§ 1179 Právo nahlížet
Ustanovení § 1179 NOZ (číslován jako § 1116 v původním návrhu NOZ) zní:
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.
Důvodová zpráva k návrhu zákona k tomu praví:
K § 1116:
Vlastník jednotky má právo ověřit si, jak jsou dům a pozemek spravovány a jak se při správě domu hospodaří. I to vyplývá z jeho právního postavení jako spoluvlastníka společné věci. Je samozřejmé, že ani práva stanovená v tomto ustanovení nemůže vlastník jednotky vykonávat kdykoli. Způsob jejich výkonu mohou především určit pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků. V případě, že takto určen nebude, uplatní se obecná pravidla stanovená pro soukromý styk. Zejména jde o zásady, že subjektivní právo lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem k zvyklostem soukromého života a že se zjevnému zneužití práva odnímá právní ochrana. To přirozeně platí i pro druhou stranu - ani osoba odpovědná za správu domu nesmí určit pro výkon práv vlastníka jednotky způsob tak omezující, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila.
Definuje se někde osoba „zájemce o koupi?“. V podstatě tímto otvíráte možnost, aby do smluv nahlížel kdokoliv. Pro SVJ to bude samozřejmě značně nákladné a technicky těžko proveditelné, aby toto pro jakéhokoliv zájemce zajistilo. Původní ustanovení mi přišlo dostatečné.
Pane Pepíku,
Nákladné?
Nebude to nákladné, neboť náklady platí nahlížející osoba.
Technicky těžko proveditelné?
Toto míníte jako skutečnou námitku, nebo si jen děláte legraci?
Zájemce o koupi
Převzal jsem tuto úpravu z Ontario Condominium Act 1998.
Byly zde na portálu minimálně dva případy, kdy kdosi koupil byt v renovovaném domě se zateplenou fasádou a opravenou střechou a potom zjistil, že SVJ je zadluženo až "po uši" a že jako vlastník jednotky bude 20 let splácet co už zaplatil prodávajícímu v ceně bytu. Dostalo se mu rady, že si to měl před koupí zjistit. Ale jak to měl udělat?
Nechme návrh zákonodárcům: buď to hodí do koše hned, nebo až ve druhém čtení.
lake
Pane Lake,
standardni pripad, kdy ma predseda SVD smlouvy doma:
- nekdo si je chce okopirovat, musi kvuli tomu koupit kopirku nebo se nejak dopravit do copycentra – t.j. treba 2h á 500,– + taxík + cca 10kč za 5 stran smlouvy, to jsem myslel tim nakladny
- predseda nema cas to okopirovat, t.j. jak to technicky provest? – preci je nedam cizimu cloveku do ruky, to jsem myslel tim technicky narocne
Uz nyni je to dost narocne, a jeste k tomu pridat v podstate kohokoliv ciziho nebude uplne jednoduche. Nechal bych tam pouze toho vlastnika. Standardni jsou dotazy vlastniku na predsedy nebo spravce (v me praxi) – muzete mi pro pripadneho kupce udelat kopii rozvahy z uc. zaverky? – to je prece dostatecne. Mate ale pravdu – je to detail a je asi zbytecne to dal rozebirat.
"kdosi koupil byt … a potom zjistil, že SVJ je zadluženo až "po uši""
Je povinností prodávajícího seznámit kupujícího se všemi vadami prodávané věci. Kupující má v popisovaném případě právo odstoupit od kupní smlouvy, pokud ho prodávající s podstatnými vlastnostmi neseznámil.
Není třeba toto řešit zveřejňováním vnitřních informací společenství.
Jouda
Joudo,
co píšete je naprostý nesmysl. Žádná vada prodávané věci nebyla. Šlo o splácení úvěru SVJ - právnické osoby.
Zřejmě nevíte, že vlastník jednotky odpovídá za závazky společenství. Ty ovšem kupující jako nečlen SVJ nezná - a podle reakcí některých diskutujících zde soudím, že ani nechtějí, aby tyto závazky a finanční situaci SVJ před koupí poznal.
Ano, rozumím: lépe můžete tahat kupujícího za nos, jestliže nemá právo nahlédnout, jak SVJ hospodaří a komu co dluží.
lake
ale stav hospodaření SVJ kupující má možnost zjistit podle NOZ:
§ 1186
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli
potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se
správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že
takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí
převodce osobě odpovědné za správu domu.
„Žádná vada prodávané věci nebyla.“
Pak zajisté není co řešit. Prve jste psal něco jiného, totiž že byl prodávajícím zatajen dluh.
Jouda
Joudo,
chcete-li diskutovat, musíte si přečíst co bylo napsáno a nevymýšlet si.
Nenapsal jsem, že byl prodávajícím zatajen dluh.
Nerozumíte-li něčemu, prostě se zeptejte a nepokoušejte se překrucovat výroky jiných.
lake
„Nenapsal jsem, že byl prodávajícím zatajen dluh.“
Napsal jste, že kupující teprve dodatečně zjistil, že bude splácet dluh.
koupili byt, který byl bez vady. a ze zákona se stali členy společenství, které mělo z jejich pohledu vady. jak to chcete hodit na prodávajícího – co je prodávajícímu do porblému nějakého jiného subjektu ?? když může veřejňovat výsledivku každá s.r.o. či akciovka, proč by mělo být hospodaření SVJ tajné ??
Lake, proč si přivlastňujete právo být nejchytřejší a nejmoudřejší. To,že jste to někde převzal neznamená, že pouhým vložením do našich pravidel bez znalostí souvislostí se to k nám hodí. To byste musel převzít také ty souvisloti.
Bude to nákladné. Někdo to musí běhat kopírovat do kopírovací služby. I nadále platí,že čas jsou peníze. Kdo uhradí tyto časové ztráty?
Informuji, že jsem odeslal na Ministerstvo spravedlnosti připomínku ke znění navrženého § 1116 Občanského kodexu. Text emailu připojuji:
------------------------------------------------
Současná podoba § 1116
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.
Navrhuje se změnit znění § 1116 a rozčlenit jej na odstavce takto:
(1) Vlastník jednotky, zájemce o koupi nebo leasingový nájemce jednotky nebo písemně zplnomocněný zástupce této osoby (dále jen "nahlížející osoba") má právo na informace o tom, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Nahlížející osoba je oprávněna za tímto účelem nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a to na základě své žádosti podané v dostatečném předstihu.
(2) Osoba odpovědná za správu domu zhotoví v přiměřené lhůtě kopie smluv, účetních knih a dokladů a předá je osobě nahlížející, jestliže tato osoba o kopie požádá. Za zhotovení kopií náleží přiměřená úhrada, pokrývající náklady na práci a na pořízení kopií.
(3) Pokud osoba odpovědná za správu domu bez řádného důvodu neumožní nahlížející osobě nahlédnout do dokumentů uvedených v odstavci (1) ani po písemně učiněné výzvě, nebo nepořídí jejich kopii vyžádanou dle odstavce (2), je povinna zaplatit nahlížející osobě částku 500 Kč za každou nesplněnou písemnou výzvu a každý započatý měsíc prodlení. Právo vymáhat nahlížení soudně tím není dotčeno.
Zdůvodnění změny:
Vzhledem k tomu, že správu domu vykonává zpravidla osoba odlišná od vlastníka jednotky, jeví se jako nezbytné zajistit přístup k informacím jak pro vlastníka, tak pro zájemce o pořízení jednotky v domě. V současné praxi bohužel právě toto právo je v SVJ velmi často odpíráno pod nejrůznějšími záminkami a vlastníkům jednotek je odmítáno nahlížení do dokladů společenství. Proto se jeví jako vhodné upravit právo nahlížení podrobněji a stanovit i sankci za neposkytnutí informací. Navržená právní úprava vychází z kanadského zákona Ontario Condominium Act 1998 (c. 19, s. 55).
-------konec emailu---------------------------
lake
Dovolím si doplnit Váš návrh na změnu o tuto povinnost pro exekutorské úřady laickými slovy :
„U nedobrovolné dražby nemovitosti-BJ v OV je exekutorský úřad ze zákona povinen zahrnout do znaleckého posudku finanční situaci a hospodaření tamního SVJ k aktuálnímu datu a tamní SVJ je povinno ze zákona poskytnout znalci nebo zástupci Exekutorského úřadu k tomu požadované nezkreslené údaje a doklady. Náklady hradí Exekutorský úřad v rámci vypracování znaleckého posudku.“ Dražebníci nemovitosti jinak nemají šanci získat alespoň základní informace o SVJ, který tyto informace třetím osobám nepodává, protože v případě záporného hospodaření mu jde o to, aby získalo platícího člena…
…zájemce o koupi nebo leasingový nájemce jednotky nebo písemně zplnomocněný zástupce této osoby (dále jen „nahlížející osoba“)
Pan lake, toto nepovažuji za šťasné. To si může kdokoliv pod záminkou koupě jednotky vzpomenout cokoliv, hrabat se v našem účetvictví a naších smlouvách. Navíc ve smlouvě se většinou podepisuje, že se nemá dávat třetím osobám. Osoba, která si usmyslí, že si u nás chce koupit jednotku je osobou třetí a nikde není zaručeno, že si jednotku nakonec koupí. Nezlobte se na mě, ale navrhujete nesmyslnou ptákovinu. Já jako vlastník jednotky si nepřeji, aby se takto kdokoliv cizí mohl hrabat v našem účetnictví a našich smlouvách. Vlastníci bytů ano, to souhlasím. eva
Ustanovení § 1116 je lepší než nynější stav, kdy ZoVB o právu na informace zarytě mlčí. Mlčení má být vystřídáno novou zákonnou normou, která ovšem je (v návrhu) stejně neuspokojivě stručná, uspěchaná a jaksi nedodělaná.
Zkusme se poohlédnout po světě. Vyberme si některý pořádně napsaný zákon, srozumitelný a určený pro obyčejné lidi, a porovnejme: zjistíme, jaká nebetyčná propast zeje mezi českým stroze formulovaným návrhem a důkladně zpracovaným zákonným předpisem kanadským.
Následující úryvek je o tomtéž (právo vlastníka jednotky na informace). Jde o ukázku z kanadského Ontario Condominium Act 1998, c. 19, s. 55. Všimněte si jak podrobně je o věci pojednáno a jak je přímo v zákoně zabezpečeno, že vlastník se svého práva domůže – pákou je pokuta, popřípadě hrozba soudem (v originále „Small Claims Court“, pozn. překl.). Vše jasně srozumitelné i laikovi. Takto nějak bych si představoval příslušnou část Občanského kodexu.
Prohlížení dokumentů
(3) Po obdržení písemné žádosti v dostatečném předstihu umožní společnost vlastníkovi, zájemci o koupi nebo leasingovému nájemci jednotky nebo písemně zplnomocněnému zástupci této osoby, aby prozkoumal záznamy společnosti, s výjimkou těch, které jsou uvedeny v odstavci 4, a to v přiměřené časové lhůtě, jde-li o důvody vyplývající z tohoto Zákona.
(…)
Kopie záznamů
(6) Společnost zhotoví v přiměřené lhůtě kopie záznamů a předá je osobě prohlížející záznamy, pokud tato osoba o kopie požádá a zaplatí přiměřenou částku pokrývající náklady společnosti na práci a na pořízení kopie.
(…)
Pokuta za nesplnění
(8) Pokud společnost bez řádného důvodu neumožní vlastníkovi nebo zástupci vlastníka prohlídku záznamů nebo nepořídí jejich kopii dle tohoto Zákona, je povinna zaplatit vlastníkovi částku $ 500, a to na základě jeho písemné výzvy.
Vymáhání částky
(9) Vlastník může vymoci tuto částku na společnosti prostřednictvím nároku uplatněného u soudu.
Příkaz k poskytnutí záznamů
(10) Pokud společnost bez řádného důvodu neumožní vlastníkovi nebo zástupci vlastníka prohlídku záznamů nebo nepořídí jejich kopii dle tohoto Zákona, soud může společnosti přikázat, aby zpřístupnila záznamy k prohlídce.
Z anglického textu dostupného na http://www.e-laws.gov.on.ca/…_98c19_e.htm přeložil
lake
máme – koupil byt na splátky a podle smlouvy je vlastníkem původní majitel a to do poslední splátky – docela problém na schůzi – jeden prodal, ale vlastní, druhý koupil a nevlastní.
Na výše uvedeném příkladu práva na informace je krásně vidět, že pokud se shrnou různé samostatné zákony do jednoho ObčZ vznikne tlustý předpis, který bude patrně horší než původní samostatné předpisy.
Ale utkvělá představa pana Eliáše, profesora proslulé plzeňské právnické fakulty, je, vše nahňácat do jednoho ObčZ. Tak to mohlo platit v zákoníku z roku 1811, ale pro dnešní dobu to není vhodné. Bohužel to posvětila řada teoretiků a tak máme předloženo to, co je předloženo.
A na poslední chvíli se do megalomanského ObčZ ještě neuměle vtěsnal ZoVB.
Pokud by se mělo řádně upravit vše, jak je obvyklé např. v citovaném kanadském předpisu, tak by se 3020 paragrafů několikanásobně rozrostlo.
Z toho mi vyplývá, že by bylo vhodné část týkající se bytového spoluvlastnictví vyjmout z nového kodexu do samostatného předpisu, jak je obvyklé v jiných zemích. Ostatně i úprava obchodních společností bude v samostatném obchodním zákoníku i když asi před 10 lety se vážně diskutovalo, že se vše splácá do jednoho kodexu soukromého práva.
Hezký den!
Pavel
Pane Kruppe,
osobně mám zkušenosti z mezirezortního projednávání připomínek. To se sejdou na ministerstvu, které zákon předložilo, zástupci většiny ministerstev a centrálních orgánů a projednávají se jejich připomínky. Připomínky jednotlivá připomínkovací místa dávají písemně dopředu v rozdělení na zásadní a ostatní. Důležité je, že je možnost ústně reagovat na většinou zamítavá stanoviska autorského ministerstva. Já se tam dostával pro některé předpisy za nějaké připomínkovací místo (různé od ministerstva resp. centrálního úřadu).
Obdobně probíhala jednání na malé tripartitě (ministerstvo, zaměstnavatelé, odbory – tam se mluvilo hodně konkrétně k jednomu zákonu celý den) nebo na velké tripartitě (vláda, zaměstnavatelé, odbory – to bylo daleko méně konkrétnější, na jeden zákon tak 15 minut). Ale nevím, zda se tato jednání ještě vůbec konají.
Zkušenosti s projednáváním připomínek od občanů nemám. Ale předpokládám, že to bude probíhat obdobně, pouze dotyční nebudou na místě, čímž se značně sníží jejich možnost něco ovlivnit.
Chce to stručně napsat, proč je předložený návrh nevhodný a rovnou navrhnout, jak si text paragrafu představujete.
Kodex stvořili teoretici, kteří mají o praxi jen málo informací.
Pokud jsou v kodexu skutečně špatná ustanovení, která nebudou opravena, lze návrhy poslat i poslancům, senátorům a např. SČMBD.
Nejsem přehnaný optimista, ale na druhou stranu bych si vyčítal, kdybych nic neposlal.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře