SVJ jako žalobce při obtěžování hlukem

V diskusi http://www.portalsvj.cz/…ocniho-klidu jeden z účastníků odmítl možnost, že by obtěžování vlastníků jednotek hlukem mohlo řešit přímo SVJ. Napsal k tomu: „Proč by to měl řešit výbor?! (…) Výbor se zabývá správou domu, technickým stavem, opravami, atd. Řešení mezisousedských vztahů nemá v pravomoci.“

Ponechme stranou, že diskutující neměl ve skutečnosti na mysli výbor, nýbrž SVJ – právnickou osobu. Výbor je pouze orgánem společenství, který nemá právní způsobilost a nečiní právní úkony. Názor, že SVJ není oprávněno angažovat se v tzv. „sousedských“ sporech je sice dosti rozšířený, avšak není v souladu s judikaturou.

Soudy naopak opakovaně dospěly k závěru, že jde o výkon správy domu a SVJ je aktivně legitimováno i v případech obtěžování obyvatel domu podle § 127 ObčZ. Společenství se tedy může svým jménem domáhat nápravy závadného stavu. To platí jak pro obtěžování vlastníků jednotek hlukem, tak i např. pro obtěžování kouřem či pachem.

Již před deseti lety Krajský soud v Hradci Králové řešil v rozsudku ze dne 8.10.2002, č.j. 30 Ca 44/2002–16 otázku, zda SVJ je oprávněno nabýt do svého vlastnictví parkoviště, přestože takový pozemek neslouží k uspokojování bytových potřeb obyvatelů domu. Soud při tom provedl výklad pojmu „správa domu“. V rozsudku soud uvedl:

• „… každé společenství vlastníků jednotek má ze zákona o vlastnictví bytů omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům, avšak hranice této způsobilosti [jsou] dány pouze a právě tím, zda určitým právním úkonem, v tomto případě nabytím pozemku, vykonává navrhovatel správu domu či nikoliv.
  Z ust. § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího výše uvedenou legální definici správy domu, se podává, že účelem tohoto zákona je umožnit společenství vlastníků jednotek řádný výkon správy domu v širším smyslu. (…) Mezi takový výkon práva jednoznačně spadá i nabytí pozemku za účelem lepšího využití bytového domu, tedy takového pozemku, který bude bytovému domu „sloužit“ k uspokojení potřeb jeho obyvatelů, pokud tyto potřeby jsou spojeny se správou bytového domu.“

Stejné argumenty (včetně citace výše uvedeného rozsudku) použil i Městský soud v Praze jako soud odvolací v rozsudku 54 Co 3900/2007–203 ze dne 30. ledna 2008. Rozbor judikátu viz zde: http://hluk.eps.cz/…upraveny.doc. Soud rozhodl o tom, že SVJ je aktivně legitimováno ve sporu podle § 127 ObčZ o rušení hlukem pocházejícím z provozu na pozemní komunikaci:

• „Dle názoru odvolacího soudu lze pod širší definici správy domu zahrnout i tuto žalobu, neboť lze předpokládat, že případná opatření vedoucí ke zdržení se obtěžování sousedního vlastníka imisemi hluku, se dotknou společných částí domů a pozemků, jejichž správu vykonává právě Společenství vlastníků.“

K aktivní legitimaci SVJ při obtěžování a/nebo užívání jednotky v rozporu se zákonem viz též rozsudek Nejvyššího soudu 29 Cdo 3269/2010, ze dne 11. 4. 2012, který vyjmenoval i dosavadní judikaturu k věci: http://www.profipravo.cz/index.php….

• „Obdobně (…) je pak nutno posuzovat oprávnění společenství podat negatorní žalobu ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu, a to i tehdy, je-li takovou osobou jeden z vlastníků jednotek a má-li k neoprávněnému zásahu do práv ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu docházet tím, že tato osoba užívá jí vlastněné jednotky v rozporu se zákonem (jako je tomu v projednávané věci).
  Podstatné pro posouzení legitimace společenství k podání negatorní žaloby je to, zda dochází k neoprávněnému zásahu i ve vztahu ke společným částem domu, či zda se takový zásah týká výlučně práv k některé jednotce (popř. více jednotkám), aniž dochází k zásahu do práv ke společným částem domu. “

Závěrem je možno shrnout, že aktivní legitimace SVJ v tzv. sousedských sporech podle § 127 ObčZ je dána tehdy, pokud obtěžování se týká společných částí domu, nebo domu jako celku. Hluk, šířící se z pozemní komunikace je vnímán jako obtěžování i ve společných prostorech domu. Obdobně pokud vlastník pozemku jej neobhospodařuje a pyl z travních porostů obtěžuje vlastníky před domem nebo v jeho společných částech, může se samotné SVJ domáhat nápravy podle § 127 ObčZ.

lake