§1186 opět na scéně
Jak píší v dnešním tisku, jak je to s převodem dluhů na nového vlastníka ? Pro jistotu přidám doslovnou citaci:
- § 1186
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
a otázek je hned několik
- jak je to s dluhem za služby ??
- jak je to dluhem z vyúčtování – v listopadu prodám, byt, mám potvrzení o bezdlužnosti (zaplatil jsem řádně všechny zálohy). ale měl jsem nahlášenu 1 osobu a bydlelo 5 ukrajinců ⇒ ve vyúčtování je velký nedoplatek – ten hradí kdo ?
- jak je to s dluhem SVJ – když má SVJ úvěr je to dluh související se správou, má správce povinnost dát ho do potvrzení ?? (i když si to vlastník nepřeje s argumentem že to není jeho dluh ale dluh SVJ – a na to se tento paragraf nevztahuje ??
po článku v tisku budu mít spousty dotazů a málo podkladů pro odpovědi :-( a při kontrolním čtení §1186 mě napadl ještě jeden dotaz – odst.1 mluví o příspěvcích – jak je to se zálohami ??
Přechod dluhů existuje jedině na základě věcného břemene zapsaného v katastru, nebo na smluvním základě. Dluh za služby, stejně jako jakékoliv jiné dluhy prodávajícího vůči komukoliv, se samozřejmě mohou stát předmětem ujednání podle NOZ § 1888.
| 89/2012 Sb. § 1888 (1) Kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu. |
Není-li takové ujednání, nebo nedal-li věřitel souhlas, pak žádný dluh na nikoho nepřechází. Ustanovení NOZ § 1186 je „mrtvě narozené dítě“, protože ze zákona neexistují žádné „dluhy související se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky“. SVJ tedy může potvrdit nabyvateli jedině to, co všichni víme: že žádné takové dluhy nejsou.
Pouze v případě, že prodávající a kupující si mezi sebou smluvili přechod dluhu podle NOZ § 1888, a SVJ jako věřitel s tím vyjádří souhlas, pak samozřejmě potvrdí tento souhlas písemně podle NOZ § 1186. Tím je prodávající zbaven povinnosti hradit svůj dluh a tato povinnost přechází v celém rozsahu na toho, kdo dluh přejímá.
Prodávající se však svého závazku nezbavuje zcela: pokud by nový
vlastník bytu přestal splácet převzatý dluh, může SVJ částku vymáhat
na původním vlastníkovi jako na ručiteli. Z uvedeného je zřejmé, že
zbavovat se dluhu tímto způsobem je do budoucna riskantní krok. Dluh může
prodávajícího „dohnat“ i po letech, kdy na něj dávno zapomněl –
stačí aby nabyvatel jednotky zemřel, či přestal hradit z jakéhokoliv
důvodu.
-----------------------------------------------------------------------
Pokud snad samo SVJ má nějaký dluh, to nemá vůbec nic společného s NOZ § 1186. Jde o ručení za cizí dluhy podle NOZ § 1194 odst. 2. Dluh SVJ se vlastníka jednotky týká pouze v tom smyslu, že je v pozici zákonného ručitele za veškeré dluhy SVJ. On sám však samozřejmě dlužníkem není. Prodejem jednotky se ze svého ručitelského závazku zcela vyvazuje a ručitelem ze zákona se stává nabyvatel jednotky.
lake
Bez předplatného je přístupná z celého článku pouze jedna věta, ale
ta postačuje pro zhodnocení „kvality“:
„Lidé kupující do osobního vlastnictví byty by od prodávajících
měli před podpisem kupní smlouvy nově vyžadovat písemné potvrzení od
správce domu, že na daném bytě neváznou žádné dluhy za
služby.“
Jde o zmatený blábol novináře. Neexistuje osobní vlastnictví a dluhy za služby nemohou „váznout na bytě“. Dluh má ta osoba, která služby odebírala na základě obligačního (závazkového) vztahu. Dluh ovšem nemůže mít byt či jiná věc, protože věci nejsou osoby a nemohou vstupovat do závazkových vztahů.
Možná se pan novinář domnívá, že jeho psací stroj je zadlužen až po uši a že jej může prodat i s tím dluhem? Zkusím tedy převést všechny své dluhy na starou žehličku, a pak ji hodím do popelnice, i s dluhy váznoucími na žehličce. A je to! Děkuji ti, Rudé právo.
lake
idé kupující do osobního vlastnictví byty by od prodávajících měli před podpisem kupní smlouvy nově vyžadovat písemné potvrzení od správce domu, že na daném bytě neváznou žádné dluhy za služby. S novým občanským zákoníkem totiž tyto závazky mohou na nové majitele bytu snadno spadnout, a to i když o nich nevěděl. Donedávna šly za předchozím vlastníkem bytu, když je předtím neplatil. „Pokud kupujete byt, požadujte po prodávajícím potvrzení o tom, jaké na bytu váznou dluhy za platby vůči správci domu. Případně doložení toho, že takové dluhy neexistují. Jedná se o poplatky na náklady provozu domu či příspěvky do fondů, třeba oprav. Na kupujícího totiž od Nového roku přecházejí dluhy původního majitele bytu za platby, o kterých kupující věděl nebo, a to je podstatné, o kterých se mohl dozvědět z potvrzení od správce domu,“ upozornil Právo Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. (Pokračování na str. 2)
Dlužné poplatky… (Pokračování ze str. 1) Před Novým rokem dluhy spjaté se správou domu a pozemku na nového majitele podle Ševčíka ještě nepřecházely. Prodávající musel své dluhy správci domu splatit i poté, co byt prodal. Jinak se vystavoval riziku, že ho na jiných adresách, kde pobývá, může kvůli tomu nahánět exekutor. Dnes je to nově tak, že prodávající bytu ručí za úhradu dluhů správci domu pouze za podmínky, že je tento dluh uveden v potvrzení od správce domu, které kupujícímu vystaví. „Pokud kupující na potvrzení nebude trvat, hrozí mu, že na něj dluhy přejdou,“ dodal Ševčík.
Čekání na judikaturu
Podle advokátů z nového občanského zákoníku ale není úplně jasné, zda dluhy přecházejí na nového majitele bytu automaticky ze zákona, tedy i bez jakéhokoli ujednání mezi stranami ve smlouvě. To může vyjasnit až rozhodovací praxe soudců. Ani odborná literatura zatím nepřináší jednotný výklad. V každém případě díky nové úpravě posílí postavení společenství vlastníků jednotek a správců domu.
Nu, pan Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners si vymýšlí jako baron Prášil. NOZ se o žádném „automatickém přechodu dluhů“ nezmiňuje.
- Pročpak advokát pan Ševčík neumí označit podle kterého ustanovení NOZ by k takovému přechodu dluhu mělo dojít?
- Proč nedokáže z NOZ citovat příslušné ustranovení?
- Netvrdím, že pan Ševčk je hlupák, který nerozumí právu. Ale nezávislému pozorovateli se to tak bezpochyby může jevit.
Doporučuji přečíst si na tomto portálu štítky „NOZ § 1186“. Zvláště doporučuji podrobný rozbor v diskusi http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2.
To by měla být povinná četba i pro pana advokáta Ševčíka.
lake
Vážený pane lake,
ambicí mého příspěvku nebylo poskytnout autoritativní výklad předmětného ustanovení, nýbrž upozornit při dané otázce na nebezpečí, která mohou pro kupujícího vyvstat. Renomované osobnosti v oboru se na výkladu ust. § 1186 ve spojení s ust. § 1107 NOZ zatím nedokázaly shodnout. Nutno podotknout, že komentář k občanskému zákoníku (Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1276 s.) se k tomuto přechodu dluhů přiklání. S ohledem na osoby autorů tohoto komentáře lze předpokládat, že v jeho obsahu jsou promítnuty názory Nejvyššího soudu ČR, který bude o těchto nejasnostech v konečném důsledku za několik let rozhodovat.
Snažíme se upozornit na to, že NOZ je v otázce automatického přechodu dluhů nejasný, a proto doporučujeme, aby si kupující nechali zmíněné potvrzení předložit a tím eliminovali případná rizika. Pokud se dá toto nebezpečí eliminovat předložením prohlášením SVJ či správci domu, je podle mého názoru lepší mít jistotu a trvat na něm.
Citovat příslušné ustanovení je samozřejmě to nejjednodušší, vycházím však z toho, že čtenáře bez právního vzdělání zajímají více důsledky a dopady nové právní úpravy, které se jich mohou dotknout, než výčet paragrafů.
S pozdravem,
Michal Ševčík, advokátní kancelář Vilímková, Dudák & Partners
Vážený pane Ševčíku,
děkuji Vám velice za rychlou a srozumitelnou odpověď. Bohužel z ní
vyplývá, že se neřídíte vlastním rozumem, Ústavou a zněním zákona,
nýbrž nejvyšší váhu kladete na výklad NOZ, který jste četl. Onen text
posuzujete nikoliv z hlediska práva, nýbrž podle osoby autora. Schovávat se
za autoritu je pohodlné, avšak krátkozraké.
NOZ není v otázce automatického přechodu dluhů nejasný. Naopak naprosto jasné je to, že NOZ neobsahuje výslovné ustanovení o automatickém přechodu dluhu na nabyvatele jednotky. Pokud ctíte Ústavu a LZPS, mělo by Vám toto stačit.
V čem jsou výklady ohledně přechodu dluhu vadné jsem podrobně vysvětlil v diskusi NOZ § 1186/2 podle EP. Tam jsem také podrobně vysvětlil kde udělal chybu autor důvodové zprávy k NOZ, když zaměnil závady váznoucí na věci s dluhy konkrétní osoby vůči konkrétní osobě.
Rozeznávat obligační práva od věcných práv jste se jistě naučil v prvním semestru Vašich právních studií. Nezahazujte Vaše znalosti v posvátné hrůze před autoritou jednoho soudce, a věřte Vašemu mozku více než narychlo vydanému výkladu, který je zjevně vadný či absolutně nepodložený.
Mimochodem, v této věci se zmýlil i JUDr. Petr Bezouška, Ph.D. [1] (člen rekodifikační komise, člen KANCL, poradce premiéra, člen Legislativní rady vlády) a JUDr. Pavla Schödelbauerová [2] (vedoucí právního oddělení v odboru politiky bydlení Ministerstva pro místní rozvoj ČR), která později možnost omylu připustila [3]. Společné mají (i s Vaším názorem) to, že nedokázali svá stanoviska podpořit ani výkladem zákona, ani jakoukoliv jinou ústavně konformní právní konstrukcí.
O překvapující nekompetentnosti špičkových českých právníků při výkladu jednoduchého práva jsem napsal zde: NOZ 1186/2: test právníků.
Šířit co se někde zaslechlo či přečetlo dokáže například i stará Blažková. Od právníka-profesionála bych očekával kritický přístup k informacím a schopnost svůj názor podpořit odpovídajícím výkladem právní normy. Pokud tak právník nečiní, dokonce ani neumí relevantní právní normu označit, pak pouze šíří poplašnou zprávu a mate stovky tisíc čtenářů rozšířeného deníku.
Mějte se pěkně.
lake
P.S. I tak Vám znovu děkuji za Vaši otevřenost a přeji Vám úspěch ve Vaší další právní kariéře. A nebojte se myslet vlastní hlavou. Čím více nás bude, tím méně prostoru zbude pro znásilňování práva svévolnými výklady „autorit“.
[1] Bezouška, P., Piechowiczová, L., Nový občanský zákoník –
nejdůležitější změny. Praha: ANAG, 2013, s.169
[2] Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém
občanském zákoníku. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, s.156
[3] http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2#…
Poslední komentáře