Kdy je možný převod bytů z družstva do OV
Dobrý den, v rámci privatizace našeho domu budeme od města náš dům odkupovat,založíme družstvo a chtěli bychom získat úvěr od banky. Je možné byty převézt do Ov třeba za rok od založení družstva i když ještě stále budeme splácet úvěr bance?nebo můžeme do ov byty převézt až po doplacení celého úvěru? Nebo je možné byty převézt do OV i když budeme mít stále závazek vůči bance.A je pak možné jednotlivé byty zastavit nebo prodat ? Děkuji
Dobrý den, náš dům je v podobné situaci. Pravě zakládáme družstvo, které bude u banky žádat o úvěr pro odkoupení privatizovaného domu. Někteří nájemci (budoucí družstevníci) jsou však ochotni uhradit celou kupní cenu jejich bytu. Je možné zajistit už ve stanovách družstva (nebo jakým jiným způsobem) aby byty nájemců, kteří kupní cenu zaplatí např. jednorázově, bylo možné převést do OV? Děkuji.
Jaroslavo,
půjde o typické vícezdrojové financování.
Na pořízení nemovitosti si družstvo vezme:
(a) půjčky od jednotlivých osob, ve výši části kupní ceny odpovídající poměru podlahové plochy jejich (budoucí) jednotky k součtu podlahových ploch všech (budoucích) jednotek,
a dále
(b) úvěr od banky na zbytek kupní ceny.
Po koupi nemovitosti bude družstvo splácet jak úvěr bance, tak půjčky jednotlivým individuálním věřitelům, samozřejmě s úroky. Vše podloženo písemnými smlouvami.
Samozřejmě namísto splácení jednotlivcům jim může (po rozdělení domu na jednotky) tyto jednotky převést do vlastnictví. Zbylé jednotky mohou být převedeny teprve po splacení úvěru bance - zde bude záležet na znění smlouvy o úvěru.
P.S. Dávejte příspěvkům nějaký srozumitelný název.
lake
Prosím, příště používejte nějaký nick, anonymousů je tu mnoho, děkuji.
Záleží na podmínkách úvěru od banky. Banka bude velmi pravděpodobně chtít nějakou zástavu, např. kupovaný dům. To byste potom asi nemohli převést byty do vlastnictví (osobní vlastnictví neexistuje) a nechat „vytunelované“ družstvo s úvěrem.
Podmínky nakládání s domem a s nesplaceným úvěrem si nejdříve vyjasněte s bankou.
Pokud kupujete dům od obce, je možné, že ho bude nutno opravit. Právní forma družstva je nejen pro opravy mnohem výhodnější než postupovat v právní formě SVJ, protože SVJ se řídí paskvilem ZoVB.
Hezký den!
Pavel
Odkaz na článek JUDr.Matějkové , zapoměla jsem ve svém příspěvku níže uvést adr. http://www.businessinfo.cz/…00818/46121/#b8
CLhybný odkaz na článek JUDr.Matějkové – tento bude konečně správný – omlouvám se http://pravniradce.ihned.cz/…tnictvi-bytu
Nejdříve se podívejte na tyto stránky právního rádce a seznamte se s článkem Družstevní byt versus vlastnictví bytu, JUDr. Matějkové. Vaše družstvo vznikne privatizací obecního majetku a úhradu kupní ceny domu budete řešit půjčkou. Tedy družstvo bude mít dluh. Bylo by dobré, kdybyste se seznámil s obchodním zákoníkem, Hlava II,Družstvo,Díl I,Základní ustanovení, který najdete na těchto stránkách http://www.podnikatel.cz/…ha-hlava-ii/, najdete zde vše co potřebujete znát o družstvu a také tam najdete : § 254 Zrušení, likvidace a změna právní formy družstva.
O zrušení družstva (§ 254–260 Obch. Z.)- se dočtete také na těchto stránkách- http://www.businessinfo.cz/…00818/46121/#b8
Bytové družstvo bude zatížené úvěrem, který jednotliví členové budou pravidelně splácet.Pokud člen družstva přemýšlí o převodu do osobního vlastnictví, pak je nezbytné uhradit tento dlouhodobý závazek. Teprve po akceptaci platby kryjící závazek člena vůči bytovému družstvu je možné podepsat smlouvu o převodu jednotky (družstevního bytu) a příslušného podílu na společných částech domu do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva. Na jedné straně této smlouvy stojí bytové družstvo jako převádějící a na straně druhé člen jako nabyvatel.
Seznamte se na této stránce http://www.starlit.cz/poradna.aspx… s dotazem a odpovědí Ing.Božena Künzelová.
Likvidace družstva je řízení, jehož účelem je mimosoudní vypořádání majetkových poměrů zrušeného družstva, tj. před jeho zánikem. Vzhledem k tomu, že společenství jako právnická osoba vzniká ze zákona zcela nezávisle, lze vzniklou situaci (pokud právní předpisy nestanoví nebo nebudou stanovovat jinak) řešit následným postupem:
- Existence dvou právních subjektů zřízených k téže věci je nelogická. Zrušit lze pouze družstvo, nikoliv právní subjekt, který vznikl ze zákonaprávní subjekt vzniklý ze zákona je SVJ-Společenství vlastníků jednotek).
- Členská schůze družstva rozhodne o zrušení družstva a družstvo na základě tohoto rozhodnutí vstupuje do likvidace.
- Ke dni předcházejícímu den vstupu do likvidace uzavře družstvo účetní knihy a sestaví mimořádnou účetní závěrku.
- Ke dni vstupu do likvidace družstvo sestaví zahajovací rozvahu, která musí navazovat na rozvahu a zůstatky rozvahových účtů výše uvedené mimořádné účetní závěrky.
- Likvidaci družstva provádí likvidátor, kterého jmenuje členská schůze. Likvidátor při své činnosti vychází z povinností, které mu ukládá zákon.
- V průběhu likvidace družstva je likvidátor povinen vyrovnat všechny daňové a poplatkové nedoplatky a opatřit souhlas správce daně s ukončením činnosti družstva jako daňového poplatníka.
- Po provedení všech potřebných úkonů je likvidátor povinen sestavit ke dni skončení likvidace účetní závěrku, předložit ji členské schůzi ke schválení spolu s návrhem na rozdělení likvidačního zůstatku.
- Likvidační zůstatek se rozdělí mezi členy způsobem uvedeným ve stanovách. Pokud stanovy neurčují jinak, je nutno postupovat při rozdělení likvidačního zůstatku na základě ustanovení obchodního zákoníku (vyplacení splacených vkladů členům a případný zbytek likvidačního zůstatku dále rozdělit mezi členy družstva podle rozsahu, v jakém se podílejí na základním kapitálu družstva).
- Po rozdělení likvidačního zůstatku končí proces likvidace. Do 30 dnů od skončení likvidace požádá likvidátor o výmaz družstva z obchodního rejstříku.
V každém případě by bylo jednodužší, kdybyste mohli byty od obce kupovat přímo do vlastnictví. Proces likvidace družstva je otázkou půl roku pro družstva, která nemají žádné dluhy. Podívejte se na obchodní rejstřík kolik bytových družstev je v likvidaci a také uvidíte, že mnohdy likvidace trvá roky.
V každém případě, je lepší obrátit se na právníka, který Vám pomůže se ve všem orientovat.
Anaj napsala: "Teprve po akceptaci platby kryjící závazek člena vůči bytovému družstvu je možné podepsat smlouvu o převodu jednotky (družstevního bytu) a příslušného podílu na společných částech domu do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva. "
Obecně takový požadavek neplatí a nelze jej ze znění ZoVB dovodit. Ostatně podepsat smlouvu o převodu lze i před splacením. Postup uvedený paní anaj platí (s touto výhradou) pouze pro původní bytová družstva a lidová bytová družstva, vzniklá v průběhu období před r. 1992. Tato družstva většinou trvají nadále a jejich vstup do likvidace je v nedohlednu.
Zákonný požadavek splacení alikvotního podílu na půjčce před převodem bytu do vlastnictví neplatí pro družstva vzniklá později (zejména k privatizaci bytového fondu). U těchto družstev záleží výhradně na rozhodnutí členské schůze družstva, jaká budou stanovena pravidla pro převody bytů do vlastnictví dosavadních nájemců.
lake
Pane Lake, vyjadřovala jsem se k družstvu, které vzniklo privatizací obecního majetku s tím, že předpokládám, že převodem BJ., budou chtít zlikvidovat družstvo.
Poraďte, jak by probíhala likvidace družstva s výmazem z obchodního rejstříku.
Zda by mohlo být takové družstvo zlikvidováno, pokud by mělo dluhy, tedy nesplacený úvěr, zřejmě by k likvidaci družstva dojít nemohlo, že ano, takže bytové jednotky by byly ve vlastnictví , ze zákona by vzniklo SVJ, které by muselo od prvního dne vést účetnictví, atd.atd.adt. , ale družstvo by existovalo dál, dokud by nevypořádalo všechny své dluhy, tedy dál až do výmazu by muselo zpracovávat daňová přiznání, vést účetnictví družstva , tedy když už se vyjádříte k mým příspěvkům , tak rovnou vysvětlete vše a do detailů.
Umím si totiž představit, že družstvo , bude začínat od nuly, co od nuly, budou v hlubokém mínusu, členové budou splácet úvěr, navíc budou muset platit nájem, budou muset pečovat o dům, nevěřím tomu, že nájemné si stanoví tak vysoké, aby vytvořili takové rezervy, kterými by mohli při převodu uhradit úvěr, aby mohli zrušit družstvo s výmazem z obchodního rejstříku. Pokud by měli jednotliví nájemníci dostatek finančních prostředků, tak by nebylo třeba, aby si brali úvěr na odkoupení domu.
Takže já se nepasuju do role odborníka, tak jako Vy. Nevysmívám se a nejsem arogantní k těm, kteří se sem na tyto stránky přicházejí podělit o zkušenosti, nebo i pobavit.
Vaše rady jsou vesměs suchým citováním zákonů a ještě máte snahu řadu lidí zesměšnit.
Takže zpět k mému příspěvku,napadl jste mé tvrzení : Teprve po akceptaci platby kryjící závazek člena vůči bytovému družstvu je možné podepsat smlouvu o převodu jednotky (družstevního bytu) a příslušného podílu na společných částech domu do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva. "
Vykašlete se na „Obecně takový požadavek neplatí a nelze jej ze znění ZoVB dovodit“
Z dotazu jasně vyplývá, že chtějí převést byty do vlatnictví a budou chtít zlikvidovat družstvo. Tedy se bude jednat o kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky a tyto smlouvy budou vloženy do katastru nemovitostí a ze zákona vznikne SVJ.
Předpokládám, že finanční vypořádání bude v kupní smlouvě uvedeno např. následovně : Účastníci této smlouvy sjednávají celkovou kupní cenu za předmět převodu částkou ve výši xxxxxx( za x je členský podíl, který zaplatí jednotliví členové SVJ jako podíl na kupní ceně domu při založení družstva), dále přičemž s ohledem na skutečnost, že převodce a nabyvatel se dohodli na zániku členství ve shora uvedeném bytovém družstvu, v důsledku čehož vzniká nabyvateli nárok na vypořádací podíl, započítavjí tímto vzájemnou dohodou převodce nárok na zaplacení kupní ceny a nabyvatel nárok na vyplacení vypořádacího podílu a to ke dni podání návrh na vklad vlastnického práva k jednoce do katastru nemovitostí podle této smlouvy. Tímto je převoci zcela uhrazena kupní cena a nabyvateli vypořádací podíl.
V konečné rozvaze na straně aktiv 021 budovy, haly stavby stav 0,00 Kč, můžeme předpokládat, že budou nějaké peníze v pokladně, nějaké na bankovním účtu, z pasiv zmizí z účtu 411 základní jmění – pokud budou byty převáděny za členské vklady + základní jmění, ale zůstanou tam závazky – úvěr a a na účtu 368 splátky členů družstva – tj, součet aktiv pokladna + bankovní účet, kterým by možná mohl být úvěr splacen tak max. z 1/4.
Řekněte , jak se bude situace dále vyvíjet, tak, aby mohlo být družstvo zlikvidováno a vymazáno bez dluhu z obchodního rejstříku, tak, aby nevznikaly dále náklady na vedení účetnictví, atd.atd.atd.
Takže řekněte , jak Vy byste postupoval, krok za krokem v situaci převodu BJ v družstvu , tak, aby toto družstvo bylo zlikvidováno bez dluhu. (6.V průběhu likvidace družstva je likvidátor povinen vyrovnat všechny daňové a poplatkové nedoplatky a opatřit souhlas správce daně s ukončením činnosti družstva jako daňového poplatníka.)
Na likvidátora přechází působnost statutárního orgánu – jednat jménem společnosti, je-li jmenováno více likvidátorů a není stanoveno něco jiného, má tuto působnost každý likvidátor samostatně. Likvidátor jedná jménem společnosti pouze ve smyslu úkonů, které směřují k likvidaci společnosti: plní závazky společnosti, uplatňuje pohledávky a přijímá plnění, zastupuje společnost před soudy a jinými orgány, uzavírá smíry a dohody o změně a zániku práv a závazků, vykonává práva společnosti. Nové smlouvy může likvidátor uzavírat pouze v souvislosti s ukončením nevyřízených obchodů, nebo je-li to potřebné k zachování majetku společnosti, jedná ve věci zápisu do obchodního rejstříku.
Takže já osobně, bych Vás zvolila likvidátorem zadluženého družstva a chci, aby družstvo bylo maximálně do jednoho roka od zahájení likvidace vymazáno z obchodního rejstříku.
Paní anaj,
Lituji, ale Váš příspěvek je pro mne nepřehledný. Návštěvníci tohoto portálu hledají zpravidla radu, a to jasnou, krátkou a srozumitelnou.
Tazatel si musí zjistit, zda konkrétní podmínky úvěru poskytnutého družstvu na privatizaci umožňují předčasné splacení.
Tazatel si musí zjistit, zda banka bude souhlasit s "rozporcováním" zástavy na jednotlivé byty a s jejich převodem jednotlivým vlastníkům.
Do třetice, s prodejem po jednotkách musí vyslovit souhlas členská schůze družstva.
A bylo by naprosto nerozumné splácet cenu bytu dříve, než bude podepsána smlouva s družstvem o převodu.
Přečtěte si tedy úvodní dotaz ještě jednou namísto slovních útoků proti mé osobě. Tazatel se vůbec nezmiňuje o tom, že by jeho cílem byla rychlá likvidace družstva. O likvidaci se vůbec nezajímal, tu jste mu podsunula Vy.
lake
Pane Lake,
nikdo na Vás neúčtočí.
Ve svém příspěvku ze dne dne 29. Květen 2010 – 22:42 – Odkaz na článek JUDr.Matějkové , jsem uvedla špatný odkaz na článek JUDr. Matějkové, toto jsem před chvílí napravila.
Je to perfektní článek a doufám, že JUDr.Matějková bude pro Vás znamenat dostatečně věrohodnou osobnost, kterou nebude zesměšňovat. ¨ Ve svém článku hovoří dostatečně jasně o družstvech vzniklých privatizací obecních majetku, o tom že "PŘEVOD VLASTNICTVÍ BYTU Z DRUŽSTVA NA JEHO ČLENA JEN SE SOUHLASEM VĚTŠINY a dále V době, kdy je již proces privatizace dokončen, zejména je-li kupní cena za budovu ve vlastnictví privatizovaného bytového družstva zcela splacena původnímu vlastníkovi-obci, často nic nebrání tomu, aby členská schůze rozhodla o převodu bytů do vlastnictví. K takovému rozhodnutí členské schůze je však dle § 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku zapotřebí předchozího písemného souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká.
Je jedno, že se tazatel nezmiňuje o likvidaci družstva. Proč by družstvo mělo existovat, když nebude mít žádný majetek, z čeho by družstvo splácelo dluh.
Takže já tvrdím, že pokud si nemohou odkoupit byty od obce přímo do vlastnictví, budou zakládat obchodní organizaci – družstvo – pak převod do osobního vlastnictví až po splacení dluhu, vyjde to levněji.
Maslíte si, že se dopouštím slovních útoků proti Vám ?, ptám se a jak se chováte Vy k ostatním ? Vám se hned tak nikdo nevyrovná.
Poslední komentáře