§ 184 a) stavebního zákona č. 183/2006 Sb. + § 1175 NOZ

§ 184a/1 zákona č. 183/2006 Sb. dle zákona č. 225/2017 Sb.:

(1) Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.

Důvodová zpráva k novele 225/2017 Sb.

K bodu 313 – § 184a a 184b

Žádost provést požadovaný stavební záměr podává osoba, které svědčí vlastnické právo; stavební úřad ověří toto právo v katastru nemovitostí dálkovým přístupem. Svědčí-li právo spolu s žadatelem více osobám, musí být žádost v případech běžné správy doložena souhlasem těch, jejichž podíly spolu s podílem žadatele tvoří většinu; u staveb lze za běžnou správu společné věci považovat opakující se udržovací práce, kterými se zabezpečuje dobrý stav stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. V ostatních případech, zejména u změny dokončené stavby provedením nástavby, přístavby, stavební úpravy či při změně účelu užívání stavby (ať podmíněné či nepodmíněné stavební činností), lze tuto změnu již považovat za mimořádnou správu společné věci podle § 1129 občanského zákoníku, ke které je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

Souhlas vlastníka, nebo potřebné většiny spoluvlastníků dokládá též žadatel, který není vlastníkem stavby či pozemku, na kterém zamýšlí provést svůj stavební záměr. Pro účely vydání povolení nebo souhlasu stavebního úřadu postačí žadateli, který není sám vlastníkem, doložit prostý souhlas dotčených vlastníků, případně spoluvlastníků pozemků (u nových staveb či přístaveb) nebo vlastníků, případně spoluvlastníků stavby u změn dokončených staveb.

Pokud bude žadatelem změny dokončené stavby vlastník bytové jednotky, dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. Je třeba zohlednit specifický spoluvlastnický režim bytového spoluvlastnictví (§§ 1158 až 1222 občanského zákoníku). Právní úprava bytového spoluvlastnictví posiluje koncepci spoluvlastnictví nemovité věci, stejně jako je rozšířena správa domu, která podle § 1189 občanského zákoníku zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání.

Na postavení dotčených vlastníků jako účastníků uvedených správních řízení se nic nemění. 

Vlastník, či všichni spoluvlastníci stavby nebo pozemku jsou vždy účastníky vedeného územního, stavebního, případně společného řízení. V rámci tohoto řízení mají právo účastnit se jednání, seznámit se s podklady rozhodnutí, podávat námitky či odvolání proti rozhodnutí. Všichni spoluvlastníci jsou tak informováni a je jim zachována možnost se k věci vyjádřit a konečné rozhodnutí ovlivnit.

Vyžadován je prostý, neověřený souhlas. Prostý souhlas lze považovat za zcela dostačující pro ochranu práv vlastníků pozemků dotčených výstavbou a zbytečně nezatěžuje stavební úřady ani účastníky řízení složitými civilně právními otázkami, které nejsou pro působnost stavebních úřadů rozhodné. Souhlas s požadovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace. Náležitosti situačních výkresů projektové dokumentace stanoví prováděcí vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Tento způsob vyjádření souhlasu platí již podle platné právní úpravy pro osoby, které by jinak byly účastníky řízení, kdyby se vedlo (například u ohlášení, u oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora). Pokud by v průběhu řízení vzal vlastník svůj souhlas zpět, jednalo by se o podstatnou vadu žádosti.

Dokládání souhlasu k provedení stavebního záměru nebo opatření je navrhováno shodně jak pro správní řízení (např. územní, stavební, společné), tak pro postupy stavebního úřadu, které nejsou správním řízením (např. vydávání územního souhlasu, ohlášení, veřejnoprávní smlouva).

Souhlas není potřeba dokládat, je-li stavební záměr podle stavebního nebo jiného zákona titulem pro vyvlastnění, a potřebná práva k pozemku nebo stavbě, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, lze vyvlastnit. Je na investorovi, aby před zahájením realizace stavby či opatření získal soukromoprávní ti­tul.

_____________­________________________­________________________­________________

K výše uvedené veřejnoprávní rovině je ale nutné zohlednit i soukromoprávní § 1175/1 NOZ

(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Hezký den!