Terminologie - služby, správa domu a pozemku, správce

Anonymous napsal:

• „Jiná je situace se správou domu a pozemku. Tam zákonodárce zaměňuje správu domu a pozemku jako veškerou činnost osoby odpovědné za správu domu (a nechává ji takto zapisovat do veřejného rejstříku) a dílčí složku této činnosti. Problém je, že zákonodárce tento pojem zavedl jako zkratku, a přitom její význam sám nedodržuje. Přesto by bylo možné řešení vidět v připojení příslušného ustanovení, tj. rozlišovali bychom správu domu a pozemku (podle § 1189 občanského zákoníku) a správu domu a pozemku (podle § 1180 odst. 1 občanského zákoníku).“

To jsou nějaké výmysly. Pro dům rozdělený na jednotky(2012) existuje jedna definice „správy domu a pozemku“ , a to je definice obsažená v § 1189 NOZ. Činnosti SVJ je možno zhruba rozdělit na tři hromádky:

• správa CIZÍHO majetku = správa CIZÍHO domu a pozemku (§ 1189 NOZ)
• správa VLASTNÍHO majetku SVJ + VLASTNÍ správa SVJ (správa sebe sama, správa právnické osoby)
• poskytované služby (např. pojištění domu, úvěrové služby, služby podle zákona č. 67/2013 Sb., atd.)

Justitianus

Pojem „služba“ a pojem „zboží“ jsou dvě základní ekonomické kategorie. Rozdíl je v tom, že službu (na rozdíl od zboží) není možné vlastnit. Službu můžete pouze konsumovat (čerpat), ale nemůžete si ji nakoupit do zásoby.

Služby jsou zmíněny leckde: např. v zákonech o DPH, o EET. Speciální skupinou služeb (podle zákona č. 67/2013 Sb. ) jsou „služby spojené s užíváním bytů“. V byznysu je běžný pojem „dluhová služba“ (debt service), což je souhrn splátek dluhu (jistiny) a úroků za určité období. Pak jsou také lékaři „ve službě“ a policisté postavení „mimo službu“, že ano.

A tak by se dalo pokračovat do nekonečna …

Mudrovat nad všemi významy pojmu „služba“ nemá žádný smysl. Pojem použitý (a definovaný) v právním předpisu má platnost pouze v rámci tohoto předpisu. Pojem „služba“ tedy může být v různých zákonech definovaný různě.

Zajímavé (a odstrašující) je to v případě, kdy státní ouředníci nevědí o jaké „službě“ vlastně mluví a pletou si pojmy. Například když ouřad zveřejňuje výklad k EET a míchá do toho pojmy z právních předpisů o DPH.

Justitianus

Služby nejen podle ZoSl

S pojmem služby se setkáváme v SVJ ve dvou různých významech.

Služby podle zákona o službách (ZoSl)

Vlastníkům jednotek je bližší pojem služby, používaný pro „plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty“, jak je ostatně uvedeno v názvu zákona č. 67/2013 Sb., který známe jako zákon o službách (ZoSl).

Které služby jsou upraveny zákonem o službách, zjistíme v § 3 zákona viz odst. 1:

„Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.“

SVJ tyto služby neposkytuje, pouze je zajišťuje u jednotlivých dodavatelů služeb. Náklady fakturované dodavateli služeb nejsou účtovány do nákladů na správu, ale přímo jako pohledávky za vlastníky jednotek na účtech účtové skupiny 31 Pohledávky (nejčastěji na analytických účtech k účtu 315-xxx, a to podle druhů služeb (např. 315–221 Teplo, 315–222 Studená voda atd.).

Po skončení účetního období se provádí v souladu s ustanoveními ZoSl rozúčtování skutečných nákladů na služby na jednotlivé vlastníky, jejich porovnání s uhrazenými zálohami a finanční vyrovnání přeplatků a nedoplatků.

Služby jako jedna z položek nákladů na správu

Jde o zcela jiný druh služeb, který není přímo spojen s užíváním jednotek.

Náklady na správu jsou účtovány v účtové třídě 5 – Náklady, která se člení do účtových skupin:

50 – Spotřebované nákupy,

51 – Služby

52 – Osobní náklady

a další, viz příloha č. 3 k vyhlášce č. 504/2002 Sb.

V účtové skupině 51 Služby účtujeme např. o nákladech na opravy a udržování, na poštovné, kopírování, nájemné, o nákladech na vedení účetnictví účetní firmou aj.

Náklady na správu, zaúčtované podle druhů, je třeba rozdělit do skupin shodných se skupinami příspěvků na správu podle § 1180 OZ, z nichž jsou hrazeny, tj.:

1. podle podílů na společných částech (SČ),
2. na vlastní správu stejně na každou jednotku,
3. náklady zohledňující výlučné užívání některých společných částí (VU).

Náklady na služby mohou být mezi vlastníky rozdělovány jak podle podílů, např. náklady na opravy a udržování, tak podle jednotek, např. náklady na kopírování, poštovné a další, které souvisí s vlastní správou.

Jsou-li opravovány společné části, které jsou ve výlučném užívání jen některých vlastníků jednotek, je třeba je účtovat rovněž samostatně.

Rozdíl mezi službami podle ZoSl a mezi službami pro správu domu je tedy:

• v účtové třídě, ve které se účtují náklady na tyto služby, • v jejich rozdělování mezi vlastníky jednotek, • v tom, že rozdíly mezi zálohami a skutečnými náklady je u služeb podle ZoSl nutné vypořádat finančně, zatímco u nákladů na správu se rozdíly vypořádají pouze v případech, kdy tak rozhodne shromáždění podle § 1208 OZ.

N. Klainová 7/2019