Čí jsou okna ?

Pane sipos,

máte vadné prohlášení vlastníka budovy. Prohlášení má povinně obsahovat jak popis jednotek, tak určení společných částí budovy (§ 4 ZoVB). Právní nejistotu ještě zvyšují kupní smlouvy s různým obsahem, pokud se týká oken.

Prvotním dokumentem je pouze prohlášení. Váš první krok tedy je změna obsahu prohlášení. To se děje hlasováním podle § 11 odst. 4 (tříčtvrtinovou většinou přítomných).

Katastrální úřad vám sdělí jakou formu hlasovacího dokumentu bude vyžadovat ke změně a zda nevznese požadavek, aby se změnou souhlasili „všichni, kterých se změna týká“. Změna s sebou totiž nese úpravu rozsahu vlastnictví minimálně u těch členů SVJ, kteří mají okna výslovně uvedena v kupních smlouvách.

Nechte shromáždění hlasovat o změně ve smyslu, že okna jsou společnou částí domu. Neprojde-li to, hlasujte že okna patří k jednotkám. Neprojde-li ani tato varianta, rozhodne o věci na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud (§ 11 odst. 3).

lake

Dobrý den, chtěl jsem se zeptat, pokud do PV napíšeme že veškeré výplně obvodových zdí (okna, dveře) patří do společných prostor domu, tak z toho bude jasně plynout, že např. i okna přístupná pouze z bytů bude spravovat svj. Tedy, když vlastník bytu bude chtít udělat nátěr oken pouze z vnitřní strany, upadne mu klika, tak musí informovat výbor, který z peněz svj sjedná nápravu? Nebo jak to vlastně v praxi bude fungovat. Moc děkuji.

Mirku, zřejmě se teprve chystáte vytvořit prohlášení.

Výplně obvodových zdí nepatří do společných prostor domu. Taková formulace, to je nesmysl. Mohou být buď společnými částmi, nebo součástí jednotky ze které jsou tyto výplně přístupné.

Justitianus

děkuji za reakci. Nechystáme se zcela na nové prohlášení, ale na drobnou změnu ohledně sklepů. Při této příležitosti jsme si řekli, že bychom mohli snad lépe nadefinovat společné části domu. Jen v tom spatřuji další a další úskalí a nevím přesně jak z toho ven. Viz zmíněná okna. U bytů není žádná zmínka o oknech.

„Výplně obvodových zdí nepatří … Mohou být buď společnými částmi, nebo součástí jednotky ze které jsou tyto výplně přístupné.“

Správná odpověď je v platném a účinném nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 5, vydaném vládou na základě zákonného zmocnění.

tedy dle 366 jsou okna vč. okenic společná. Tedy jak funguje v praxi údržba atp., kdo zajišťuje..

Pro Mirka:
Co napsal ten neználek s hloupým nickem, to neberte v úvahu. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. samozřejmě není pro nikoho závazné. To jen místní blbečci se jím neustále ohánějí, i když už bylo mnohokrát vysvětleno, že určení společných částí v nařízení vlády je pouze dispozitivní. To znamená: co je tam uvedeno by se uplatnilo pouze pokud prohlášení je vadné a mlčí o některé části domu.

Vy si samozřejmě můžete rozhodnout o oknech jak uznáte za vhodné. Můžete si určit že jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky. Můžete si určit že jsou společná. Je to jen na vás.
Na nezávazné nařízení vlády se zvysoka vykašlete.

Jen připomínám: pokud okna uvedete v prohlášení jako společná, nezapomeňte k tomu připsat že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje vlastník jednotky na své náklady. Jinak by totiž bylo povinností SVJ umývat okna v bytech. Mytí totiž patří do činnosti údržby společného majetku …

Justitianus

Pane Justitiane,

právě jste zde napsal další z dlouhého seznamu svých fantazií, totiž že mytí oken v bytech je povinností správce domu.

Fantazie je dobrá vlastnost.

toho se právě obávám, a nevím jak všechny tyto věci podchytit, zda to vůbec lze viz mytí oken, ulomená klika, atd. Při definici do PV jsem vyšel částečně z 366. Zde přikládám návrh, jak by to asi pro náš dům mohlo být.

1. Vodorovné a svislé nosné konstrukce vč. základů domu, obvodové stěny domu, střecha vč. výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních a vnitřních.
2. komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče
3. zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, okapový chodník domu, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (dveře a okna včetně venkovních slunolamů), dveře do technických místností, úklidových místností, kočárkáren, sklepních kójí
4. kočárkárny, technické místnosti, úklidové místnosti, a jiné místnosti, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
5. Společnými části domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující sklepní kóje i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, jako jsou příčky, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné jiné krytiny na stěnách. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin sklepní kóje a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin.
6. Výtah
7. Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve

stěnách.

1. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
2. Společnými částmi domu jsou dále a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
3. hlavní uzávěr vody
4. rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, hlavní vypínač energie
5. rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
6. rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
7. protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí, veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
8. systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů
9. Domovní slaboproudá elektroinstalace (zvonkový panel), vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, poštovní schránky, jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.
10. hydrantové skříně včetně vybavení

Pane Mirku, dodatečně jste doplnil informaci, že „u bytů není žádná zmínka o oknech“.

V tom případě jsou okna v prohlášení nejspíše uvedena pouze ve výčtu společných částí domu a jsou všechna společná. Takže mou radu už jste si přečetl: dejte si do prohlášení, že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje každý vlastník jednotky na svůj náklad.

Justitianus

„dejte si do prohlášení, že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje každý vlastník jednotky na svůj náklad.“

Co plyne ze zákona, není třeba opisovat. Kromě toho to do prohlášení vlastníka nepatří.

Dobrý den, co plyne ze zákona není třeba opisovat. S tímto názorem se potýkám delší dobu. Právník nám řekl, že je třeba se řídit jednoznačně podle toho, co máme napsáno v PV. Nic víc nic míň. Vy dle mě tvrdíte, že si do PV dám body specifické pro náš dům a vše ostatní co se shoduje s 366, tak tam dávat nemusím, neboť se dle toho řídím. Je to tak. Bohužel co člověk to 5 názorů. Výsledek je hlava jako balón, a za týden stejně člověk neví, proč to tak je a jak to je

ve společných částech máme nyní toto:

1. schodiště a chodby, dveře a okna přístupná ze společných prostor
2. společné prostory a společné části
3. technické a úklidové místnosti, kočárkárna
4. rozvody studené vody, měřiče vody
5. rozvod kanalizace, přípojky pro revizní šachtu
6. rozvod plynu
7. rozvod elektřiny včetně jističů a rozvodových skříní
8. schodišťový automat
9. STA, hromosvody
10. domovní slaboproudá elektroinstalace (zvonkový panel)
11. hydrantové skříně včetně vybavení
12. vchod včetně vstupních dveří a stěn
13. prostor schránek
14. hlavní uzávěr vody
15. hlavní vypínač energie
16. výtah.

pouze u některých bytů v PV máme toto, u ostatních bytů není uvedeno nic. vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se v jednotce

Nejsou-li okna uvnitř bytů zmíněna v prohlášení, pak je bezpochyby vadné. Vlastnictví oken se v tom případě určí podle nařízení vlády 366/2013 Sb. = jsou všechna společná. Doplňte to do prohlášení.

Navíc si dejte do prohlášení toto (bude to v povinnostech vlastníků jednotek):
Vlastník jednotky si zajišťuje na vlastní náklad u oken přístupných z místností bytu: čistění skel a rámů oken, seřízení a opravy jednotlivých částí oken a jejich součástí, zejména opravy těsnění, kování, klik, rolet a žaluzií.

Justitianus

„Nejsou-li okna uvnitř bytů zmíněna v prohlášení, pak je bezpochyby vadné. Vlastnictví oken se v tom případě určí podle nařízení vlády 366/2013 Sb. = jsou všechna společná.“

Okna uvnitř bytů společná nejsou, stejně jako nejsou společné dveře uvnitř bytů. (Nařízení vlády 366/2013 Sb. uvedené neobsahuje ani to z něho nelze dovodit. Pokud se domníváte opak, označte příslušné ustanovení.)

Prohlášení by naopak patrně bylo vadné, pokud by okna uvnitř bytů označilo za společná.

A všichni všechno budem mít dohromady.

souhlasím s Vámi, jen dle mého názoru autor PV u bytů myslel pouze VNITŘNÍ okna a dveře (jako dveře či okna mezi kuchyní a obývákem), z toho plyne, že ostatní okna jsou společná. Ale ve společných částech máme uvedeno okna přístupná jen ze společných prostor. Ale některá okna jsou přístupná právě jen z bytové jednotky (nikoli např ze společné chodby). Zdá se mi celý výklad PV poněkud pokroucený.

Prohlášení máte vadné. Pokud okna v bytech mají být ve vlastnictví vlastníka jednotky, mělo by to být takto uvedeno v popisu KAŽDÉ jednotky. Nebo naopak mělo být uvedeno v popisu společných částí, že VŠECHNA okna jsou společná.

Takže záleží jen na vás, zda okna přístupná z místností bytů budou nadále společná, nebo budou ve vlastnictví vlastníka jednotky. To si určíte v novém (změněném) prohlášení. Souhlasit musí všichni (pokud ne, rozhodne soud).

Justitianus

Dobrý den,

abych aktualizoval informace ve věci vlastnictví oken v našem domě: ČÚZK se vyjádřil, že pokud nejde o takovou změnu prohlášení vlastníka budovy která se eviduje (vkládá, zaznamenává) do KN, nechtějí s ní mít nic společného. To tedy prakticky znamená, že nezapíší ani nezavkladují žádnou změnu prohlášení vlastníka, která nemění označení či typ jednotek nebo samozřejmě jejich podlahové plochy. Nicméně ustanovení o změně prohlášení vlastníka (§4 ZoVB) hlasováním dle §11 odst.4 tím dle mého názoru není dotčeno, pouze se to „změněné prohlášení“ nijak nezobrazí ve sbírce listin KN.

Obávám se ovšem, že se v našem SVJ nepodaří nalézt shodu 3/4 přítomných v žádné variantě a skutečně nám nezbyde nic jiného, než se obrátit na soud.

Pane sipos,

domnívám se, že názor katastrálního úřadu není správný, nebo snad jste si navzájem neporozuměli. Jde o změnu Prohlášení vlastníka budovy, ke které jsou oprávněni všichni spoluvlastníci. Změněné prohlášení se do sbírky listin katastru vloží dodatkem. Předložíte změnu podepsanou všemi vlatníky jednotek (nejlépe ve formě notářského zápisu) v potřebném počtu kusů (podrobnosti sdělí KÚ).

Katastrální úřad nemůže odmítnout projevenou vůli vlastníka budovy/domu provést změnu prohlášení. Soudím, že o tomto kroku vlastníka mu nepřísluší rozhodovat, nýbrž je povinen dodatek Prohlášení připojit k prohlášení původnímu. KÚ by mohl vklad odmítnout jedině při rozporu dodatku se zákonem (např. pokus o změnu Prohlášení v rozporu s kolaudačním stavem nemovitosti).

Prohlášení vlastníka budovy je veřejnou listinou, takže je naprosto legitimní požadavek, aby jeho obsah byl v souladu se skutečným stavem. Bude-li KÚ trvat na svém, pokračujte jako obvykle: rozkladem a správní žalobou. Zda se Vám na počátku podaří získat souhlas všech je ovšem jiný příběh.

lake

Díky za odpověď.
Na ČÚZK jsme si porozuměli dobře, já jejich stanovisko celkem chápu, mám v ruce přímo písemné vyjádření z Odboru řízení územních orgánů ČÚZK (Ing. Bohumil Janeček), je to tedy stanovisko závazné pro všechny katastrální úřady v ČR.

Nejde zde o zpochybnění práva vlastníka provést změnu prohlášení, oni pouze argumentují tím, že v KN se (podle platné legislativy) nijak neevidují podružné změny vyjma čísla jednotky, údajů o budově a typu a způsobu využití jednotky.

Jen pro zajímavost zde cituji poslední odstavec vyjádření ČÚZK:
Závěrem upozorňujeme, že s ohledem na ustanovení § 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů jiné změny o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, než je uvedeno v § 11 odst. 7 tohoto zákona se do katastru nemovitostí nezapisují. Proto ani prohlášení vlastníka budovy se všemi změnami schválenými na shromáždění vlastníků jednotek v souladu s § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů není uloženo ve sbírce listin katastru nemovitostí, ale mělo by být uloženo a přístupno vlastníkům jednotek v domě vždy u výboru společenství nebo pověřeného vlastníka.

Takže tedy pozor! Platné prohlášení vlastníka nehledejte na katastru, ale u výboru SVJ!

Soudit se se státní správou nebudeme, máme dost svých starostí s okny :)

Pane sipos,

postup katastrálních úřadů je bohužel minimalistický a je v příkrém rozporu s požadavkem právní jistoty občanů. Pouze Prohlášení definuje rozsah spoluvlastnictví ke společným částem domu.
Prohlášení vložené v katastru jako veřejná listina by mělo fungovat jako průkazný zdroj informací pro vlastníky i zájemce o koupi jednotky v domě. Tuto funkci však nemúže plnit, jestliže některé změny ve vlastnických vztazích nejsou pro KÚ důvodem k založení nového znění Prohlášení. Je to podobný případ, jako povinné uložení stanov SVJ do sbírky listin rejstříkového soudu po jejich změně - toto nikdo nezpochybňuje. Bohužel výklad KÚ ve věci Prohlášení je jiný ...

Můžete tedy postupovat tak, že změníte označení jednotek (přečíslujete je) a uvedete i další vaše změny, které tam chcete mít - např. vlastnictví oken. Tento dodatek by KS měl již přijmout, neboť mu to ukládá zmíněný § 11 odst. 7 ZoVB (změna v označení jednotek). Nezapomeňte, že změna ve vlastnických vztazích musí být odsouhlasena "všemi kterých se týká", což prakticky znamená 100% souhlas. Viz též Pokyny ČÚZK č. 24 (diferenční úplné znění).

Nesmyslím, že je dobrým nápadem uložit změněné Prohlášení (nevložené do sbírky listin katastru) "u výboru". Prohlášení je smlouvou uzavřenou mezi všemi spoluvlastníky. Změna prohlášení je změnou této smlouvy. Každý z vlastníků by tedy měl obdržet svůj stejnopis smlouvy, nebo ověřenou kopii.

lake

Vyjádření k příspěvku: „Vložil lake, 9. Září
2010 – 7:28“

Dle mého názoru jsou okna (výplně otvorů), která umožňují difuzní osvětlení, přímé sluneční záření a mechanické odvětrání jednotky, URČENÉ K BYTOVÝM ÚČELŮM, vždy součástí této jednotky. A to bez ohledu na tu skutečnost, co je uvedeno v prohlášení původního vlastníka budovy.

Soud při posouzení otázky, co je součástí bytu, vyjde dle mého názoru z následující ú­vahy:

1. zda věc hlavní (byt) bude znehodnocena odstraněním její součásti
(oken), repektive zda tímto klesá cena věci hlavní (bytu).
2. zda se odstraněním součástí bytu (oken) z hlediska dlouhodobého
(celoročního) užívání věci hlavní (bytu) znemožňuje užívání
věci hlavní (bytu)
3. Zda lze součást věci (okno) oddělit, což zahrnuje celou škálu způsobů od
přímých zásahů do hmotné podstaty věci (např. vybourání vestavěných oken
domu), přes manipulaci neničící podstatu věci (např. odmontování kola
automobilu), po pouhé volně proveditelné odnětí věci (např. odnesení
bezdrátového sluchátka).

Dle mého názoru nemůže být sporné, že odstraněním oken náležejících k bytu je byt znehodnocen. Rovněž nemůže být sporné, že odstraněním oken nemůže jednotka sloužit dlouhodobě (celoročně) k bytovým účelům.

Dle mého názoru není právem vlastníků bytů prohlásit (v „prohlášení“), že okna vedoucí do bytů jsou společnou částí domu. Takové prohlášení by bylo v této části neplatné. Byt (jednotka určená k bydlení) nebude totiž bez oken (bez otvorů a jejich výplně) zkolaudován. Byt musí disponovat dením osvětlením. Byt vzniká až teprve kolaudací, nikoliv prohlašením původního vlastníka budovy.

Nejvyšší soud ČR, při posouzení toho, co je součástí bytu vychází (mimo jiné) i z vyhlášky č. 268/2009 Sb. Citace ustanovené §11 ODST. ODST. 2, ODST.3 vyhlášky č. 268/2009 Sb.:

(2) Obytné místnosti musí mít zajištěno denní osvětlení v souladu s normovými hodnotami.

(3) Obytné místnosti musí mít zajištěno
dostatečné větrání čistým vzduchem a
vytápění s možností regulace tepla.

Existující okna náležející k bytu tedy nelze odstranit a otvory zazdít, jelikož jednotka by přestala sloužit k trvalému bydlení. Měnil by se účel užívání stavby. Okna lze zazdít u garáže (pokud je jednotkou s oknem), nikoliv u bytu.

Dle názoru Nejvyššího soud ČR se při posuzování toho, co je součástí věci hlavní vychází z toho, zda lze součást věci oddělit a zda se tímto věc hlavní znehodnotí. Pokud jde o byt (navíc, nad to), posuzuje soud trvalou obyvatelnost bytu se zohledněním vyhlášky č. 268/2009.

Právní praxe konstantně zastává názor, že při posuzování otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů. Tyto zvlášní právní předpisy mejí přednost před prohlášením vlastníka budovy z toho důvodu, že byt vzniká kolaudačním rozhodnutím a nikoliv prohlášením původního vlastníka budovy.

V zák. č. 72/1994 Sb. je navíc uvedeno, že společné části domu slouží společnému užívání. I z tohoto vyplývá, že okno (nebo vstupní dvěře do bytu) jako součásti bytu nemohou užívat ostatní vlastníci jednotek v domě. Aby toto okno mohli regulérně otevřít (užívat okno, větrat v cizím bytě), museli by se do cizího bytu prvně vloupat, protože byt je soubor místností a prostorů pod společným uzavřením.

Dle mého názoru lze uzavřít, že okno do bytu je vždy součástí bytu a byt je vždy neoddělitželnou součástí budovy. Prohlášení původného vlastníka budovy je určující, pokud definuje příslušenství bytu.

Je třeba důsledně rozlišovat mezi příslušenstvím bytu a součástí bytu. Příslušenství bytu může být kupříkladu balkon nebo lodžie. Balkon nebo lodžie nemůže být nikdy součástí bytu.

ZoVB

Pane zovb,

jako technik s Vámi souhlasím. Ale pak jsou v ČR ještě tzv. „právníci“, kteří na to mohou mít jiný názor.

Prosím Vás o sdělování spisových značek, pokud argumentuje judikaturou. Děkuji.

Hezký den!

Pavel

Nejvyšší soud a i Nejvyšší správní soud rozlišují součásti bytu a příslušenství bytu. Pro posouzení otázky, zda je okno součástí bytu je toto rozlišení, dle mého názoru, významné.

Spor první, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008:

V tomto sporu se původní člen družstva domáhal po převodu bytu změny
prohlášení původního vlastníka budovy tak, že se stane i vlastníkem
sklepu, který vždy společně s bytem užíval.
NS dospěl k tomu závěru, ža členu družstva může za určitých okolností
vzniknout nárok na převod bytu, nikoliv však na převod příslušenství
tohoto bytu. Převod sklepu závisel pouze na libovůli příslušných
orgánů družstva .
Převod sklepu je tedy závislý od prohlášení původního vlastníka budovy.
Definici součástí bytu čerpal NS z (v té tobě platné) vyhlášky č. 83/1976
Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud ČR, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008, uzavřel:

„Jak vyplývá ze shora uvedeného, sklepní kóje
není součástí (§ 120 odst. 1 ObčZ) jednotky (bytu),
ale může být vlastníkem domu určena jen jako
příslušenství. Již proto nemohla mít žaloba naději na
úspěch.“

Spor druhý, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008:

V tomto sporu se NS vyjádřil k té otázce, zda zabudovaný plynový kotel
může být samostatno věcí nebo zda je vždy součástí bytu.
Dospěl k tomu závěru, že je vždy součástí bytu.
Definici součástí bytu čerpal NS z vyhlášky č. 268/2009 Sb.
o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008, uzavřel:

„Zařízení sloužící vytápění obytných místností jsou nezbytnou součástí
obytných domů – k tomu srov. § 11 odst. 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o
technických požadavcích na stavby. Obytné místnosti tedy musí být
vybaveny zařízením zajišťujícím dostatečné vytápění s možností regulace
tepla. Mezi tato zařízení patří samozřejmě kotle, přičemž plynové a
elektrické jsou napojeny na zabudované rozvody plynu nebo elektřiny.
Jejich odstraněním z domu bez jejich náhrady jiným zdrojem vytápění se z
hlediska dlouhodobého (celoročního) užívání znemožňuje užívání bytů a
znehodnocuje stavba sama – významně klesá její užitná hodnota i její
cena. Z uvedených skutečnosti je pak zřejmé, že zabudovaný (na rozvod
plynu připojený) kotel je v zásadě součástí stavby ve smyslu § 120 odst.
1 obč. zák.
Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud posoudil věc po právní stránce
správně, když uvedl, že kotel není samostatnou věcí, JE SOUČÁSTÍ BYTU a
nemůže být předmětem občanskoprávních vztahů.“

V obou těchto případech soud, pří posouzení otázky – co je součástí bytu, vycházel z „technických požadavků na stavby“ (vyhl. č. 268/2009 Sb., dříve č. 83/1976 Sb.). Z těchto speciálních právní předpisů výplývá, že součástí bytu musí být (mimo jiné) okno a zařízení zajišťující dostatečné vytápění. Součástí bytu není sklep nebo balkon.

Balkon může být příslušenstvím (nikoliv součástí) bytu, pokud je takové ustanovení uvedeno v prohlášení původního vlastníka budovy a pokud je v souladu s tímto prohlášením balkon převeden do výlučného vlastnictví společně s bytem.

Tento názor byl brilantně vyjádřen v rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, sp. zn. č.j. 1 As 2/2004–214 (mimochodem tímto rozhodnutím bylo zrušeno rozhodnutí Krajského soudu postavené na překonaném právním názoru, že „balkon je součástí fasády“):

„Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkon v budově ve spoluvlastnictví
vlastníků bytů může být podle okolností spočívajících v účelu jeho
úžívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků
všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika
bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové
jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu
vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD
a žalobkyní je předmětný balkon, přístupný pouze z bytu žalobkyně
vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a
spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně.Předmětem
převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou
pouze balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve
vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí společně s ostatními
vlastníky bytových jednotek a ve vztahu k jejich údržbě by svědčilo
účastenství v případném správním řízení podle §86 stavebního zákona
všem vlastníkům bytů v budově.
Jestliže však předmětem správního řízení a rozhodnnutí byla náprava
nedostatku v údržbě balkonu ve vlastnictví žalobkyně, byla pouze
žalobkyně, komu svědčí účastenství v takovém řízení, nikoliv však
ostatní vlastníci bytů.“

Obecně, jak soudy posuzují součást věci, je dobře objasněna v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 20 CDO 1781/2006, citace:

„Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením toho, že …“

ZoVB

Děkuji za reakci. Samozřejmě, projekt, vyjádření NPÚ i závazné stanovisko památkářů k výměně (včetně podmínek pro výrobu replik) jsme dávno získali, to nicméně nijak neřeší výše uvedenou otázku vlastnictví oken a úhrady.

Grant na obnovu lze získat, o to samozřejmě také usilujeme. Grant ovšem nepokryje nikdy veškeré náklady. Takže ano, je to pak levnější, ale stejně se musíme dohodnout kdo co a z jakých peněz hradí. Navíc je to i vzhledem k výše uvedené otázce vlastnictví složitější. Žádají o grant jednotliví vlastníci na svá okna nebo SVJ jako celek na společná, nebo snad oba případy? A pokud myslíte, že na úřadě vám s tím někdo poradí, tak asi žijete v úplně jiném světě ;-)

Máme okno mezi kuchyní a jídelnou.

Stále nevidím problém… Okna unitř jednotky jsou všechna okna, která v bytě máte … tzn samozřejmě i ta, která vnější stranou ústí do exteriéru.

Jiná než tato okna jsou okna ve spol prostorách (chodby, schodiště) vymezené ve vašem prohlášení celkem jasně formulací „okna a dveře přímo přístupné ze společných částí budovy“

Pojem „vnější okna“ nevidím ve vaší citaci Prhlášení, tedy ho ai neanalyzuji.

G.X.

Ta vnitřní okna uvnitř jednotky, to bylo uvedeno v tom vzorovém prohlášení vlastníka, tak je to tam opsané, aby se ve formulaci nikdo nesekl.

Okna jsou společná, pokud tam není uvedeno, že i vnější okna jsou součástí jednotky.

Přece je tam také o tom, že bytové dveře i se zárubní jsou vlastníkovy. Stejně je potřeba vnímat i ta okna, s nimiž je to naopak.

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Dobrý den, 566a567: prosím vyjadřujte se jasněji, vaše odpovědi se jeví jako zmatené a nerelevantní.

Byl položen jasný dotaz od „tusalaj“ s citací jejich Prohlášení vlastníka a i jasná odpověd zde je také. Neřešme jiná prohlášení vlastníka. Už vůbec nevím, co máte na mysli vzorovým prohlášením, nic takového neexistuje. Možná tak vzorové stanovy vydané vládou :)

G.X.

Co to je vzorové prohlášení vlastníka? Děkuji za upřesnění.

… vyšlo někdy v roce 1996 v časopisum který nějak tak předcházel tomu dnešnímu družsteváckýmu.

Takže jako všichni opisují vzorové stanovy do stanov svých, ačkoli některé texty nebude nikdy možné aplikovat, bylo tomu tak i kdysi, když nechávaly městské obvody a města při privatizaci bytového fondu vypracovávat prohlášení vlastníka odbornými firmami.

Tedy pro brzdy: v mnoha tisících PV se objevují ta vnitřní okna uvnitř jednotky, ač to v kladickém paneláku moc reálné není.

Co bystrým dojde hned, nad tím zmatený tápe.

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Věc je naprosto jasná a pan G.X. ve své první odpovědi už vše vyřešil: Okna v bytě patří k bytu.
Dodat lze snad jen to, že Prohlášení vlastníka má tyto chyby:
Měla být použita formulace "okna a dveře PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky".
Měla být použita formulace "okna a dveře přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu".

lake

…navím,nevím, ale každé vstupní dveře do bytu jsou „přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu" a když jdu ven, tak jsou „PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky" . Domy, kde jsou i okna někdy „PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky" a současně „přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu" ( tzv. pavlače..) jsou nejen v té staré zástavbě, ale i některé ‚paneláky‘. Takže situace v případě sporu je naprosto jasná….. A mimochodem jste tímto došel k formulaci, kterou obsahuje celá řada, především starších Prohlášení a to „vnější strana vstupních dveří“ do jednotky je označena jako společná a „vnitřní strana“ jako součást jednotky. Obdobně bývají v těchto Prohlášeních řešena vnější okna. Takže jak jste k otázce „Čí jsou okna?“ uvedl: „Věc je naprosto jasná….“ …tedy jak pro koho… Kdo chce hledat problémy se tím může živit do nekonečna. Většina těch, kteří vidí řešení především ve vzájemné v dohodě tyto problémy nevyhledává. mirek

Balkon není přístupný ze společných částí. Náleží ted k …, a je započítán tedy k …

to by mě také zajímalo – mám problém se sousedem, kterému vadí kapání dešťových kapek z mého balkonu na jeho… Dává mi na balkón bez mého souhlasu různé „parapety“. Děkuji za radu.

Už jste někdy viděli špaletová okna?Ta mají vnitřní křídla ( ta jsou moje celá) a vnější křídla (ta mi patří jen z vnitřní strany) Bydlím v památkově chráněné zoně a památkáři mi tyto pojmy vysvětlili zcela jasně.Pokud bych je nepochopil, čekala by mne mastná pokuta a příkaz k vrácení do původníhostavu. V praxi to tedy znamená, že mám okna s trojitými skly, která při pohledu z protějšího chodníku vypadají naprosto stejně jako ostatní ale mají tepelně isolační vlastnosti nejnovějších plastových, která nemohu pro zachování vzhledu domu mít. Tomáš