Napsal jsem zde více textů na téma „Reserve study“. Přidávám ještě jeden, protože oblast plánování nákladů je ve většině SVJ naprostý amatérismus, děs a hrůza.

Reserve study je v civilizovaném světě základní schvalovaný dokument o hospodaření každého společenství. Pouze na základě Reserve study může společenství (condominium, coproprieté) schvalovat a předpisovat platby na opravy a údržbu domu. V civilizovaném světě je nejen běžné, ale povinné takovou Reserve study sestavovat, schvalovat a řídit se podle ní.

Bohužel, paskvil ZoVB a paskvil NOZ o tomto základním plánovacím dokumentu každého společenství mlčí. Čeští autoři zákonů a zákonodárci (půlmozci, jak psává jeden ze zdejších dlouholetých přispěvatelů) nebyli schopni tuto zásadní klíčovou věc právně upravit od roku 1994.

Pokud se chystá založení SVJ, trvejte na tom, aby povinnost sestavovat a schvalovat Reserve study byla uvedena ve stanovách. Pokud už SVJ a stanovy máte, bojujte za to, aby do stanov byla tato povinnost zavedena. Při tom nezáleží na tom, zda jde o SVJ(2000), které vybírá zálohy, či o SVJ(2012), které vybírá rovnou příspěvky. Starejte se. Je to Váš majetek, Vaše peníze, Váš život.

Dále popisuji jak je věc upravena v Kanadě, podle Code civil du Québec. Provincie Quebec je frankofonní oblast Kanady. Bytové vlastnictví se nazývá „la copropriété divise“ (dělené spoluvlastnictví). Přeložil jsem materiál z kanadského webu, který se podrobně věnuje problematice tamnějších společenství vlastníků. Cituji:
----------------------------------------------------------------------

Plánování zdrojů na údržbu a opravy

Plánování zdrojů na údržbu a opravy je klíčová aktivita jak při zahájení činnosti společenství, tak v průběhu řízení a plánování správy domu. Umožňuje stanovit finanční plán, který určí náklady na větší opravy a údržbu společných částív krátkodobém, střednědobém a dlouhodobém výhledu. Jde o to vytvořit seriózní a realistický odhad prostředků, které bude společenství v budoucnu od vlastníka jednotky požadovovat.

Plán zdrojů na údržbu a opravy vychází z následujících hledisek:

• Životnost společných částí (strojní, stavební, elektrické, instalační atd.), ze kterých se dům skládá.
• Náklady na opravy a údržbu společných částí v aktuální výši a ve výši odhadované do budoucna, na časové období 30 let.
• Příjmy společenství v tomto časovém úseku (zálohy/příspěvky od vlastníků jednotek, příjmy společenství z úroků, atd.).

Plán financí na údržbu a opravy obsahuje dva přesně určené svazky dokumentů:

• Fyzická část: zhodnocení stavebně-technického stavu společných částí domu, předpokládaná životnost hlavních částí domu, a
• Finanční část: odhad výdajů na opravy a údržbu v časovém plánu podle jednotlivých roků, ve kterých nastane nutnost těchto výdajů, a zhodnocení výše příjmů v jednotlivých letech k tvorbě zdrojů na finanční krytí těchto činností.

Jde tedy hlavně o plán do budoucna, který poskytne společenství finanční plán pro rozsáhlé budoucí práce na domě. Čísla v plánu jsou odhadem, který se může později ukázat jako nepřiléhavý (například z důvodu rychlejšího stárnutí některé společné části, z důvodu poškození přírodní silou, z důvodů vnějších ekonomických vlivů, jako je inflace). Právě z toho důvodu je třeba plán pravidelně revidovat, aby zahrnoval nově vzniklé skutečnosti.

Metoda sestavení plánu zdrojů na údržbu a opravy sestává obvykle ze čtyř hlavních etap:

1. Vizuální prohlídka, kyerá určí fyzický stav společných částí a předpokládanou životnost.
2. Soupis plánovaných prací na celé plánovací období a odhad výdajů na tyto práce.
3. Analýza různých scénářů přispívání vlastníků na opravy a údržbu jejich majetku; je třeba brát do úvahy různé možnosti vývoje inflace, možné způsoby financování, příjmy ze složených dlouhodobých prostředků.
4. Studie, která obsahuje výčet jednotlivých složek stavby, přehled předpokládaných nákladů v časovém rozlišení a přehled potřebných prostředků a způsob jejich získání.

Finanční plán zdrojů na údržbu a opravy

Na základě studie oprav a údržby sestaví výbor plán oprav, kterému dává přednost. Teprve na základě tohoto plánu je možno určit a naplánovat výši záloh/příspěvků vlastníků jednotek na opravy a údržbu. Plán záloh/příspěvků (pozn.: také na 30 let) určuje předpokládanou výši částek, které budou požadovány od vlastníků jednotek v budoucích letech.

Základní požadavek je, aby tento plán byl projednán/schválen na shromáždění. Tak se každému vlastníkovi dostane zásadní informace, kterou potřebuje znát i v případě, že plánuje prodej bytu. Samozřejmě, že každý zájemce o koupi se bude zajímat o to co, může očekávat v budoucnu, a jaké výdaje jej čekají pokud jde o výši záloh/příspěvků na správu.
-----------------------------------------------------------------

Výpočet zálohy/příspěvku na opravy a údržbu

Výše nutných záloh/příspěvků se odlišuje podle metody použité výborem při výpočtu. Existují dvě běžně používané metody.

• 1. Metoda kalkulace částí („component method“)

Tato metoda vyžaduje, aby odborník vypočetl potřebnou výši příspěvku pro každou společnou část odděleně, a to rovnoměrně, rozloženo na celou dobu životnosti této části. Výsledkem je každoroční stejný roční příspěvek na správu každé společné části domu; Po sečtení dílčích částek se získá celková každoroční výše příspěvku na společné části (na 30 let dopředu).

Tato metoda je také známa pod názvem „procentní financování“, protože výše plateb vlastníka jednotky se odvíjí (pouze) od toho, jak dlouho užívá společné části.

• 2. Metoda cash flow

Tato metoda vyžaduje, aby odborník vypočetl potřebnou výši výdajů samostatně pro každý rok, na celou dobu plánování. Z toho se pak pro každý rok odvodí nutná výše zálohy/příspěvku k pokrytí nákladů v daném roce. Podle této metody je třeba zachovat pro každý rok vyrovnaný výsledek hospodaření s účtem záloh/příspěvků na správu. Při této metodě může tedy docházet meziročně k náhlým změnám výše platby vlastníka podle toho, jaké objemy výdajů jsou pro daný rok naplánovány.

V praxi bude výbor volit tu metodu, která se jeví nejpřínosnější pro dané společenství v dané situaci. Důležité je, aby částky shromažďované na účtu záloh/příspěvků na správu zamezily příliš velkým meziročním výkyvům ve výši plateb, které jsou předepisovány vlastníkům.
-------------------------------------------------------------
Zdroj: http://www.condolegal.com/…e-prevoyance

lake