Čí příjem je nájemné?

Pane Laku,

žádný z Vámi uváděných zdrojů (diplomová práce Veroniky Badurové, ObčZ § 663, ZoVB § 9a, Nový ObčZ § 2201, judikát Nejvyššího soudu) neřeší položenou otázku, čí je v uvedeném případě příjem z nájmu a kdo příjem z nájmu zdaňuje.

Není třeba přesvědčovat nás přesvědčené, že pronajímatelem může být osoba odlišná od vlastníka věci. Píšete to zde opakovaně, přitom s tím všichni souhlasí. Položenou otázku to neřeší.

Pane OPBH, ptáte se „čí je příjem z nájmu“.
Už jsem zde zmínil odkaz na § 663 a následující Občanského zákoníku. Nájemné je příjmem pronajímatele. Tak zní zákonná úprava. Zákleží tedy na tom, kdo uzavřel smlouvu jako pronajímatel.

Dále se ptáte „kdo příjem z nájmu zdaňuje“.
To je také triviální otázka, obsažená v zákonu č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Pronajímatel má příjem a ten zdaňuje (samozřejmě po odečtení výdajů). Je-li pronajímatelem SVJ, doporučuji prostudovat:

• § 17, který definuje kdo jsou poplatníci daně z příjmů právnických osob;
• § 18, který definuje co je předmětem daně u těchto osob;
• § 18 odst. 3, podle něhož jsou u SVJ příjmy z nájemného vždy předmětem daně.

.............­.............­.............­.............­.............

Myslím , že o této jednoduché otázce se zde diskutuje zbytečně rozsáhle. Jde o legální postup. V určitých případech může být jediný možný, pokud nelze získat podpisy všech vlastníků na smlouvě o pronájmu. Je-li SVJ pronajímatelem, pro účely zdanění snižuje příjem z pronájmu o daňově uznatelné náklady podle § 20 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., a NAVÍC K TOMU má speciální „daňový bonus“ podle § 20 odst. 7 zákona.

lake

ObčZ § 663: „Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.“

ObčZ § 663 nijak neřeší situaci, kdy pronajímatel není vlastníkem pronajaté věci. Dále, § 663 nestojí osamoceně. Hned další § 664 říká, že pronajímatel je povinen svým nákladem pronajatou věc udržovat ve stavu způsobilém smluvenému užívání. Podle Vašeho výkladu by to znamenalo, že SVJ je povinno udržovat cizí věc svým nákladem.

Napište, prosím, podle jakého § spravovanou věc udržuje pro vlastníka věci správce svým nákladem. Potom by byl Váš výklad konzistentní. Rovněž by to znamenalo, že vlastník věci nemusí na udržování pronajaté věci přispívat (jak mu jinak ukládá ZoVB), neboť ji ze zákona udržuje správce svým nákladem.

Totéž (tj. že nájemce věc udržuje svým nákladem) by podle Vás platilo, pokud je pronajímatelem osoba odlišná od vlastníka věci na základě smlouvy. Touto smlouvou by navíc nebylo možné odchylně sjednat, že náklady na údržbu věci nese vlastník věci.

Lze uzavřít, že ObčZ neřeší situaci, kdy pronajímatelem je podle speciálního předpisu osoba odlišná od vlastníka věci.

Napsal jste: "ObčZ § 663 nijak neřeší situaci, kdy pronajímatel není vlastníkem pronajaté věci. ".
Jenže ono je to přesně naopak: ObčZ § 663 nijak neřeší situaci, kdy pronajímatel je vlastníkem pronajaté věci. Nájemní vztah je prostě vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Máte to v ObčZ výslovně uvedeno. Vlastníka do toho laskavě nepleťte. ObčZ se o něm nezmiňuje ani slovem.

Neexistuje k tomu žádný „speciální předpis“. Ten jste si vymyslel. Samotný Občanský zákoník je tímto předpisem. Pokud znění zákona nerozumíte ani po trojím přečtení, nechte to být.

lake

Samozřejmě že nájem není v ZoVB řešen. Z toho důvodu by nemělo pro tazatele žádný význam rozebírat zde jednotlivá ustanovení ZoVB. Že SVJ je oprávněno nájemní smlouvy uzavírat plyne přímo ze znění zákona.

Nájemní smlouvy se neuzavírají podle ZoVB, nýbrž podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, nebo podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Příjem z pronájmu (na který se tazatel ptal) se řeší podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Platí co jsem tazateli napsal v prvním příspěvku: Nájemné je příjmem pronajímatele.

lake

Chápu, že se diskuse trochu odchyluje od původního dotazu, nicméně s ním souvisí.ZoVB samozřejmě řeší nájem a ne že ne. Neřeší však pronájem. Proto si myslím, že pokud by SVJ chtělo pronajímat majetek vlastníků, pak by od nich muselo mít pověření (a samozřejmě souhlas) a v podstatě by SVJ suplovalo realitku. Potom by šlo o zdanitelný příjem vlastníků a nikoliv SVJ.

Pane Anonymus,
přečtěte si FAQ. Jistěže SVJ jako pronajímatel musí vždy mít souhlas vlastníka. Ale o tom zde nikdo nediskutoval, ani toto nerozporoval. To se rozumí samo sebou.

Nemáte pravdu v tom, že by ZoVB neřešil pronájem. Nájem a pronájem jsou jen dvě strany téže mince. Jeden pronajímá, druhý si pronajímá. V ZOVB je přece výslovně uvedeno: „Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k (…) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.“.

Z uvedeného je zřejmé, že SVJ je oprávněno uzavírat „smlouvy k nájmu“. Ze znění zákona nelze žádným způsobem dovodit, že by SVJ snad mělo zákaz činit právní úkony jako pronajímatel.

Pronajímání zajišťované SVJ je naprosto logické. K uzavření nájemní smlouvy by totiž na straně pronajímatele musely být podpisy VŠECH vlastníků jednotek v domě, jinak by šlo o právní úkon neplatný. Jestliže smlouvu uzavře SVJ svým jménem (což zákon výslovně předvídá) jde o podstatně jednodušší situaci jak při rozhodování, tak při uzavírání smlouvy.

lake

Takže si nájemné uvede do svého daňového přiznání SVJ a člen SVJ svůj podíl na nájemném do svého daňového přiznání neuvádí?

Příjmy z pronájmu společných částí domu jsou příjmy jednotlivých vlastníků jednotek, nikoliv SVJ a tyto příjmy budou mezi jednotlivé vlastníky jednotek rozděleny podle jejich spoluvlastnických podílů. Tyto příjmy pak budou jednotlivým vlastníkům SVJ vyplaceny, nebo může shromáždění SVJ rozhodnout o tom, že tyto příjmy budou na účtu SVJ ponechány, např. jako záloha na činnosti spojené se správou SVJ nebo jiné služby související s užíváním bytu.

Vlastníci je zdaní podle § 9 – Příjmy z pronájmu ZDP, nebo podle § 7 ZDP u vlastníka, který podíl na příjmech z pronájmu společných částí domu vloží do obchodního majetku pro účely podnikání.

Např. zaměstnanec s příjmy ze závislé činnosti, který nemusí podávat podle ZDP daňové příznání, příjmy z pronájmu do výše 6 000 ročně,– zdaňovat nemusí podle § 38g odst. 2 ZDP. Nebo důchodce, který nemá jiné příjmy než nezdaněný důchod, nemusí příjem z pronájmu zdaňovat do výše 15 000 Kč ročně (viz § 38g odst. 1 ZDP).

Pokud se bude jednat o poplatníka, který bude podávat z nějakého důvodu daňové přiznání, např. bude dosahovat příjmy z podnikání, vykáže tento příjem jako příjem z pronájmu, odečte 30% výdajů a uvede do dílčího základu daně podle § 9 ZDP. Tento základ daně bude součástí celkového základu daně tohoto poplatníka.

Pane Dušane,
Vaše tvrzení, že SVJ údajně nemůže být pronajímatelem, je nepravdivé. Píšete bez znalosti věci. Správná odpověď tazateli je ta, kterou jsem zde napsal už dvakrát: Nájemné je příjmem pronajímatele. To znamená:

1. Pokud pronajímatelem je SVJ, jde o příjem SVJ – právnické osoby.
2. Pokud pronajímatelem jsou všichni vlastníci jednotek, jde o příjem vlastníků jednotek.

Ohledně pronájmů je vhodné si napřed přečíst FAQ „Pronájem společné části domu“ a následnou diskusi, viz http://www.portalsvj.cz/…e-casti-domu. Ještě k tomu uvádím:

[A] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, neukládá povinnost danit příjem z pronájmu všci jejímu vlastníkovi, nýbrž používá důsledně pojem „vlastník (pronajímatel)“. Zákonodárce tím vyjádřil všeobecně známou skutečnost, že pronajímatelem může být osoba odlišná od vlastníka a právě této osobě vzniká daňová povinnost.

[B] Dále uvádím namátkou citát z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 359/2005: „… pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu“.

[C] Dále parafrázuji vyjádření Ministerstva financí č.j. 18/88767/2009–181 ze dne 12.1.2010. Týkalo se sice DPH, ale vyjádřilo se také k oprávnění SVJ pronajímat společné části domu:

• Při poskytnutí nájmu je z daňového hlediska rozhodující, které osoby uzavírají smluvní vztah (nikoliv které osoby jsou vlastníky, příp. spoluvlastníky předmětu nájmu). Jestliže smlouvu o nájmu společných částí domu, nebytového prostoru nebo bytu uzavřelo SVJ – plátce daně, poskytuje plnění osvobozené od daně, příp. zdanitelné plnění, rozhodne-Ii se nájem zdaňovat. Jestliže uzavře smlouvu, na základě které poskytuje právo umístění věci na společných částech domu za úplatu, poskytuje zdanitelné plnění.".

Věc je tedy jednoznačně vyřešena jak v právní úpravě [A], tak v judikatuře [B], tak i ve výkladu Ministerstva financí [C]. Bohužel, místní blbečci-minusovači vytrvale minusují správnou odpověď …

lake

Vážený blbečku-plusovači, trochu si protiřečíte. Píšete, že „Jistěže SVJ jako pronajímatel musí mít vždy souhlas jednotlivých vlastníků…“.To je naprosto správné. Pak ale SVJ (prostřednictvím výboru) nemůže ani po souhlasu shromáždění vlastníků, kde např. nejsou všichni vlastníci,majetek všech pronajmout, vystupovat jako pronajímatel a přivlastnit si výtěžek z pronájmu. Proto tvrdím, a je to uváděno i v jiných pramenech od kvalifikovaných autorů,že SVJ jako právnická osoba nepronajímá svůj majetek, ale z titulu své činnosti ve smyslu § 9a ZoVB má pověření k jednání o pronájmu majetku ve vlastnictví vlastníků-členů SVJ. Pak je samozřejmě výnos z pronájmu podílovým majetkem vlastníků.

Pane Anonymus, neznáte zákon o vlastnictví bytů. Proto je Váš názor zcela mimo realitu. Přečtětěte si § 9a odst. 1 ZoVB. Navíc si pletetete zastupování vlastníků (na základě plné moci) s činěním právních úkonů SVJ svým vlastním jménem. K Vaší zdánlivé námitce lze říci, že pramení pouze z Vaší neznalosti práva.

1. O užívání společných prostor (tedy i o jejich pronájmu) rozhodují vlastníci jednotek většinou podle § 11 odst. 2 ZoVB. To znamená nadpoloviční většinou.
2. K uzavření smlouvy o pronájmu s cizí osobou (což je – pokud to nevíte – právní úkon) je ale nezbytný podpis všech vlastníků jednotek. Viz § 12 ZoVB: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“

Takže spoluvlastníci mohou většinou rozhodnout, že místnost nebude užívat žádný z nich a SVJ ji bude pronajímat. Účastníkem smlouvy na straně pronajímatele je pouze SVJ – právnická osoba. Kdyby měli pronajímat tutéž místnost vlastníci sami, musely by na smlouvě být podpisy nájemce a VŠECH vlastníků jednotek. Už je jasný ten rozdíl?

lake

Lake,

nejde jen o místní blbečky-minusovače. Jde také např. o názor daňového poradce prezentovaný v časopise UNES (Účetnictví neziskového sektoru). Jde sice o článek z r.2008, myslím ale že stále použitelný.

http://www.ucetnikavarna.cz/…ku-jednotek/?…

Autory článků v tomto časopise mají být fundovaní odborníci z daňových a účetních kanceláří, odborných vysokých škol, ministerstev, finančních úřadů a dalších institucí.

Pane Dušane,
názor jakéhosi daňového poradce je bezvýznamný. Pan ing. Morávek je popleta, který ani nedovede doložit svá nesmyslná tvrzení odkazem na právní předpis. Napočítal jsem v prvních třiceti řádcích jeho textu tři závažné chyby. Nemá smysl to rozebírat.

Jen jeden příklad za všechny: Tento poradce tvrdí smrtelně vážně, že příjem SVJ z úroků na bankovním účtu SVJ je možno po vyplacení vlastníkům zdanit jako jejich příjem z kapitálového majetku fyzické osoby podle § 8 zákona o daních z příjmů.

Buď ten člověk vůbec neví, co píše, nebo je celý článek aprílový žert ve stylu: „Milí čtenáři, text který jste právě dočetli obsahoval 10 hrubých chyb v rozporu se zákonem o daních z příjmů. Našli jste je všechny? Pěknou zábavu přeje redakce.“

Pane Dušane, dal jsem Vám znění zákona o daních z příjmů. Můžete si také přečíst znění ZoVB. Citoval jsem rozsudek Nejvyššího soudu. Upozornil jsem na názor Ministerstva financí. Máte k tomu ještě něco jiného než názor jednoho popleteného daňového poradce?

lake

Může mi někdo vysvětlit proč bych měla respektovat názory jakéhosi popleteného Lakeho ?

Jádro pudla je ve „vaječném problému“: co bylo dříve – SVJ nebo vlastníci anebo naopak ? Instituce Společenství vlastníků byla zřízena především proto, aby zastupovala kolektiv vlastníků jednak jako jediný partner pro dodavatele služeb (voda, plyn,el.,atd.) a jednak jako zástupce těchto vlastníků,který bude spravovat jejich majetek. SVJ má sloužit vlastníkům a ne naopak. To, že je SVJ oprávněno činit právní úkony (§ 9a), a dodávám, že vždy ve prospěch a v zájmu vlastníků, ještě neznamená, že má nárok na případné výnosy z těchto úkonů. Nechcete mi tvrdit, že protože SVJ uzavřelo smlouvu o dodávce vody, tak pak případné přeplatky jsou majetkem této právnické osoby. Oprávnění k právním úkonům ze zákona je nutno v tomto případě chápat jako nutné (ale praktické) zlo, jinak by při každé příležitosti související se správou majetku museli vždy vystupovat sami vlastníci.(Většinou všichni.) Výnosy z manipulací se společným majetkem – společnými částmi domu, budou vždy výnosem vlastníků (podílovým) a ne výnosem v podstatě abstraktní právnické osoby. Paragrafy zákonů nutno vykládat logicky, proto vznikly (mimo jiné) profese právníků a soudců, a ne demagogicky papouškovat jejich text. V této souvislosti by také stála otázka proč SVJ nejsou evidována v obchodním rejstříku, ale byl zřízen rejstřík specielně pro SVJ.

Pane kosir,
ano, samozřejmě platí, že případný přeplatek plynoucí ze smlouvy o dodávce vody je majetkem SVJ – právnické osoby. Jak jinak byste si to vlastně představoval? Pletete si nejspíš právní vztah dodavatel-odběratel s právním vztahem odběratel-konečný spotřebitel.

Ohledně výnosů z majetku jste také mimo: nájemné je příjmem pronajímatele. Jestliže SVJ uzavře nájemní smlouvu podle § 9a ZoVB svým jménem, je pronajímatelem. Přes to nejede vlak, najdete to v ZoVB a v Občanském zákoníku. Pronajímá-li 40 vlastníků, jde o příjem vlastníků. Pronajímá-li SVJ, jde o příjem SVJ. Vaše mudrování je v rozporu nejen se ZoVB, ale i v rozporu s ObčZ, a také se zákonem o daních z příjmů.

To jsou naprosto triviální právní záležitosti, jejichž výklad nečiní žádné potíže. Takže bych poprosil: vykládejte zákony logicky, pokud víte co to znamená. Ale Vy neznáte ani jejich text, to je pak těžké abyste podával nějaký výklad …

lake

Myslím, že celý problém lze vyřešit úpravou (dodatkem) stanov např.: „Výnosy z případného pronájmu spol.částí domu rozúčtuje společenství mezi vlastníky podle jejich podílu.....“

Juli, ale Váš dodatek stanov vůbec neřeší čí příjem je nájemné.

Je-li SVJ pronajímatelem, jsou jeho daňově účinným příjmem veškeré příjmy z pronájmu. Tyto příjmy musí SVJ zavést do svého účetnictví a řádně zdanit. To nelze okecat obsahem stanov!

SVJ si může jako daňově uznatelný náklad odečíst vynaložené nutné náklady na „udržení předmětu nájmu ve stavu způsobilém smluvenému užívání“ (§ 664 ObčZ).

Ovšem pozor!!! Tyto náklady jsou zároveň nepeněžním příjmem vlastníků jednotek, neboť SVJ tím opravuje a udržuje ze svých prostředků cizí majetek. Takže vlastníci jsou povinni uvést tento nepeněžní příjem ve svém daňovém přiznání.

Rozdíl mezi příjmy a náklady z pronájmu (po zdanění) může SVJ rozdávat podle Vašeho návrhu komukoliv. Například vlastníkům jednotek.

lake

„Tyto příjmy musí SVJ zavést do svého účetnictví a řádně zdanit.“

To jste vyčetl kde?

Podle stejné logiky by SVJ muselo zdanit i vrácený přeplatek vodného a další platby protékající jeho účtem.

Výměník napsal: „To jste vyčetl kde?“
Odpověď: Zákon o účetnictví, zákon o daních z příjmů, Trestní zákoník.

Výměník napsal: „Podle stejné logiky by SVJ muselo zdanit i vrácený přeplatek vodného …“
Zřejmě nevíte, že vratka zálohy není daňově účinným příjmem právnické osoby. Na této úrovni je další diskuse zbytečná.

lake

Napsal jste, že příjem z nájemného uvede do svého daňového přiznání vlastník (jako nehmotný příjem.)

Příjmy z nájmu obecně plynou vlastníkovi pronajaté věci. Nebyly zde uvedeny žádné argumenty, aby tomu v případě věci ve správě společenství vlastníků bylo jinak.

Ani Vámi zmíněný Trestní zákoník neuvádí, že příjem z nájemného nedaní vlastník pronajaté věci.

Pane Výměníku, neznáte zákonnou právní úpravu. Navíc si pletete příjem pronajímatele z pronájmu věci s nepeněžitým příjmem vlastníka věci podle § 3 odst. 2 zákona o daních z příjmů.

Skutečnost, že příjem z pronájmu náleží pronajímateli, jsem samozřejmě zde už uvedl i s odkazem na příslušné ustanovení Občanského zákoníku. Buď jste troll, který rozbíjí diskusi záměrně, nebo je psaný text mimo Vaše chápání, nebo jste prostě líný číst dřívější příspěvky v této diskusi.

Ve všech těchto případech vidím další debatu s vámi jako zbytečnou.

lake

Dejme tomu, že SVJ jako pronajímatel má příjem z pronájmu 30.000 Kč. SVJ si jako daňově uznatelný náklad odečte vynaložené náklady ve výši 30.000 Kč.

„Ovšem pozor!!! Tyto náklady jsou zároveň nepeněžním příjmem vlastníků jednotek, neboť SVJ tím opravuje a udržuje ze svých prostředků cizí majetek. (lake)“

Takže vlastníci si uvedou tento nepeněžní příjem ve výši 30.000 Kč ve svém daňovém přiznání. Předpokládám, že si tento příjem rozdělí poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.

Nakonec proč ne? Je to logické. Ve výsledku je to totéž, jako když SVJ těch 30.000 Kč rovnou rozdělí vlastníkům jednotek.

Tím, že SVJ vybírá nájemné, něco opravuje či udržuje? Stále jsem mimo.

Dotaz byl jasný: Jak danit nájemné vybrané za společné prostory. Odpovědi jsou zcela nejasné.

Co a kam napíšu do daňového přiznání? Třeba ve shora uvedeném případu ročního nájemného 30 000 Kč.

Vámi uvedený postup je sice možný, je však velmi nerozumný z hlediska optimalizace daňového zatížení. Zapomněl jste na speciální „daňový bonus“ pro SVJ podle § 20 odst. 7 zákona o daních z příjmů. Už jsem to zde uváděl.

lake