Katastr nemovitostí a NOZ

Katastr nemovitostí po roce 2014: Vlastníci budou muset hlídat svůj majetek aktivněji

17.4.2013

Autor:KŠB

Loni v létě schválila vláda návrh nového katastrálního zákona. Důvodem pro zbrusu novou právní úpravu katastrů je přijetí nového občanského zákoníku, který má být účinný od roku 2014 a který i v oblasti nemovitostí přináší klíčové změny.

Jednou z nich je nová zásada, že „není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu“.

Co přesně to bude znamenat? Katastr nemovitostí bude od roku 2014 považován za veřejný seznam podle nového občanského zákoníku (NOZ). Na rozdíl od jiných seznamů, zákonem výslovně neprohlášených za veřejné, bude veřejný seznam ovládán principem tzv. materiální publicity. Ten spočívá v tom, že údaj zapsaný v takovém seznamu je považován za skutečný a platný vůči tomu, kdo jedná v důvěře (dobré víře) v tento zápis. A to i tehdy, pokud zápis neodpovídá realitě. Zákon tak zavádí nevyvratitelnou právní domněnku, že na ty osoby, které úplatně nabyly nemovitost v dobré víře od osoby zapsané jako vlastník v katastru nemovitostí, se hledí jako by tuto nemovitost nabyly od skutečného vlastníka.

Provádějte vklady do katastru nemovitostí včas

Kupující, který nabude v dobré víře vlastnické právo od osoby zapsané v katastru nemovitostí, bude chráněn i proti skutečnému, ale nezapsanému vlastníkovi. Skutečný vlastník tak o svoji nemovitost za těchto okolností bude moci přijít. Účelem tohoto ustanovení je kromě posílení jistoty kupujících při kupování nemovitostí, že budou jejími právoplatnými vlastníky, i zvýšení motivace skutečných, ale nezapsaných vlastníků, aby prováděli vklady do katastru nemovitostí včas. Dnes totiž není ojedinělé, že osoba koupí nemovitost, ale pak již nepodá návrh na změnu zápisu v katastru, v němž je tím pádem stále zapsaná osoba od nového vlastníka odlišná.

Jako protipól posílené ochrany dobré víry třetích osob zavedou NOZ a katastrální zákon vzájemně provázané mechanismy obrany vlastníka proti případné změně práv (ne)zapsaných v katastru. Jednak se bude moci skutečný, ale ještě nezapsaný vlastník domáhat odstranění nesouladu. Pokud takový vlastník prokáže, že své právo uplatnil u soudu, zapíše se jeho žádost (poznámka) do katastru. Následné soudní rozhodnutí vydané o jeho vlastnickém právu pak působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu až poté, co vlastník o zápis této poznámky požádal. Na základě ustanovení NOZ, že nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje ve veřejném seznamu, se pak osoba, která koupila nemovitost i přes vyznačenou poznámku, nemůže odvolat na ustanovení o dobré víře.

Další neblahá varianta

V současné době je rovněž běžná situace, kdy je osoba A sice (na rozdíl od prvního případu) zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník, ale osoba B na základě falešné moci (ne)udělené vlastníkem prodá nemovitost osobě C. Osoby B a C pak podají na katastr návrh na změnu vlastnického práva, kterou katastr provede. Jelikož katastr má podle současné úpravy povinnost doručovat rozhodnutí o vkladu pouze zástupci účastníka (pokud je zastoupen), neměla by osoba A šanci se o této změně vůbec dovědět, pokud sama pravidelně databázi katastru nekontroluje. Protože NOZ stanoví poměrně krátké lhůty, ve kterých se dotčený vlastník může bránit, bylo potřeba zefektivnit informování skutečných-zapsaných vlastníků tak, aby měli v co nejvyšší míře šanci se o změnách dozvědět.

První způsob informování skutečného-zapsaného vlastníka má být prostřednictvím datové schránky. Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí úřad u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčená změnou. O tom pak datovou schránkou informuje účastníky vkladového řízení; jinak než prostřednictvím datové schránky se tato informace nebude zasílat! (Není to ale zatím úplně jisté – část zákonodárců zvažuje toto pravidlo zrušit a tak zachovat i obvyklé zasílání poštou). Pokud skutečný vlastník žádný návrh na změnu nepodá a zareaguje bez zbytečného odkladu po obdržení datové zprávy, bude mít velkou šanci, že převodu či jinému nakládání s nemovitostí zabrání. Pravděpodobně až praxe ukáže, jaké nástroje pro zabránění převodu budou nejefektivnější. Skutečný vlastník bude mít například možnost bránit se takzvanou negatorní žalobou proti tomu, kdo se za vlastníka nemovitosti vydává, za současného podání návrhu na předběžné opatření soudu.

Dopis jako druhá šance

Pokud bude vklad povolen a proveden (aniž by se o tom skutečný vlastník dozvěděl, například protože nemá datovou schránku), zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Tuto zprávu zašle povinně jak zmocněnci účastníka (pokud ho má), tak nově i účastníkovi samotnému. To by mělo zabránit situaci, že se skutečný vlastník vůbec nic nedozví. Bude ale nutné, aby měl katastrální úřad k dispozici jeho platnou doručovací adresu, proto by vlastníci nemovitostí měli ve svém vlastním zájmu hlásit změny adres katastru co nejdříve. Po doručení této zprávy bude mít skutečný vlastník měsíc na to, aby se domáhal výmazu zápisu na katastrálním úřadu a zažádal o tzv. poznámku spornosti, jejímž následkem bude to, že žádná další osoba při podávání návrhu na vklad nebude v dobré víře (podle NOZ nikoho nebude omlouvat neznalost zapsaného údaje). Poté musí skutečný vlastník uplatnit své právo do dvou měsíců u soudu, jinak katastrální úřad poznámku vymaže. Pokud však vlastník nebude o zápisu cizího práva katastrálním úřadem řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta ze dvou měsíců na tři roky.

Jednoduché shrnutí tedy zní: po roce 2014 by si měl každý skutečný vlastník nemovitosti minimálně jednou za tři roky – s ohledem na zmíněnou prodlouženou lhůtu, ale ideálně častěji – zkontrolovat, zda je v katastru řádně evidován. To na druhou stranu pro osoby jednající v dobré víře znamená, že teoreticky až za tři roky od zapsání do katastru nemovitostí nabudou soudně nezrušitelné vlastnické právo k nemovitosti.

Hlídací pes na úřadě

Aby skutečný vlastník nepřišel snadno o střechu nad hlavou, má katastr nemovitostí nabízet ke koupi tzv. hlídacího psa, jehož ostré spuštění se odhaduje na rok 2014. Hlídací pes by měl na každého, kdo by se za skutečného vlastníka vydával, zuřivě „štěkat“, a dát tak skutečnému vlastníkovi možnost prodeji své nemovitosti včas zabránit. Přestože katastr tuto službu již nějaký rok připravuje, stále není jasné, kolik servis bude stát a co přesně bude nabízet. Služba by měla upozornit vlastníka nemovitosti pravděpodobně formou sms či e-mailu na změny týkající se jeho práv. Otázkou ovšem zůstává, v čem a zda vůbec bude připravovaná služba odlišná a jakou přidanou hodnotu nabídne vlastníkovi nemovitosti v porovnání s informačními povinnostmi, které má nový katastrální zákon katastru nemovitostí tak jako tak uložit.

Konec citace.

Nový zákon se povaluje u poslanců od 22.8.2012. Jako jeden z mála byl poměrně včas vládou předložen a tak hrozilo nebezpečí, že bude včas projednán, schválen a publikován. Tuto hrozbu se snaží poslanci odvrátit. Do 1. čtení zákon připustili až 15.2.2013. Nyní je ve druhém čtení. Bude ještě následovat minimálně 3. čtení, Senát, prezident a Sb.z. Je velká šance, že Sb.z. bude okolo Vánoc jako ostatní navazující zákony.

Přesto hezký den!

P.S.

Přemýšlím, komu bude nový zákon především vyhovovat. Vychází mi to na podvodníky s byty a zprostředkovatele nákupu bytů, kteří mají zájem aby byl chráněn především kupující. Potom skupina advokátů, kterým přibude něco zakázek. Ráda bude i Česká pošta s.p., kterým se zvedne počet uživatelů datových schránek. Může být ještě nějaká skupina, která má zájem na zeslabení ochrany majitelů bytů?