Vznik SVJ a právní subjektivita SVJ

Přestože se ze zásady snažím vyjadřovat jen k tomu, čemu rozumím (tedy k účetnictví) a přestože jsem se rozhodla nereagovat na anonymní dotazy, tady udělám výjimky, protože bych se sama ráda poučila.

Na téma SVJ bez právní subjektivity jsem přečetla všechny dotazy a odpovědi, ale žádné poučení mi to nepřineslo. Asi jsem zpomalená a potřebovala jsem srozumitelnější vysvětlení.

Nejlepším vodítkem k pochopení problematiky vzniku SVJ byl pro mne článek pana Kořistky uvedený na tomto portálu pod názvem „Právní postavení majitelů bytů a jeho důsledky“.

V článku je uvedeno, že SVJ bez právní subjektivity vznikala do konce června 2000. Od 1. 7. 2000 žádné nové SVJ bez právní subjektivity nevzniklo a nevznikne. Ta stará přetrvávají z dob před 1. červencem 2000 a budou existovat tak dlouho, dokud nebude splněna podmínka daná § 9 odst. 4 současně platného zákona (snížení podílu družstva na méně než čtvrtinu).

Stará SVJ bez právní subjektivity jsou povinna řídit se zákonem platným před účinností novely provedené zákonem 103/2000 Sb, konkrétně ustanoveními §§ 9, 11 a § 15 odst. 2. Pro zájemce je cituji, protože dávají přesnější odpověď na některé dotazy než ti, kdo odpovídali a ustanovení tehdy platného zákona nečetli.

§ 9 Zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu

(1) Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce. (2) Správce je povinen nejméně jednou ročně, a to ke konci prvního kalendářního čtvrtletí následujícího roku, předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti, zejména o finančním hospodaření o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, které se týkají společných částí domu nebo jeho činnosti. Končí-li správce svou činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho činnost, má k dispozici. (3) Smlouvu o správě domu uzavřenou se správcem lze uzavřít jen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou šest měsíců.

§ 11 Společenství vlastníků jednotek (moje pozn.: tady jde právě o SVJ bez právní subjektivity, protože v zákonu nejsou uvedena práva a povinnosti jako v současném § 9, SVJ není definováno jako právnická osoba, nikam se nezapisuje)

(1) Pokud je dům rozdělen na jednotky, které vlastní více než jedna osoba, tvoří vlastníci jednotek společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) (2) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. (3) Shromáždění se sejde buď z podnětu správce, nebo z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění svolává správce, a to písemně tak, aby vlastníci jednotek obdrželi oznámení o konání shromáždění alespoň 15 dnů předem. (4) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2), hlasy spoluvlastníků jednotky jsou společné. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů, k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. (5) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů. (6) K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. (7) K přijetí usnesení týkajícího se změny účelu užívání stavby a o zcizení společných částí domu, které jsou nezbytné pro zachování účelu užívání stavby, je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek. (8) Nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. (9) Všechny změny, které se týkají obsahu prohlášení, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. Přílohou oznámení katastrálnímu úřadu je zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny.

§ 15

(1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). (2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Úhrn záloh si určí vlastníci jednotek zpravidla vždy na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek správce po společném projednání věci (§ 11).

Tolik tehdy platný zákon. Teď už tedy podle pana Kořistky žádná nová SVJ bez právní subjektivity nevznikají. Je-li splněna podmínka § 9 odst. 3 současně platného zákona, vznikne normální SVJ.

Pokud jsem něco pochopila špatně, opravte mne někdo, prosím.

Na závěr bych chtěla dodat, že se podle mého názoru zcela zbytečně diskutuje o vhodnosti nebo nevhodnosti „založení“ SVJ. Podle současné právní úpravy se zatím žádná SVJ nezakládají, ale vznikají přímo ze zákona, jsou-li splněny dané podmínky, ať se to někomu líbí nebo ne.

Proces založení SVJ a následně vzniku SVJ upravuje až návrh nového zákona. Zakládat se tedy SVJ budou až od roku 2009.

N. Klainová