řádného zdůvodnění nejde o právní argument, nýbrž o projev protiprávní libovůle soudu.

Ve skutečnosti nedošlo k žádným „změnám v právních předpisech upravujících bytové spoluvlastnictví“. Soudce se zcela zjevně mýlí a nedovede své tvrzení ničím doložit. Předpis upravující bytové spoluvlastnictví (NOZ) nabyl účinnosti dne 1.1.2014 a nebyl od té doby změněn. Soudce tedy napsal proptizákonné fabulace.

Bytového vlastnictví podle ZoVB se to ovšem nijak netýká, to je i nadále upraveno zákonem č. 72/1992 Sb. o vlastnictví bytů.

Nenastala ani soudem tvrzená nucená změna stanov společenství vlastníků. Soudce přehlédl, že stanovy ze dne 11. 3. 2014 si vlastníci jednotek přijali dobrovolně.

Nucená změna stanov právnických osob se týká pouze ustanovení § 118 až 209 NOZ. Prakticky jde pouze o doplnění adresy sídla právnické osoby (§ 120 NOZ) a o změnu formulace o jednání členů statutárního orgánu za právnickou osobu (namísto dosavadního jednání právnické osoby svým orgánem). Opět ani v této věci soudce nebyl schopen uvést jakýkoliv právní důvod, kterým by podpořil protizákonné a protiústavní tvrzení o retroaktivním dopadu NOZ na dříve vzniklé smluvní vztahy, které se i nadále řídí dosavadními právními předpisy.

lake

„nedošlo k žádným „změnám v právních předpisech upravujících bytové spoluvlastnictví““

Možná abyste se s oněmi právními předpisy nejprve seznámil.

Benedikte, bytové spoluvlastnictví bylo do českého práva zavedeno zákonem č. 89/2012 Sb.. Ten nabyl účinnosti dne 1.1.2014 a do dnešního dne nedoznal žádných změn.

Pište jen o věcech, o kterých něco víte, troubo.

lake

„bytové spoluvlastnictví bylo do českého práva zavedeno zákonem č. 89/2012 Sb.“

Seznamte se nejprve s právní úpravou. Vaše shora uvedené tvrzení s ní není v souladu.

Troubo, piš jen o tom čemu rozumíš.

lake

Dobrý den,
pane Lake, co kdybychom chtěli ve stanovách změnit jen některé věci, např. přidat hlasování per rollam a upravit hlasovací kvóra (která jsou dle ZoVB přísnější)? Je to možné, nebo se musí změnit stanovy celkově dle NOZ? Pokud jste to tady již někde vysvětloval, prosím o odkaz, nechodím sem pravidelně.
Děkuji
Taisa

Nikdo vám nebrání, abyste si dobrovolně upravili stanovy tak, aby vám to vyhovovalo. Omezení je uvedeno v § 1 odst. 2 NOZ.

lake

A jak prosím rozumět v tomto případě omezení podle § 1 ost. 2 NOZ? Znamená to, že ujednat odchylně tj. jedině souhlasem všech je myšleno odchylně od ZoVB nebo jen odchylně od NOZ?

Změny provedené podle NOZ by byly pravděpodobně v rozporu s ustanoveními podle ZoVB, byl by potřebný pro přijetí těchto změn souhlas všech vlastníků?

milej lake, to je všechno hezký co jste uvedl. Problém je ten, že ovčané odhlasují kdejakou pitomost, samozřejmě s nadpoloviční či kvalifikovanou většinou a ti co o úskalí nových stanov a nejen stanov něco vědí, nemohou nic dělat i kdyby se stavěli na hlavu. Je marné ovčanům něco vysvětlovat. Většinou to takto chodí tam, kde vykonává správu domu původní družstvo, kterému ovčané bezmezně věří. S tím se podle mého názoru nedá nic dělat. Těžko můžete jít k soudu s tím, že se vám nové řádně schválené stanovy nelíbí.Tak poraďte jak na to.Jura.

Pane Juro, každý je svého štěstí strůjcem. Vlastníci mají to, co chtěli a co si zaslouží. Nelze donekonečna chránit dospělého člověka před ním samým.

lake

Skutečností je, že téměř nikoho v SVJ nezajímá co se schvaluje a odhlasují vše. Problém je, že ani právník člověku neporadí zda a jak se bránit.

Moje, zdá se mylná domněnka byla, že SVJ(2000) nemá právní způsobilost samo sobě ji zvýšit a změna stanov v souladu s NOZ je stejně jako jakákoliv jiná změna učiněna v rámci ZoVB.

Pokud tomu tak není, jak je to s oprávněním SVJ vyžadovat zálohové platby, neupravuje-li tuto povinnost NOZ, ani stanovy.

Neměly by pak stanovy obsahovat i „pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek“ a nejsou-li pravidla stanovena, lze platby vyžadovat jen dle §1135? Resp. dosavadní zálohy nejsou v souladu se stanovami?

Ani ZoVB, ani NOZ neuvádí právní způsobilost k vyžadování povinnosti využívat úvěr SVJ. Není podstatné, když SVJ deklaruje užití záloh na splátky budoucího úvěru, který nehodlám využít?

Jsou dlouhodobé zálohy zálohami, nebo je pojem záloha zavádějící (strana 8 odst. 2.) a zálohy jsou příspěvky?

Děkuji za odpověď

V.Procházka

To, že nemáte něco uvedeno či vyjmenováno v zákoně, či ve stanovách, neznamená, že to neexistuje.

Na usnesení shromáždění a jeho jednání je nutné se dívat jako na právní úkony. Soud bude vždy v rámci spolkových věcí otázku usnesení vykládat tak, aby nalezl výklad, kterým se dá vyložit jeho platnost, nikoliv naopak.

Dokonce, pokud bude usnesení v rozporu s některým z předpisů, avšak zrušením usnesením hrozí způsobení škody nemalého rozsahu, může Soud konstatovat, že je usnesení v rozporu, ale nezruší jej.

Dlouhodobé zálohy, stejně jako fond oprav jsou pojmy „standardně“ užívané, nicméně představují formu příspěvků.

Korky, jste popleten. Usnesení shromáždění není právním úkonem. Existuje k tomu konstantní judikatura.

Pletete si taky příspěvky se zálohami. Je známo (a bylo judikováno), že jde o dvě různé platby z odlišných právních důvodů, které mají odlišné osudy.

Tazateli nepomůžete, ten prošvihl možnost obrátit se na soud už dávno.

lake

Pane lake,

Bavíme se o jednom konkrétním případu a výkladu pojmů, které se objevily v daném případě.

A usnesení shromáždění může být právním úkonem.

• Pane provlada, napsal jste: „Moje, zdá se mylná domněnka byla, že SVJ(2000) nemá právní způsobilost samo sobě ji [zálohu] zvýšit“.

Nerozumím co tím míníte. Jak se určuje výše zálohy na správu domu v SVJ(2000) je přece jasně a jednoznačně určeno v § 15 odst. 2 ZoVB. Žádný jiný způsob určení výše záloh neexistuje. Vy jste si ovšem schválili stanovy naprosto odlišné od ZoVB, se zmatečným tvrzením, že vaše SVJ(2000) se řídí podle části o bytovém spoluvlastnictví v NOZ. Neřídíte se tedy již podle ZoVB. Byla to vaše volba, a ta je nevratná.

Pokud vaše nové stanovy podle NOZ neurčují pravidla pro rozpočet a pro zálohové platby, pak SVJ není vůbec oprávněno takové platby ani určit, ani vymáhat. Jedinou zákonnou výjimkou je činnost SVJ jako příkazce (§ 2430 Závazky ze smluv příkazního typu); úhrada záloh se v tom případě řídí jen podle § 2436 NOZ.

Vaše nové krásné stanovy jsou vadné a rozporné nejen se ZoVB, ale jsou v rozporu i s NOZ. Takový kočkopes-paskvil. Když už jste chtěli vytvořit kočkopsa, bylo třeba dodržet vše, co o obsahu stanov SVJ(2012) ukládá NOZ. Sám jste připomněl, že podle § 1200 NOZ stanovy povinně obsahují „… pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek“.

lake

Pane Lake,

jak jsem porozuměl Vašim dřívějším příspěvkům, jediným způsobem aby se SVJ podle ZoVB stalo SVJ podle NOZ je shodný projev vůle dosavadních vlastníků jednotek (sohlas všech valstníků) zrušit rozdělení domu na jednotky, tím zanikne SVJ(2000). Vzápětí by jako spoluvlastníci budovy schválili rozdělení budovy na jednotky(2012) a stanovy SVJ(2012) opět souhlasem všech vlastníků, a mohlo by vzniknout SVJ podle NOZ.

Můžete mně prosím poradit, zda SVJ (2000) může provést úpravu stanov (předpokládám, že jedině souhlasem všech vlastníků bez ohledu na případné nižší schvalovací kvórum dané dosavadními stanovami), podle které se plně přizpůsobí bytovému spoluvlastnictví NOZ, aniž provede zrušení a nové rozdělení budovy na jednotky spojené se zánikem SVJ podle ZoVB a vznikem nového SVJ podle NOZ?

Děkuji.

Pane Jarku,

samotná právnická osoba SVJ(2000) se nikdy nemůže stát právnickou osobou SVJ(2012) pouhou změnou svých stanov. Změna právní subjektivity (právní osobnosti) právnické osoby je vyloučena. Šlo by o absolutně neplatné právní jednání:

SVJ(2000) si může provést úpravu stanov. Může si do stanov vložit některá ustanovení, inspirovaná částí NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Běžná změna stanov vyžaduje podle ZoVB pouze tříčtvrtinovou většinu přítomných podle § 11 odst. 4 ZoVB.

Pokud byste chtěli ve stanovách zasáhnout do samé podstaty vlastnictví a udělit SVJ více pravomocí na úkor vlastníků jednotek, než má SVJ podle ZoVB, musely by takové stanovy být schváleny všemi vlastníky jednotek, jak to ostatně vyžaduje NOZ (§ 1 odst. 2).

lake

Domněnka byla právní nezpůsobilost SVJ rozšířit samo sobě vlastní právní způsobilost. Působí to na mě jako Baron Prášil sebe vlastnoručně za vlasy vytahující z bažiny.

Návrh stanov jsem zde již dříve přikládal k nahlédnutí a v podstatě se nezměnil. Opovržlivé vyjádření ke jejich kvalitě považovali ostatní VJ za urážku a o to usilovněji pro ně hlasovali. Snaha o soudní nápravu by byla horší boje s Hydrou – za jednu hloupost by odhlasovali dvě jiné. Pro výbor je konečným potvrzením jejich kvality zápis rejstříkovým soudem do sbírky listin nejspíš i s datem schválení v prvním odstavci 7.4.2014 a v posledním odstavci 11.3.2014 což ostatně cituje i rozsudek.

Pravidla tvorby rozpočtu atd. v nich nenaleznete, přestože dle stanov má společenství hospodařit tak, že podle těchto pravidel sestavuje každoročně rozpočet (§15 Nařízení vl.366/2013Sb.)

Může tedy SVJ dlouhodobé zálohy vybírat, nebo svými stanovami oprávnění k tomu pozbylo?

V.Procházka

Může tedy SVJ dlouhodobé zálohy vybírat, – je nesmyslný dotaz, neboť slova „záloha a příspěvek“ nevyjadřují účel placení, který vlastník povinen hradit. Povinnost vlastníka platit vzniká na základě zákona ZoVB § 15 (1) a stejně NOZ § 1180 odst. 1 popisem účelu určení, tj „za co má vlastník platit “. ZoVB § 15 (2) definuje „jak má vlastník platit: účelově, povinně, v nutné výši, předem (zálohově), průběžně a v dílčím objemu (přispívat), jsou to slova charakterizující finanční operaci a ne závazek vlastníka s účelovým určením. Dle NOZ už specifikace finančního toku chybí a mělo by každé SVJ nadefinovat podle vlastní potřeby, buď ve stanovách nebo v nějakém metodickém materiálu o rozpočtu. Forma financování vyplývá z účelu určení. Jinak lze financovat, kontinuální plnění např. tzv. „služby“ a jinak jednotlivý případ (např. zateplení) s úvěrem nebo bez. „Jak“ – to už není potřeba aby stanovil zákon, ale měl by umět zorganizovat každý ekonom SVJ. Též nevidím smysl omezení tvorby finančního zdroje na nějaký účel na jeden rok. Dlouhodobost zdroje není dán charakterem finančního toku tvorby, ale volbou metody vypořádání a to převodem zůstatku do následujícího roku.
Na tomto servru se soustavně zaměňuje účel a forma placení, což vytváří zmatek v úvahách autorů.

Pan Poznamka nemá pravdu, když nerozeznává rozdíl mezi platbou příspěvků a platbou záloh na tyto příspěvky.

Hrazení záloh je odlišnou povinností od přispívání (hrazení příspěvků) na správu domu. Obě platby se stanovují podle jiných kriterií, podléhají jinému právnímu režimu, účtuje se o nich odlišně, mají odlišné právní osudy.

To přece nelze ignorovat.

Kriteriem pro stanovení výše zálohy je výše nákladů, které bude nutné vynaložit v příštích měsících (krátkodobé zálohy) a následujících letech (dlouhodobé zálohy).
Kriteriem pro stanovení výše příspěvku je známá výše nákladu již vynaloženého, nebo takového, k jehož úhradě se SVJ již zavázalo.

Právní důvod pro hrazení zálohy je § 15 odst. 2 ZoVB.
Právním důvodem hrazení příspěvku je § 15 odst. 1 ZoVB.

O záloze se účtuje jako o dluhu SVJ vůči vlastníkovi jednotky. SVJ se tedy přijetím zálohy stává dlužníkem a vlastník se stává věřitelem.
O příspěvku se účtuje jako o vyrovnání existující pohledávky SVJ za vlastníkem jednotky. SVJ tedy přijetím příspěvku přestává být věřitelem a vlastník přestává být dlužníkem.

Přijatá záloha musí být vyúčtována a vypořádána s plátcem, při tom vzniká povinnost ke vzájemné úhradě přeplatků/nedo­platků.
Přijatý příspěvek nebude vyúčtován ani vypořádán a žádné vzájemné závazky nevznikají.

lake

Podstata omylu je ve vidění, že
Právní důvod pro hrazení zálohy je § 15 odst. 2 ZoVB.
Právním důvodem hrazení příspěvku je § 15 odst. 1 ZoVB.
tvoří dva rozdílné platební tituly.
Z toho pak vzniká tzv. „rozdílný právní režim“ jehož existenci neumím zdůvodnit žádnými racionálními argumenty. (Vy nějaké znáte?) Navíc oba druhy položek plateb vlastník platí jedinou společnou transakcí.
Váš výklad není ani konzistentní § 15 odst. 3 a 4 ZoVB. Nenalézám logický důvod proč má platit daný obsah odstavce pouze na „půlku“ Vašeho druhu titulu.
Podle mne formulace „náklady spojené se správou domu a pozemku.“ § 15 odst. 1 ZoVB. zahrnuje veškeré náklady SVJ (náklady vytváření komfortu bydlení jsou náklady související se správou domu), tj. i tzv. služby, náklady vlastní správy ale i finanční služby úvěrů, spoření a čerpání dotací pokud jsou schváleny vlastníky. Dále ve formulaci „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady …“ implicitně obsaženo i potřeba vyúčtování každého účelu přispění, protože pouze na základě vyúčtování lze posoudit zda vlastník splnil svoji povinnost a přispíval „jak zákon káže“ tj. pokud vznikl přeplatek tak má nárok na vrácení a opak musí doplatit. Rozdílné účetní řešení není příčinou ale následkem Vašeho pohledu. Účetnictví už jen zobrazí to a tak, jak ekonomické jevy interpretujeme. Duální pohled na financování SVJ jen komplikuje chápání celého procesu, přičemž v podstatě je to triviální: vlastníci nadefinují jakými výkony požadují naplnit funkce správy. SVJ rozpočtuje kolik to bude stát a zorganizuje tvorbu finančního zdroje na financování. Po ukončení dodávky výkonu se vyúčtuje náklad výkonu a poskytovaný finanční vklad vlastníka a rozdíl zůstatku se vypořádá.

Pane Poznamko, pokud nedokážete rozeznat zálohu od konečné úhrady, jste asi rarita. Většina lidí to rozeznat dovede zcela bezpečně.

Soudy to také rozeznávají, a je k tomu konstantní judikatura už od dob rakouského zákoníku ABGB. Soudy a soudci vědí, že je možno hradit buď příspěvek, nebo zálohu na příspěvek, a přesně mezi nimi rozlišují. Budu citovat notoricky známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. 1. 2009:

Zde se o tom psalo mnohokrát: http://www.portalsvj.cz/…do+4604/2007.

lake

Pane Poznámko,

zcela s Vámi souhlasím, věc je triviální.

Čemu ale nerozumím, jsou zde opakovaně zveřejňovan rozsudky, které odsuzují vlastníky bytů k platbě na základě rozhodnutí shromáždění, aniž by soud zkoumal, zda byl nějaký náklad vůbec vynaložen, zda byl nějaký výdaj vůbec naplánován, zda byl nějaký rozpočet vůbec sestaven.

Dokážete se i s existencí takovýchto rozsudků vypořádat, ve světle Vašeho srozumitelného pohedu na věc vyplývající z právních předpisů?

Já nejsem právník, následující je moje laická představa o fungování soudu.
Soud rozhoduje na základě zákona a pouze o předmětu žaloby. Je naivní názor, že se mi něco nezdá o hospodaření SVJ, přestanu platit a dám k soudu a ten provede generální audit celého hospodaření SVJ a určitě nějaké švindlování objeví. Protože se platí zálohově předem, tak pokud účel placení je schválený shromážděním, tak už platit musíte, a logicky náklad nemusí ještě existovat. Že k účelu neexistuje rozpočet, třeba to bylo sděleno jen ústně (musí to existovat písemně?), nebylo dostatečně konkrétní, viz http://www.portalsvj.cz/diskuse/uver-fo…. Nutnost rozpočtu a jeho kvalitu může posoudit jen každý vlastník za sebe. A spokojenost nebo nespokojenost vyjádří hlasováním. Takže individuální nespokojenost s rozpočtem není důvodem neplacení zálohy. Jiná záležitost je posouzení legitimity hospodaření nějakým účelem, který byl schválen. Pokud máte důkaz o nepřípustným použitím nějakého účelu pak můžete soudit, ale nemůžete přestat platit a očekávat, že soud takový případ bude hledat a možná objeví. „rozsudky bez vyúčtování“ – může být, záleží na tom o čem je ten soud. Problém je i v tom, že financování SVJ je podáno složitě, mnoho věcí pro nejasnost jsou odsouhlaseny formálně. Tím je rozhodnuto a šance jednotlivce to změnit je pak minimální.

Pane Poznámko, nemusím soudu tvrdit, že se mi něco nezdá. Požádám SVJ, aby mi předložilo na co zálohy vybírá. Neví? Neplatím. Je na SVJ, aby prokázalo, na jaký účel mu mám zálohu poskytnout.

Soudy si pletou fond se zálohou. Fondy nejenom, že se tvoří z vlastních zdrojů, ale také nemusíte vůbec vědět, na co ho jednou budete potřebovat.

Nesouhlasím s tím, že jakmile jednou začnu platit mám smůlu. A nesouhlasím ani s tím, že by SVJ mohlo schválit povinnost vlastníkům platit na neurčitý účel.

Jenže nejdříve musí někdo takovou argumentaci u soudu použít a případně se o to poprat i u odvolacích a dovolacích soudů. Jinak s tím nepohneme. Stále budeme číst hloupé rozsudky a budeme se hádat o to, jak to vlastně je.

Magda

Pravdu má spíše pan Poznámka než paní Magda.

Skutečně je velmi riskantní napřed mlčet a pak neplatit. Soudy s takovým neplatičem zametou, protože u soudu se již nezjišťuje nic k důvodu neplacení. Soud nepřipustí dokazování o tom, zda shromáždění tenkrát bylo usnášeníschopné, zda tenkrát nedošlo k chybě ve sčítání hlasů, zda tenkrát byla výše záloh stanovena skutečně na náklady nutné, zda tenkrát byla záloha stanovena v přiměřené výši k budoucím nákladům.

Soud zjišťuje pouze zda SVJ vymáhá zálohu ve výši, která je uvedena v zápisu ze shromáždění jako schválená. Pokud nebylo usnesení o zálohách napadeno v zákonné lhůtě a zákonem předvídaným způsobem, bude soud z tohoto usnesení navždy vycházet jako z platného. Soud nebude zpětně přezkoumávat částku zálohy, uvedenou v usnesení, ani důvod zálohy.

Paní Magda – chce li mít ve sporu úspěch – nesmí čekat až ji SVJ zažaluje jako neplatiče. To už bude pozdě. Kdo nesouhlasí s výší záloh, nebo s jejich důvodem, musí napadnout samotné usnesení shromáždění v zákonné lhůtě.

Nejlepší obranou je útok.

lake

„Soud nebude zpětně přezkoumávat částku zálohy, uvedenou v usnesení, ani důvod zálohy.“

Čtu dobře, pane Laku? Bude-li v usnesení rozhodnuto, že „vlastník jednotky je povinen přispívat na výstavbu sauny předsedy částkou xx Kč/měsíčně“, soud bude z tohoto usnesení vycházet a vlastníka jednotky, který tuto částku neplatil, odsoudí?

Nepsal jste, že zálohu je možné vymáhat pouze omezeně? Změnil jste názor?

Nepsal jste, že vlastník jednotky nemá povinnost přispívat na neurčitý účel? Změnil jste názor?

Claudia, nechápete bohužel vůbec o co jde. Je-li vlastník v právu, musí napadnout přijaté usnesení soudně, a musí tak učinit v zákonné lhůtě. Jen tak se domůže svého práva. Najdete to v ZoVB i v NOZ. Bude-li jen sedět na zadku a čekat, nevysedí nic.

Takže znovu, už asi po dvacáté:

„[N]ení-li usnesení valné hromady (…) včas napadeno postupem podle § 131, resp. § 183 obchodního zákoníku, jsou jeho případné vady, pro něž by jinak mohlo být prohlášeno neplatným, navždy zhojeny. (…) Shledá-li [soud] v jiném řízení, že usnesení bylo přijato vadně či že postrádá předepsané náležitosti, musí z něj jako z platného vycházet.“

Citoval jsem ze starší literatury (Dědič, J., Čech, P., Obchodní zákoník. Komentář, 3. díl., 2. vydání, Polygon, Praha 2007). Pokud je mi známo, soudy zcela shodně judikují i po nabytí účinnosti NOZ, a shodně vždy posuzovaly a posuzují i usnesení orgánů jiných právnických osob.

Je naivní domnívat se, že budete mlčet – a za rok, za dva, za pět let se vytasíte s nějakou námitkou ke kdysi přijatému usnesení. Soud se Vaší námitkou zabývat nebude, i kdyby byla tisíckrát správná. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází.

lake

Pane Lake, ano, já vím jaký názor zastáváte. A čtu také rozsudky, které vám dávají za pravdu. Ano soudy nepřezkoumávají částku. Ale je to správně? Pak totiž není důvod, aby se sestavoval nějaký plán. Co když odpadne důvod pro placení části zálohy? K čemu mi bude, že jsme měli schválený nějaký plán oprav? Můžu si kontrolovat co chci. Stejně musím hradit dle částky schválené na shromáždění? Magda

Příklad 1: Schválíme plán oprav. V plánu jsou zahrnuty garážová vrata, která mají dosloužit za 10 let. Po 5ti letech nám někdo vrata zničí tak, že je musíme ihned vyměnit. Polovinu máme naspořenou, polovinu složíme hotově. Co se stane s dlouhodobou zálohou? Nejspíš by se měla ponížit o platbu na garážová vrata. Ale co je to platné. Jednou jsme si schválili částku na shromáždění, tak musíme platit dál.

Příklad 2: SVJ schválí výši dlouhodobé zálohy dle schváleného plánu oprav a výbor ji použije na něco úplně jiného. Jak se můžu bránit? Jednou jsme si schválili částku na shromáždění a ta platí. Navždy. Dokud se neschválí něco jiného. Soud přeci nezkoumá, na co částka měla být určena. Pokud to nezkoumá soud, proč by se tím zabýval výbor.

Pokud tedy musím platit jakoukoli částku kterou schválilo shromáždění bez toho, aby částka kryla předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech, je plán oprav nepodstatná maličkost.

Já si to ale nemyslím. SVJ musí umět vždy prokázat, že zálohy které vybírá jsou určené na předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.

Magda

Magdo, co píšete nedává žádný smysl.

Netuším, proč píšete, že musíte platit jakoukoliv částku bez toho, aby částka kryla předpokládané náklady. Naopak jsem zde jasně odůvodnil, že vlastník jednotky má zákonnou povinnost platiit pouze takové zálohy, které jsou určeny na nutné budoucí náklady oprav a údržby. Zda své právo uplatní či neuplatní – to je jiná věc.
-----------------------------------------------------------

Oprava poškozených vrat je oprava neodkladná a SVJ nemusí žádat o souhlas. Na financování může vypsat jednorázový příspěvek na správu, jakmile má v ruce „fakturu“. Není třeba nic schvalovat, úhrada příspěvku na správu domu je zákonnou povinností vlastníků.

Zálohy na opravu garážových vrat platí vlastníci dále, pokud předpokládaná zůstatková životnost vrat (10 let) se jejich opravou nezměnila.

Jestliže SVJ provedlo opravu vrat výměnou za nová, pak nejspíše životnost těchto nových vrat je jiná – delší. Je tedy právem každého vlastníka jednotky požadovat úpravu plánu oprav a finančního plánu tak, aby výše záloh opět odpovídala nutným nákladům podle § 15 odst. 2 ZoVB.

Pokud po zničení garážových vrat nechalo SVJ otvor zazdít, pak garážová vrata přestala existovat jako společná část. Je povinností SVJ vyúčtovat a s plátci záloh vypořádat částku, kterou až dosud na garážová vrata našetřili. Důvod úhrady odpadl, a celá přijatá záloha je od toho okamžiku bezdůvodným obohacením SVJ.
-----------------------------------------------------------

Váš příklad č. 2 je také chybný. Jestliže výbor rozhodl o nějaké platbě, pak tedy zkoumejte zda šlo o platbu oprávněnou. Pokud nikoliv, může SVJ požadovat po členech výboru náhradu škody (§ 159 NOZ).

Nemá to ale naprosto nic společného s výší Vašich záloh, s výší dluhu SVJ vůči Vám, ani s výší Vaší pohledávky za dlužníkem – SVJ. Výše Vaší pohledávky za SVJ zůstává stejná. Proč se domníváte, že je tomu jinak?

Když si předseda představenstva Vaší banky pořídí služební automobil Bentley za 3.5 milionu Kč, výše vašeho vkladu v bance se tím nijak nezmění, že je to tak? Rozlišujte Vaše peníze od peněz SVJ.

lake

Pane Lake, nemyslím, že výměna garážových vrat je neodkladná záležitost, ale dejme tomu, že ano. Vrata se vyměnila. 50% bylo nastřádáno v dlouhodobé záloze a 50% si zaplatíme hotově. Proti tomu nic nemám. Ale nová garážová vrata mohou mít životnost 20 let. Nebo se vlastníci mohou domluvit, že další garážová vrata pořizovat nebudou. Nebo si odsouhlasí vrata o 30% lacinější bez elektrického pohonu. Pak původní záloha neodpovídá předpokládaným nákladům a vy tvrdíte, že mohu požadovat snížení zálohy. A co když mi SVJ zálohu nesníží? Mohu si zálohu snížit sama? Nebo musím SVJ také žalovat?

Příklad dvě. Pokud obdržím vyúčtování dlouhodobé zálohy a mám tam např. výměnu garážových vrat, aniž by o výměně rozhodovali vlastníci (výboru se pouze nelíbila vrata stará). Mohu požadovat zpět částku, kterou mám vyúčtovanou? A pokud nic nedostanu, budu muset opět žalovat já? A koho? Členy výboru? SVJ?

Děkuji

Magda

Paní Magdo, o zálohách rozhoduje shromáždění, viz § 15 odst. 2 ZoVB. Takže i o změně výše záloh rozhoduje shromáždění. Přehlasovaný vlastník se může obrátit na soud.

Výměna garážových vrat bez toho, že by o tom rozhodli vlastníci jednotek: je třeba číst stanovy. V některých SVJ má statutární orgán právo rozhodovat samostatně o opravách do určité výše.

Pokud pořízení nových vrat lze podřadit pod jednání v rozporu s péčí řádného hospodáře (§ 159 NOZ), pak by přicházelo v úvahu, aby SVJ vymáhalo vzniklou škodu. Spíše to ale vypadá, že šlo o opravu, která zhodnotila majetek vlastníků jednotek. Viz nepřikázané jednatelství, § 3006 NOZ a následující.

lake

Myslím, že pokud má pan lake pravdu a důvod zálohy soud zkoumá pouze v případě, že se přehlasovaný vlastník obrátí na soud, existuje zde naděje pro ty, co začali platit na neurčitý účel a později se rozhodli, že už tak činit nechtějí. Takový vlastník může požádat o zařazení bodu na shromáždění a nechat hlasovat o snížení, či zrušení platby do dlouhodobé zálohy. Neexistuje schválený plán oprav, neexistuje důvod platby. Pokud bude přehlasován, může se obrátit na soud.

Je pane lake snad toto řešení?

Děkuji Magda

Pane Lake, pokud je pravda že soud nezkoumá důvod zálohy, pak nemá vůbec smysl hovořit o tom, že by vlastník, který si koupí nový byt neměl platit na neurčitý účel. Ten účel je určitý již tím, že o tom hlasovalo před deseti lety shromáždění. Jedno, zda je v této částce zahrnuto splácení dluhu SVJ bance, či rekonstrukce nového výtahu. Částku milý vlastníku najdeš v zápise ze shromáždění před deseti lety, tak plať.

Napsal jste, že pokud výbor vymění vrata bez toho, aby se zeptal vlastníků, může SVJ vymáhat vzniklou škodu. To je dost nereálné, že by členové výboru sami na sobě něco vymáhali. Co může udělat vlastník? Podle toho co píšete nemůže udělat vůbec nic. Může jen dál tupě přispívat do dlouhodobé zálohy částku, kterou si schválilo shromáždění. Je zcela jedno, zda k tomu tehdy dostal plán oprav na základě kterého se výše schvalovala. Soud přeci nezkoumá důvod zálohy, ale pouze to, zda o této výši rozhodli ovčané na shromáždění.

Mimochodem, pokud existuje zápis s prezenční listinou, ze které je zřejmé, že o této výši nerozhodla kvalifikovaná většina, ale naopak většina byla proti, ale v zápisu je uvedeno, že většina byla pro. Je takové usnesení platné? Pokud ho nikdo nenapadl u soudu, soud k této skutečnosti nepřihlédne?

Dle ZoVB musí dlouhodobá záloha splňovat dvě podmínky. Musí být schválena a musí být ve výši, aby kryla předpokládané náklady. Neměl by tedy soud zkoumat, zda jsou splněny obě podmínky? A proč zkoumá pouze jednu podmínku a druhou ne?

Magda

Ne skutecne, soud vubec nezkouma ani se tim nezajima prestoze ucastnik soudu namital, na jaky? ucel vlastnik plati, etc. Soud zajima poze skutecne jednina vec : SVJ predlozene usneseni shromazdeni (pozor soud nezajima ze usneseni je podvodne atd.). Soud nezajima zda jsou shromazdenim radne odsouhlaseny vsechny dilci polozky mesicnich plateb. Soud nezajima zda mate radne zapocty proti platbam (mate soudne vymahat samostatne).

Soud nezajimaji stanovy, NOZ, ZoVB,…

Ted mluvim o obcasnkych soudech, Ustavni soud zkusenost zatim nevim.

Jak nezajímají,vždyť se na stanovy, NOZ i ZOVB soud ve svých tvrzeních odvolává.

Paní Magdo,

Soud nezkoumá důvod záloh, protože žalobcem je SVJ. A SVJ žaluje pouze neplacení předepsaných částek, samozřejmě. Soud se ničím jiným nebude zabývat. Soud po zjištění, že uplynula lhůta pro napadení usnesení, bude z něj vycházet jako z platného a nepřipustí jakékoliv dokazování, směřující proti jeho platnosti.

Máte se jako nabyvatel jednotky obrátit na soud už v okamžiku, kdy Vám SVJ poprvé doručí předpis plateb a neexistuje určitý, srozumitelný a přezkoumatelný důvod každé platby (což je SVJ povinno sdělit na Vaši výzvu). Můžete za svou osobu napadnout údajnou povinnost k úhradě záloh na účel jiný než nutný, neboť takovou povinnost Vám neukládá ani zákon, ani stanovy. Můžete za svou osobu zpochybnit údajnou povinnost k úhradě záloh na jiný účel než je vlastní správa SVJ a správa domu a pozemku (např. pokud se SVJ(2000) protiprávně snaží vymáhat dlouhodobé zálohy na technické zhodnocení). Můžete požadovat, aby soud určil, že předpis jakési splátky jakéhosi cizího úvěru nemá vůči Vám právní účinky.

Je ovšemže nutné přihlédnout od počátku ke znění stanov. Svůj souhlas s povinnostmi uvedenými ve stanovách jste vyjádřila tím, že jste si pořídila jednotku v domě. Povinnosti uložené stanovami napadnout nemůžete.

lake

Pane Lake, omlouvám se, ale jsem natvrdlá. Je mi jasné, že moc dobře víte co píšete a máte v tom jasno. Já ale moc ne.

Jaký je rozdíl mezi novým nabyvatelem jednotky a tím, kdo jednotku nabyl před časem? Jestli tomu správně rozumím, tak tvrdíte, že pokud mi SVJ předepíše k úhradě platbu dlouhodobé zálohy, mohu jí reklamovat. Pokud jí může reklamovat nový nabyvatel, proč bych to nemohl udělat jakýkoli jiný vlastník. Dále tvrdíte, že pokud reklamuji a SVJ mi platbu nezdůvodní, mohu platbu zažalovat. Nejspíš tedy budu muset hradit a žalovat? Nebo mohu přestat hradit a žalovat? Protože pokud zaplatím, tak tvrdíte, že dávám s platbou souhlas. Otázkou tedy zůstává, zda v případě nového i starého nabyvatele může SVJ prokázat oprávněnost platby pouze zápisem ze shromáždění. A z jakého důvodu má nový nabyvatel možnost se proti předpisu bránit a jiný ne.

Nerozumím také tomu, proč zrovna v případě SVJ musí předpis zálohy zažalovat vlastník. Pokud mi PRE předepíše zálohu a já s ní nebudu souhlasit, napíšu to PRE a nebudu jí platit. Pokud mi do schránky přijde faktura na úhradu časopisu, který si neobjednám, tak kvůli tomu nepůjdu žalovat nakladatele, který mi fakturu poslal, ale nezaplatím. Pokud mi SVJ pošle vyúčtovanou krátkodobou zálohu a já budu vyúčtování reklamovat, tak také nebudu hradit a počkám, co na to SVJ. Nebo i zde musím jít k soudu já?

Díky za trpělivost.

Magda

V některých SVJ má statutární orgán právo rozhodovat samostatně o opravách do určité výše. K výměně vrat rozhodnutím statutarního orgánu ovšem musí být důvod. Důvodem snad nemůže být to, že se vrata nelíbí členům výboru. Nebo se snad takto postupovat může? To by mi připomínalo kocourkov, ne společenství.

§ 1208 NOZ: Do působnosti shromáždění patří

d)schválení … celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků

Anžto se spolehlivé věštecké křišťálové koule na trhu nevyskytují, budoucí již vynaložený náklad stanovit nejde a příspěvky se dají i nevyčerpat, tak bude asi v tý definici nahoře nějaká chybka…

Kór když zákonný předpisy vokolo účetnictví příspěvek ve smyslu doplatku neznají, zato jako výnosovou položku jednoznačně jooo

Odpověď jste už zde ode mne dostal. Přečtěte si ji a neptejte se znovu na totéž.

Vaše SVJ není oprávněno vybírat žádné dlouhodobé zálohy. Pouze krátkodobé zálohy jako osoba v roli příkazníka, neboť povinností příkazce je poskytnout přiměřenou (krátkodobou) zálohu, jestliže si vlastníci od SVJ objednali nějakou KONKRÉTNÍ činnost či službu.

Krátkodobá záloha je s dobou použití do jednoho roku. Po uplynutí doby je povinností příjemce zálohy ji plátci vyúčtovat a vypořádat přeplatky/nedo­platky.

lake

Pane lake,

zcela opomíjíte názor Soudu:

„Je skutečností, že za předchozí právní úpravy těchto otázek provedené zákonem o vlastnictví bytů byla v § 15 odst. 1 tohoto zákona upravena povinnost vlastníků přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, a v tomto směru úprava § 1180 odst. 1 občanského zákoníku se od původní úpravy bytového zákona neliší. Odlišnost spočívá v tom, že předchozí právní úprava provedená v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů upravovala výslovně i způsob tohoto přispívání, a to formou předem určených finančních prostředků jako záloh. Obdobné ustanovení občanský zákoník nemá, ale z absence takového ustanovení nelze dovozovat závěr, že by snad vlastníka jednotky neměla stíhat povinnost takové příspěvky na správu domu platit.“

Dále: A byť došlo v mezidobí ke změnám v právních předpisech upravující bytové spoluvlastnictví, které měly za následek mj. nucenou změnu stanov společenství vlastníků (nové stanovy v důsledku úpravy provedené občanským zákoníkem od 1.1.2014 byly u žalobce přijaty dne 11.3.2014), není nutno měnit či jen formálně znovu přijímat rozhodnutí, která již byla učiněna v minulosti a které se měnit fakticky nemá, tedy které má zůstat stejné: Lze tedy zachovat kontinuitu rozhodnutí o výši příspěvku na správu domu (fond oprav, dlouhodobá záloha) přijatého dne 20.4.2011, a to i pro rok 2015."

Takže se změnou stanov to vůbec nesouvisí.