Co bude dál s dluhem
Zdravím. Dnes bylo na naší nástěnce SVJ zveřejněno „Usnesení exekutora ve věci rozdělení částky za vydražený byt …“ Na SVJ připadlo cca 40 tis. (nárokovaná částka byla vyšší). Ze správy o hospodaření za 2013 lze vyčíst, že ke konci r. 2013 měl majitel tohoto bytu celkový „nedoplatek“ cca 120 tis. (do dražby alespoň o 50 tis. větší – čísla výbor nechce sdělit, v tuto chvíli ani nejsou důležitá). Mnoho nejasností co bude následovat – jaký bude, nebo by měl být další postup? Má SVJ ještě nějakou možnost se dobrat dluhu? (podle mě reálně ne). Bude se dluh stále v celkovém vyúčtování (hospodaření SVJ) objevovat? Bude dluh pokryt (z „FO“), rozdělen a rozúčtován mezi ostatní? Byl by tento krok automatický, nebo by podléhal rozhodnutí shromáždění (výdaj z „FO“ třeba 100 tis.)? Možná někoho napadnou další nejasnosti. Pokud někomu chybí podrobnosti – doplním co vím (stanovy vzorové – asi nepomohou). Tony
Dluhy spjaté se správou domu a pozemku přecházejí automaticky z původního na nového majitele.
Nová úprava NOZ tím posiluje postavení vlastníků jednotek a správců domu. Ti přesto musejí zmíněné potvrzení na žádost vystavit a je povinností prodávajícího ho novému majiteli předložit. Změna se dotýká všech převodů bytových i nebytových jednotek
Kupující by si tedy měl od prodávajícího vyžádat potvrzení, kolik dluží na platbách správci domu, nebo případně doklad o tom, že takové dluhy neexistují
Huberte, fantazírujete. Buď z horečky, nebo z hladu.
Nepravdivé je Vaše tvrzení, že „dluhy přecházejí automaticky z původního na nového majitele“. Jen pro zajímavost se Vás táži, jak jste na ten nesmysl přišel? Na kterém webu jste tuto fámu nalezl?
Dluh by mohl přejít na nabyvatele na základě ujednání nabyvatele s převodcem a po souhlasu věřitele, viz § 1888 odst. 1 NOZ.
Dluh by mohl přejít na nabyvatele také je-li jednotka zatížena zástavním právem. Při prodeji takové jednotky se má za to, že na nabyvatele přešel i dluh zajištěný zástavou. Viz § 1888 odst. 2 NOZ. V tom případě ovšem kupující o zástavě ví (je zapsána v katastru) a svobodně se rozhoduje, zda svolí k přechodu dluhu na svou osobu, nebo toto odmítne.
lake
Tony,
protože se ptáte z pozice SVJ, tak se nejedná o dluh, ale o pohledávku po splatnosti.
Pokud není pohledávka promlčena, tak ji teoreticky můžete vymáhat. Když je nějaký majetek.
Pravděpodobně pohledávku nevymůžete. Zákony jsou v tomto státě vymyšleny a schváleny na ochranu dlužníků, aby se neporušilo jejich lidské právo okrádat sousedy.
Od roku 2014 platí § 159 o odpovědnosti členů volených orgánů. Budete chtít žalovat členy výboru?
Pokud ne, potom pohledávku odepíšete. Zaplatí to všichni ostatní. Technická stránka není moc důležitá. V konečném důsledku to zaplatí ti slušní.
Vezměte si z toho poučení do budoucna. Požadujte po výboru informace o šmejdech, kteří neplatí.
Zrovna píšu podklady pro předžalobní upomínky pro advokáta. Máme zkušenost, že naši neplatící šmejdi na výzvy k zaplacení od výboru nebo od smluvního správce moc nereagují, ale když je to na hlavičkovém papíru advokátní kanceláře, tak najednou zaplatí. Náklady na advokáta jim přeúčtujeme. Nerozumím tomu, ale funguje to.
Hezký den!
Pavel
Pavle děkuji, doplňuji a omlouvám se, že to asi zase bude v jednom řádku (ještě to neumím napsat).
Výbor u nás má jiné nedostatky, v tomto případě však včas konal, upomínal i žaloval. I se vrátilo něco z nákladů na advokáty. Něco málo informací jsme také měli – žalovat výbor – NE.
Zádrhel je v tom, že jsme z pohledávky dostali asi třetinu. Jen pro zajímavost – na povinného se slétlo 5 exekutorů včetně jejich presidenta (Konz). Z exekuční dražby bytu si nechali exekutoři 72 t. státu (FÚ, ČSSZ, VZP) dali 246 na nás zbylo 43, na Škofin, UPC, RWE, Intergram nezbylo (správný rompodnikatel). Zbytek pohledávky už je asi „nevymožitelný“. 40 slušných vlastníků zaplatí přímo (ne přes daně) dvouleté bydlení jedné romrodině, zatím co příspěvky na bydlení třeba projížděla taxíkem, který často zastavoval před domem. Ano, takové jsou naše zákony….prosím všechny – nediskutovat tímto směrem.
Mě však zajímá právě ta „technická stránka“ – jak bude pohledávka (FO i služby) „odepsána“, jak bude zaúčtována (jak se projeví ve zprávě o hospodaření – prostý řádek v nákladech FO ?). Jestli to bude „automaticky“ (bez shromáždění) a na informace skoupý výbor pro klid v domě nic nepoví, tak to část nezajímajících se vlastníků ani nepostřehne.
Ještě jednou díky, taky hezký den …… Tony
Tony, opakovaně zde píšete o jakémsi neexistujícím „FO“. Předpokládám, že SVJ nemá schválená pravidla pro tvorbu a čerpání nějakého fondu, nemá ani dostatečné vlastní zdroje a žádné peníze tedy do tohoto fondu nesměruje.
Vyjadřujte se raději srozumitelně a označujte položky v souladu s účetnictvím právnické osoby.
Kdyby existoval „FO“, nemohli byste jej použít k sanaci dluhů SVJ. To by šlo o čistou zpronevěru.
lake
Lake, vezmete na milost popletu Tonyho po tomto vysvětlení?
Z usnesení prvního shromáždění prvních tří vlastníků Čl. I. Pravidla pro přispívání……na služby a na výdaje spojené se správou…...
Každý vlastník jednotky je povinen přispívat na náklady spojené se správou, provozem, údržbou a opravami společných částí domu a správou pozemku do tzv. fondu oprav částkou ……(fond oprav v zápise zvýrazněn).
…. Čl. V. Tvorba a čerpání dlouhodobé zálohy – fond oprav
- Fond oprav je tvořen z příspěvků vlastníků určených na správu, provoz ……
- Fond oprav je dále tvořen též příjmem z pronájmu společných částí domu např……
- Příspěvky do fondu oprav budou účtovány jako dlouhodobá záloha na účet 955.
- Zúčtování příspěvků do fondu oprav jako zálohy se provádí každý měsíc
- Z oprav fondu se budou hradit veškeré náklady na správu, opravy a údržbu domu a to: (cca 10 položek)
Od té doby se pro náklady spojené se správou …………..všemi a téměř všude u nás používá „fond oprav“. I já jsem ho použil. Příště se použití dvou písmen vyhnu i když pravidla pro tvorbu a čerpání dlouhodobé zálohy s názvem fond oprav máme (nebo to nejsou pravidla?) a tak by snad měl „FO“ existovat. Pravda je, že nemáme žádné jiné příjmy než příspěvky na správu…...
Vysvětlení doplňuji o další používání slov „fond oprav“ :
V roční zprávě je na první straně – přehledné tabulce o hospodaření uvedeno: Vyúčtování fondu oprav – zálohy na správu a opravy. V obratové předvaze je jen : Záloha na správu a opravy (konto 955 300) Ve zprávě je i tabulka s názvem : Vyúčtování fondu „fond oprav“ za období …..(rozdělení na jednotky).
Asi je skoro všechno špatně. Tony
Tony,
jsem rád, že alespoň v materiálech a účetních knihách jsou zálohy na
správu označeny jako zálohy na správu. Takže o žádný „fond“ se
nejedná, a už vůbec nejde o „příspěvky“, jak jsou nesprávně
vícekrát označeny. Máte v SVJ zásadní nepořádek v pojmech.
Ohledně dlužné částky platí to, co už jste se ode mne dozvěděl: sanovat pohledávku SVJ za neplatičem tím, že na její uhrazení zaúčtujete pohledávky vlastníků jednotek z přijatých záloh na správu – to by bylo zpronevěrou se vším všudy. To si SVJ nemůže dovolit.
Vlastníků jednotek se tedy nedobytná pohledávka SVJ (zatím) nijak netýká. Nejde o náklad na správu domu. Je vyloučeno obírat je o peníze tím, že by se jim odepisovala tato částka z jejich pohledávek vůči SVJ.
| Představte si, že majiteli autoservisu neuhradí některý zákazník co je dlužen. Vyřešil by to pro sebe tak, že ze záloh, vybraných od jiných zákazníků na jiné opravy, si odepíše a přivlastní takovou částku, která mu pokryje jeho ztrátu. Snad chápete, že toto je protiprávní jednání – a onen pán půjde před soud. |
To snad není těžké pochopit, nebo ano?
---------------------------------------------------------------------------
Člen SVJ ručí za závazky společenství alikvotně, to jest podle svého spoluvlastnického podílu. Ovšem ručení se realizuje tak, že věřitel vyzve ručitele k plnění, neplní-li dlužník. SVJ však není věřitelem ve vztahu k ostatním vlastníkům jednotek!!! Nemůže je tedy prostě vyzývat k plnění ve svůj prospěch jen proto, že kdosi cosi neuhradil.
SVJ je či bude v postavení dlužníka vůči vlastníkům jednotek, protože od nich přijímá zálohy. V postavení dlužníka, kterému chybějí nějaké peníze v rozpočtu. Dlužník ovšem nemůže nikdy tahat peníze přímo z vlastníků jednotek a podvodně to označovat za náklady správy domu.
lake
Váš komentář je logický, dává smysl a tak dále. Ale pořád jste neřekl, jak to celé skončí.
Pokud se část dluhu uhradí z exekuce a zbytek bude nedobytný, tak co? Není možné, aby SVJ už navěky mělo dluh vůči ostatním vlastníkům. Prostě v určitém okamžiku musí vymáhání dluhu skončit, protože prostě žádné další peníze nepřijdou. A v tu chvíli se ta díra na účtě a v účetnictví musí zacelit. A SVJ prostě nemá jiné peníze než ty, které vybere od členů.
Tristone, směšujete dohromady dvě různé věci:
- pohledávka SVJ za neplatičem, vzniklá z individuálních dodávek služeb do bytu neplatiče;
- dluhy SVJ vůči vlastníkům jednotek, vzniklé přijetím záloh na správu domu a pozemku.
Tyto dvě právní skutečnosti nemají vůbec nic společného. Jde jednou o pohledávky SVJ za dlužníkem, podruhé o závazky SVJ vůči jiným osobám. Pohledávky i závazky vznikly z různých právních důvodů, na základě různých právních předpisů.
Mylně se domníváte, že „není možné, aby SVJ už navěky mělo dluh vůči ostatním vlastníkům“. Je to samozřejmě možné. Vztah dlužník-věřitel totiž může ze zákona skončit pouze čtyřmi možnými způsoby:
- použitím přijatých záloh na správu domu a pozemku a následným vyúčtováním a vypořádáním přeplatků/nedoplatků, nebo
- vrácením přijaté zálohy, jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha vybírána (jde pak o bezdůvodné obohacení SVJ), nebo
- vrácením přijaté zálohy na základě rozhodnutí shromáždění, nebo
- zánikem právnické osoby s následným vypořádáním závazků a pohledávek.
Neznám žádný jiný zákonný důvod pro zánik závazku SVJ vůči plátcům záloh.
lake
Váš přístup znamená jediné – že po dlužícím vlastníkovi, který se následně ztratí, zůstane v účetnictví SVJ navždy dluh, se kterým nepůjde nic dělat. Dlužník ho neuhradí, už není k dispozici.
Ale jelikož SVJ musí platit svým dodavatelům, tak na to použije peníze svých členů a bude už na věky dlužit zase jim. Protože musí platit, tudíž nemůže vyúčtovat vše do poslední koruny.
Možná je to z právního hlediska správně, ale z praktického je to totální pitomost. Nedobytný dluh se prostě v nějakém okamžiku musí zlikvidovat, jinak generuje jen další a další náklady (i kdyby jen pitomé položky v účetnictví). A SVJ nemůže jen tak zanést do účetnictví ztrátu, ty chybějící peníze musí doplnit. A jediný zdroj peněz jsou peníze od vlastníků.
Pane Tristone, napsal jste: „Nedobytný dluh se prostě v nějakém okamžiku musí zlikvidovat.“
Toto Vám přece hned zpočátku vysvětlil pan Pavel. Nedobytnou pohledávku je možno v účetnictví odepsat. Ale není možno při tom stejně lehce „odepsat“ vlastní dluhy právnické osoby!!!
Diskutující se zde vesměs snaží o švindl v účetnictví. Vlastní ztráty právnické osoby by chtěli nějak přímo přenést na vlastníky jednotek. Pořád věří, že existuje nějaká právní skulinka, jak vlastníky obrat o jejich peníze…
Ale to nejde, sokolíci. Jedině když začnete podvádět s účtováním o přijatých zálohách a čekáte, že si toho snad nikdo nevšimne.
Člen SVJ pouze ručí za dluhy právnické osoby. Toto je jeho legální závazek. Z toho musíte vycházet. Vlastník není zlaté prasátko, do kterého si bouchnete a vysypou se další peníze do klobouku SVJ.
lake
„vlastní dluhy právnické osoby“ „vlastní ztráty právnické osoby“ „Člen SVJ ručí pouze za dluhy právnické osoby“.
Ač to není případ našeho SVJ, tak se rád dozvím, jak se právnická osoba dostane do dluhů (ztrát) za které neručí vlastníci.
Také se zde na fóru diskutovalo, zda SVJ je či není „pytel vlastníků“, pokud to interperetuji správně.
Pane Petře,
zákonodárce vtipně stanovil, že jako vlastník jednotky ručíte za závazky
právnické osoby (podle ZoVB), případně za dluhy právnické osoby (podle
NOZ). A to bez jakýchkoliv výjimek.
Soudím tedy, že nemůže existovat žádný dluh SVJ, za který byste jako vlastník jednotky neručil. To samozřejmě platí, i kdyby ten dluh vznikl bez schválení shromážděním, v rozporu se stanovami, či jako důsledek protiprávního jednání členů statutárního orgánu.
Tak co, ještě toužíte stát se vlastníkem jednotky?
lake
Jé je,zase tolik vtipu pane Lake. Mám za to, že do tohoto stavu se nedostávají vlastníci jednotky na svoji žádost,ani tím,že chtějí bydlet v „králíkárnách“tam se dostávají na doporušení právníků,a ti to dělají vědomě,páč bydlí v palácích a na ty potřebují vydělat od těch „jednoduchých“,tak jim to zjednodušují zákony,kterým nikdo nerozumí, ani oni sami,a tím všichni vydělají …
Zatím pořád nejsme v rozporu, ale taky nejsme na konci.
Je jasné, že v účetnictví lze snadno odepsat nedobytnou pohledávku (aspoň pro účetní snadno).
Ale neřeší to ten fakt, že SVJ ty peníze reálně pořád chybí a kromě vlastníků je prostě nemá kde vzít. Takže vlastníkům v podstatě dluží a s každým takovýmhle případem ten dluh jenom narůstá. V některých SVJ to může být na pováženou.
Z Vašeho popisu ale víceméně plyne, že to stejně musí vlastníci zacvakat, protože ručí za závazky SVJ. Takže pokud SVJ se všemi vlastníky vyrovná jejich vyúčtování do koruny, tak mu zbude nevymahatelný dluh např. 50.000 po tom problémovém vlastníkovi. Pak bude mít zaplatit třeba teplárně, ale nebude na to mít, 50 tisíc mu bude chybět. Takže bude mít u teplárny dluh a ejhle, už za něj ručí všichni vlastníci. Takhle jste to myslel?
Ono to tak reálně nebude, protože obvykle jsou nějaké dlouhodobé zálohy, takže je z čeho platit, ale ten vnitřní dluh sám nezmizí.
Pane Tristone, píšete: „… ale ten vnitřní dluh sám nezmizí.“
Přesně tak. Vnitřní dluh sám nezmizí. Nabyvatel jednotky by si měl před koupí bytu zjistit, zda SVJ je či není zadluženo a zda má prostředky ke krytí svých závazků. Protože za alikvotní část nekrytého dluhu SVJ bude vlastník ručit celým svým majetkem. Ale to jsem zde už zopakoval snad dvanáctkrát …
lake
Tahle část je jasná a bezesporná. Ale zároveň Vy tu taktéž už hodněkrát opakujete, že SVJ nemá právo si ty peníze od vlastníků „vytáhnout“.
Rozumně hospodařící SVJ se nikdy nedostane do situace, že nebude moci zaplatit fakturu (nemá-li těch neplatičů fakt hodně). Takže reálně nikdy nikomu navenek dlužit nebude. Pouze vnitřně svým členům. A pokud nemůže od členů dostat peníze na ten vnitřní dluh, tak akorát rok co rok musí tuhle situaci v účetnictví řešit, platit za to a tak dále. To přece není únosný stav. Jakmile se jednou rozhodne (ať už Výbor nebo Shromáždění), že pohledávka je nedobytná a další vymáhání je jen plýtvání prostředky, tak je nutné onen vnitřní dluh taktéž zlikvidovat.
A pokud Vy tvrdíte, že to nelze předepsat vlastníkům, tak neexistuje způsob, jak se ho zbavit. A to je to, co považuji za naprostou pitomost.
Skoro nerudovská otázka. Nikoliv však kam s ním, ale co s ním?
Pokud bylo vymáháno, došlo k částečnému uspokojení, tak pravděpodobnost, že bude další plnění, je rovna nule. Pokud výbor konal, jak měl, nezbývá než buď pohledávku odepsat ihned, nebo počkat až bude promlčená.
V každém případě bych si nechal další postup schválit shromážděním, protože případné náklady na další vymáhání mohou převýšit výtěžek nebo později může nějaký chytrolín tvrdit, že se mělo konat.
„Technicky“ je odpis jen otázkou účetního zápisu, např. 32×/31× pokud je účtováno rozvahově, nebo 54×/311; 32×;95×/64× výsledkově.
Účetně je to prkotina, s tím si účetní poradí :)
Jde o to, že se ten zbytek prostě naúčtuje členům, resp. projeví se jim ve vyúčtování vyšším nedoplatkem nebo nižším přeplatkem. Což je poněkud s rozporu s Vašimi předchozími tezemi.
pane lake,jsme stále v rovině teorie.
Otázka zněla,co bude fyzicky s tím dluhem,přijde snad nějaký mozemšťan a zalepí díru leukoplastí?
To je hezké, že máme zákony, ale ty zákony to také nezaplatí. Takže byt je prodaný v dražbě,část dluhu po splatnosti je zaplacená, část nikoliv,nový majitel s dluhem nemá nic společného,dlužník je nezvěstný a žádné zálohy nezaplatil.Když se to dá k soudu budou další náklady(chápu,že státu se to líbí) bez vidiny zaplacení dluhu. Co s tímto fantem?
Mija, napište Vašemu poslanci.
- Ať zákonodárci zavedou do NOZ povinný přechod veškerých dluhů vůči SVJ mezi převodcem a nabyvatelem jednotky. NOZ nic takového neobsahuje.
- Ať tyto dluhy jsou vyňaty z oddlužení při úpadku podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb..
- Ať tyto dluhy jsou vyňaty při výkonu rozhodnutí dražbou podle § 336b zákona č. 99/1963 Sb. Občanský soudní řád. Ať při tom soud zřídí na žádost SVJ zástavní právo na vydražené jednotce ve prospěch SVJ k dluhu z neuhrazených nákladů na správu domu a pozemku, obdobně jako u dluhu z úvěru podle § 336l odst. 4 téhož zákona.
I tak se toto nebude týkat běžných soukromoprávních vztahů (dluhy při dodávce služeb). To je záležitost jednoduchého práva. To by potom mohl požadovat extra zacházení každý věřitel z každého myslitelného důvodu.
lake
lake,je od vás hezké,že reagujete,leč odpověď jsem nedostala a pochybuji,že poslanec to zaplatí:-) …
Otázka zněla,kdo zaplatí ten zbývající dluh(dodávky služeb)po splatnosti a jak se to zaúčtuje???????? Ŕáda bych tady četla praktickou radu.
Otázku zaúčtování ztráty musí vyřešit účetní se kterou máte smlouvu. Možná byste načerpal znalosti zde v rubrice ing. Klainové. Já si dovolím připomenout abyste žádali průběžně informace od výboru o dluzích a speciálně na konci roku při účetní závěrce. Je jasné, že když si někdo usmyslí že bude žít na úkor druhých, tak se mu to povede. Stačí nasekat víc dluhů než mít majetku a vzhledem ke zdlouhavosti soudů, i když výbor podal dle příspěvku žalobu na soud včas (nebo to tvrdí), se mu to povede.
Doporučuji občas hledat i na internetu
Odkazuji na toto:
http://nasesvj.webnode.cz/…-fond-oprav/
Úvodní stránka > Používání pojmu „fond oprav“ 07.05.2012 16:51 – Používání pojmu „fond oprav“
Problematiku tzv. „fondu oprav“ bych už dávno nechala odpočívat v pokoji, ale nemohu, protože se na Portálu SVJ někdy před týdnem rozjela opět docela bouřlivá diskuse na tohle téma. Diskutuje kdekdo. Důvod je jednoduchý. Každý tomu přece rozumí. Mezi přeborníky, kteří znají přesně obsah pojmu „fond oprav“ v SVJ určitě nepatřím. Zde chci pouze apelovat na účetní, aby příspěvky, které tak horlivě brání zažitý termín „fond oprav“ nebrali vážně a snažili se pomalu, ale jistě tento pojem z účetních informací úplně vytlačit. Pokud diskutují o „fondu oprav“ účetní laici, ať to dělají, když je to baví. Když se nechají zmást nesprávným označením záloh na správu účetní, má to do účetnictví dost často tyto dopady:
1. Vidí-li někteří účetní v pojmu „fond oprav“ slovo fond, vybaví se jim účtová skupina 92 Fondy. Příspěvky na správu potom účtují na účtu 92× s názvem „Fond oprav“. Je jim úplně jedno, že zaměnili vlastní a cizí zdroje.
2. Zaměří li se i na druhou část pojmu, tedy na slovo oprav, odvodí si, že se z něj mají hradit jenom opravy a všechno ostatní přesunou do služeb. V takovém SVJ potom vybírají v rámci záloh na služby i zálohy na pojistné, na bankovní poplatky, na odměny členů výboru, na odměny externímu správci domu a na další náklady, které normálně patří do nákladů na správu domu. Kdybych viděla takové hrubé chyby v účetnictví jednoho SVJ, případně dvou, určitě bych tomuhle tématu nevěnovala tolik času. Bohužel je jich stále více než dost.
Někteří účetní nemají na čtení vysvětlujících příspěvků čas, tak si napíší dotaz: Co mohu zaplatit z fondu oprav kromě oprav? Je dost únavné odpovídat na stejné otázky pořád dokola.
Pokud by si někdo chtěl ten čas udělat a trochu si počíst, zde jsou odkazy na mé starší příspěvky. · Na tomhle webu jsou rozumy k tzv. „FO“ uvedeny hlavně v rubrice Otázky a odpovědi v části Správa, ale vyskytují se i v dalších rubrikách viz mapa stránek. · Na Portálu SVJ stačí zadat do hledáčku vpravo nahoře N. Klainová a objeví se 39 stránek příspěvků. O „fondu oprav“ je jich tam docela dost. · A komu by to ještě nestačilo, může zajít do knihovny, půjčit si časopis Účetnictví č. 11/2007 a začíst se do první části miniseriálu věnovaného právě tzv. „fondu oprav“. Když se mu to bude líbit, má miniseriál další 4 díly. Mimochodem hned v prvním dílu je uvedena provázanost „FO“ s rozpočtem nákladů na správu. To je zajímavé. O „FO“ se na Portálu SVJ vedou nejnovější diskuse už přes týden, ale o vazbě na rozpočet tam zatím nepadlo ani slovo.
článek pokračuje
Více zde: http://nasesvj.webnode.cz/…-fond-oprav/
Poslední komentáře