Čím se budou řídit stávající SVJ po 1.1.2014?

Petřesv,

před psaním příspěvku je vhodné se seznámit s textem předpisu.

petrsv: § 1177 – oznamovací povinnost má vlastník už dnes. Problém je, že na to lidi kašlou, neb jim za to nehrozí žádná sankce. V tom se NOZ nijak neliší od stávajícího zákona.

Pavel: Nemáte pravdu. Oznamovací povinnost podle § 20/4 ZoVB obsahuje pouze povinnost oznámit nabytí vlastnictví jednotky. § 1177 ukládá mj. oznámit adresu, počet osob v domácnosti, změny počtu osob, jméno a adresu nájemníka. To považujete za stejný rozsah povinností? Můžete definovat domácnost podle NOZ?

petrsv: § 1178 – nevím, jestli je to v ZoVB, ale je to běžná praxe i dnes, nevidím v tom nic problémového. Základem samozřejmě je, že SVJ má tyto údaje k dispozici.

Pavel: Neznám předpis, který by tuto povinnost ukládal. Jedná se o novou povinnost.

petrsv: § 1179 – takové právo má vlastník i dnes, nevidím v tom problém.

Pavel: Neexistuje předpis, který by takovou povinnost výslovně ukládal. Pouze výkladem se dovozuje, že taková povinnost existuje. Když bude tato povinnost uvedena přímo v zákoně, je pravděpodobné, že bude větší zájem o tyto informace. V tom vidím problém.

petrsv: § 1180, odst. 2 – tady podle mě chybí zásadní dovětek – „…stejně, není-li smluvně ujednán jiný způsob.“ – ať má SVJ možnost si to řídit podle svého rozhodnutí.

Pavel: Domnívám se, že toto ustanovení je kogentní, ostatně jako většina ustanovení třetí části NOZ (§ 978). Navíc i kdyby bylo možné smluvní ujednání, dovedete si představit v realitě, jak majitelé velkých bytů budou souhlasit, že se nebude rozpočítávat na byt ale postaru, podle m2? A to je nejasné, jaké položky by měly do „vlastní správní činnosti spadat“.

petrsv: § 1186 – je dobře, že ta povinnost je. V čem by mohl nastat problém?

Pavel: problémem už je, o jaké dluhy se jedná. Domnívám se, že bez dohody mezi prodávajícím a kupujícím o převodu dluhů k žádnému převodu nemůže dojít. To ale v § 1186/2 napsané není.

Hezký den!

Pavel

Pavle, děkuji za odpovědi. Myslím, že toto fórum je tady od toho, aby se o věcech diskutovalo. A já se radši zeptám, než si udělám závěr. Jednotlivé § jsem samozřejmě četl, i tak mi to nebylo jasné, proto ty dotazy.

§ 1177 – mě šlo pouze o tu povinnost ohlášení. Je už jedno čeho, stejně na to lidi kašlou. Nehlásí nabytí, nebudou hlásit ani to další. Neřeším co všechno a jestli je to správné nebo ne, ale samou podstatu nařízení, za jehož nesplnění nikomu nic nehrozí.

§ 1178 – jak jsem psal – nevím, jestli to nějaký zákon řeší, nicméně praxe taková je. Na tomto § ale nevidím nic špatného nebo rozporuplného, Vy jste ho zmínil, ale nenapsal, co je na něm tak zajímavého…

§ 1179 – já bych v tom takový problém neviděl. Prudiči, kteří nemají nic jiného na starosti, to dělají už dnes. A ti, kteří se nezajímají, nebudou se zajímat ani potom. Ale je to asi věc konkrétních SVJ.

§ 1180 – mno, na tom něco bude…

§ 1186 – podle mě jde o dluhy vlastníka vůči SVJ. Onu dohodu má zřejmě suplovat právě tento §. Ale to je samozřejmě moje chápání, k tomu by se měl vyjádřit právník.

Ještě jednou díky.

Petr

Problém vidím z mého pohledu v nejasnosti. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Jaké dluhy můžou přejít na nabyvatele a ručí za ně převodce? Pokud někdo můžete prosím přispějte k objasnění, možná je to úplně jednoduché.

§ 1180, odst. 2 vypustit mj. pro neurčitost, nesplnitelnost.

Nařízení vlády jde ještě dále, když rozpočítává na jednotku i právní služby, takže v domě se spoluvlastnickými podíly jednotek v poměru 80:5:5:5:5 bude rozhodovat vlastník 80 %, ale bude hradit poukých 20 % nákladů na právní služby a na „vlastní správní činnost“.

§ 1180 odst. 2
Mně se také nelíbí paušální rozvrhnutí nákladů na jednotky odměn stat. orgánů a nákladů na správní činnost. Ale v čem vidíte neurčitost nebo nesplnitelnost? V tom Vašem příkladu poukazajete spíše na nespravedlonost. Mnohým jiným se to zdá naopak spravedlivější a jistě by poukázali na jiné příklady, kterými by to prokazovali.

O této záležitosti se vedla diskuze již dříve. Nakonec se přiklonili navrhovatelé zákona a zákonodárci při schvalování zákona k řešení uvedeném v § 1180 NOZ.

Neurčitost (a z toho plynoucí nesplnitelnost) spočívá v neurčitém vymezení (přesněji nevymezení, resp. nemožnosti vymezení) tzv. „vlastní správní činnosti“. Pokud je Vám snad zřejmý rozdíl mezi správní činností „vlastní“ a „jinou než vlastní“, tak nám ho zde, prosím, popište. Tvrdím, že odlišit tzv. „vlastní správní činnost“ není možné z principu, nikoliv pouze pro nedostatek formulační dovednosti zákonodárce. Zákonodárce přitom neuvádí, že o tom, co je tzv. „vlastní správní činnost“, rozhoduje osoba odpovídající za správu domu (což by bylo také řešení), tzn. že jakékoli rozhodování kýmkoli je vyloučeno, je třeba rozúčtovávat podle zákona. (To, že tzv. správní firmy si někdy stanoví odměnu v závislosti na počtu jednotek v domě, s tím naprosto nemá co společného, ačkoli se to jako argument uvádí v důvodové zprávě.)

Máte pravdu, příklad ilustruje něco jiného, než neurčitost (ani jsem to netvrdil). Příklad s náklady na právní pomoc ilustruje porušení základní zásady spoluvlastnictví věci, že spoluvlastník se podílí na rozhodování, odpovědnosti a nákladech v poměru odpovídajícím výši jeho spoluvlastnického podílu. Jedná se tak nejenom o nespravedlnost, jak uvádíte, ale i o rozpor s deklarovanými zásadami, na nichž je spoluvlastnictví věci (a jeho zvláštní případ – bytové spoluvlastnictví) postaveno.

Návrh nařízení vlády, kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím

„§ 17 – Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti“

„Náklady, které jsou v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku označeny za náklady vlastní správní činnosti podobné nákladům uvedeným v tomto zákonném ustanovení a rozúčtují se na každou jednotku stejně, se rozumí zejména“
„a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,“
„b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,“
„c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
d)náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a“
„e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku“

V důvodové zprávě k návrhu nařízení vlády k § 17 je uvedeno:

" Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ."

Prosím o radu, jak naložit s následující situací konkrétního SVJ:

V domě je 104 jednotek o velikosti garsonky až 3+1. V každé jednotce jsou dva vodoměry a jeden až čtyři RTN, celkem 499 měřidel. Ve stanovách jsou odečty a rozúčtování měřidel uvedeny mezi službami spojenými s užíváním jednotky.

Externí odečitatel a rozúčtovatel měřidel účtuje cenu za měřidlo. V současné době jsou náklady na odečty a rozúčtování měřidel vyúčtovávány v souladu s rozhodnutím shromáždění na jednotky podle skutečného počtu měřidel v jednotce, tedy každý si zaplatí odečet a rozúčtování svých 2 vodoměrů a skutečného počtu RTN.

Vyplývá z výše uvedeného pro toto SVJ, že musí vyjmout odečty a rozúčtování měřidel ze služeb a považovat je za náklady vlastní správní činnosti? A bude každý vlastník jednotky povinně hradit odečet a rozúčtování 2,8 RTN bez ohledu na to, zda má jeden nebo čtyři radiátory?

Podle důvodové zprávy k návrhu NV jeho § 8 provádí § 1189 NOZ. Neplatí tak, že veškeré správní činnosti definované § 8 NV musí být rozpočítávány podle jednotek. § 1180/2 stanoví, že na jednotky se rozvrhnou mj. PODOBNÉ náklady na vlastní správní činnost, jako jsou příspěvky na osoby spravující dům, členy statutárních orgánů, náklady na účetnictví.

Podle mého tak bude na rozhodnutí shromáždění, které „podobné“ náklady bude považovat za správní a tedy které se budou rozpočítávat na jednotky. Pokud shromáždění rozhodlo o službách a způsobu rozúčtování nákladů na služby, nepřímo provedlo i rozhodnutí o možných „podobných“ nákladech na správní činnosti ve vztahu k § 1180/2 NOZ.

To už můžete rovnou rozúčtovávat podle počtu chovaných psů nahlášených vlastníkem jednotky.

To přece patří do správy domu, to se vlastníkovi nepředepisuje. Mohlo by dělat nějaký problém v účetnictví?

https://apps.odok.cz/kpl-detail…

§ 17 písm.

Náklady, které jsou v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku označeny za náklady vlastní správní činnosti podobné nákladům uvedeným v tomto zákonném ustanovení a rozúčtují se na každou jednotku stejně, se rozumí zejména

1. náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
2. náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
3. náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
4. náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
5. náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Upravte si čísla na písmena.

Toto ustanovení (§ 1200/2/e) má smysl a použije se pouze ve vztahu k založení SVJ po 1. 1. 2014. Jiným způsobem totiž první statutární orgán není možné ustavit, než jeho „určením“. Pokud je již SVJ zapsané, pak zpětně dopisovat do stanov první členy statutárního orgánu nemá smysl a toto ustanovení je pro tyto případy neaplikovatelné.

Zdenku,

to, co uvádíte, má logiku. Ale mělo by to být napsané i v zákoně.

1)Protože KANCL tvrdí, že se Bytové spoluvlastnictví bude vztahovat i na stávající SVJ, napsal jsem mu dotaz:

"Jako člen současného SVJ nerozumím, proč by stávající SVJ mělo doplňovat do stanov osoby, které tam již 8 let nejsou. Napadají mne tyto varianty:

a)toto ustanovení se na stará SVJ nevztahuje, jako celý oddíl Bytové spoluvlastnictví

b)toto ustanovení se na stará SVJ nevztahuje pro svou zřejmou nelogičnost

c)toto ustanovení se na stará SVJ vztahuje, ale jde o chybu, která bude odstraněna do 3 let."

Odpověď jsem zatím neobdržel.

2)Ale i kdyby toto pravidlo mělo platit pouze u nově zakládaných SVJ po 1.1.2014 nerozumím tomu, k čemu bude tato informace ve stanovách za 10, 20 či 30 let. Asi měla být přijata úprava obdobná § 146 ZOK. Třeba dojde k potřebné novelizaci.

Hezký den!

Pavel

P.S.

pište KANCLu dotazy, už mají po prázdninách, alespoň se dozví, že ten NOZ není „perfektní“, jak tvrdil plzeňský právník Jaroslav Svejkovský, který za podíl na přípravě NOZ obdržel ocenění Právník roku (MF DNES 25.1.2013).

Pane Zdenku, celý oddíl NOZ o bytovém vlastnictví platí pouze pro nová SVJ(2012). Přesně takto se to už řešilo a vyřešilo zde: Změna stanov podle NOZ 6.

lake

Pane Anonymous,
nepodložené názory (které jsou navíc ve zřejmém rozporu se zněním zákona a s judikaturou Ústavního soudu) nelze brát vážně. I kdyby je opakovalo tisíc právnických neználků, uklízeček a traktoristů. Já raději vycházím z právních skutečností, platných v tomto státě:

• ze znění zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník,
• z právní nekompatibility dvou definic jednotky. dvou definic právnické osoby SVJ a dvou definic správy domu (podle zákona č.72/1994 Sb. a podle zákona č. 89/2012 Sb.),
• z Ústavy ČR, která neumožňuje státní moci zavést retroaktivitu právního předpisu bez výslovné a jednoznačné zákonné úpravy,
• z obecně závazných nálezů Ústavního soudu k otázce (ne)přípustnosti retroaktivity: Pl. ÚS 78/92, Pl. ÚS 21/96 (publikován ve Sbírce zákonů jako předpis č. 63/1997 Sb.), Pl. ÚS 17/11 (publikován ve Sbírce zákonů jako předpis č. 220/2012 Sb.).

Nicméně: Nebude problém technicky novelizovat NOZ tak, aby speciální právní úprava bytového vlastnictví v NOZ (§ 1158 až § 1222) dopadala přiměřeně i na současná SVJ(2000), která tímto zákonem upravena nejsou. Zatím se žádná novela oficiálně nechystá. Dosud jediný publikovaný návrh takové novely zákona č. 89/2012 Sb. najdete zde.

V budoucnu může novela v tomto smyslu být přijata – a pak bude aktuální to, co popisuje úvodní příspěvek. Tak je třeba rozumět upozornění pana Pavla: navrhuje připravit se na to, co je dnes bezpochyby rozporné s právem, ale může být v budoucnu uzákoněno i pro SVJ(2000) a nynější vlastníky jednotek.

Tedy – pokud zombie procitnou a vrátí se jim ztracený rozum; k tomu viz diskuse NOZ: Dodělej do­ma 4.

lake

„z právní nekompatibility dvou definic jednotky. dvou definic právnické osoby SVJ a dvou definic správy domu (podle zákona č.72/1994 Sb. a podle zákona č. 89/2012 Sb.)“

Nekompatibilitu tvrdíte pouze Vy. Je třeba ji rovněž prokázat, jinak se má za to, že není.

Jednotky definované ZoVB se ze zákona měnit nebudou. V novém KN se budou zapisovat jednotky podle ZoVB a podle NOZ. Tam není problém.

Problém je u SVJ vzniklých podle ZoVB. Právníci vykládají, že tato stará SVJ se budou řídit NOZ, mj. částí Bytové spoluvlastnictví.

Pan lake zde s pomocí jazykového výkladu § 3041 tvrdí, že se stará SVJ budou nadále řídit ZoVB a dále se budou řídit NOZ, nikoliv však oddílem Bytové spoluvlastnictví.

Nepovedený NOZ je v tomto nejasný.

Hezký den!

Pavel

A tak ty dotazy otočím a zeptám se jinak.

Jestliže NOZ stanoví v § 3080, že se zrušuje pod bodem 60) zákon č. 72/1994; pak obecně platí, že vše co nastalo do dne zrušení se řídí zrušeným předpisem a vše co nastane poté se řídí předpisem novým.

Neboli, tak jak to čtu, tak od 01/01/2014 platí pouze NOZ v intencích předchozího odstavce. NEBO JE TO JINAK?

Zaznamenal jsem názory právníků. že po 01/01/2014 se budeme všichni učit vše od začátku. Takže, kde je v tom guláši zrnko světélka?

Votočka

Pane Votočko,
skutečnost, že NOZ „natvrdo“ ruší ZoVB, nemá žádný vliv na rozsah práv a povinností dosavadních SVJ(2000), ani na vztahy mezi SVJ(2000) a vlastníky jednotek(1994). Vždyť o tom stále píšu, už rok. Že od 01.01.2014 bude platit pouze NOZ je přece bezvýznamné. Právě NOZ obsahuje toto kogentní přechodové ustanovení:

Stačí jen číst nový občanský zákoník. Sám výslovně vylučuje, aby se dosavadní vztahy mezi SVJ a vlastníky jednotek řídily podle NOZ. Protože nikde nestanoví „jinak“.

Jistě Vám neušlo, že ty „dosavadní právní předpisy“ zmíněné v NOZ jsou zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. a nařízení vlády č. 371/2004 Sb. o vzorových stanovách. A pojmem „smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona“ míní NOZ stanovy všech 55000 SVJ v tomto státě.

Ještě je na tom někomu něco nejasného?

lake

No, moc hezké. Jenže nejde o to, co si kdo myslí nebo jak co vykládá, ale jak to bude ve skutečnosti. Lake jinýni slovy a jinak opsal mnou uvedený odstavec, co a jak před účinností a po účinnosti NOZ.

Takže jako „problém“ od 01/01/2014 vidím financování chodu domu – toť příklad.

Žel, tučně uvedený text předpisu je pouze text. Budu-li ji jej jako vlastník vykládat jinak nežli ostatní vlastníci v domě, máme jako společenství problém.

Takže můj pohled se nemění, nejasností bude stále více a teprve realita života ukáže, kterým náhledem na konkrétní situaci se bude možno řídit.

A nelze nechat bez povšimnutí stanovisko Kanclu z příspěvku pana Pavla k § 1180 NOZ, kde zcela zřetelně zmiňují ustanovení NOZ o tom, že lze sjednat cokoliv jinak, než stanoví zákon. A tím se dostáváme do ještě větší a hlubší „právní bažiny“.

Přesto všem přeji pevné zdraví a odolnou nervovou soustavu.

Votočka

Pane Votočko, děkuji za přání pevných nervů. Ohledně „právní bažiny“ nelze obecně říkat, že se v ní ocitáme (všichni). Ve větší a hlubší právní bažině se ocitají pouze ti, kdo neznají základy práva. Já například se v žádné bažině nenacházím.

O vadném výkladu KANCLu k § 1180 jsem napsal panu Pavlovi: http://www.portalsvj.cz/…tavajici-svj#…. Přečtěte si to též, ať z té bažiny ve zdraví vylezete.

lake

Mistře Lake,

již několikrát jsem uvedl a snad si vzpomenete, že o mě až tak nejde. Jsem praktik a tak mě nějaký ten zákon nerozhází, vzhledem k tomu, že naše SVJ funguje na principu zdravého rozumu a tak se k právním kecům, zvaných zákon uchylujeme minimálně.

A jelikož je mi známo, že SVJ jsou vlatně imaginární společností, tak aby se mi do chodu fungujícího baráku s prominutím sral jakýkoliv úředník, to bych mu neradil. Už jsem jich pár nakopal. A udělám to s chutí zas, pokud je popadnou touhy něco kontrolovat nebo srkat někam rypáky.

No a na ten zbytek jsou právníci. Zrovna dnes jsem si přečetl postesk jednoho z nich, co s nimi bude, když je jich již registrovaných v komoře přes deset tisíc a k tomu ještě bloumá po jejich kanclech asi 3 500 koncipientů. Z čeho by byli chudáci živi? Tak tady budou mít šanci, co říkáte?

Votočka

Pane Votočko,
zdá se, že všichni právníci dnes brání názor (který nesdílím), že současná SVJ budou povinně přizpůsobovat své stanovy nové právní úpravě. O co zde jde napsal otevřeně JUDr. Čech (http://www.portalsvj.cz/…di-judr-cech):

Opakuji, že tento názor nesdílím. Ale dovedu vyčíslit, co by to znamenalo. Kdyby 55000 současných SVJ podlehlo tvrzením o nutné změně a svěřili by tuto změnu právníkům a notářům, šlo by odhadem o částku
55000×20000 Kč = 1,1 miliardy korun českých.

Bez komentáře.

lake

§ 3041 – „Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti.“

Problém je, že je sporné, zda právnickou osobu SVJ (2000) lze považobat za kompatibilní s právnickou osobou SVJ (2012).

Pokud ano, řídily by se SVJ (2000) podle NOZ po nabytí účinnosti NOZ.

Pokud ne (Lakeho názor), řídily by se nadále podle ZoVB.